Sagsnummer: | 373/2021 |
Dato: | 05-05-2022 |
Ankenævn: | Vibeke Rønne, Steen Jul Petersen, Jes Zander Brinch, Jacob Ruben Hansen, Poul Erik Jensen. |
Klageemne: | Værdiansættelse - øvrige spørgsmål |
Ledetekst: | Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom. |
Indklagede: | Totalkredit |
Øvrige oplysninger: | |
Senere dom: | |
Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod værdiansættelse af ejendom.
Sagens omstændigheder
I 2005 købte klageren en ejendom, og han optog i den forbindelse et realkreditlån.
Den 22. maj 2014 optog klageren et tilpasningslån med en hovedstol på 582.000 kr. hos Totalkredit, og den 1. juli 2016 optog han et prioritetslån med en hovedstol på 329.000 kr. hos Totalkredit.
Klageren har oplyst, at ejendommen blev vurderet til 3.300.000 kr. i 2016.
I foråret 2021 ønskede klageren at foretage en ombygning af ejendommen, herunder udskiftning af tag, udskiftning af al isolering og zinkinddækning på kvist med videre. Klageren optog i den forbindelse et tilpasningslån med forhåndslånegaranti med en hovedstol på 218.000 kr. hos Totalkredit. Lånet blev udbetalt den 30. juli 2021. Klageren har oplyst, at ombygningen kostede cirka 480.000 kr.
Totalkredit har oplyst, at den i forbindelse med tilpasningslånets udmåling modtog en ejendomsmæglervurdering af 26. maj 2021, hvor ejendommen blev vurderet til 3.550.000 kr. Totalkredit kontrolvurderede efterfølgende ejendommen, og Totalkredits vurderingsdirektør gennemgik værdiansættelsen. Totalkredit fastholdt værdiansættelsen på 3.550.000 kr.
Den 15. juli 2021 klagede klageren til Totalkredit over værdiansættelsen. Den 16. juli 2021 afviste Totalkredit klagen. Totalkredit skrev blandt andet:
”…
Vores værdiansættelse skal tage udgangspunkt i værdiansættelsesbekendtgørelsens retningslinjer, der tilsiger at vi skal fastsætte den aktuelle rimelige kontante handelsværdi, der kan opnås inden for en passende periode. Det er derfor alene den aktuelle værdi vi skal forholde os til. Når vi vurderer jeres ejendom, herunder stand, beliggenhed, størrelse, indretning mv. og sammenligner med aktuel handlede ejendomme i området så er det fortsat vores vurdering at værdiansættelsen er retvisende.
Vi fastholder derfor en værdiansættelse på jeres ejendom på kr. 3.550.000 efter gennemførsel af det planlagte projekt. Den endelige værdiansættelse sker, når projektet er gennemført og med udgangspunkt i handlede ejendomme i området på det tidspunkt.
…”
Den 30. august 2021 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
I september 2021 besigtigede Totalkredits vurderingsspecialist ejendommen i forbindelse med færdigmelding af byggeriet, og ejendommen blev vurderet til 3.700.000 kr. Klageren har oplyst, at han først blev bekendt med den højere vurdering ved Totalkredits indlæg for Ankenævnet.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Totalkredit skal forhøje sin værdiansættelse af ejendommen.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at Totalkredits vurdering af ejendommen til 3.550.000 kr. var for lav. Ved en sammenligning med sammenlignelige ejendomme i området, ville ejendommen have en højere vurdering. Eksempelvis blev ejendommen skråt over for hans solgt i maj 2021 til en kvadratmeterpris på 29.780,70 kr., og de nye ejere er nu i færd med at renovere ejendommen. Til sammenligning ville hans ejendom med samme kvadratmeterpris have en værdi af 3.960.000 kr.
Ejendomsmægleren vurderede, at ejendommen efter ombygningen ville have en værdi af 3.550.000 kr. En stigning på kun 250.000 kr. fra vurderingen i 2016. Ved ombygningen brugte han cirka 480.000 kr. til nyt tag, nye tagvinduer, udskiftning af al isolering, løft af tagkonstruktion til ekstra isolering, undertag på tagkonstruktionen, zinkinddækning af kvist, isolering af kvist samt nye tagrender, nedløbsrør og skotrender.
Det kan ikke passe, at ejendommen ikke er steget i værdi i over fem år på en populær adresse i byen – og tilmed efter, at ejendommen er blevet renoveret, energioptimeret og udseendemæssigt løftet for knap 500.000 kr. Hvis der kom en uvildig ud og vurderede ejendommen, ville man kunne se, at ejendommen er steget mere i værdi.
Ifølge alle analyser kan investeringer til nyt tag og energirenovering sagtens holdes hjemme i de større byer. Han forstår derfor ikke, at huset ikke stiger tilsvarende i værdi. Tag og energioptimering er ikke noget, der er ligger under for smag hos en eventuel køber, som eksempelvis et nyt køkken eller bad. Derfor er en stigning på kun 50 % for lavt sat.
Det er normalt, at en ejendom vil stige med 50 % af udgifterne ved udskiftning af tag. I dette tilfælde var der imidlertid yderligere energitiltag, herunder nye vinduer og isolering med videre, som også bør tælle med i vurderingen af ejendommens værdi. Dertil kommer, at kvisten er blevet fremtidssikret i forhold til vedligeholdelse.
Det kommer bag på ham, at Totalkredit under klagesagen pludselig oplyser, at vurderingen af ejendommen er steget til 3.700.000 kr. Han fik et andet indtryk under vurderingsspecialistens besøg i september 2021, da vurderingsspecialisten oplyste, at der ikke lod til at være foretaget fejl, men at hun sagtens kunne forstå, at klageren undrede sig over den manglende stigning i værdi på knap seks år.
Vurderingsspecialisten var enig i klagerens valg af materialer i forbindelse med ombygningen, og hun oplyste, at det ville øge værdien af ejendommen i forhold til eventuel valg af billigere løsninger.
Han står nu med en uafsluttet byggesag/byggekonto, som tilskrives renter gang på gang. Det er utroligt dårligt håndteret af Totalkredit.
Totalkredit har anført, at ejendommen ikke skal vurderes på ny, da den blev vurderet i september 2021.
Totalkredits vurderingsspecialist havde nye referenceejendomme med ved besigtigelsen af ejendommen i september 2021, og hun drøftede referenceejendommene med klageren. Vurderingsspecialisten og klageren havde en god dialog, og klageren havde forståelse for den måde, hvorpå Totalkredit vurderer ejendomme på.
Værdien af ejendommen kunne hæves til 3.700.000 kr. på grund af ny referenceejendom og den generelle udvikling i området, men også på grund af det samlede resultat efter ombygningen. Totalkredit kunne ikke hæve værdien tidligere, da værdiforøgelsen ikke umiddelbart var tydelig under ombygningen. I mange tilfælde færdigmelder Totalkredit til samme værdi som ved låneudmålingen, men mange projekter viser sig anderledes i forbindelse med færdigmeldingen, hvor den endelige værdi fastsættes.
Det er beklageligt, hvis klageren ikke modtog besked om den nye vurdering af ejendommen. Vurderingsspecialisten gav besked til klagerens rådgiver om den nye vurdering ved e-mail af 27. september 2021.
Ankenævnets bemærkninger
I 2005 købte klageren en ejendom, og han optog i den forbindelse et realkreditlån.
Den 22. maj 2014 optog klageren et tilpasningslån med en hovedstol på 582.000 kr. hos Totalkredit, og den 1. juli 2016 optog han et prioritetslån med en hovedstol på 329.000 kr. hos Totalkredit.
Klageren har oplyst, at ejendommen blev vurderet til 3.300.000 kr. i 2016.
I foråret 2021 ønskede klageren at foretage en ombygning af ejendommen. Klageren optog i den forbindelse et tilpasningslån med forhåndslånegaranti med en hovedstol på 218.000 kr. hos Totalkredit. Klageren har oplyst, at ombygningen kostede cirka 480.000 kr.
I forbindelse med tilpasningslånets udmåling modtog Totalkredit en ejendomsmæglervurdering, hvor ejendommen blev vurderet til 3.550.000 kr. Totalkredit kontrolvurderede efterfølgende ejendommen, og Totalkredits vurderingsdirektør gennemgik værdiansættelsen. Totalkredit fastholdt værdiansættelsen på de 3.550.000 kr.
Den 30. august 2021 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
I september 2021 besigtigede Totalkredits vurderingsspecialist ejendommen i forbindelse med færdigmelding af byggeriet. Ejendommen blev nu vurderet til 3.700.000 kr.
Ankenævnet bemærker, at realkreditinstitutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og at de ikke har karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.
Ankenævnet finder, at realkreditinstitutternes værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.
Ankenævnet kan i almindelighed ikke efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder en sådan vurdering. Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnet finder herefter ikke, at det kan pålægges Totalkredit at foranledige eller selv foretage en ny vurdering af ejendommen, ligesom det heller ikke kan pålægges Totalkredit at forhøje værdiansættelsen af ejendommen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.