Rådgivning om etablering af kassekredit til brug for mellemfinansiering ved salg og køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 484/1999 |
| Dato: | 24-05-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Christensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Kassekredit - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Rådgivning om etablering af kassekredit til brug for mellemfinansiering ved salg og køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
I forbindelse med klagerens køb af en andelsbolig og salg af sin hidtidige bolig rådede indklagede klageren til at oprette en kassekredit på 150.000 kr. til at mellemfinansiere udgiften ved erhvervelsen af andelsboligen. Klagen vedrører denne rådgivning.
Sagens omstændigheder.
Klageren rettede omkring 1. september 1998 henvendelse til indklagedes Spentrup afdeling i forbindelse med et boligskifte. Klageren havde købt en andelsbolig for 195.000 kr. og havde sat sin faste ejendom til salg.
Hos indklagede havde klageren en anfordringskonto, en garantkonto samt en lønkonto. På kontiene indestod pr. 15. september 1998 henholdsvis ca. 15.000 kr., ca. 44.000 kr. og ca. 12.000 kr.
Restkøbesummen på 176.250 kr. vedrørende købet af andelsboligen forfaldt til betaling den 15. september 1998.
Indklagede rådgav klageren til at oprette en kassekredit på 150.000 kr. og samtidig overføre 30.000 kr. fra garantkontoen til kassekreditten.
Indklagede har oplyst, at normalt etableres der til finansiering af kortvarige likviditetsbehov en udlægskredit, som på det pågældende tidspunkt blev forrentet med 14,5% p.a. Da man vurderede, at klagerens hidtidige ejendom var vanskelig at sælge, anbefalede man en kassekredit, frem for en udlægskredit, der skal indfries inden for 3 måneder. På grundlag af det forventede salgsprovenu fra den hidtidige ejendom frafaldt man krav om sikkerhedsstillelse. Et alternativ til kassekreditten kunne have været et boliglån til rente 6,5%, men mod krav om oprettelse af et ejerpantebrev. Dette blev ikke anbefalet som følge af de herved forbundne stiftelsesomkostninger.
Klageren underskrev den 9. september 1998 kassekreditkontrakt vedrørende kassekreditten på 150.000 kr. Kreditten indestod uden nedbringelse indtil den 31. marts 1999. Etableringsomkostningerne udgjorde i alt 1.550 kr., heraf stempel 450 kr. Renten på var 11,75% p.a.
Den 15. september 1998 overførte indklagede 30.000 kr. fra klagerens garantkonto til kassekreditten, hvorefter man samme dag hævede restbeløbet til køb af andelsbeviset, 176.250 kr.
Den 17. marts 1999 underskrev klageren ny kassekreditkontrakt vedrørende forlængelse af kassekreditten. Kreditten blev forlænget til den 30. september 1999 uden omkostninger for klageren.
Klagerens ejendom blev solgt med overtagelse 1. juli 1999.
Den 10. september 1999, hvor salgsprovenuet fra den tidligere ejendom forelå, blev kassekreditten indfriet.
Ved skrivelse af 17. september 1999 rettede klagerens søn henvendelse til indklagede vedrørende klagerens forhold. Sønnen stillede spørgsmålstegn ved baggrunden for anbefalingen om at oprette en kassekredit henset til det øvrige engagement med indklagede. Ved skrivelse af 30. s.m. redegjorde indklagede for anbefalingen af at oprette en kassekredit.
Parternes påstande.
Klageren har den 18. november 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre 5.000 kr. af de omkostninger, der påløb ved oprettelsen og forrentningen af kassekreditten.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede ydede dårlig rådgivning, idet man ikke tog højde for hendes indestående på andre konti. Endvidere undlod man at forklare, hvad det indebærer at have en kassekredit.
Man kunne i stedet have tilbudt hende et lån uden oprettelsesgebyr og til en lavere rente end kassekredittens.
Det er korrekt, at hun ved sin første henvendelse var ledsaget af sin svigersøn, men denne henvendelse var kort og strakte sig over højst 5 minutter. Det blev blot bekræftet, at hun havde mulighed for at opnå en finansiering. Først ved en senere henvendelse blev det meddelt, at der skulle oprettes en kassekredit, og da var hun ikke sammen med sin svigersøn.
Hun føler, at hun lånte sine egne penge. Indklagede burde have forklaret hende, at det ville være til hendes fordel at tømme de konti, hun allerede havde, således at lånet blev så lille som mulig.
Indklagede har anført, at klageren ved henvendelsen i starten af september 1998 var ledsaget af sin svigersøn. På dette møde blev drøftet finansieringsmulighederne i den foreliggende situation.
I forhold til informationen af klageren fik svigersønnens tilstedeværelse virkning som en "katalysator", idet svigersønnen, der overhørte indklagedes medarbejders information, kunne give udtryk for eventuelle forståelsesmæssige vanskeligheder og uklarheder, således at disse blev afklaret straks.
Ved indklagedes råd om at finansiere det midlertidige likviditetsbehov gennem etableringen af en kassekredit på 150.000 kr. samt overførsel af 30.000 kr. fra garantkontoen blev det sikret, at kassekreditten kunne etableres med så lavt et maksimum som muligt. Samtidig kom klageren alene til at betale renter af 146.250 kr. og ikke af finansieringsbehovet på 176.250 kr.
Det var korrekt alene at overføre 30.000 kr. til kassekreditten fra klagerens øvrige konti. Dette fremgår af, at saldiene på klagerens anfordringskonto og garantkonto pr. 1. juni 1999 var i størrelsesorden 5.500 kr. og 2.000 kr. Disse konti havde således efter hævning af de 30.000 kr. en passende størrelse.
Såfremt man havde foreslået klageren at overføre hele sit indestående på indlånskontiene til kassekreditten, ville situationen formentlig være oplevet som kaotisk og uoverskuelig for klageren. Dette ville bl.a. føre til, at klageren løbende skulle kontrollere, at der var tilstrækkelige midler på anfordringskontoen, der fungerer som betalingskonto.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere indklagedes rådgivning vedrørende oprettelse af en kassekredit på 150.000 kr. til brug for mellemfinansiering ved klagerens køb af andelsbolig og salg af sin hidtidige ejendom, herunder heller ikke, at indklagede anbefalede, at der af klagerens indestående midler i september 1998 alene blev overført 30.000 kr. til kassekreditten. Der er heller ikke grundlag for at kritisere størrelsen af renten på kassekreditten.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.