Forventninger til resultat af omprioritering.
| Sagsnummer: | 92/1996 |
| Dato: | 03-10-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Forventninger til resultat af omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I november 1995 drøftede klagerne en omprioritering af deres ejendom med indklagedes Kirke Hyllinge afdeling.
Indklagede udarbejdede den 16. november 1995 en beregning, der viste, at klagerne ved at omlægge et eksisterende 10% kontantlån i Nykredit med en obligationsgæld på ca. 791.000 kr. og en restløbetid på 19 år til et 20-årigt 8% kontantlån i Totalkredit på 797.000 kr. kunne opnå en månedlig besparelse på brutto 772 kr., netto 365 kr. Af beregningen fremgår i øvrigt, at kurstabsfradraget var på 185.944 kr., og at skatteværdien heraf var 84.140 kr.
Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder meddelte, at besparelsen reelt var på 7-800 kr. månedligt, idet de udover den anførte månedlige nettobesparelse på 365 kr. ville opnå en besparelse svarende til skatteværdien af kurstabsfradraget fordelt over det nye låns løbetid på 20 år. Indklagede har bestridt, at dette blev meddelt klagerne.
Klagerne besluttede sig for at gennemføre omprioriteringen og underskrev et lånetilbud fra Totalkredit på et kontantlån på 815.000 kr., idet der herved skete medfinansiering af differencerenterne ved straksindfrielsen af det eksisterende lån.
Den 24. januar 1996, hvor pantebrevet til Totalkredit var tinglyst, fremsendte indklagede beregninger vedrørende hjemtagelse af lånet på basis af henholdsvis 6% og 7% obligationer.
Den 1. februar 1996 henvendte klagerne sig i afdelingen med henblik på oplysning om kursens betydning for det nye lån. Indklagede udarbejdede beregninger på hjemtagelse af lånet på basis af henholdsvis 6%, 7% og 8% obligationer. På et møde hos indklagede den 16. februar 1996 blev der foretaget nye beregninger. Beregningerne blev foretaget i både Totalkreditsystemet og banksystemet. Indklagede har oplyst, at der i Totalkreditsystemet ikke automatisk tages højde for kurstabsfradraget, mens der i banksystemet tages højde herfor. Indklagedes beregning af 16. februar 1996 viste, at klagerne ved omprioriteringen ville opnå en månedlig besparelse på brutto 955 kr., netto 395 kr.
Ved klageskema af 5. marts 1996 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille dem således, at de opnår en månedlig besparelse på 7-800 kr. ved omprioriteringen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Omprioriteringen blev gennemført ved hjemtagelse af Totalkreditlånet på basis af 8% obligationer (kurs 99,2) den 3. april 1996 og straksindfrielse af Nykreditlånet den 12. s.m. I forbindelse med straksindfrielsen blev der betalt 11.507,45 kr. i differencerente for perioden 12. april 1996 til 30. juni 1996.
Klagerne har anført, at de på grundlag af oplysningerne fra indklagedes medarbejder i forbindelse med udarbejdelsen af beregningen den 16. november 1995 var overbeviste om, at de ved omprioriteringen ville opnå en månedlig besparelse på 7-800 kr. De blev henvist til kommunen med henblik på en nøjagtig beregning af besparelsen vedrørende kurstabsfradragskontoen. Det blev endvidere meddelt, at det ville koste ca. 27.000 kr. at opsige det eksisterende lån, og at dette beløb ville falde med 125 kr. pr. dag indtil indfrielsen. De syntes ikke, at den pågældende medarbejder forklarede sig så godt, hvorfor de aftalte et møde med en anden medarbejder, som den 28. december 1995 fortalte om renter, kurser og kontantlån, hvorpå de underskrev lånetilbud og diverse papirer vedrørende omprioriteringen. De var ikke i tvivl om, at besparelsen ved omprioriteringen var på 7-800 kr. månedligt og drøftede derfor ikke dette med den nye medarbejder. Primo februar 1996 konstaterede de på baggrund af kursberegningerne, at besparelsen var negativ, hvorfor der blev afholdt nyt møde den 16. februar 1996. Først på dette tidspunkt gik det op for dem, at de ikke ville opnå den forventede besparelse på månedligt 7-800 kr., men at besparelsen kun var ca. 350 kr. månedligt. Indklagede bør stille dem således, at de opnår den forventede besparelse.
Indklagede har anført, at der i indklagedes beregninger af 16. november 1995 og 16. februar 1996 var taget højde for kurstabsfradraget, og at den månedlige nettobesparelse i følge disse blev opgjort til henholdsvis 365 kr. og 395 kr. Ved gennemførelsen af omprioriteringen i april 1996 opnåede klagerne en besparelse, der størrelsesmæssigt svarer til de to beregninger. Det bestrides, at man har meddelt klagerne, at de ud over den beregnede besparelse ville opnå en besparelse svarende til skatteværdien af kurstabsfradragskontoen. Da differencerentebeløbet på indfrielsestidspunktet var faldet fra det i november 1995 anslåede beløb på ca. 27.000 kr. til 11.507,45 kr., opnåede klagerne et kontant provenu ved omprioriteringen på ca. 10.000 kr. Klagerne har ikke lidt et tab, og klagernes skuffede forventninger med hensyn til, om kurstabsfradraget var indregnet i konsekvensberegningerne, kan ikke begrunde et krav på økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995.
Ankenævnets bemærkninger:
Uanset om indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af konsekvensberegningerne vedrørende klagernes omprioritering måtte have bibragt klagerne en forventning om, at de ud over den anførte månedlige besparelse på ca. 350 kr. ville opnå en besparelse svarende til skatteværdien af kurstabsfradraget fordelt over 20 år, finder Ankenævnet ikke, at indklagede kan tilpligtes at yde kompensation til klagerne for deres skuffede forventninger, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, UfR 1996.200. Herved bemærkes, at indklagede ikke kan anses for at have tilsikret klagerne en besparelse på 7-800 kr. månedligt, selv om indklagedes medarbejder i forbindelse med udarbejdelsen af beregningen af 16. november 1995 skulle have udtalt sig som anført af klagerne. Endvidere bemærkes, at omprioriteringens gennemførelse, som i øvrigt formentlig kunne være forhindret ved klagernes konstatering af sagens rette sammenhæng i februar 1996, ikke kan antages at have været ufordelagtig for klagerne.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.