Afgørelse

Spørgsmål vedrørende bankens nedbringelse af forhåndslån i henhold til udstedt garanti.

Indledning.

Denne sag vedrører bankens nedbringelse af klagerens forhåndslån i henhold til udstedt garanti.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hendes ægtefælle Æ var kunder i Spar Nord Bank.

Ved e-mail af 29. august 2007 kontaktede Æ banken med forespørgsel om rådgivning i forbindelse med ombygning af parrets hjem. Af e-mailen fremgår, at ombygningen skulle omfatte nyt køkken og bagindgang samt renovering af stuen.

Den 21. september 2007 blev der foretaget en vurdering af ejendommen, som tilhører klageren, til brug for lånoptagelse til finansiering af ombygningen. Af vurderingsmandens notat fremgår, at ombygningen omfattede nyt interiør i køkken og badeværelse, ny åben trappe til kælderen, nye vinduer i kælderen samt en generel opdatering af alle rum.

Ejendommens værdi blev pr. 21. september 2007 fastsat til 2.000.000 kr., mens ombygningen antoges at medføre en værdistigning til 2.200.000 kr.

Ved brev af 23. november 2007 til klageren og Æ fremsendte banken på vegne af Totalkredit et lånetilbud. Af lånetilbuddet fremgik, at der var tale om et kontantlån med rentetilpasning som forhåndslån til om- og tilbygninger m.v. Lånets hovedstol udgjorde 401.000 kr., der skulle have oprykkende panteret efter et andet lån hos Totalkredit med en hovedstol på 1.360.000 kr. Endvidere fremgår blandt andet:

"…

Formål: Om- og tilbygning m.v. Forhåndslån

…

Bemærk:

…

Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt, jf. bekendtgørelse om forhåndslån.

…"

For så vidt angår arbejdsdelingen mellem Totalkredit og banken henvistes i lånetilbuddet til Totalkredits almindelige forretningsbetingelser, hvoraf det om forhåndslån fremgår:

"…

Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån

Forhåndslån ydes til byggearbejder og er en belåning af ejendommens forventede værdi efter byggearbejdet er afsluttet. For at sikre, at den forventede værdi opstår, skal byggeriet besigtiges og færdigmeldes af Totalkredit. Hvis ejendommen ikke opnår den forventede værdi, kan Totalkredit kræve forhåndslånet nedbragt.

…"

Den 3. december 2007 underskrev klageren og Æ et pantebrev og lånesagens øvrige dokumenter, herunder en samtykke- og tiltrædelseserklæring. Af pantebrevet fremgår blandt andet:

"…

…

3. Forhåndslån

[…] Totalkredit vil forlange forhåndslån helt eller delvis indfriet, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed, herunder at lånets sikkerhedsmæssige placering er inden for gældende belåningsgrænser for pågældende ejendomskategori, eller byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter, lånet er udbetalt.

…"

Af samtykke og tiltrædelseserklæringen fremgår blandt andet:

"…

Totalkredits forretningskoncept er baseret på et tæt samarbejde mellem det låneformidlende pengeinstitut og Totalkredit. Kundebetjeningen varetages af pengeinstituttet, og på baggrund heraf er jeg indforstået med og samtykker i, at alle oplysninger, som behandles i forbindelse med optagelsen af lån og/eller den efterfølgende behandling af låneforholdet i hele dettes løbetid, er tilgængelige for såvel Totalkredit som det formidlende pengeinstitut.

…"

Banken stillede garanti overfor Totalkredit, og klageren forpligtede sig ved en regaranti til på anfordring at indbetale ethvert beløb, som banken som følge af garantien måtte blive nødt til at betale til Totalkredit.

Lånet blev hjemtaget den 8. januar 2008.

Ved e-mail af 16. januar 2008 orienterede Æ banken om, at 250.000 kr. af provenuet skulle anvendes til betaling af regninger vedrørende kælderrenovering, nyt gulv i køkkenet, renovering af stuegulv, ændring af elinstallationer i stue og spisestue, samt opsætning af nye skabe i bryggers. De resterende 150.000 kr. skulle anvendes til betaling af malerarbejde.

Ifølge den vurderingsansvarliges notater blev ejendommen den 6. marts 2008 besigtiget udefra. Af notatet fremgår, at ombygningen sandsynligvis ikke var gennemført, og at en forsigtig vurdering af ejendommen i daværende marked var på 1.875.000 kr.

Ved e-mail den 7. marts 2008 aftalte banken med Æ, at ejendommen skulle vurderes i slutningen af måneden til brug for færdigmelding af ombygningen.

Klageren har anført, at ejendommen blev besigtiget fredag den 28. marts 2008. Hertil har banken anført, at der ikke blev foretaget en vurdering af ejendommen, da ombygningen ikke var færdig.

Ved e-mail af 6. juni 2008 fra Æ til banken fremgår, at ombygningen endnu ikke var færdig, men at man regnede med, at det resterende ville blive færdigt i august eller september 2008.

Ved e-mail samme dag skrev banken til Æ, at ombygningen skulle være helt færdig, før der kunne foretages færdigmelding.

Ved e-mail af 28. juli 2008 informerede Æ banken om, at man havde besluttet at vente med ombygning af køkkenet til foråret.

Ved breve af 6. og 18. august 2009 skrev banken til klageren vedrørende færdigmelding af ombygningen. Af bankens brev fremgik, at ombygningen blandt andet bestod i nyt interiør i køkken og badeværelse.

Den 10. september 2009 blev der foretaget ny vurdering af ejendommen, hvor ejendommens værdier blev fastsat til 2.050.000 kr., eller 150.000 kr. lavere end forudsat før ombygningen. Den lavere værdi blev begrundet i, at der ikke var foretaget udskiftning af interiør i badeværelse, at der kun var sket småændringer i køkkenet samt de ugunstige tider for boligmarkedet.

Ejendommens værdiansættelse svarede til 11.647 kr. pr. m². Banken har under sagen fremlagt en ejendomsstatistik fra Realkreditrådet, der viser at gennemsnitspriserne i området faldt fra 12.046 kr. pr. m² i 3. kvartal af 2007 til 10.362 kr. pr. m² i 3. kvartal af 2009.

Den 16. september 2009 blev ombygningen færdigmeldt. Vurderingsmanden har i den forbindelse tilføjet følgende på ejendommens stamoplysninger:

"…

Bemærkninger til rådgiver

16-09-2009 - [vurderingsmanden] – […]621: Værdien af projektet kan ikke fastholdes – nedsættes fra 2.200.000 kr. til 2.050.000 kr.

Hvis der er hjemtaget lån ud fra 2,2 mio kr. skal lånet nedbringes.

…"

Den 20. september 2009 kontaktede Æ banken pr. e-mail med forespørgsel om tilbud på omlægning af lån i deres hus.

Ved e-mail af 21. september 2009 meddelte banken Æ, at man ikke kunne afgive tilbud på konvertering, da der var en ikke afsluttet byggesag på ejendommen.

Samme dag foretog banken et ekstraordinært afdrag på 152.152 kr. på klagerens forhåndslån hos Totalkredit, så belåningen af ejendommen ikke overskred 80 % i henhold til den seneste vurdering.

Den 19. oktober 2009 oprettede banken en udlægskredit (-261) som følge af nedbringelsen af lånet.

Ved brev af 20. oktober 2009 skrev banken til klageren, og anmodede hende om inden 10 dage at indbetale overtræk på 157.140 kr. på konto -261.

Ved brev af 25. november 2009 til Totalkredit anførte klagerens advokat, at klageren aldrig havde informeret banken om, at byggesagen indbefattede renovering af badeværelset. Advokaten anførte endvidere, at det beroede på en misforståelse, at der ikke var sket renovering af køkkenet. Da der i øvrigt var foretaget mange andre forbedringer på ejendommen, anmodede advokaten om, at der blev foretaget fornyet vurdering.

Banken overdrog efterfølgende sagen til inkasso, hvorfor bankens advokat ved brev af 18. januar 2010 blandt andet skrev til klagerens advokat:

"…

Jeg er i forbindelse med gennemgang af sagen bekendt med Deres brev af 25. november 2009 til Totalkredit A/S.

Som det fremgår af reglerne vedrørende forhåndslån i forbindelse med en ombygning, kan der belånes op til 80% af udgifter, dog således, at ejendommen efter ombygningen skal vurderes på ny.

…

Det er og har altid været Deres klients risiko, hvor stor en belåning, der kan udstedes efter ombygningen. Dette fremgår af vilkårene for forhåndslån i forbindelse med ombygning af en fast ejendom.

…"

Den 11. februar 2010 indgav bankens advokat stævning mod klageren til retten.

På retsmøde den 7. maj 2010 besluttede retten at henvise sagen til behandling i Ankenævnet.

Banken har under sagen fremlagt uddrag af bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling, hvoraf det fremgår:

"…

§ 32. Endelig værdiansættelse kan kun ske af færdiggjort byggeri. Lånetilbud afgivet før byggeriets færdiggørelse skal reduceres, såfremt en værdiansættelse i overensstemmelse med bekendtgørelsens regler efter byggeriets færdiggørelse ikke giver mulighed for det tilbudte lån.

…

§ 33.

…

stk. 3. Når realkreditinstituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling.

…

stk. 5. Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed inden for den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til værdiansættelsen fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering. […]

…"

Banken har endvidere fremlagt uddrag af bekendtgørelse for realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v., hvoraf det fremgår:

"…

§ 10.

…

Stk. 2.Ved sikkerhedsstillelse for forhåndslån skal realkreditinstituttet ud over de i § 33, stk. 5, i bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling nævnte tilfælde kræve lånet indfriet, hvis byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder fra lånets udbetaling, eller hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis.

…"

Parternes påstande.

Klageren har den 4. maj 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med principal påstand om, at Spar Nord Bank skal sørge for reetablering af det oprindelige realkreditlån, subsidiært at Spar Nord Bank skal yde dem et lån svarende til det, de ville have haft hos Totalkredit før nedskrivningen. Herudover skal Spar Nord Bank betale advokatomkostninger.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter.

Klageren har blandt andet anført, at de ifølge dokumenterne fra Totalkredit fik bevilliget et kontantlån til ombygning af deres ejendom. Lånet var inkonverterbart med rentetilpasning og 10 års afdragsfrihed.

Fredag den 28. marts 2008 kl. 13.00 havde de en aftale med bankens vurderingsmand med henblik på færdigmelding af ombygningen. Efter dette møde hørte de intet om lånet hverken fra banken eller Totalkredit, og de var af den opfattelse at ombygningen var færdigmeldt.

Først i september 2009 modtog de pludselig brev fra banken om, at ombygningen ikke var færdigmeldt. De gjorde gældende over for banken, at byggesagen var lukket og lånet var afregnet. Dette kunne banken imidlertid ikke acceptere, og resultatet blev i stedet en ny vurdering.

Vurderingen af ejendommen er foretaget af bankens egen vurderingsmand og er derfor ikke uvildig. Vurderingsmanden havde ingen papirer med og tog ingen notater, selv om ombygningen omfattede langt mere end det, som oprindeligt var planlagt. De har således selv afholdt omkostninger for omkring 75.000 kr. ud over provenuet af lånet fra Totalkredit. Bankens vurdering var for lav, hvilket også understøttes af andre ejendomshandler i kvarteret. Ejendommens værdi er således intakt på trods af krisen på boligmarkedet.

Indbetalingen på lånet er foretaget af banken uden nogen form for rådføring med dem eller Totalkredit. De har ikke haft mulighed for at indhente en alternativ vurdering f.eks. fra en ejendomsmægler.

Som en del af begrundelsen for den lavere vurdering fremgår, at interiør i bad ikke er skiftet, og at der kun er sket småændringer i køkkenet. Det har aldrig været meningen, at der skulle ske ændringer i badeværelset. Banken har i forbindelse med låneansøgningen til Totalkredit givet forkerte oplysninger om omfanget af ombygningen, hvilket har haft indflydelse på den afsluttende tilbagemelding og efterfølgende nedskrivning af lånet.

Efterfølgende modtog de et krav fra banken om indbetaling af 157.240 kr. inden 10 dage.

Den nye vurdering og det ekstraordinære afdrag er tilsyneladende sket med det sigte på at få pant i deres private ejendom, da Æ i juli 2009 blev erklæret konkurs både personligt og med sit firma efter indgivelse af konkursbegæring fra banken. Deres ejendom var således ikke stillet til sikkerhed for Æ’s gæld i banken. Hun føler sig personlig forfulgt af banken.

Spar Nord Bank har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at der var tale om et forhåndslån. Det fremgår af både lånetilbuddet, lånedokumenterne og udbetalingsskrivelsen. Klageren blev i forbindelse med optagelsen af lånet oplyst om betingelserne for et forhåndslån, ligesom klageren ved sin underskrift har accepteret disse.

Det bestrides, at byggeriet blev vurderet eller færdigmeldt i marts 2008 som anført af klageren. Det er korrekt, at der oprindeligt var aftalt et møde på denne dato, men da byggeriet ikke var færdigt, blev der ikke foretaget en vurdering af ejendommen. Klageren skrev således selv til banken i juni 2008, at de ikke var færdige med ombygningen, og i juli 2008 skrev klageren, at man ville vente med køkkenet til foråret.

Banken orienterede ved e-mail i juni 2008 klageren om, at ombygningen skulle være helt færdig, før der kunne ske færdigmelding.

Hvis ejendommen var blevet færdigmeldt i marts 2008, skulle banken have indfriet en endnu større del af klagerens realkreditlån, da værdien på daværende tidspunkt kun kunne anslås til 1.875.000 kr.

Banken har rykket klageren telefonisk flere gange for en færdigmelding, og først den 10. september 2009 blev ejendommen vurderet, hvor værdien blev ansat til 2.050.000 kr. Ejendommen blev således vurderet til 11.647 kr. pr. m², hvilket var i overensstemmelse med markedet, hvor der generelt var sket et prisfald i området på godt 10 % fra ombygningen startede i 2007 til den sluttede i 2009.

I bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling fremgår det, at Totalkredit kan overlade besigtigelse og vurdering til banken. Banken foretog denne vurdering på vegne af Totalkredit. Klageren har ikke krav på en ekstern vurdering, da Totalkredit selv i henhold til loven skal sikre, at belåningsværdien er til stede.

Banken har efter de gældende regler om forhåndslån stillet garanti overfor Totalkredit og i forbindelse med den lavere vurdering af ejendommen, var banken forpligtet til at indbetale under garantien.

Klageren har underskrevet en regaranti overfor banken, og i kraft af denne er klageren forpligtet til at indbetale det beløb, som banken har betalt Totalkredit i henhold til garantien.

Uanset om der er uenighed om, hvad ombygningen skulle indeholde, så er dette uden betydning i forhold til nedbringelsen af realkreditlånet, da værdien af ejendommen på tidspunktet for færdigmeldingen var faldet med 150.000 kr., således at pantebrevet ikke længere havde pant indenfor den lovbestemte sikkerhedsværdi.

Banken har ikke fået yderligere sikkerhed, idet banken har indfriet en del af klagerens gæld hos Totalkredit med baggrund i den af banken stillede garanti, uden at banken har fået indtrædelsesret i realkreditpantebrevet.

I øvrigt bemærkes, at konkurssagen mod Æ er uden betydning for denne sag.

Spar Nord Bank har subsidiært påstået sagen afvist, så banken ved vidneafhøring kan få mulighed for at lade den pågældende vurderingsmand afgive vidneforklaring om færdigmeldingen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det fremgår af lånedokumenterne, at lånet kunne kræves nedbragt, såfremt det ikke inden to år fra udbetalingsdagen kunne dokumenteres, at ejendommen ydede den forudsatte sikkerhed.

Totalkredit kunne i henhold til bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling § 3, stk. 1, overlade vurderingen af ejendommen til banken.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der er sket eller kunne ske en færdigmelding af ombygningen før den 16. september 2009. Det bemærkes, at klageren ikke har lidt et tab ved vurdering af ejendommen i september 2009 i stedet for marts 2008.

Vurderingsmanden konkluderede på vegne af Totalkredit, at der som følge af den lavere vurdering skulle ske nedbringelse af lånet.

Det må herefter lægges til grund, at banken i henhold til garantien over for Totalkredit var forpligtet til at nedbringe lånet, ligesom banken som følge af regarantien kunne gøre kravet gældende overfor klageren.

På det foreliggende grundlag, herunder den under sagen fremlagte statistik for ejendomspriserne i området fra Realkreditrådet, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte vurderingen af ejendommen i september 2009.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.