Afgørelse

Afdragsfrihed. Forlængelse. Afslag.

20140104051
Afdragsfrihed. Forlængelse. Afslag.
Klageren havde en ejendom, hvori han i 2003 optog et kortrentelån F1. Lånet blev ydet af det indklagede realkreditinstitut med 10 års afdragsfrihed. I oktober 2013 tilbød instituttet klageren en omlægning af det indestående lån, blandt andet på betingelse af, at et ejerpantebrev til klagerens pengeinstitut og et efterstående realkreditlån, som var optaget i 2006, skulle respektere det tilbudte lån. Klageren meddelte efterfølgende instituttet, at pengeinstituttet ikke ville rykke, samt at klageren ikke havde mulighed for at betale de højere ydelser som følge af afdrag. Klageren anførte hertil, at han i forbindelse med låneoptagelsen var blevet lovet, at afdragsfriheden ville kunne forlænges. Af instituttets svar fremgik det, at instituttet ikke måtte forlænge klagerens afdragsfrihed på det nuværende lån, idet det ville være i strid med lovgivningen på realkreditområdet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle forlænge afdragsfriheden på hans lån eller tilbyde ham en løsning, der gjorde ham i stand til fortsat at overholde sine forpligtelser. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at det af aftalegrundlaget fremgik, at der alene var afdragsfrihed frem til december 2013. Instituttet havde ikke i henhold til lovgivningen mulighed for at forlænge afdragsfriheden som alternativ til låneomlægning. I henhold til lovgivningen var instituttet således ikke alene berettiget, men også forpligtet til at opkræve afdrag på lånet ved udløbet af den aftalte 10-årige afdragsfrie periode. Nævnet fandt på baggrund af lovgivningen og aftalens indhold, at det havde formodningen imod sig, at instituttet havde lovet klageren, at hans lån efter de 10 års afdragsfrihed kunne omlægges til et nyt lån med afdragsfrihed med respekt af efterstående panthavere, herunder det yderligere realkreditlån, som klageren optog i 2006. En omlægning måtte efter omstændighederne bero på, hvorvidt de efterstående panthavere ville medvirke. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014


JOURNAL NR.: 2014-01-04-051-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Afdragsfrihed. Forlængelse. Afslag.



DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Lars K. Madsen
Jacob Elverum



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har en ejendom, hvori han i 2003 optog et kortrentelån F1 på 333.900 euro. Lånet blev ydet af det indklagede realkreditinstitut med afdragsfrihed i en periode på 10 år.

Udbetalingsbrev af 30. december 2003 indeholder en amortisationsoversigt, som angiver følgende ydelser i 2013 og 2014:

”…
Termin Rente og Afdrag i euro Ydelse før
bidrag i euro skat i euro …
…
Refinansiering
11.03.2013 2.414,01 0,00 2.414,01
11.06.2013 2.414,01 0,00 2.414,01
11.09.2013 2.414,01 0,00 2.414,01
11.12.2013 2.414,01 3.193,18 5.607,19
Refinansiering
11.03.2014 2.421,00 3.200,42 5.621,42
11.06.2014 2.397,56 3.220,39 5.617,95
11.09.2014 2.374,00 3.240,47 5.614,47
11.12.2014 2.350,27 3.260,69 5.610,96
…”

Indklagede fremsendte den 10. oktober 2013 et tilbud til klageren vedrørende omlægning af det indestående F1 lån i euro til to lån, henholdsvis et kortrentelån F1 på 1.846.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år, dels et kortrentelån F5 på 670.000 kr. med afdrag.

Lånetilbuddet indeholdt følgende udbetalingsbetingelser:

”Lånet kan udbetales, når
- …
- Ældre lån fra …(indklagede)… skal indfries. Der kan tilbydes forskellige indfrielsesmetoder for de fleste låntyper. Ønskes et indfrielsestilbud, kontakt da venligst …(indklagede)… for at opnå den bedste løsning.
- Ejerpantebrev til …(klagerens pengeinstitut)… oprindelig 3.000.000 kr. skal respektere det tilbudte lån eller aflyses af tingbogen.
- Pantebrev kr. 1.428.000 til …(realkreditinstitut 2)… skal rykke for det tilbudte lån…”

Klageren fremsendte efterfølgende et brev til indklagedes kunderådgiver, hvori han oplyste, at hans pengeinstitut ikke ville rykke for det tilbudte lån, og at klageren ikke havde mulighed for ud af sin folkepension at betale de højere ydelser på indklagedes lån. Klageren anførte i den forbindelse, at indklagedes afdeling i forbindelse med låneoptagelsen havde lovet, at afdragsfriheden ville kunne forlænges, når den efter de 10 år udløb.

Låneomlægningen blev ikke gennemført, angiveligt fordi udbetalingsbetingelserne ikke kunne opfyldes.

Indklagedes inkassoadvokat fremsendte den 24. februar 2014 et inkassobrev til klageren:

”…
…(Indklagede)…, har overdraget mig at inkassere Deres nedennævnte skyld:

Skyldig terminsydelse pr. 30-12-2013 kr. 29.627,98
Incassoomkostninger kr. 2.437,50

I alt kr. 32.065,48

…

Såfremt det skyldige beløb ikke er indbetalt til mig senest den 06-03-2014, overgives sagen til fogedretten med henblik på foretagelse af udlæg og efterfølgende tvangsauktion.

Såfremt det skyldige beløb ikke indbetales, vil indberetning ske til RKI, efter udlægsforretningen er foretaget.

…”

Efter modtagelsen af inkassobrevet rettede klageren henvendelse til inkassoadvokaten og redegjorde for sin økonomiske situation, herunder pengeinstituttets afvisning af at rykke for et nyt lån hos indklagede. Klageren gjorde på ny opmærksom på, at indklagede ved låneoptagelsen havde lovet, at han ved fornyelse af lånet ville få et afdragsfrit lån til den aktuelle rente.

På begæring af indklagedes inkassoadvokat blev klageren den 17. marts 2014 indkaldt til møde i fogedretten vedrørende foretagelse af pantebrevsudlæg for restancen til indklagede.

Klageren fremsendte efterfølgende en klage til indklagede. Heri redegjorde klageren på ny for sin økonomiske situation. Endvidere kritiserede klageren, at indklagede havde været uvillig til at finde en løsning, herunder ved at tage et møde med klageren og hans rådgiver. Klageren vedlagde klagen kopi af de breve, han tidligere havde sendt til sin kunderådgiver og inkassoadvokaten.

Indklagede fremsendte den 17. marts 2014 en redegørelse til klageren:

”I forlængelse af vores telefonsamtale den 12. marts om din klage over afslag på afdragsfrihed på dit nuværende lån, vender jeg nu tilbage med en skriftlig bekræftelse på behandling af din klage.

Som jeg fortalte dig i telefonen, har din rådgiver givet en redegørelse for sagsforløbet, og den vendte jeg med dig. Der har været en misforståelse mellem dig og din rådgiver omkring forskellen på, om …(indklagede)… ville give dig en gældsovertagelse, og hvornår vi ifølge lovgivningen må give dig en gældsovertagelse.

…(Indklagede)… må ikke forlænge din afdragsfrihed på dit nuværende lån, for det vil være i strid med lovgivningen på realkreditområdet. Men der er mulighed for, at der kan optages og tinglyses et nyt realkreditlån, hvor du kan få afdragsfrihed.

…(Indklagede)… bestræber sig på at yde den bedst mulige service til vores kunder, så vi beklager, at det ikke er lykkedes at få kommunikeret reglerne for afdragsfrihed til dig på en forståelig måde i denne sag. Efter vores telefonsamtale har jeg talt med din rådgiver samt rapporteret dine oplevelser ind i vores klagesystem. …(Indklagede)… værdsætter, at du har givet os feedback på din oplevelse med henblik på at lignende kan undgås i fremtiden.

Det skal for god ordens skyld nævnes, at du har mulighed for at klage til Realkreditankenævnet, …, hvis du er utilfreds med min afgørelse.

Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har yderligere oplysninger i sagen eller spørgsmål.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at forlænge afdragsfriheden på hans lån eller tilbyde klageren en løsning, der gør ham i stand til fortsat at overholde sine forpligtelser.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han har været kunde hos indklagede i 20 år, og at han har betalt sine terminer til punkt og prikke.

Kvartalsbetalingen var den 31. december 2013 på 6.488,88 kr., som er betalt via netbank. Indklagede har sendt ham en ny opgørelse på 29.627,98 kr., da sagen er overdraget til advokat.

Klageren har personligt henvendt sig til advokatfirmaet, men uden resultat, da den venlige advokat sagde: ”Vi handler i …(indklagedes)… interesse … og fastholder vores krav på 32.515,48 kr. incl. sagsomkostninger.

Udlægssagen i fogedretten var berammet til tirsdag den 8. april 2014 og kunne ikke udsættes, selv om klageren var forhindret grundet rejse fra 5. til 10. april 2014.

Klageren havde derfor ingen mulighed for at tale sin sag og er nu automatisk blevet meldt til RKI med de kedelige følger deraf, som vil ødelægge hans ”livs efterår”.

Klageren er forundret over indklagedes fremgangsmåde, som blandt andet indebærer, at han må flytte fra hus og hjem, selv om han har betalt enhver sit i snart 75 år. Hans indkomst er folkepension, hvilket er meddelt indklagede. Klageren undrer sig over, at det kan være lovligt, at indklagede foretager en 5 til 6 gange forhøjelse af terminsydelserne.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2003 optog et variabelt forrentet lån på EUR 333.900. Lånet blev ydet med 10 års indledende afdragsfrihed, og det fremgik af udbetalingsskrivelsen, at afdrag skulle påbegyndes ved december-terminen 2003.

I oktober 2013 henvendte klageren sig til indklagede med henblik på at drøfte omlægning af det eksisterende lån. Klageren modtog 10. oktober 2013 lånetilbud bestående af to lån på henholdsvis 1.846.000 kr. (F1 med afdragsfrihed) og 670.000 kr. (F5 med afdrag). Det var i tilbuddets udbetalingsbetingelser anført, at udbetaling af lånet var betinget af, at ejerpantebrev til banken på 3.000.000 kr. og pantebrev til et andet realkreditinstitut på 1.428.000 kr. rykkede for det tilbudte lån.

Banken har hidtil ikke ønsket at rykke, hvorfor lånet ikke kunne udbetales.

Klageren henvendte sig ved e-mail i marts 2014 til indklagede. Indklagede besvarede den 17. marts 2014 henvendelsen.

Indklagede har bestræbt sig på at finde en løsning for klageren, men det er forhold, som indklagede ikke har indflydelse på, der har afstedkommet, at en endelig løsning for klageren hidtil ikke har kunnet opnås. Derfor står det ikke helt klart for indklagede, hvad klageren præcist vil opnå ved at indbringe indklagedes adfærd og sagsbehandling for Realkreditankenævnet.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at klageren har indgået en aftale, hvorefter afdrag skulle påbegyndes i december 2013,

at klageren er forpligtet heraf og ikke kan fordre afdragsfriheden opretholdt i det bestående engagement,

at indklagede ikke lovligt kan forlænge afdragsfriheden på det bestående engagement, og

at indklagede har tilbudt klageren en omlægning af den eksisterende belåning, men at udbetalingsbetingelserne herfor ikke er opfyldt.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 850 af 25. juni 2014, indeholder følgende regler ved belåning af ejerboliger til helårsbrug:

”§ 3. Den maksimale løbetid er 30 år, jf. dog stk. 2. Ved fastsættelse af lånets løbetid og afdragsprofil skal der tages hensyn til pantets forventede værdiforringelse og de for pantet gældende lånegrænser, jf. § 5.
…

§ 4. Lån til ejerboliger til helårsbrug og fritidshuse kan uanset den sikkerhedsmæssige placering ikke ydes, så de amortiseres langsommere end et 30-årigt lån, der amortiseres over løbetiden med en ydelse, som udgør en fast procentdel af hovedstolen (annuitetslån), jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Kravet i stk. 1 kan inden for lånets løbetid fraviges for en periode på op til 10 år under iagttagelse af § 3, stk. 1, 2. pkt.
…

§ 5. Inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi kan der ydes lån til følgende ejendomskategorier:

1) Ejerboliger til helårsbrug.
…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Det fremgår af aftalegrundlaget, at der alene er afdragsfrihed frem til december 2013. Indklagede har ikke i henhold til lovgivningen mulighed for at forlænge afdragsfriheden som alternativ til låneomlægning. I henhold til lovgivningen er indklagede således ikke alene berettiget, men også forpligtet til at opkræve afdrag på lånet ved udløbet af den aftalte 10-årige afdragsfrie periode.

Nævnet finder på baggrund af lovgivningen og aftalens indhold, at det har formodningen imod sig, at indklagede har lovet klageren, at hans lån efter de 10 års afdragsfrihed kunne omlægges til et nyt lån med afdragsfrihed med respekt af efterstående panthavere, herunder det yderligere realkreditlån, som klageren optog i 2006, jf. oplysningerne i tingbogsattesten. En omlægning må efter omstændighederne bero på, hvorvidt de efterstående panthavere vil medvirke.


Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen