Spørgsmål om gebyrfri låneomlægning.
| Sagsnummer: | 38 /1996 |
| Dato: | 09-09-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Møgelvang-Hansen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Gebyr - omprioritering
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om gebyrfri låneomlægning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren, der er kunde hos indklagede, rettede i oktober 1995 henvendelse til indklagedes Odense Banegård afdeling vedrørende omlægning af lån i klagerens ejendom. Henvendelsen havde baggrund i et opslag, der indeholdt navnet på det af indklagede ejede realkreditaktieselskab, Danske Kredit, hvis logo, der også anvendes af indklagede, var angivet. Endvidere var anført:
"Spar på ydelsen.
Flyt realkreditlångebyrfrit til os."
Klagerens ejendom var på det pågældende tidspunkt prioriteret med et kontantlån til Nykredit med en obligationsrestgæld på ca. 171.000 kr., et privat pantebrev med en restgæld på ca. 43.000 kr. samt et lån ydet af indklagede med en restgæld på ca. 66.000 kr. sikret ved et ejerpantebrev i ejendommen. Klageren oplyste ved henvendelsen, at ud over omlægningen af lånet til Nykredit, ønskede han de to øvrige lån indfriet.
Indklagede foretog en konsekvensberegning, hvorefter samtlige lån med sikkerhed i ejendommen blev erstattet af et Danske Kreditlån på 286.000 kr. Af konsekvensberegning af 18. oktober 1995 fremgår, at stiftelsesomkostningerne vedrørende Danske Kreditlånet udgjorde 1.500 kr. i gebyr til Danske Kredit, 429 kr. i kurtage, 1.656 kr. i stempelafgift samt 700 kr. i tinglysningsafgift, i alt 4.285 kr. Endvidere var anført 1.173 kr. i indfrielsesomkostninger vedrørende Nykreditlånet. Ved en gennemgang af konsekvensberegningen protesterede klageren mod betaling af de i beregningen oplyste gebyrer på i alt 5.458 kr., idet han fandt, at opkrævning af beløbet var i strid med opslaget i afdelingen. Indklagedes medarbejder oplyste, at som følge af, at der ikke var tale om en ren flytning af et realkreditlån, men om en låneomlægning, var der ikke gebyrfrihed, men medarbejderen tilbød desuagtet at frafalde lånesagsgebyret til indklagede på 1.600 kr. Klageren meddelte herefter afdelingen, at han ønskede at tænke over sagen.
I december 1995 henvendte klageren sig igen i indklagedes afdeling og anmodede om at få foretaget en ny konsekvensberegning, hvorefter det private pantebrev i ejendommen skulle forblive indestående, og således at lånet til indklagede skulle indfries dog uden aflysning af ejerpantebrevet.
Ved skrivelse af 11. december 1995 fremsendte indklagede en konsekvensberegning i overensstemmelse hermed. I fremsendelsesskrivelsen anførte afdelingen, at "Hvis Deres hus skal vurderes i 1995 er det ved at være sidste frist, idet vores vurderingsmænd har meget travlt." Af konsekvensberegningen fremgik, at stiftelsesomkostningerne til Danske Kredit var på 3.610 kr., indfrielsesomkostninger til Nykredit var anført med 1.665 kr., ligesom der var øvrige omkostninger på 2.000 kr. til rykning af ejerpantebrevet og det private pantebrev.
Indklagede har oplyst, at i en samtale forud for fremsendelsen af beregningen af 11. december 1995 var klageren blevet oplyst om, at en vurdering af ejendommen var nødvendig. Forholdene omkring kontantlånsfradrag blev drøftet, og klageren blev gjort opmærksom på, at et lånetilbud skulle fremsættes og pantebrev underskrives inden udgangen af 1995, for at klageren kunne opnå et kontantlånsfradrag på baggrund af det indfriede kontantlån til Nykredit. Klageren har under sagens forberedelse ikke imødegået dette.
Efter modtagelsen af den nye konsekvensberegning henvendte klageren sig i afdelingen og gav udtryk for, at han fortsat var uforstående over for de omkostninger, der var anført i beregningen. Klageren påstod samtlige omkostninger afholdt af indklagede. Afdelingen fastholdt, at gebyrfriheden ikke omfattede flytning af et realkreditlån i forbindelse med samtidig tillægsbelåning, men vedstod tilbudet fra oktober s.å. om ikke at opkræve lånesagsgebyr til indklagede på 1.600 kr.
Klageren accepterede ikke indklagedes tilbud inden udgangen af 1995.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede i forbindelse med en låneomlægning af hans ejendom tilpligtes at undlade at opkræve gebyr samt at yde erstatning for tabt kontantlånsfradrag.
Indklagede har vedstået tilbudet om at frafalde lånesagsgebyr til indklagede på 1.600 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes opslag må forstås således, at samtlige gebyrer i forbindelse med en låneomlægning bortfalder, herunder såvel gebyr til indklagedes eget realkreditaktieselskab som følge af fællesskabet mellem disse. Da han er afskåret fra ved en låneomlægning foretaget efter 1. januar 1996 at bevare kontantlånsfradraget ved indfrielse af Nykreditlånet, bør indklagede endvidere betale ham erstatning for tabet af kontantlånsfradraget.
Indklagede har anført, at det af indklagedes opslag fremgår, at gebyrfriheden alene vedrører flytning af realkreditlån. Der har i afdelingens annoncering på intet tidspunkt været tale om gratis omlægning. Flytning af realkreditlån kan ikke sidestilles med fuldstændig låneomlægning, som indebærer optagelse af et nyt realkreditlån i Danske Kredit som tillægsbelåning, uanset at formålet hermed måtte være indfrielse af bestående private pantebreve og banklån. Dette har fra først af været oplyst over for klageren, som valgte ikke at foretage låneoptagelsen i Danske Kredit. Som følge heraf har klageren mistet muligheden for ved indfrielse af lånet til Nykredit at bevare kontantlånsfradraget.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved sagens afgørelse lægges det til grund, at klageren i forbindelse med drøftelserne om foretagelse af en omprioritering af klagerens ejendom i oktober 1995 af indklagede blev gjort opmærksom på, at indklagedes opslag skulle forstås således, at gebyrfriheden alene var gældende, hvor et realkreditlån blev overflyttet til Danske Kredit, men ikke i tilfælde, hvor der samtidig skulle omlægges eller optages andre lån. Ankenævnet finder endvidere ikke, at opslaget var formuleret således, at klageren kunne gå ud fra andet. Ankenævnet finder herefter, at klageren, der også ved sin seneste henvendelse i december 1995 ønskede indfrielse af et ikke-realkredit lån, var bekendt med, at gebyrfriheden ikke omfattede klagerens ønske om låneomlægning. Allerede af denne grund kan klagerens påstand om at få foretaget en gratis låneomlægning eller en erstatning ikke tages til følge.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.