Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår, fastkursaftale m.m.
| Sagsnummer: | 149/1994 |
| Dato: | 17-10-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Kirsten Nielsen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår, fastkursaftale m.m. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 21. juli 1992 underskrev klageren en af indklagede udfærdiget anmodning om omprioritering af klagerens ejendom, således at indestående prioriteter skulle erstattes af to realkreditlignende lån ydet af indklagede på henholdsvis ca. 435.000 kr. og 80.000 kr.
I henhold til to pantebreve underskrevet af klageren den 22. oktober 1992 ydede indklagede klageren to realkreditlignende lån på henholdsvis 80.000 kr. og 425.000 kr. På forsiden af begge pantebreve er angivet "BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår". Pantebrevene er på 12 og 13 sider og er bortset fra beløbsangivelser enslydende, idet dog løbetiden for lånene er henholdsvis 20 og 30 år og renten var henholdsvis 10,26% og 10,11%. På side 5 og 6, henholdsvis 5, 6 og 7, er indeholdt en tabel udvisende pantebrevenes afviklingsforløb. Tabellerne indeholder 6 kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "max. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 7 - 8, henholdsvis side 8 - 9, er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse.
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
..........
4. Indfrielse.
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
..........
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Udover indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,-. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forståes det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindelige aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højest andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
Klageren underskrev for begge låns vedkommende samtidig en fastrenteaftale, hvorefter lånene skulle effektueres den 10. december 1992, på hvilken dato indklagede var forpligtet til at yde lånet til den angivne rente på henholdsvis 10,26 og 10,11 %. Af begge aftaler fremgik, at der beregnedes et gebyr på 500 kr. for indgåelse af fastrenteaftalen. Klageren bestrider, at det var hensigten, at der skulle indgås fastrenteaftaler.
Efter ekspedition af omprioriteringen opgjorde indklagede den 4. februar 1993 den til brug for sagen oprettede omprioriteringskonto, hvis saldo var 61.108,83 kr. (positiv). Beløbet overførtes til klagerens økonomikonto.
Den 3. marts 1993 indfriede indklagede på klagerens anmodning et boliglån hos indklagede med en restgæld på ca. 22.000 kr. Ifølge klageren havde han en måned tidligere anmodet om indfrielse af boliglånet. Indklagede bestrider dette.
Af kontooversigt pr. 31. december 1993 tilsendt klageren fremgår, at skattekursen på de to realkreditlignende lån er henholdsvis 117,25 og 120,39.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre klageren rente af boliglånet for perioden 5. februar - 3. marts 1993, at tilbagebetale 1.000 kr. vedrørende gebyr for fastrenteaftaler samt at ændre skattekursværdien for de to realkreditlignende lån til et rimeligt niveau.
Indklagede har under sagens forberedelse tilbudt gebyrfrit at foretage en omlægning af de to realkreditlignende lån til 30-årige kontantlån. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han i foråret 1992 blev kontaktet af indklagede vedrørende omprioritering. Han fik det indtryk, at hvis han indfriede lånene før tiden, ville det ske til kurs 100, alene mod et minimalt gebyr. Han ønskede ikke en fastrenteaftale, da han forventede, at renten vil falde yderligere. Han erkender, at han ikke i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne nærlæste alle de 13 sider i pantebrevene. Først da han i februar 1993 modtog orientering om lånesagens afslutning, blev han opmærksom på, at der var debiteret 1.000 kr. i gebyr for fastrenteaftale. Indklagede effektuerede først indfrielsen af boliglånet en måned efter, at han havde anmodet herom. I 1994 er han blevet opmærksom på, at han ved indfrielse af de realkreditlignende lån skal betale en kurs på omkring 120. Han mener ikke, indklagede har vejledt tilstrækkelig om vilkårene vedrørende førtidig indfrielse.
Indklagede har anført, at indfrielse af boliglånet ikke fremgik af omprioriteringsanmodningen, ligesom aftale om lånets indfrielse ikke var indgået forud for den 3. marts 1993. Indfrielsen er foretaget i umiddelbar forlængelse af klagerens instruks herom. Gebyret for de to fastrenteaftaler har klageren med sin underskrift på de to fastrenteaftaler tiltrådt og accepteret. Med hensyn til de to realkreditlignende lån fremgår det af pantebrevenes forsider, at der er tale om lån med særlige indfrielsesvilkår, som nærmere er beskrevet i pantebrevenes Særlige Bestemmelser; endvidere fremgår det maksimale indfrielsesbeløb for samtlige terminer af pantebrevene.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klageren forud for den 3. marts 1993 havde anmodet indklagede om at indfri boliglånet.
Klageren har underskrevet de to fastrenteaftaler, af hvilke det fremgår, at der debiteres et gebyr på 500 kr. ved indgåelsen af aftalerne. Ankenævnet finder, at klageren er bundet af disse aftaler.
Ankenævnet forstår klagerens påstand vedrørende den skattemæssige kursværdi af de optagne realkreditlignende lån således, at klageren påstår indklagede tilpligtet af anerkende, at han ikke eller ikke fuldt ud er bundet af pantebrevenes særlige indfrielsesvilkår. Ankenævnet finder imidlertid, at klageren ved sin underskrift af pantebrevene på bindende måde har tiltrådt disse vilkår, som klart fremgår af pantebrevene, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter.
Som følge af det anførte
Den indgivne klage tages ikke til følge.