Afgørelse

Nedsættelse af bidrag. Forhåndslån.

Sagsnummer:	21612193/0
Dato:	21-11-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jacob Bjerre, Bent Olufsen, Jacob Elverum og Steen Jul Petersen
Klageemne:	Forhåndslån - nedbringelse Bidrag - sats
Ledetekst:	Nedsættelse af bidrag. Forhåndslån.
Indklagede:	Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren erhvervede den i sagen belånte ejendom med overtagelsesdato den 12. marts 2015. Der er i sagen fremlagt købsaftale underskrevet 3. marts 2015 for den belånte ejendom, hvorved klageren købte ejendommen for 825.000 kroner.

Der er i sagen videre fremlagt et bilag med overskriften ”Overslag over byggeomkostning”, dateret 11. marts 2015, hvori omkostningerne opgøres til 540.000 kroner.

Der er fremlagt en låne- og pantsætningsaftale af 16. marts 2015 omhandlende et 2% fastforrentet obligationslån med indledende afdragsfrihed på 679.000 kroner til klageren med sikkerhed i ejendommen, og som blev anvendt til at finansiere købet af ejendommen. Af låne- og pantsætningsaftalen fremgår blandt andet følgende:

”…Vilkår for lånet

For lånet gælder de af …(det koncernforbundne instituts)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.

…

Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(det koncernforbundne institut)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det koncernforbundne instituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin…”

Den 17. marts underskrev klageren via NemID et rådgivningsskema udarbejdet af indklagede, af hvilket blandt andet følgende fremgår:

”…Dokumentation for rådgivning om et lån med sikkerhed i fast ejendom

…

Om min risikovillighed

Jeg ønsker et højt afdrag.

Årsag:

Jeg er ny boligejer

Jeg ønsker høj sikkerhed for ydelsen.

Årsag:

Jeg forventer, renten stiger

…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation

Fast rente…”

Herefter kvitterede indklagede for udbetaling af lånet ved brev af 20. marts 2015

Videre er i sagen fremlagt ”Endelig opgørelse over byggeudgifter”, hvori byggeudgifterne opgøres til i alt 560.000 kroner, inklusive finansieringsomkostninger. Denne opgørelse er tiltrådt af klageren via NemID den 27. marts 2015.

Herefter blev der den 27. marts 2015 udarbejdet et lånetilbud på et fastforrentet 2% obligationslån på 450.000 kroner og indledende afdragsfrihed, ydet som forhåndslån, der blev anvendt til at finansiere ombygningen af ejendommen. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Oplysninger om nyt lån

…

Bidragssats i procent pr. år

1,3936

…

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.

…

Udbetalingsbetingelser

…

Dokumentationsliste

Tilbuddet er afgivet til om- og tilbygning
Lånet er tilbudt som forhåndslån…”

Herefter udarbejdedes der låne- og pantsætningsaftale for det tilbudte forhåndslån på 450.000 kroner, der blev tiltrådt af klageren via NemID den 27. marts 2015. Af bilaget fremgår blandt andet følgende:

”…Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(det koncernforbundne instituts)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(det koncernforbundne institut)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det koncernforbundne instituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin…”

I sagen er fremlagt det koncernforbundne instituts långuide fra marts 2015, og af denne fremgår blandt andet følgende:

”…Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
…
Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(det koncernforbundne institut)… på den af …(det koncernforbundne institut)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
…
Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv.
Bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter …(det koncernforbundne instituts)… beslutning. …(Det koncernforbundne institut)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Det koncernforbundne institut)… kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin…”

Der er i sagen ligeledes fremlagt en nyere långuide fra det koncernforbundne institut.

Herefter kvitterede indklagede for udbetaling af forhåndslånet på 450.000 kroner ved brev af 31. marts 2015.

Der er fremlagt to udaterede oversigter over de samlede kreditomkostninger for klagerens to lån. Af oversigten for lånet på 679.000 kroner fremgår blandt andet følgende:

”…Samlede kreditomkostninger for lånet

+ Kurstab	kr.	18.373,74
Kurtage	kr.	990,94
Lånoptagelse	kr.	2.500,00
Sagsekspedition (indklagede)	kr.	2.500,00
Tinglysningsafgift til staten (procentdel)	kr.	10.200,00
Tinglysningsafgift til staten (fast del)	kr.	1.660,00
Kreditomkostninger ved lånoptagelse	kr.	36.224,68
+ Samlet rente og bidrag i lånets løbetid	kr.	385.494,38
Samlede kreditomkostninger	kr.	421.719,06

Lånets betalinger

Det lånte beløb	kr.	679.000,00
- Kreditomkostninger ved lånoptagelse ekskl. Kurstab	kr.	17.850,94
Lånebeløb	kr.	661.149,06
+ Samlede kreditomkostninger ekskl. Kurstab	kr.	403.345,32
Det samlede beløb, der skal betales i lånets løbetid	kr.	1.064.494,38

Lånets pålydende rente (kontantrenten for kontantlån) er fastsat til 2,00000%. Med kvartårlige renteberegninger og indregning af de anførte kreditomkostninger svarer det til en ÅOP på 3,1350%…”

Af oversigten for lånet på 450.000 kroner fremgår blandt andet følgende:

”…Samlede kreditomkostninger for lånet

+ Kurstab	kr.	14.400,00
Kurtage	kr.	653,40
Lånoptagelse	kr.	2.500,00
Sagsekspedition (indklagede)	kr.	2.500,00
Tinglysningsafgift til staten (procentdel)	kr.	6.800,00
Tinglysningsafgift til staten (fast del)	kr.	1.660,00
Kreditomkostninger ved lånoptagelse	kr.	28.513,40
+ Samlet rente og bidrag i lånets løbetid	kr.	293.796,55
Samlede kreditomkostninger	kr.	322.309,95

Lånets betalinger

Det lånte beløb	kr.	450.000,00
- Kreditomkostninger ved lånoptagelse ekskl. Kurstab	kr.	14.113,40
Lånebeløb	kr.	435.886,60
+ Samlede kreditomkostninger ekskl. Kurstab	kr.	307.909,95
Det samlede beløb, der skal betales i lånets løbetid	kr.	743.796,55

Klageren udarbejdede herefter et nyt overslag over byggeomkostninger, der er fremlagt i sagen. Overslaget er på 885.375 kroner og er dateret den 1. juli 2015.

Herefter varslede indklagedes koncernforbundne institut ved varsel af 4. februar 2016 bidragsforhøjelse på begge klagerens lån per 1. juli 2016. Af varslingsskrivelsen for lånet på 679.000 kroner fremgår blandt andet følgende:

”…Se, hvad forhøjelsen koster dig

Låntype	Obligationslån
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr.	679.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct.		0,8872
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct.		1,0624
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat)		297,40…”

Af varslingsskrivelsen for lånet på 450.000 kroner fremgår blandt andet følgende:

”…Se, hvad forhøjelsen koster dig

Låntype	Obligationslån
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr.	450.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct.	1,3936
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct.	1,6812
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat)	323,55…”

I august 2016 diskuterede parterne efter det oplyste en omlægning af klagerens lån. I den forbindelse udarbejdede indklagede den 19. august 2016 to vejledende beregninger af en mulig omlægning af klagerens to eksisterende lån til et samlet 2% obligationslån med afdragsfrihed, hvoraf den ene beregning indeholdt en udbetaling af provenu til klageren på 237.898 kroner. Den 22. august 2016 udarbejdede indklagede tre yderligere beregninger, hvorefter klagerens hidtidige lån ville blive omlagt til henholdsvis et F5-lån med afdragsfrihed, et ”F-kort” lån med afdragsfrihed eller et F5-lån med afdragsfrihed og udbetaling af et provenu til klageren på 245.170 kroner.

Den 8. september 2016 sendte en medarbejder hos det koncernforbundne institut en e-mail i sagen til medarbejder 4 hos indklagede, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”…Før frigivelse skal indsendes:

Endelig opgørelse over byggeudgifter på kr. 925.000 (se vurdering) den modtagne er på kr. 560.000…”

Den 14. september 2016 sendte klageren en klage til indklagedes klageansvarlige enhed, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”…Jeg vil i forlængelse af min klage, som jeg har sendt til jer, gøre opmærksom på nogle forhold i sagen, som en neutral bankmand har gjort opmærksom på.

Den neutrale bankmand har anført, at det ser mærkeligt ud, når jeg i forbindelse med køb af huset vil bygge om og …(medarbejder 1 hos indklagede)… siger, at jeg ikke kan låne flere penge i huset end de 80% af købesummen på 825.000 kr. Men at han kunne lave et forhåndslån som tillæg til lånet.

Den neutrale bankmand siger, at han ville give et forhåndslån på 80% af belåningsværdien på projektet og huskøbet i et samlet lån. Dermed havde givet mig den korrekte bidragsydelse fra starten. Jeg synes …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… er en skuffelse. Der forsøger at malke uvidende kunder for penge.

Jeg kræver derfor alle omkostninger på forhåndslånet tilbagebetalt til mig. Ud fra den vurdering, at optagelse af de 2 lån, der er tilknyttet …(ejendommen)…, ikke var nødvendig.

Jeg mener, jeg er blevet vildledt til at tage en betydeligt ringere løsning, end hvad der har været muligt. …

Jeg købte ejendommen …(ejendommen)… med henblik på at renovere huset. …(Medarbejder 1 hos indklagede)…, som var fungerende rådgiver på dette tidspunkt, forklarer at han ville ændre bidragssats, når jeg var færdig med istandsættelsen. Og at dette krævede en ny vurdering af huset.

Jeg kan forstå, at dette ikke er rigtigt, ifølge …(medarbejder 2 hos indklagede)…, som er nuværende rådgiver. Derfor havde jeg kontaktet …(medarbejder 3 hos indklagede)…, chef for …(lokalafdeling af indklagede)…, for at få klarlagt dette. Hun siger, at …(medarbejder 2 hos indklagede)… har ret i det, han siger.

Jeg har gennemgået de papirer, jeg har omkring forhåndslån. Jeg kommer til at betale 1,685 i bidragsydelse på et fast forrentet lån med afdragsfrihed 450.000 kr. pr. 30.9.2016. Og på hovedlånet til 679.000 kr. skal jeg betale 1,06%. Jeg kan ikke konstatere, at det står skrevet nogensteder, at: Ved forhåndslån kan bidragssatsen ikke ændres. Når husets værdi øges betragteligt, og at pant dermed bliver mere sikker. Jeg er heller ikke blevet skriftlig modtager af et papir på, at dette skulle være tilfældet for almindelige lån.

Taget i betragtning at bidragssatsen skal følge lån i 30 år og kontra et byggelån i 1 år, så vil jeg kalde det for usædvanlig dårlig kunderådgivning.

…(Indklagede)… selv har ændret bidragssatsen i opadgående retning, så hvorfor kan I så ikke, når der er belæg for en lavere ydelse? Jeg mener selv, at jeg har været en god kunde og fortjener en bedre behandling.

Jeg vil derfor ikke acceptere dette. Jeg har holdt et møde med …(medarbejder 3 hos indklagede)… og …(medarbejder 2 hos indklagede)… om dette. De kunne ikke imødekomme mig. Her blev der sagt, at jeg kunne optage et nyt kreditforeningslån, så vil bidragsydelsen blive reguleret ned. Og at sagen er påstand mod påstand. Det er en dyr løsning, og jeg vil derfor ikke acceptere dette. Vurderingsmanden fra …(indklagede)… har lavet en vurdering 1.700.000 kr., og jeg har 2 lån. Realkredit på 679.000 kr. og forhåndslån 450.000 kr. Jeg mener derfor, at lånet på 679.000 kr. er indenfor 40% og burde have en bidragsydelse på 0,55% og forhåndslån 450.000 kr. burde have en bidragsydelse på 1,18% inden for 66%. Jeg vil gerne opfordre til, at I overvejer sagen igen…”

Der er i sagen fremlagt et udateret svar på klagerens henvendelse fra det koncernforbundne realkreditinstituts klageenhed. Af svaret fremgår blandt andet følgende:

”…På baggrund af dine seneste bemærkninger har jeg igen drøftet sagen med …(medarbejder 3 hos indklagede)….

Ifølge de oplysninger jeg har om sagsforløbet, var det nødvendigt for at kunne overholde betingelserne i den indgåede købsaftale, at der blev optaget og udbetalt et (ejerskifte)realkreditlån til betaling af købesummen.

Derefter blev der ved fornyet sagsbehandling vurderet, om der kunne ydes yderligere lån til ombygningen, et såkaldt forhåndslån, samt foretaget en vurdering af ombygningen og fastsat en forventning til den kommende værdi efter ombygningen.

Det har derfor ikke været muligt at tilbyde ét stort forhåndslån, idet at det konkrete sagsforløb ikke har gjort det muligt. Vi kan derfor ikke imødekomme kravet om at tilbagebetale omkostninger ved optagelsen af forhåndslånet.

Når man optager et realkreditlån hos …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, gælder det – uanset om der er tale om et forhåndslån eller et almindeligt realkreditlån – at der ved optagelsen af lånet bliver fastsat et belåningsinterval på baggrund af en vurdering af ejendommen. Ved fastsættelsen af belåningsintervallet for forhåndslån er det den forventede værdi, der anvendes i udmålingen. Det er belåningsintervallet, valg af afdragsfrihed samt lånetype, der er afgørende for bidragssatsen.

I lånets løbetid justerer vi ikke på belåningsintervallet, hverken op eller ned ved hhv. ejendomsprisfald eller –stigning eller ved ordinær afdrag. Det er et princip, vi altid har haft, og det fortsætter vi med.

Det betyder, at bidragssatsen på et eksisterende lån ikke genberegnes, selvom ejendomsværdien i lånets løbetid på et tidspunkt vurderes at være højere som følge af modernisering. Undervejs i ombygningen af din ejendom er projektet blevet ændret, og dette har vi ikke kunnet tage højde for, da forhåndslånet var udbetalt, da ændringerne blev præsenteret for os.

Vi kan derfor ikke imødekomme ønsket om en genberegning af belåningsintervallet og dermed ikke ændre bidragssatsen på dine lån hos …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… …”

Som sagen er oplyst, har indklagede i forbindelse med drøftelserne om omlægning af klagerens to lån til et samlet lån tilbudt klageren en rabat på 2.000 kroner på gebyrer i forbindelse med omlægningen. Som sagen foreligger, er der ikke foretaget nogen omlægning.

Herefter blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet den 20. december 2016.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klagerens bidragssats skal nedsættes med tilbagevirkende kraft, alternativt at klagerens omkostninger til omlægning til et nyt lån dækkes af indklagede. Videre kræver klageren sine omkostninger ved klagesagen dækket.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren har fået at vide af rådgiver 1 fra indklagede i forbindelse med køb af ejendom og låneoptagelsen i det koncernforbundne realkreditinstitut, at han ikke kunne få et samlet lån på sin ejendom. Han kunne derimod få et forhåndslån. Han har fået at vide, at lånet er et obligationslån, og at bidragssatsen ville blive ændret, når huset var færdigt, og en ny belåningsværdi var givet. Men da en rådgiver 2 overtager hans kundearrangement i indklagede, kan det ikke lade sig gøre, og områdedirektøren overtager sagen. Men det ændrer ikke noget. Han har klaget til indklagedes klageansvarlige, som har svaret, at når lånet er givet, kan der ikke ændres på bidragsydelsen.

Han har undersøgt, hvad loven siger om det. Han mener ud fra det, han læser, at indklagede har vildledt ham og ikke skriftligt meddelt, hvad lånet indebærer omkring bidragssats, og at den ikke kan ændres. Med henvisning til god skik for finansielle virksomheder Kapitel 2 Generelle bestemmelser om god skik § 3 og 4 og Kapitel 3. Rådgivning § 7, stk. 3, og jf. bank- og sparekasselovens § 18 a, stk. 1. Der kræves skriftlige forretningsgange på alle væsentlige aktivitetsområder.

Hvis man ikke kan ændre bidragssatsen, så skulle han have haft et byggelån i stedet, da dette er et billigere produkt. Det er ud fra den betragtning, at man betaler 3-4% på et byggelån i et år. I hans tilfælde med et lån på 450.000 kr. vil der være en rentebetaling og omkostning på 15.000-20.000 kr. Herefter skulle han optage et realkreditlån, når byggeriet var færdigt.

Forhåndslånet er dyrere på sigt, da han har fået en højere bidragssats i 30 år, ca. 62.000 kr. Omkostninger med låneoptagelse og kurstab på 34.483 kr. Hvis man ikke kan ændre bidragssatsen, burde det have stået under ulemper ved lånet.

Han skal ifølge indklagede optage et nyt kreditforeningslån, hvis han vil have en ændret bidragssats. Det bliver meget dyrere.

Men han har ikke modtaget nogen skriftlig information om forhåndslånets faktiske virkning. Her sigtes til bidragssatsen, som ikke kan ændres. Dette er i strid med bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 7 og god skik for finansielle virksomheder kapitel 2 § 3 og jf. Bank- og sparekasselovens § 18 a, stk. 1. Indklagedes mangel på god skik gør, at han ikke har haft mulighed for at sikre sig den billigst mulige løsning. Han har fundet en webside på internettet fra indklagede, der omhandler forhåndslånet, og der står ikke noget om bidragssatsen under ulemper. Han vedlægger også en avisartikel om det koncernforbundne realkreditinstituts mening vedrørende bidragssatsen, når der føres sager ved Realkreditankenævnet. Her påstod det koncernforbundne realkreditinstitut, at bidragssatsen kan ændres, hvilken han så forventer, de lever op til. Han har fået en belåningsværdi på 1.700.000 kr.

Han kræver, at bidragssatsen bliver ændret, eller alle omkostninger, bidragssatstabet og rentetab ved højere rente på nyt obligationslån dækket i forbindelse med en ny omlægning. Den forkerte betaling skal tilbagebetales. Alle hans personlige omkostninger ved klagesagen kræves dækket.

Anmodning om godtgørelse af skuffede forventninger. Findes i LOFE § 24, stk. 2, der hjemler godtgørelse af skuffede forventninger. En forbruger i god tro har krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning.

Klageren citerer § 3, § 4, § 10 og § 14 i bekendtgørelse nr. 330 af 7. april 2016 om god skik for finansielle virksomheder.

Der gives faktuelt ukorrekte oplysninger om markedsvilkår eller om muligheden for at finde produktet med henblik på at få forbrugeren til at erhverve produktet på ringere vilkår end de normale markedsvilkår. Bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 7. Virksomheden skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med forbrugere i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen.

Det følger af lovgivningen, at når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling, og at en endelig værdiansættelse kun kan ske af færdiggjort byggeri.

Han kan ikke tro andet end, hvad rådgiver 1 fra indklagede har sagt, nemlig at bidragssatsen vil blive ændret ved byggeriets afslutning.

Indklagede har med sin bidragsforhøjelse 1.7.2016 overtrådt de kreditaftaler, der er indgået, vedrørende ejendommen.

Han kræver, at bidragsforhøjelse fra 1.7.2016. bliver annulleret, fordi indklagede ikke har skrevet et klart og tydeligt repræsentativt eksempel sammen med årlige omkostninger i procent.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Nærværende sag vedrører rådgivning i forbindelse med optagelse af lån i forbindelse med klagers køb af ejendommen.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

Klager erhverver ejendommen med overtagelse den 12. marts 2015 og til en købesum på kr. 825.000. Det fremgår af købsaftalen, som er underskrevet af sælger og køber den 3. marts 2015, at købesummen skulle betales seks hverdage efter underskrivelsen.

På det tidspunkt, hvor lånet skulle udmåles for at finansiere købet af ejendommen og således overholde vilkårene i den underskrevne købsaftale, havde indklagede endnu ikke modtaget klagers overslag over omkostningerne til byggeprojektet.

Indklagede var derfor nødsaget til alene at udmåle et lån til brug for ejerskiftet, for at handlen kunne berigtiges og købsaftalens vilkår kunne overholdes.

Ejendommen blev i forbindelse med handlen vurderet og prisfastsat til købesummen på kr. 825.000. Klager optog derefter et obligationslån på kr. 679.000 med fast rente på 2% og afdragsfrihed, der blev udbetalt 23. marts 2015. Belåningsintervallet blev fastsat til 0-80% og bidragssatsen blev fastsat til 0,8872%.

Den 11. marts 2015 fremsender klager et overslag over byggeomkostninger på kr. 540.000 inkl. moms. Den 27. marts 2015 underskriver klager et dokument hos indklagede med de endelige byggeomkostninger, der beløb sig til kr. 560.000 inkl. moms.

Det er på denne baggrund, at forhåndslånet blev udmålt, jf. lånetilbuddet af 27. marts 2015. Klager optog således et obligationslån på kr. 450.000. Lånet blev udbetalt 1. april 2015 og har et belåningsinterval på 48%-80%. Bidraget blev fastsat til 1,3936%.

Klagers fremsendelse af budget over omkostningerne til byggeprojektet skete således ikke tidsnok til, at indklagede kunne foretage en samlet vurdering af både ejendommen og projektet, hvilket resulterede i, at der ikke kunne optages eet forhåndslån, men at det endte med to vurderinger, to bevillinger og to lån.

Vedrørende byggeprojektet kom klager med en ny projektbeskrivelse den 1. juli 2015 (bilag C, side 5), hvor projektet blev en del dyrere, men på dette tidspunkt var forhåndslånet udbetalt. Indklagede var ikke blevet bekendt med at byggeprojektet vil blive mere omfattende og omkostningstungere end kr. 560.000 inkl. moms.

Ombygningen blev færdigmeldt til indklagede den 22. juli 2016, der herefter foretog en ny vurdering af ejendommen. I den forbindelse blev ejendommen vurderet til kr. 1.700.000.

Indklagede afviser, at klager i forbindelse med låneoptagelsen har modtaget oplysning om, at bidragssatsen vil blive nedsat på de to lån, når ombygningen var færdigmeldt.

Klager anfører endvidere at ”forhåndslånet er dyrere på sigt”, og at klager derved i stedet burde have haft et byggelån. I den forbindelse anfører klager, at ”man betaler 3-4% på et byggelån i et år”. Centerdirektøren, der overtog sagen fra rådgiver, meddeler, at renten på et byggelån ville have været på 7% i perioden. Derudover har klager med de to optagede obligationslån opnået en rente på 2% på begge lån. Hvis klager have fået et byggelån i stedet, ville renten dels være variabel i perioden, og dels ville det ikke være sikkert, at renten ville være i samme niveau, når det endelige lån skulle optages.

I det af klager underskrevne rådgivningsskema af 17. marts 2015 i forbindelse med optagelse af lånene anfører klager under punktet ”Risikovillighed”, at ”Jeg ønsker høj sikkerhed for ydelsen. Årsag: Jeg forventer renten stiger”, ligesom han som ”begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation”, anfører ”fast rente”.

Det er således indklagedes opfattelse, at klager med de to lån har opnået det, han selv ønskede, og at indklagede har givet klager den bedste løsning ud fra den foreliggende situation.

Bidragssatser er fastsat ud fra den pågældende låntype, valg af afdragsfrihed og belåningsintervallet. Som det er meddelt i indklagedes svar af 26. september 2016, bliver der i forbindelse med optagelsen af et lån – uanset om det er et obligationslån eller et forhåndslån – fastsat et belåningsinterval på baggrund af en vurdering af ejendommen. Ved fastsættelse af belåningsintervallet for forhåndslån er det den forventede værdi, der anvendes i udmålingen. I lånets løbetid justerer indklagede ikke på belåningsintervallet, hverken i op- eller nedadgående retning ved prisfald eller prisstigning eller ved afdrag. Det er et princip, der ikke kan fraviges, og som gælder alle engagementer hos indklagede.

Det ovenstående betyder, at bidragssatsen på et lån ikke påvirkes, hvis ejendomsværdien vurderes at være højere som følge af modernisering. Klagers byggeprojekt endte med at blive dobbelt så omkostningstungt som først forudsat. Den 11. marts 2015 fastsatte klager byggeomkostningerne til kr. 540.000 inkl. moms. Den 27. marts 2015 underskriver klager en endelig opgørelse over byggeudgifter på kr. 560.000 inkl. moms, som ligger til grund for forhåndslånet. Den 1. juli 2015 fremsender klager et nyt overslag på byggeomkostningerne på kr. 885.375 inkl. moms, og de endelige byggeomkostninger beløb sig til kr. 925.000 inkl. moms.

Indklagede var ikke bekendt med, at byggeomkostningerne ville stige i byggeperioden, hvilket betyder, at der ikke er taget højde for dette ved udmålingen af forhåndslånet på kr. 450.000.

Det er ikke korrekt, at indklagede ikke har en mulighed for at ændre bidragssatserne, hvis der er en velbegrundet årsag til ændringen. Dette har bl.a. medført en bidragsstigning på klagers to lån pr. 1. juli 2016.

Bidragssatserne vil blive nedsat på begge klagers lån, når afdragsfriheden på lånene udløber henholdsvis 31. december 2024 og 31. marts 2025.

I forbindelse med sagen har centerdirektør og rådgiver haft møde med kunden. I den forbindelse fik klager tilbudt en låneomlægning til eet samlet lån uden gebyrer, og hvor bidragssatsen vil være tilrettet som følge af ny låneudmåling. Efter mødet fremsendte rådgiveren flere beregninger på nye lån til klager, men uanset dette indbragte klager en klage over indklagede. Beregningerne på nye lån er fremlagt. Der er 5 beregninger med forskellige lånebeløb og vilkår. Bidragssatserne i de 5 beregninger ligger i intervallet 0,86% til 1,22%.

Da indklagede afviser at have oplyst klager om, at bidragssatserne på klagers to lån ville blive nedsat i forbindelse med færdigmeldingen af ejendommen, og idet der ellers ikke er anledning til at nedsætte bidragssatserne, kan indklagede ikke imødekomme klagers krav og bør således frifindes herfor.

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at det afvises, at indklagede har oplyst klager, at bidragssatsen på hans lån ville blive genberegnet, når ejendommen var færdigombygget,

at indklagede ikke havde mulighed for at tilbyde eet samlet forhåndslån til klager i stedet for et ejerskiftelån og et forhåndslån, idet klager ikke tidsnok fremsendte omkostningerne til byggeprojektet til indklagede, således at indklagede kunne medtage disse, samtidigt med at købsaftalens vilkår kunne overholdes,

at indklagede finder, at forhåndslånet var den bedste løsning ud fra klagers risikovillighed i forhold til et byggelån, ligesom indklagede afviser at være gjort bekendt med, at byggeprojektet ville blive langt dyrere end de omkostninger, som klager tiltrådte 27. marts 2015, og som blev forudsætningen for udmålingen af forhåndslånet,

at indklagede fastsætter bidragssatser ud fra belåningsintervallet, lånetype og afdragsfrihed ud fra en vurdering på tidspunktet for låneoptagelsen, og at ejendommens værdi i op- eller nedadgående retning ikke resulterer i ændret bidragssats, og

at der ikke er grundlag for at genberegne bidragssatserne på klagers to nuværende lån, hvorfor indklagede skal frifindes for klagers påstand.

Indklagede har i øvrigt følgende kommentarer til klagers bemærkninger:

Som anført i udtalelsen af 2. februar 2017, er det som produkt ikke en umulighed at give en låntager et samlet lån i forbindelse med køb af ejendom med ombygningsprojekt.

Udfordringen med klagers køb var, at indklagede ved oprettelse og behandling af ejerskiftesagen – købet af ejendommen – med overtagelse 12. marts 2015, ikke havde mulighed for at lave en samlet finansieringsløsning af både købet af ejendommen og ombygningen.

Klager fremsendte først den 11. marts 2015 (dvs. dagen før overtagelsesdagen), et overslag over byggeomkostningerne. På dette tidspunkt, var ejerskiftelånet oprettet og ekspederet for at overholde købsaftalens handelsvilkår, hvorfor indklagede ikke kunne lave en samlet løsning af både ejerskiftesagen og ombygningen.

Som oplyst i udtalelsen, medførte klagers sene fremsendelse af overslag over byggeomkostningerne, at indklagede var nødsaget til at lave to vurderinger, to bevillinger og to lån.

Klager efterspørger i sine bemærkninger ”skriftlige tilbud på løsning af sagen”. Indklagede finder ikke, at skriftlige tilbud på nye lån skal fremsendes i forbindelse med en realkreditankenævnssag. Idet der samtidigt med tilbud på nyt lån også skal ydes rådgivning, opfordrer indklagede klager til at tage fat på sin rådgiver og derigennem få tilsendt tilbud på omlægning til eet samlet lån.

Indklagede kan dog ikke garantere, at klager kan opnå samme tilbud ved omlægning af lånene uden de sædvanlige gebyrer, som klager fik tilbudt af indklagede ved et fysisk møde i sommeren 2016.

At indklagede tidligere har tilbudt, at klager kunne omlægge de to lån til eet samlet lån ”uden gebyrer i forbindelse med omlægningen”, er ikke en anerkendelse af, at indklagede har begået en ansvarspådragende fejl i forbindelse med klagers køb af ejendommen og byggeprojektet, men skal ses som en håndsrækning til at få løst sagen. På trods af dette skiftede klager pengeinstitut og indbragte en klagesag først for indklagede og dernæst for Realkreditankenævnet.

Klager sætter spørgsmålstegn ved, om det er korrekt, at belåningsintervallet på forhåndslånet er udmålt på baggrund af værdiansættelsen, idet klager henviser til bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom § 26.

Denne bestemmelse omhandler rigtigt nok, at der efter byggeriets færdigmelding skal foretages en værdiansættelse, når der er givet et forhåndslån, men den vedrører dog alene en værdiansættelse af, hvorvidt det ydede lån svarer til maksimalt 80% af ejendommens værdi, som det er fastsat i lov om realkreditlån m.v. § 26 i bekendtgørelsen om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom omhandler ikke værdiansættelse som grundlag for udmåling af belåningsintervallet.

I klagers tilfælde blev ejendommen også værdiansat ved byggeriets færdigmelding i juli 2016, hvor indklagede vurderede ejendommens værdi til at udgøre kr. 1.700.000. Dette betød, at klagers to lån var inden for de maksimale 80% af ejendommens værdi.

Et forhåndslån er et obligationslån, hvilket indebærer, at hovedstolen ikke ændres ved byggeriets afslutning. Hvis lånets hovedstol ligger ud over de 80% af ejendommens værdi ved byggeriets afslutning, kan indklagede kræve lånet nedbragt og nedlyst. Men dette var ikke tilfældet i klagers situation.

Klager efterspørger, hvoraf det fremgår, at indklagede ikke justerer på belåningsintervallet i lånets løbetid.

I Långuiden, side 4 under ”Bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg er det oplyst, at ”Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet”. Deraf kan man udlede, at bidragssatsen som udgangspunkt er gældende i hele lånets løbetid, med mulighed for justeringer som fastsat øvrige steder i aftalegrundlaget.

Klager vil gerne have en forklaring på indklagedes udmelding om, at klager har haft et møde med centerdirektør og rådgiver, og at klager efterfølgende havde mulighed for at lave en låneomlægning uden de sædvanlige gebyrer.

Som oplyst tidligere er indklagedes håndsrækning om at løse sagen ved at tilbyde omlægning uden betaling af sædvanlige gebyrer, ikke en anerkendelse af, at der er givet dårlig rådgivning, eller at der skulle være handlet ansvarspådragende.

Klager efterspørger, hvoraf det fremgår, at der kan gives eet samlet forhåndslån (et ejerskiftelån og et forhåndslån i et lån) og henviser til, at det ikke fremgår af låneguiden.

Låneguiden er ikke en produktbeskrivelse, men indeholder indklagedes generelle vilkår. Hvilke muligheder, der er for lån og lånesammensætning vurderes individuelt og skal drøftes med vedkommendes bankrådgiver.

Klager mener ikke at have modtaget tilbud på byggelån i forbindelse med ombygningen.

Klager har modtaget tilbud på et forhåndslån, der er et obligationslån (bilag D), bl.a. som følge af klagers egen udmelding om ”…høj sikkerhed for ydelsen” og ”Jeg forventer at renten stiger”.

Derudover bemærkes det, at indklagede ved tilbuddet på forhåndslånet ikke var bekendt med, at byggeomkostningerne ville stige. Lånets udbetaling er baseret på samlede omkostninger på kr. 560.000 inkl. moms. Det viste sig, at byggeriet blev kr. 365.000 dyrere, hvilket indklagede ikke vidste på forhånd.

Klager fremfører et nyt punkt, hvor han klager over bidragsforhøjelsen pr. 1. juli 2016.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalerne på begge lån (låne- og pantsætningsaftalernes side 3 under ”bidrag”), at … ”Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel”.

I låneguiden fremgår følgende under afsnittet, ”Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg) side 5”:

”Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetode for bidraget kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder lånspecifikke forhold. …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b) Ændringer i krav og forventer fra ratingbureauer og investorer,

c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

? øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,

? ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,

? øgede skatter eller afgifter,

? øgede distributionsomkostninger, eller

? generelle garantiordninger,

d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e) Behov for ændringer i sammensætningen af …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente,

f) Behov for at motivere …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,

g) Øgede risici, herunder operationelle risici,

h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… kapacitet og ressourcer,

j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,

k) Låntagers betalingsmisligholdelse,

l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, eller

m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… prisblad, som er tilgængeligt på …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… hjemmeside”.

I varslingsbrevene om bidragsforhøjelsen pr. 1. juli, begrundes forhøjelsen af bidragssatserne med at, ”…(det koncernforbundne realkreditinstituts)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold…”

Indklagede fastholder at have haft hjemmel til at forhøje bidragssatsen på klagers to lån, hvorfor bidragsforhøjelsen ikke kan annulleres.

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand yderligere gældende:

at bidragsforhøjelsen pr. 1. juli 2016 har hjemmel i aftalegrundlaget og i øvrigt er velbegrundet, hvorfor bidragsforhøjelserne fastholdes.

Indklagede har følgende kommentarer til klagers seneste bemærkninger, der vel at mærke ikke ændrer i indklagedes påstand eller synspunkt om, at der ikke er ydet dårlig eller mangelfuld rådgivning, eller at indklagede skulle have handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagers køb og ombygning af ejendommen.

Det bemærkes, at indklagede alene kommenterer på de forhold, som indklagede finder er relevante for sagen.

Det fremgår af en oversigt over klagers to lån hos indklagede i ejendommen, at klagers lån er ”SDO”, hvilket betyder at klagers lån består af ”særligt dækkede obligationer”, hvorefter bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fastejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer er den relevante at benytte.

Indholdsmæssigt er der dog ingen forskel i bestemmelserne, der er ens for så vidt angår de nævnte bestemmelser om lån i forbindelse med byggeri.

Klager mener, at indklagede har brudt ”Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling” ved at lægge ejendommens forventede værdi til grund, som værende gyldig på tidspunktet for låneoptagelsen.

Som oplyst ovenfor, er den relevante bekendtgørelse, Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realobligationer og særligt dækkede obligationer.

Heraf fremgår det af § 26, stk. 1:

”Lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for særligt dækkede realkreditobligationer, kan ikke udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån til ikke-færdiggjorte byggearbejder på grundlag af den forventede værdi (indklagedes fremhævning)”.

Ved klagers finansiering af ombygningen af ejendommen, fik klager – som tidligere redegjort for – et obligationslån. Et obligationslån til finansiering af en ombygning bliver altid udmålt ud fra den forventede værdi. Indklagede har således ikke overtrådt bekendtgørelsen, men har netop overholdt den, ved at den forventede værdi har været udgangspunktet for tilbuddet om obligationslån til finansiering af ombygningen. Alternativet ville være ejendommens værdi uden den værdi, som ombygningen vil medføre ved færdigmelding. Hvis det havde været situationen, havde klager kun kunne have optaget sit ejerskifte-obligationslån og ikke også obligationslån til finansiering af ombygningen.

Den forventede værdi af ejendommen efter ombygningens færdigmelding, er bl.a. baseret på ”Endelig opgørelse over byggeudgifter”, som er opgjort til kr. 560.000, der er underskrevet digitalt af klager.

Som oplyst tidligere, blev byggeriet kr. 365.000 dyrere, end indklagede var blevet oplyst om, og som klager selv havde tiltrådt. De yderligere byggeomkostninger har medført, at ejendommen efter færdigmeldingen er blevet mere værd end den forventede værdi ved forhåndslånets udbetaling. Som oplyst ovenfor, var indklagede ikke bekendt med, at klager ville ændre og udvide ombygningen.

Indklagede har således ikke været bekendt med, at den forventede værdi ved lånets udbetaling ikke ville modsvare den reelle værdi ved ombygningens færdigmelding.

Klager mener ikke, at der er overensstemmelse mellem det, der står i långuiden vedrørende fastsættelse af bidrag og de oplysninger om fastsættelse af bidrag, som klager har modtaget fra indklagedes klageansvarlige, og som er foretaget i forbindelse med lånets udmåling.

Som oplyst tidligere og som det fremgår af Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer § 26, kan et forhåndslån ikke udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån på grundlag af den forventede værdi. Fastsættelse af belåningsintervallet, der bl.a. også har betydning for fastsættelse af bidraget, sker således også ud fra den forventede værdi.

Indklagede finder ikke, at der er uoverensstemmelse mellem det, der står i långuiden ved fastsættelse af bidrag, og at indklagede har benyttet den forventede værdi ved lånets udmåling, herunder ved udmåling af belåningsintervallet og fastsættelse af bidraget.

Klager mener ikke, at det ydede forhåndslån er et obligationslån.

Dette er ikke korrekt. Det fremgår af lånetilbuddet på forhåndslånet, side 2, at der er tale om et obligationslån, ligesom det bl.a. fremgår på side 4 i lånetilbuddet, at der er tale om et forhåndslån. Det fremgår endvidere af låne- og pantsætningsaftalen, bl.a. af side 1, at der er tale om et obligationslån.

I indklagedes udtalelse af 2. februar 2017, fremgår på side 2 nederst,

”I lånets løbetid justerer indklagede ikke på belåningsintervallet, hverken i op- eller nedadgående retning ved prisfald eller prisstigning eller ved afdrag. Dette er et princip, der ikke kan fraviges og som gælder alle engagementer hos indklagede”.

Klager vil vide, hvor i långuiden at dette fremgår.

Det fremgår af side 5.2. afsnit under ”bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg):

”Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved låneoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… på den af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse ved salg af ejendommen i fri handel samt gældsovertagelse efter tvangsauktion, ligesom der ved relaksation kan ske fastlæggelse af belåningsintervallet på ny. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.”

Af dette afsnit fremgår de situationer, hvor belåningsintervallet kan fastlægges på ny. Det fremgår således modsætningsvist af dette afsnit, at belåningsintervallet ikke ændres i andre situationer.

Indklagede finder ikke, at der er behov for at redegøre yderligere for princippet.

Klager vil gerne have afklaret, hvilken rabat, klager ville modtage i forbindelse med ”låneomlægning uden gebyrer” samt modtage ”skriftlige lånetilbud, som centerdirektør har givet”.

Det bemærkes, at de 4 skriftlige tilbud allerede er fremlagt som bilag. Centerdirektør og rådgiver har været sammen på sagen.

Den oplyste rabat på 2 * kr. 2.500 lyder meget sandsynlig at være svarende til de gebyrer, som indklagede ville give afkald på ved en håndsrækning til klager i forbindelse med omlægningen.

Det bemærkes igen, at indklagede ikke mener at have ydet dårlig rådgivning eller at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med sagen, hvorfor indklagede ikke er forpligtet til at give nogle rabatter i forbindelse med klagers låneomlægning – eller i øvrigt erstatte klager et ”tab” i forbindelse med en omlægning.

Klager har videre indsigelser mod rådgivningsskemaet. Klager har underskrevet rådgivningsskemaet digitalt den 17. marts 2015, hvorfor klager selv har godkendt de oplysninger der er indsat i rådgivningsskemaet vedrørende risikovillighed.

Anbringender

Til støtte for den fremsatte påstand, gøres det yderligere gældende,

at indklagedes tilbud på forhåndslånet er baseret på den forventede værdi af ejendommen efter ombygningen ud fra det af klager oplyste og tiltrådte ”Endelig opgørelse over byggeudgifter”. Indklagede var på tidspunktet for det ydede forhåndslåns udbetaling ikke bekendt med, at ombygningen ville blive kr. 365.000 dyrere med det til følge, at ejendommens reelle værdi efter ombygningen blev højere, end den forventede værdi ved lånets udmåling. Indklagede gør gældende, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende ved udmåling af forhåndslånet ud fra den – på det tidspunkt – fastsatte forventede værdi.

Anbringenderne fremsat i udtalelsen af 2. februar 2017 og af supplerende udtalelse af 6. april 2017 fastholdes.

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Det er klagerens anbringende, at han ved låneoptagelsen blev tilsikret, at hans bidrag ville blive sat ned ved færdigmelding af forhåndslånet. Nævnet finder ikke, at klageren for Nævnet har godtgjort, at han blev tilsikret dette.

Klageren gør videre gældende, at han burde være tilbudt et samlet forhåndslån i forbindelse med finansieringen af ejendommen i stedet for det faktisk optagne obligationslån på 679.000 kr. med en bidragssats på 0,8872% og efterfølgende forhåndslånet på 450.000 kr. og en bidragssats på 1,3969%. Herved er det klagerens anbringende, at han ville have kunnet opnå en lavere, samlet bidragssats med et enkelt (forhånds)lån på første prioritet.

Nævnet bemærker hertil, at klageren underskrev købsaftalen for ejendommen den 3. marts 2015 med overtagelsesdato den 12. marts. I henhold til købsaftalen skulle købesummen betales seks hverdage efter underskrivelsen. Klagerens første overslag over byggeomkostninger på 540.000 kroner, som klageren ville finansiere med et forhåndslån, blev fremsendt til indklagede den 11. marts 2015. Nævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte indklagedes oplysning om, at det tidsmæssigt ikke var muligt at hjemtage de to lån som et samlet lån, henset til købsaftalens betalingsbetingelser. Nævnet finder i den forbindelse, at der må levnes indklagede tid til bl.a. at vurdere ejendommen, når ombygningsprojektet er færdiggjort, herunder vurdere selve projektet og dettes omfang, eventuelle byggetilladelser, m.v.

Til klagerens anbringende om, at han skulle have haft et byggelån med variabel rente, finder Nævnet, at klageren ikke herved havde kunnet opnå sikkerhed for ydelsernes størrelse. Som sagen er oplyst, ville et sådant lån tillige indebære en højere forrentning.

Nævnet finder videre, at der i lånedokumenterne er hjemmel til at foretage bidragsforhøjelsen.

Med hensyn til klagerens påstand om omkostningsdækning fremgår det af nævnsvedtægternes § 25, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.

Kontakt

Nedsættelse af bidrag. Forhåndslån.