Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar for yderligere stempel som følge af tinglysning af pantebrev i ejendom under udstykning.

Indledning.

I forbindelse med klagerens udstykning og delvise salg af en fast ejendom blev et realkreditlån, som klageren ønskede optaget, tinglyst med pant i det matrikelnummer (det oprindelige), som køber skulle overtage. Lånet skulle korrekt tinglyses og have pant i det ved udstykningen etablerede nye matrikelnummer, som klageren fortsat skulle eje. Klagen vedrører, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren for yderligere stempeludgift i denne forbindelse.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 30. maj 2002 solgte klageren matrikelnummer 2 f … med overtagelse 1. juli 2002. Af købsaftalen, hvor ejendommens areal var angivet til 1408 m², fremgår bl.a.:

"Det er aftalt, at sælger forestår og afholder enhver udgift i forbindelse med selvstændig matrikulering af ejendommen samt separering af og måling af el, vand og varme, idet køber overtager det på ejendommen værende oliefyr.

Køber er gjort opmærksom på, at ejendommen ikke på nuværende tidspunkt er udmatrikuleret, hvorfor vurdering, ejendomsskatter og øvrige tal i salgsopstillingen er anslåede. Der gives ingen garanti for rigtigheden af disse tal."

Indklagede, der er klagerens pengeinstitut, har anført, at man primo juni 2002 telefonisk blev forespurgt af den medvirkende ejendomsmægler, om man ville medvirke til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber i forbindelse med omprioritering af klagerens frasalg af en del af ejendommen, herunder om indklagede ville mellemfinansiere omkostninger i forbindelse med udstykningen. Indklagede gav tilsagn herom.

Den 13. juni 2002 modtog indklagede kopi af købsaftalen mv. fra klagerens advokat.

Den 18. juni 2002 afgav Realkredit Danmark lånetilbud på et 30-årigt obligationslån på 881.000 kr. Af lånetilbuddet, der blev fremsendt til klagerens advokat, fremgår, at det vedrørte matrikelnummer 2 f, der var "udstykket med et areal på 458 kvm".

Af Kort- og Matrikelstyrelsens skrivelse af 18. juni 2002 til klagerens landinspektør fremgår, at der fra matrikelnummer 2 f var udstykket matrikelnummer 2 br med et areal på 490 m², mens nr. 2 f's areal var på 1.370 m².

Den 20. juni 2002 underskrev klageren pantsætningserklæring, hvorefter han pantsatte et ejerpantebrev på 800.000 kr. med pant i matrikelnummer 2 f til sikkerhed for sine forpligtelser over for indklagede vedrørende en kredit på 125.000 kr.

Den 20. juni 2002 fremsendte klagerens advokat lånetilbuddet fra Realkredit Danmark til indklagede, idet advokaten bekræftede, at indklagede hjemtog lånet og indfriede indestående prioriteter.

Den 2. juli 2002 underskrev klageren omprioriteringsaftale med indklagede vedrørende matrikelnummer 2 f beliggende R-vej 104. Aftalen vedrørte hjemtagelsen af lånet på 881.000 kr. fra Realkredit Danmark.

Den 15. juli 2002 fremsendte indklagede realkreditpantebrevet på 881.000 kr. til tinglysning. Til brug herfor havde klageren den 2. s.m. underskrevet en bortkomsterklæring vedrørende skødet på matrikelnummer 2 f.

Den 7. august 2002 blev lånet fra Realkredit Danmark udbetalt.

Medio august 2002 blev indklagede af klagerens advokat gjort opmærksom på, at realkreditlånet på 881.000 kr. var blevet tinglyst i købernes ejendom, matrikelnummer 2 f, og ikke i klagerens ejendom matrikelnummer 2 br. Realkredit Danmark udarbejdede herefter allonge til pantebrevet, hvorefter matrikelnummer 2 f udgik, mens nr. 2 br blev inddraget.

Den 1. oktober 2002 underskrev klageren allongen, som herefter anmeldtes til tinglysning. Ved tinglysningen betaltes 14.700 kr. i tinglysningsafgift.

Af kontoudtog for klagerens mellemfinansieringskredit hos indklagede fremgår, at der den 15. juli 2002 er hævet 7.100 kr. vedrørende "Tinglysning - RD". Den 20. august 2002 er hævet 19.700 kr., der er overført til klagerens omprioriteringskonto, men tilbageført den 25. september 2002. Den 1. oktober 2002 er hævet 16.100 kr. vedrørende "Tinglysning". Indklagede har anført, at de 19.700 kr. er fejlposteringer, der er berigtiget. I hævningen på 16.100 kr. er indeholdt 14.700 kr. vedrørende realkreditpantebrevet samt 1.400 kr. vedrørende lysning af et andet dokument.

Parternes påstande.

Klageren har den 7. april 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 19.700 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at ved udstykningen solgte han den store del af ejendommen, mens han beholdt den mindre del, hvorpå den private bolig ligger.

Ved fremsendelsen den 15. juli 2002 af pantebrevet til tinglysning burde indklagede have været opmærksom på, at matrikelnummeret var forkert. Matrikelnummer 2 f er beliggende R-vej nr. 104, mens matrikelnummer 2 br er beliggende R-vej nr. 106. Af hans advokats skrivelse af 20. juni 2002 til indklagede fremgår, at skrivelsen vedrørte salg af R-vej 104, men indklagede har tilsyneladende ikke læst denne.

Indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over ham og bør derfor godtgøre tabet.

Der er hævet 19.700 kr. på hans konto to gange, uden at indklagede har informeret ham herom.

Indklagede har anført, at lånetilbuddet fra Realkredit Danmark blev indhentet af klagerens advokat. Man handlede i henhold til instruks fra advokaten, jf. dennes skrivelse af 20. juni 2002.

Klageren underskrev omprioriteringsblanketten samt realkreditpantebrevet. Det var indklagedes opfattelse, at klageren beholdt matrikelnummer 2 f og frasolgte den udstykkede parcel. Det var derfor ikke åbenbart for indklagede, at der var en fejl ved det udstedte lånetilbud.

Omkostningerne ved den fornyede tinglysning af realkreditpantebrevet var 14.700 kr., som blev hævet på mellemfinansieringskreditten den 1. oktober 2002. I det hævede beløb på 16.100 kr. indgår 1.400 kr. vedrørende lysning af et andet dokument.

Forinden lysningen af allongen drøftede afdelingen telefonisk med tinglysningsafdelingen ved Retten i Skanderborg spørgsmålet om størrelsen af afgiften. Fra retten blev det oplyst, at der ved inddragelse af yderligere fast ejendom under pantet skulle erlægges 1,5% af hele det pantsikrede beløb, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5, stk. 3, og at det i det foreliggende tilfælde ikke var muligt at godtgøre afgiften. Da lånet tillige var udbetalt den 7. august 2002, kunne tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 1, nr. 3 og 4, om tilbagebetaling af erlagt tinglysningsafgift ikke finde anvendelse.

Det beløb på 19.700 kr., som klageren har nedlagt påstand om, har ikke at gøre med tinglysningen af allongen. Posteringen af de 19.700 kr. er en fejlpostering, som efterfølgende er rettet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerens påstand angår betalingen af 19.700 kr., som blev hævet på hans konto den 20. august 2002. Beløbet blev imidlertid tilbageført den 25. september 2002, idet indklagede har anført, at der var tale om fejlposteringer. Ankenævnet finder ikke grundlag for tilkende klageren dette beløb, da klagerens konto ikke er blevet belastet hermed.

I forbindelse med salget af en del af det oprindelige matrikel nr. 2 f ønskede klageren at hjemtage et lån på 881.000 kr. fra Realkredit Danmark, således at dette lån skulle have pant i den del af ejendommen, som klageren skulle beholde. Da Realkredit Danmark udstedte lånetilbuddet på 881.000 kr., forelå udstykningen endnu ikke, hvorfor lånetilbuddet vedrørte matrikel nr. 2 f "udstykket med et areal på 458 kvm". Ved Kort- og Matrikelstyrelsens skrivelse af samme dag blev den del af ejendommen, som klageren skulle beholde, matrikuleret nr. 2 br, mens det solgte areal beholdt det oprindelige matrikel nummer 2 f. Det er ikke godtgjort, at indklagede, som blev anmodet om at ekspedere omprioriteringssagen, blev bekendt med, at klagerens del af ejendommen fik matrikel nummer 2 br, og at det derfor på det tidspunkt - den 15. juli 2002 - hvor realkreditpantebrevet blev fremsendt til tinglysning, var en fejl, at pantebrevet angav at skulle have pant i matrikel nummer 2 f. Ankenævnet finder derfor, at indklagede ikke pådrog sig et erstatningsansvar i denne forbindelse.

Herefter, og idet det lægges til grund, at det ikke var muligt at tilbagesøge den betalte afgift, da betingelserne herfor ikke var til stede,

Klagen tages ikke til følge.