Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af 10-årige inkonvertible realkreditlån i 2008 i to ejendomme, hvoraf den ene skulle sælges, samt spørgsmål om forældelse og opgørelse af erstatning

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af 10-årige inkonvertible realkreditlån i 2008 i to ejendomme, hvoraf den ene skulle sælges, samt spørgsmål om forældelse og opgørelse af erstatning. Sagen vedrører endvidere omlægning af lån i 2008.

Sagens omstændigheder

I 2007 ønskede klageren at købe ejendommen A, der var udbudt til salg hos en ejendomsmægler, der samarbejder med Nordea. På anbefaling fra ejendomsmægleren henvendte klageren sig til Nordea Bank om finansiering af købet. Klageren var i øvrigt kunde i et andet pengeinstitut.

Klageren ejede i forvejen ejendommen B, der var behæftet med et rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning og en hovedstol på 1.626.000 kr. i Realkredit Danmark samt to banklån med hovedstol på henholdsvis 300.000 kr. og 270.000 kr.

Den 7. august 2007 sendte Nordea Bank et referat til klageren vedrørende parternes indledende drøftelser på et møde den 3. august 2007. Det fremgår, at ejendom A var udbudt til 3,7 mio. kr., og at B var salgsvurderet til ca. 4. mio. kr.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt købte klageren ejendom A med overtagelse den 1. marts 2008.

Den 15. januar 2008, hvor ejendom B endnu ikke var solgt, blev der afholdt et møde om den endelige finansiering af klagerens køb af ejendom A. I forlængelse heraf indhentede Nordea Bank et lånetilbud af 14. februar 2008 hos Nordea Kredit vedrørende et 10-årigt 4 % obligationslån med afdragsfrihed og en hovedstol på 2.991.000 kr. Af pantebrevet og af Standardiseret Europæisk Informationsblad, der var en del af lånetilbuddet, fremgår blandt andet:

”…

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

…”

I august 2008 besluttede klageren at udleje ejendom B, der endnu ikke var solgt. I forlængelse heraf blev de eksisterende lån i ejendommen i september 2008 omlagt til et 10-årigt 5 % obligationslån hos Nordea Kredit med afdragsfrihed og med hovedstol på 2.836.000 kr. Lånet svarede til lånet i ejendom A, bortset fra kuponrenten, der i den forløbne tid var steget fra 4 % til 5 %.

Ved brev af 23. september 2010 til banken rejste klageren et krav på 472.500 kr. vedrørende lånet i ejendom B, hvor indfrielseskursen nu var 117,5. Beløbet svarede ifølge klagerens beregning til overkursen med fradrag af hendes kursfordel på lånetidspunktet i forhold til et ”5 % alm. annuitetslån”. Klageren anførte i brevet, at hun på baggrund af drøftelser med banken i december 2009 havde opgivet sit ønske om at omprioritere ejendom B på grund af kurstabet derved.

På et møde den 12. november 2010 tilbød banken som led i en omlægning af lånet i ejendom B, hvor indfrielseskursen nu var kurs 114, at stille klageren som om omlægningen i september 2008 var sket til et 30-årigt 6 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed. Banken beregnede, at det aktuelle tab udgjorde 254.805 kr.

I begyndelsen af 2011 blev lånet i ejendom B med en indfrielseskurs på nu kurs 110,925, omlagt til et rentetilpasningslån med 3-årig rentetilpasning.

Banken opgjorde i forhold til alternativ finansiering med et 30-årigt 6 % obligationslån klagerens tab til 156.199 kr., hvilket beløb banken ville afskrive på klagerens bankgæld efter nærmere aftale. Banken tilbød endvidere at godtgøre bankens vederlag på 6.350 kr. og tinglysningsafgiften på 2.800 kr. for låneomlægningen.

Det var klagerens opfattelse, det af banken tilbudte beløb var for lille. For så vidt angår tabet vedrørende ejendom B var det klagerens opfattelse, at beregningen skulle ske i forhold til et rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning.

Parternes påstande

Den 27. maj 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale yderligere erstatning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelserne i både ejendom A og ejendom B var mangelfuld, idet hun ikke blev rådgivet om de særlige indfrielsesvilkår.

For så vidt angår lånet i ejendom B var det i sig selv ansvarspådragende, at banken anbefalede et inkonvertibelt lån, idet ejendommen skulle sælges.

Netop fordi ejendom B skulle sælges var et almindeligt obligationslån heller ikke et relevant alternativ. Bankens erstatning bør derfor opgøres i forhold til et rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning, hvorved erstatningsbeløbet bliver væsentligt større.

Hun har i mange år haft rentetilpasningslån. Det af banken anførte om, at hendes profil passede bedst på fastforrentet lån, kan hun ikke genkende.

Vedrørende ejendom A har hun lidt tab som følge af, at hun har været afskåret fra at omlægge til gunstigere lån.

Banken har krævet høj rente for midlertidige kreditter m.v., der var nødvendige i vanskelige situation, som hun blev bragt i på grund af bankens mangelfulde rådgivning.

Banken valgte uden aftale med hende at sætte beløbet på 165.345 kr. ind på et lån, som hun optog i forbindelse med købet af ejendom A.

Nordea Bank har anført, at et eventuelt krav fra klageren vedrørende låneoptagelsen i begyndelsen af 2008 i ejendom A er forældet. Klageren har siden 2009 gjort indsigelse mod den samme problemstilling for så vidt angår ejendom B, der var belånt med samme låntype.

Subsidiært gøres det gældende, at banken ikke har ydet mangelfuld rådgivning.

Klagerens tab på lånet i ejendom A, der ved en låneomlægning den 3. februar 2011 blev indfriet til kurs 104,85, udgør 63.497 kr. i forhold til hvis klageren i stedet havde optaget 30-årigt 5 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed.

Klageren har selv valgt at omlægge begge lån, selvom hendes tab ville være væsentligt lavere, hvis hun valgte at beholde lånene til udløb.

Ved finansieringen af ejendom A i begyndelse af 2008 stod valget mellem et 30-årigt 5 % obligationslån eller det valgte 4 % 10-årige inkonverterbare lån. Et eventuelt rentetilpasningslån med korte intervaller var uforsvarligt på grund af risikoen for rentestigninger og klagerens manglende salg af ejendom B. Klageren valgte det inkonverterbare lån på grund af den lavere renteudgift, som er et spejl af, at obligationskøberen (långiveren) er villig til at acceptere en lavere rente mod at være sikker på sit afkast de næste 10 år, selvom renteniveauet skulle falde. Ulempen er, at man kun kan førtidsindfri lånet ved at opkøbe obligationerne til markedskursen, som kan bevæge sig op over 100, hvis renten falder i lånets løbetid.

Det inkonverterbare element fremgår af både lånetilbuddet og pantebrevet.

I september 2008, hvor ejendom B fortsat ikke var solgt, og hvor renten var steget, gjorde de samme hensyn sig gældende. Med erstatningen på 165.349 kr. blev klageren stillet som om ejendom B i september 2008 var blevet omlagt til et alternativt 30-årigt 6 % obligationslån. Klageren har ikke krav på yderligere erstatning.

Hvis klageren havde ønsket et rentetilpasningslån, kunne hun have beholdt det eksisterende F1-lån i Realkredit Danmark.

Ankenævnets bemærkninger

I begyndelsen af 2008 optog klageren efter rådgivning fra Nordea Bank et 10-årigt 4 % obligationslån med afdragsfrihed i Nordea Kredit efter rådgivning fra Nordea Bank til finansiering af hendes køb af ejendom A med overtagelse den 1. marts 2008.

Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.

Det må som anført af banken lægges til grund, at klageren i hvert fald i slutningen af 2009 blev bekendt med, at lånet i ejendom A var inkonvertibelt med den konsekvens, at hun var afskåret fra at omlægge lånet med henblik på at drage fordel af det rentefald, der da var indtrådt.

Ankenævnet finder herefter, at et eventuelt krav vedrørende bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen i ejendom A var forældet den 27. maj 2013, hvor klageren indgav en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

For så vidt angår bankens rådgivning i forbindelse omlægningen i september 2008 af blandt andet et eksisterende rentetilpasningslån i ejendom B til et 10-årigt 5 % obligationslån med afdragsfrihed, har banken ikke gjort gældende, at et eventuelt krav er forældet. Banken har derimod anført, at klageren ved bankens indsættelse af beløbet på 165.349 kr. på klagerens lån i banken har fået erstattet tabet som følge af låneoptagelsen i forhold til en alternativ belåning af ejendom B i september 2008 med et 30-årigt 6 % obligationslån.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerens tab skal opgøres i forhold til et rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning. Ankenævnet har herved lagt vægt på rådgivningsforløbet på baggrund af ejendommens hidtidige belåning med et F1-lån i Realkredit Danmark, som klageren ikke ønskede at beholde. Klageren får derfor ikke medhold i, at banken skal betale yderligere erstatning.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.