Afgørelse

Fejlagtig konsekvensberegning, tab.

Indledning.

Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar for fejl i en konsekvensberegning i forbindelse med omprioritering af klagernes ejendom.

Sagens omstændigheder.

Den 13. januar 2003 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning til brug for klagernes overvejelse om en omprioritering af deres faste ejendom. Ejendommen var prioriteret med to 7 % obligationslån til Totalkredit med en restgæld på henholdsvis 375.842 og 98.513 kr. Hertil kom et fastforrentet boliglån med en restgæld på 108.103 kr. Ifølge beregningen skulle der til indfrielse af de tre eksisterende lån optages et 4 % obligationslån på nominelt 619.000 kr. En sammenligning af det nye lån med den hidtidige belåning viste en besparelse på 104.180 kr. på nutidsværdien af bruttoydelserne eller netto 55.056 kr. Under omkostninger var anført bl.a. en udgift på 1.400 kr. til tinglysningsafgift vedrørende realkreditpantebrevet. Omlægningen viste et kontant overskud på 18 kr.

Klagerne besluttede sig for at gennemføre omprioriteringen.

Af en posteringsoversigt for den i forbindelse med omprioriteringen oprettede lånesagskonto fremgår, at det nye lån blev hjemtaget den 3. februar 2003 med et provenu på 595.497,16 kr. Den 26. februar 2003 blev boliglånet indfriet ved betaling af 121.488,77 kr., og den 31. marts 2003 blev de to Totalkreditlån indfriet med i alt 484.670,40 kr. Kontoen udviste herefter en negativ saldo på 22.109,79 kr.

Den negative saldo på lånesagskontoen skyldtes bl.a., at indklagede ved konsekvensberegningen havde overset, at boliglånet skulle indfries til overkurs svarende til 13.385 kr., ligesom tinglysningsafgiften rettelig udgjorde 4.700 kr. eller en difference på 3.300 kr.; endelig var 250 kr. vedrørende en tingbogsattest ikke medtaget i omkostningerne angivet i konsekvensberegningen.

Klagerne rettede efterfølgende henvendelse til indklagede og protesterede mod betaling af det opståede underskud på lånesagskontoen.

Ved skrivelse af 12. maj 2003 meddelte indklagedes juridiske afdeling klagerne, at fejlene i konsekvensberegningen med hensyn til manglende angivelse af samtlige gebyrer samt beløb til indfrielse af boliglånet ikke havde medført et tab for klagerne. Indklagede henviste til en vedlagt konsekvensberegning uden de tidligere begåede fejl, af hvilken det fremgik, at omprioriteringen fortsat var fordelagtig for klagerne. Et af indklagedes afdeling tidligere fremsat kulancemæssigt tilbud til fuld og endelig afgørelse, nemlig betaling af 5.750 kr., stod ved magt, ligesom man var indstillet på at finde en for klagerne fordelagtig finansiering af restbeløbet.

Indklagede har oplyst, at man efterfølgende har betalt klagerne 5.750 kr.

Parternes påstande.

Klagerne har den 21. maj 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 11.185 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede ved udfærdigelsen af konsekvensberegningen begik flere fejl. Fejlene vedrørte det fastforrentede lån samt omkostninger ved omprioriteringen. Fejlene beløb sig til i alt 16.935 kr., hvoraf indklagede har godtgjort 5.750 kr.

Forud for igangsætningen af omprioriteringen forespurgte de indklagedes medarbejder, om alle udgifter ved omlægningen var medregnet. De spurgte direkte angående udgifter vedrørende indfrielse af boliglånet. De fik oplyst, at alt var medregnet.

Indklagede bør godtgøre dem de begåede fejl fuldt ud, idet de igangsatte låneomlægningen ud fra tallene i konsekvensberegningen af 13. januar 2003.

Den efterfølgende beregning af konverteringen forudsætter, at lånet løber til udløb. Det er muligt, at de vil sælge ejendommen, inden der er gået 15 år, og i så fald vil udgifterne skulle fordeles over en kortere årrække, hvilket betyder, at omlægningen da ikke er så attraktiv som først antaget.

Af indklagedes generelle forretningsbetingelser, der omtaler, i hvilke situationer indklagede er ansvarsfri trods fejl og forsømmelser, fremgår, at denne ansvarsfrihed ikke gælder, hvis indklagede ved aftalens indgåelse "burde have forudset det forhold, som er årsag til tabet, eller burde have undgået eller overvundet årsagen til tabet".

Indklagede har anført, at det må lægges til grund, at omprioriteringen ikke har været økonomisk ufordelagtig for klagerne, og at klagerne ikke har lidt tab. Klagerne er blevet skuffet i deres forventninger, men herfor er man ikke erstatningsansvarlig.

Indklagede har ikke garanteret eller tilsikret klagerne et bestemt resultat ved omprioriteringen. Man vedstår sit tilbud om at finansiere klagernes likviditetsunderskud på tilsvarende vilkår som det hjemtagne realkreditlån.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det lægges til grund, at låneomlægningen ikke var økonomisk ufordelagtig for klagerne. Det forhold, at klagerne som følge af fejlen i konsekvensberegningen blev skuffet i deres forventninger til resultatet af omprioriteringen kan ikke i sig selv begrunde, at klagerne har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.

Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har tilsikret klagerne, at resultatet af omlægningen ville blive som angivet i konsekvensberegningen. Klagernes påstand kan herefter ikke tages til følge.

Det bemærkes, at indklagede har godtgjort klagerne et beløb, der overstiger det af indklagede opkrævede gebyr for omprioriteringssagens behandling, ligesom indklagede har tilbudt at finansiere det opståede underskud på vilkår svarende til det nye realkreditlåns.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.