Afgørelse

Indfrielsesvilkår. Opsigelsesfrist.

21403048
Opsigelsesvilkår. Opsigelsesfrist
Klagerne ejede en ejerlejlighed, hvori der indestod et kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut. I pantebrevet, der var oprettet på Justitsministeriets pantebrevsbestemmelser B, var indfrielsesmulighederne beskrevet, herunder fristerne for opsigelse og ændring af lånet i forbindelse med refinansiering. Instituttet oplyste i januar 2012 i en refinansieringsmeddelelse til klagerne, at opsigelses- og ændringsfristen før refinansiering var ændret fra 1 til 2 måneder. Instituttet sendte i august 2013 et refinansieringsadvis til klagerne, hvori instituttet gjorde opmærksom på, at klagerne frem til 31. oktober 2013 kunne foretage ændringer af lånet med virkning for den følgende fastrenteperiode. Klagerne indgik i november 2013 en købsaftale vedrørende salg af ejerlejligheden. Efter indfrielse af realkreditlånet henvendte klagerne sig til instituttet, idet de var utilfredse med forløbet, særligt at lånet først var blevet indfriet i januar 2014 til en kurs på over 100, som indebar et tab for klagerne. Instituttet henviste i sit svar til, at indfrielse i december til kurs 100 forudsatte meddelelse til instituttet senest den 31. oktober 2013, hvilket ikke var sket.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle gennemføre indfrielsen pr. 31. december til kurs 100. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at klagerne ifølge pantebrevsbestemmelser B var underkastet de til enhver tid for instituttet gældende vedtægter, og at instituttet i overensstemmelse med reglerne i vedtægterne havde ændret både opsigelsesfristerne og refinansieringstidspunkterne for kortrentelån, så de var fordelt hen over kalenderåret. Baggrunden for disse ændringer, som generelt var foretaget i hele realkreditbranchen, var skærpede krav til blandt andet likviditet og afdækning af refinansieringsrisici. De nævnte tiltag måtte alt andet lige betragtes som en generel fordel for låntagere, der fortsat ønskede finansiering med kortrentelån, og da der var givet klagerne fornøden meddelelse om ændringerne, både ved refinansieringsmeddelelsen i januar 2012 og ved refinansieringsadviset i august 2013, fandt Nævnet, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte de af instituttet fastsatte frister for opsigelse, kontantindfrielse m.v. Fristen for opsigelse havde derfor været den 31. oktober 2013. Med hensyn til rådgivningen af klagerne, da de henvendte sig om indfrielsen i november 2013, var der ikke grundlag for at fastslå, at denne havde været mangelfuld. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014



JOURNAL NR.: 2014-01-03-048-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Indfrielsesvilkår. Opsigelsesfrist.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Jacob Elverum
Søren H. Christiansen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne ejede en ejerlejlighed, hvori der indestod et kortrentelån F1 på oprindelig 3.120.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut samt et boliglån på 525.000 kr. til det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut.

Af det for kortrentelånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende:

”Rentetilpasning
Forud for udløbet af en fastrenteperiode tilpasses renten i december måned med virkning fra den 1. januar det følgende år.
…
I forbindelse med en rentetilpasning kan fastrenteperiodens længde med …(indklagedes)… samtykke ændres.

Rentetilpasningen sker på grundlag af …(indklagedes)… udstedelse af nye obligationer til afløsning af de tidligere obligationer, som indløses til pari.
…

Hvis debitor ikke ønsker lånet rentetilpasset, skal debitor give …(indklagede)… skriftlig meddelelse herom. Denne meddelelse skal være modtaget af …(indklagede)… senest sidste bankdag i november i det år, hvor lånet ellers skulle have været rentetilpasset. I så fald er debitor forpligtet til at indfri lånet senest den sidste bankdag i december ved udløb af fastrenteperioden.

Modtager …(indklagede)… ikke rettidigt den nævnte meddelelse, bliver lånet rentetilpasset som ovenfor anført, således at lånet først efter rentetilpasningen kan indfries.
…

Ekstraordinær indfrielse
Debitor kan når som helst ekstraordinært indfri lånet helt eller delvist med obligationer af samme art (fondskode) som dem, der er udstedt i anledning af lånet, til afskrivning på lånets aktuelle obligationsrestgæld. Indfrielse i december måned ved udløb af en fastrenteperiode forudsætter dog, at …(indklagede)… rettidigt har modtaget meddelelse om, at lånet ikke ønskes rentetilpasset. Lånets restgæld skal i så fald indfries senest sidste bankdag i december måned ved udløb af en fastrenteperiode. Denne indfrielse kan valgfrit ske ved debitors kontante betaling af lånets restgæld til kurs 100 eller med obligationer som ovenfor nævnt. Tilsvarende regler gælder for nedbringelse af lånet i december måned ved udløbet af en fastrenteperiode.
…
JUSTITSMINISTERIETS PANTEBREVSFORMULAR B.

1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

Indklagedes LånGuide af 1. februar 2007, som ifølge sit indhold er et supplement til lånetilbuddet og en del af aftalegrundlaget, indeholder en tilsvarende beskrivelse af vilkårene for indfrielse:

”Indfrielse
Lånet ydes på baggrund af inkonverterbare obligationer. Lånet kan derfor altid indfries ved
- obligationsindfrielse
- Lånet kan indfries kontant til kurs 100 i december måned inden en rentetilpasning.

For tiden tilbydes også:
- Kontant indfrielse til aktuel kursværdi.

Indfrielse i december måned kan kun ske, hvis …(indklagede)… senest den sidste bankdag i november har modtaget skriftlig opsigelse af lånet uanset hvilken metode, der ønskes anvendt.”

Indklagede fremsendte den 1. januar 2012 meddelelse til klagerne om resultatet af refinansieringen pr. samme dato. Af brevet fremgår endvidere følgende:

”Ændring af opsigelses- og ændringsfrist før refinansiering

…(Indklagede)… har besluttet at ændre fristen for, hvornår låntager skal give besked om opsigelse eller ændring af vilkår på lånet før en refinansiering. Fristen ændres fra 1 til 2 måneder. Det betyder, at en opsigelse eller et ønske om ændring af lånets vilkår skal være modtaget af …(indklagede)… senest den sidste bankdag i oktober måned på et lån, der refinansieres med virkning fra den efterfølgende 1. januar. Ændringen gennemføres for at forberede …(indklagede)… på kommende regulering fra EU.”

Indklagede fremsendte den 6. august 2013 følgende meddelelse til klagerne om den forestående refinansiering pr. 1. januar 2014:

”Renten på dit rentetilpasningslån skal tilpasses 1. januar 2014. Hvis du ønsker at ændre på dit lån med virkning fra næste fastrenteperiode, kan du gøre det frem til 31. oktober 2013. Ønsker du at ændre den afdragsfri periode, skal du dog kontakte os senest 15. oktober, så vi kan nå at gennemføre dine ændringer. Gør du ingenting, bliver lånet automatisk rentetilpasset 1. januar 2014 med samme vilkår, som lånet har nu.

Kursskæring på 0,175 kurspoint
I forbindelse med rentetilpasningen tager …(indklagede)… en kursskæring på 0,175 kurspoint.

Du har forskellige muligheder i forbindelse med rentetilpasningen
• Forlænge fastrenteperioden
Når renten på dit lån skal tilpasses, har du mulighed for at forlænge perioden, hvor renten ligger fast. Det er bl.a. en fordel at forlænge fastrenteperioden, fordi kursskæring sker hver gang, lånet skal rentetilpasses. Derved får kursskæringen mindre betydning, fordi betalingen fordeles ud over en længere fastrenteperiode.

• Låse renten fast med en fastkursaftale
Forlænger du perioden med fast rente, kan du overveje at låse renten fast med en fastkursaftale. Så kender du allerede nu din rente og dermed ydelse efter 1. januar. Der vil være omkostninger forbundet med at indgå en fastkursaftale.

• Omlægge lån til et nyt lån med fast rente
Udnyt, at renten er lav i øjeblikket. Lægger du om til et nyt lån med fast rente, kan du fastholde den samme rente i resten af lånets løbetid. Det bedste tidspunkt at lægge dit lån om er, når lånet skal rentetilpasses.

• Ændre den afdragsfrie periode
Du har lån med afdragsfrihed. Ønsker du at ændre den afdragsfrie periode, så du begynder at afdrage, skal du kontakte os senest 15. oktober 2013, så vi kan nå at gennemføre ændringen.

• Ændre tidspunkt for rentetilpasning
Mange boligejere skal have ny rente på deres rentetilpasningslån i december måned – og det betyder, at mange obligationer skal sælges på markedet samtidigt. Nationalbanken har derfor bedt realkreditinstitutterne undersøge muligheden for at sikre, at refinansieringen i højere grad sker løbende over året. Du får derfor nu mulighed for at ændre tidspunktet, hvor dit lån skal rentetilpasses – fra 1. januar til 1. april. Da der er omkostninger forbundet med ændringen, tilbyder vi, at du ikke skal betale de normale konverteringsomkostninger til …(indklagede)… Du skal dog fortsat betale den faste tinglysningsafgift til staten på 1.660 kr. Vil du vide mere om dette – så kontakt vores Kundecenter.

• Gøre ingenting
Gør du ikke noget, bliver lånet automatisk rentetilpasset 1. januar 2014 med samme vilkår, som lånet har nu.

Få gode råd om rentetilpasningen
Er du i tvivl om, hvad der er det rigtige for dig, så ring til os på … alle ugens dage kl. 9-12, besøg os på … alle hverdag kl. 9-17 eller regn selv på ”Mine lån” på …(indklagedes hjemmeside).”

Klagerne indgik den 18. november 2013 en købsaftale vedrørende salg af ejerlejligheden. Købsaftalen indeholdt i punkt 18 følgende standardbestemmelse:

”Anvendelse af det deponerede beløb
Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:
- Pantegæld, der ikke skal overtages,
- Ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
- Restancer,
- Forfalden refusionssaldo i købers favør,
- Beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
- Sælgers andel af handlens omkostninger,
- Salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 18.1.1. hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf.

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, gives oplysning herom til depositar, når det modtages fra tinglysning…”

Indklagede fremsendte den 19. november 2013 en bekræftelse til klagerne vedrørende opsigelse af boliglånet pr. 19. februar 2014.

Den 25. november 2013 fremsendte indklagede følgende brev til klagerne:

”Vi har modtaget købsaftale med anmodning om, at …(det koncernforbundne pengeinstitut)… sørger for at indfri indestående lån i ejendommen.

Derfor sender vi en ”Aftale om TinglysningsService”, som vi vil bede Jer om at udfylde og underskrive. Husk også vitterlighedsvidner, som ikke må være familiemedlemmer. Aftalen returneres til os i vedlagte frankerede svarkuvert.”

Den vedlagte tinglysningsaftale, som blev tiltrådt af klagerne, indeholder blandt andet følgende oplysninger:

”Hvad drejer aftalen sig om?

TinglysningsService er et tilbud fra …(det koncernforbundne pengeinstitut)… om, at vi sørger for papirarbejdet i forbindelse med omprioriteringen af ovennævnte ejendom i overensstemmelse med købsaftalen. TinglysningsService betyder, at …(det koncernforbundne pengeinstitut)…:
- sørger for eventuel opsigelse og indfrielse af eksisterende lån, betaler evt. refusionssaldo m.v.
- sørger for, at indfriede pantebreve bliver sendt til aflysning
- returnerer dit/jeres dokument(er), når sagen kan afsluttes.

Anmodning om TinglysningsService
Jeg/vi beder …(det koncernforbundne pengeinstitut)om at foretage ekspeditioner i forbindelse med omprioriteringen af ovennævnte ejendom.

Kontant deponeret købesum: kr. 4.110.000

TinglysningsService omfatter følgende prioriteter

Indfrielser:
Kreditor: …(indklagede)… Oprindelig kr. 3.120.000,00
Kreditor: …(boliglån)… Oprindelig kr. 526.000
…

Hvordan skal eksisterende realkreditlån indfries?
Ved en deponering er det nødvendigt at tage stilling til, hvordan og hvornår de eksisterende realkreditlån skal indfries. Indfrielsesmetoder fremgår af de vilkår for eksisterende lån, som du/I modtog sammen med det oprindelige lånetilbud, se evt. også realkreditinstituttets hjemmeside.

…

? Jeg/vi ønsker at blive kontaktet af …(det koncernforbundne pengeinstitut)… med henblik på afklaring af den mest hensigtsmæssige måde for indfrielse af mine/vore lån.”

Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 18. december 2013 følgende brev til klagerne:

”Vi har fra Advokatfirmaet … fået oplyst, at beløbet på deponeringskonto … delvis kan frigives. Vi har derfor overført 420.083,15 kr. til konto nr. …

De resterende 3.170.000 kr. på deponeringskontoen står til dækning af refusionssaldo samt indfrielse af lån …(indklagede)… der først kan indfries efter den 2. januar 2014. Vi vil senere vende tilbage med en endelig opgørelse af deponeringskontoen.

Vi vedlægger kontoudskrift af deponeringskontoen.

Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os på telefon …”

Den medvirkende ejendomsmægler anmodede samme dag den berigtigende advokat om at frigive de sidste af de deponerede midler, idet refusionsopgørelsen pegede i retning af, at det var sælgeren, der havde penge til gode.

Den 13. januar 2014 udarbejdede indklagede følgende indfrielsesafregning:

”…Status
Hovedstol Lånrestgæld Obligationsrestgæld
Status den 01.01.2014 DKK 3.120.000,00 DKK 3.120.000,00 DKK 3.069.144,28

Specifikation af kontantindfrielse
Obligationer: Rente 2,00%, papirnavn …, fondskode …
Restgæld DKK 3.069.144,28 til kurs 102,008 DKK 3.130.772,70
Kurtage DKK 6.261,55
Bidrag 01.01.2014-03.01.2014 DKK 166,14
Rente 01.01.2014-03.01.2014 DKK 336,34

For meget betalte smådiff. 10.01.2014 DKK 0,03
Gebyr for indfrielsesafregning 03.01.2014 DKK 750,00
I alt DKK 3.138.286,76

Indbetalt den 03.01.2014 DKK 3.138.286,76
…

Fondskode Handelskurs Kurstillæg -Indfrielseskurs
… 101,908 0,100 102,008


Du har samlet handlet obligationer for:

Handelskurs Obligationsbeløb I alt
101,908 3.069.144,28 3.127.703,55

Handelsomkostninger udgør i alt DKK 9.330,69 og fremkommer således: Kurstillæg/kursfradrag DKK 3.069,14 og kurtage DKK 6.261,55.

Kurtagen beregnes som 0,20% af kursværdien.”

Klagerne var utilfredse med den måde, indfrielsen var ekspederet på, og rettede den 25. februar 2014 henvendelse til indklagede:

”Først vil vi angive et kort kronologisk forløb af sagen.

Vi solgte vores lejlighed på ovennævnte adresse d. 18. november 2013.

Samme dag fik …(indklagede)… og Banken besked om salget og anmodning om indfrielse af begge lån via vores ejendomsmægler …, som er tilknyttet el. har samarbejdsaftaler med jer …(indklagede)… Al dokumentation om vores restgældsoplysninger vedr. realkredit F1 og boliglån, købsaftale med salgsopstilling, tingbogsattest blev sendt til …(indklagede)…

Der blev oprettet højrentekonto i vores navne, hvor køber skulle deponere 2. del af købesummen, og derefter underskrev vi TinglysningsService.

Vi blev henvist til rådgiver … og havde flere tlf.samtaler med hende i november 2013 (d. 26., 27. og 29. november 2013). Vi interesserede os for, hvordan forløbet ville være, fordi vi ønskede, at vores kreditter blev indfriet hurtigst muligt. Vi talte decideret om, at det skulle være før jul. …(Rådgiveren)… sagde, at hun ville gøre alt, hvad hun kunne, men hun kunne ikke love os en dato, da obligationerne først skulle sælges.

D. 06. december 2013 blev 4.110.000,00 deponeret til vores deponeringskonto, men de efterfølgende dage skete der intet. Grunden til det var en fejl i tinglysningen og i den forbindelse kontaktede …(ejendomsmægleren)… (efter vores anmodning) …(rådgiveren)… for at få forklaring på det. Hun har bl.a. lovet at indfri vores lån hurtigst muligt.

D. 16.12.2013 blev kun vores boliglån indfriet.

Vi talte igen med …(rådgiveren)… for at høre hvornår vores realkredit ville blive indfriet. Hun sagde pludselig, at lånet først kunne indfries i januar 2014, da vi angivelig skulle have givet besked til …(indklagede)… om det inden 31. oktober 2013!! Vi blev forbavsede og ønskede forklaring på dette, eftersom det slet ikke blev nævnt på intet tidspunkt siden lejligheden blev solgt d. 18. november 2013. …(Rådgiveren)… sagde, at hun ikke kunne gøre noget ved det!

Vi ventede på afregning i starten af januar 2014, men vi fik intet fra hverken …(indklagede)… el …(rådgiveren)…

Derfor skrev vi en mail til kundeservice, men uden svar.

Vi ringede d. 16. januar 2013 til …(indklagede)… og blev stillet videre til …(rådgiveren)… Vi efterspurgte dokumentation om afregning af indfrielse af vores lån, som vi fik et par dage efter.

Beregningen viste klart, at vi tabte ca. 50.000 kr.

Først vil vi gerne sige, at vi havde fuld tillid til …(indklagede)… og jeres rådgiver. Vi håbede på, at rådgivningen og handelen med vores formue ville foregå på en højst professionel måde. Vi betalte rigeligt for jeres ydelser. Desværre blev det til en skuffelse som fører til denne klage.

Vi synes bestemt, at alle forudsætninger var opfyldt, at vores realkreditlån skulle have været indfriet til kurs 100 og senest sidste bankdag i december 2013.

Den mulighed står klart i Pantebrevet under ”Ekstraordinær indfrielse” (henvises til indholdet af dette afsnit). Vi har regnet med det hele tiden.

…(Indklagede)… og banken fik besked om salget d. 18. november 2013. Den påkrævede dokumentation var sendt til jer. Vi blev på intet tidspunkt gjort opmærksomme på, at vi evt. manglede noget eller blev bedt om supplerende dokumentation.

Vi var i kontakt med jeres rådgiver, som på ingen måde antydede, at lånet ikke kunne indfries i december. Den fordrejning skete først midt december 2013!

Derfor vil vi gerne have, at I korrigerer denne forkerte og vildledende behandlingsmåde af indfrielse af vores realkreditlån, og erstatter os det tab svarende til de gældende regler i Pantebrevet.

Vi regner med, at …(indklagede)… har hele dokumentationen i sagen inklusive pantebrevet.

Vi står til jeres disposition, hvis I evt. har brug for yderligere dokumentation for at behandle vores klage.

Vi håber på, at I vil imødekomme vores klage og forbedre kunderådgivningen.”

Den 7. marts 2014 fremsendte indklagede følgende redegørelse til klagerne:

”Tak for jeres brev af 25. februar 2014. Vi har gennemgået sagen men må fastholde, at vi har indfriet jeres lån hurtigst muligt, hvilket vi gerne vil redegøre for.

Den 25. november 2013 modtog …(det koncernforbundne pengeinstitut)… en kopi af købsaftalen i forbindelse med jeres salg af ovenstående lejlighed. Købsaftalen var underskrevet af alle parter den 20. november 2013, og handlet med overtagelse allerede den 1. december 2013.

Vi modtog den 4. december 2013 en betalingsgaranti fra købernes pengeinstitut, …, og denne blev erstattet af kontant deponering den 6. december 2013.

Af købsaftalens afsnit 18 fremgår, at indfrielse af sælgers lån i ejendommen tidligst må påbegyndes efter tinglysning af købers skøde …

Advokat … meddelte den 16. december til kunderådgiver …, at skødet nu var tinglyst med anmærkninger. Samme dag foranledigede …(rådgiveren)… at boliglånet i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… blev indfriet.

Realkreditlånet i …(indklagede)… var i november og december måned 2013 under rentetilpasning. Af pantebrevets bestemmelser fremgår, at indfrielse i december måned forudsætter, at …(indklagede)… rettidigt har modtaget skriftlig meddelelse om, at lånet ikke ønskes rentetilpasset. Denne meddelelse skulle således have været …(indklagede)… i hænde senest den 31. oktober 2013, idet opsigelsesvarslet den 1. januar 2012 blev ændret fra 1 til 2 måneder før rentetilpasningen. Kopi af brev fra den 1. januar 2012 vedlægges.

Det var med andre ord ikke muligt at indfri lånet til kurs 100 i december måned som ønsket, men lånet er blevet indfriet hurtigst muligt herefter, nemlig den 3. januar 2014. Jeres merudgift til indfrielsen har således været på 17.536,76 kr. på baggrund af lånerestgælden på 3.120.000 kr., og ikke som anført af jer ca. 50.000 kr.

Undervejs i forløbet har vi to gange delfrigivet jeres salgsprovenu på baggrund af advokat … accept heraf, det er sket henholdsvis den 18. og 19. december 2013. Normalvis kan dette først ske når købers skøde er endeligt tinglyst uden anmærkninger.

Den 17. januar 2014 modtog kunderådgiver … en endelig frigivelse fra advokat …, idet skødet nu var tinglyst uden anmærkninger. …(Rådgiveren)… overførte straks restprovenuet til jeres Højrentekonto.

Vi har derfor indfriet jeres lån og ekspederet jeres sag hurtigst muligt, og i henhold til gældende frister i købsaftalen og jf. pantebrevenes bestemmelser.”

Efterfølgende indbragte klagerne sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at gennemføre indfrielsen pr. 31. december 2013 til kurs 100.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de solgte deres lejlighed den 18. november 2013. Deres ejendomsmægler gav indklagede besked om det og anmodede om indfrielse af deres lån i ejendommen. Samtidig sendte ejendomsmægleren al dokumentation til indklagede angående salget samt restgældsoplysninger vedrørende lånene.

I november 2013 blev der oprettet en højrentekonto i deres navne hos indklagede og indgået en aftale om TinglysningsService.

Klagerne havde løbende kontakt med en rådgiver hos indklagede, som skulle tage sig af indfrielsen af deres lån. Rådgiveren lovede at gøre det hurtigst muligt afhængig af salg af obligationer, og det var kun et spørgsmål om, hvilken dato i december det skulle være. Deres boliglån blev indfriet den 16. december 2013. I brevet fra den 18. december 2013 meddelte kunderådgiveren, at deres ”lån …(indklagede)… kan indfries efter 2. januar 2014”. De blev meget overraskede over den pludselige omvending. De følte sig misledt og bragt i en uventet situation. De kontaktede rådgiveren og opfordrede hende til at overholde det aftalte, det vil sige bestemmelserne i pantebrevet om ekstraordinær indfrielse. Rådgiveren sagde pludselig, at det var for sent, da ”vi skulle have givet besked til …(indklagede)… inden 31. oktober 2013”.

De har klaget til indklagedes klageansvarlige, men de fik et afslag. Indklagede ignorerer øjensynligt bestemmelserne i pantebrevet.

Derfor vil klagerne bede Realkreditankenævnet om at vurdere deres rettigheder i forhold til det nævnte og gældende regler i pantebrevet, som de hele tiden har regnet med. De vil gerne understrege, at indklagede på intet tidspunkt under sagens forløb gjorde dem opmærksomme på, at de eventuelt manglede noget.

Indklagede undlod at afslutte salg af obligationer i december og valgte at refinansiere lånet og dermed tabte klagerne flere tusinde kroner.

Til indklagedes udtalelse har klagerne følgende bemærkninger:

Klagerne mener, at indklagede i sin udtalelse ignorerer nogle yderst væsentlige aftaler (herunder også mundtlige), som fandt sted under indfrielsesforløbet. Indklagede hæfter sig udelukkende ved, at indklagede ikke ”rettidigt” modtog en meddelelse om, at lånet ikke ønskedes rentetilpasset. De blev på intet tidspunkt under indfrielsesforløbet gjort opmærksomme på, at der var en frist den 31. oktober 2013, og at den tilmed allerede var udløbet, hvilket har resulteret i store økonomiske tab for dem.

Indfrielsesforløbet var følgende:

Ad 1. Der var ingen problemer med indfrielse af deres lån i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut.

De fik straks en detaljeret skriftlig bekræftelse fra banken den 19. november 2013, hvor der stod alt omkring indfrielsesforløbet.

Alt lod til at være i skønneste orden.

Ad 2. Herefter fik de ingen oplysninger fra indklagede angående deres realkreditlån F1.

De måtte selv kontakte indklagede for at høre omkring procedurerne og fristerne for indfrielse af lån. Indklagede forklarede, at de kun skulle underskrive ”Aftale om TinglysningsService”, som de fik tilsendt den 25. november 2013. De fik at vide, at salget af deres lejlighed var en ekstraordinær situation, og indklagedes rådgiver lovede dem at indfri lånet hurtigst muligt. Det var kun et spørgsmål om, hvilken dato i december 2013 indfrielsen skulle ske.

I løbet af perioden fra den 18. november 2013 til den 18. december 2013, hvor de holdt jævnligt kontakt til indklagede, blev det på intet tidspunkt nævnt hverken mundtligt eller skriftligt, at de skulle give besked om opsigelse af lånet til indklagede inden 31. oktober 2013.

Den 18. december 2013 sendte køberens advokat en refusionsopgørelse til deres ejendomsmægler. Umiddelbart herefter kunne hele sagen have været afsluttet. Svaret fra deres ejendomsmægler af samme dato til køberens advokat bekræfter, at der intet var i vejen for, at deres realkreditlån kunne være blevet indfriet.

I stedet fik de et brev fra den 18. december 2013 fra indklagedes rådgiver om, at ”lån …(indklagede)… kan indfries efter 2. januar 2014”.

De blev altså igennem hele forløbet lovet en hurtig indfrielse af deres lån senest i slutningen af december 2013, men det skete aldrig. Indklagede henviser i sin udtalelse til fristen den 31. oktober, som indklagede på intet tidspunkt gjorde dem opmærksom på.

De føler sig både misledt og svigtet, og de mener ikke, at indklagede har handlet i deres interesse. Som konsekvens heraf har de lidt et økonomisk tab.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at indklagede den 25. november 2013 modtog en kopi af en købsaftale i forbindelse med salget af klagernes ejendom. Købsaftalen var underskrevet af klagerne og køberne den 20. november 2013, og ejendommen var handlet med overtagelse den 1. december 2013. Det fremgår af købsaftalens afsnit 18, at indfrielse af sælgers lån i ejendommen tidligst må påbegyndes efter tinglysning af købers skøde.

Indklagede modtog den 4. december 2013 en betalingsgaranti fra købernes pengeinstitut, og betalingsgarantien blev den 6. december 2013 erstattet af en kontant deponering.

Den 16. december 2013 modtog indklagede meddelelse om, at skødet var tinglyst med anmærkninger. Samme dag blev klagernes boliglån i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut indfriet.

Ved brev af 18. december 2013 til klagerne oplyste indklagede, at lånet i indklagede først kan indfries efter den 2. januar 2014.

Den 3. januar 2014 blev klagernes realkreditlån indfriet.

-0-
Realkreditlånet var et kortrentelån F1 med afdragsfrihed og rentetilpasning i december måned.

Realkreditlånet var i november og december 2013 under rentetilpasning. Af pantebrevets bestemmelser fremgår det, at indfrielse i december måned forudsætter, at indklagede rettidigt har modtaget skriftlig meddelelse om, at lånet ikke ønskes rentetilpasset. Hvis indklagede ikke rettidigt modtager meddelelse om, at der ikke ønskes rentetilpasning, bliver lånet rentetilpasset, således at lånet først efter rentetilpasningen kan indfries. Indklagede skulle have modtaget meddelelse om, at lånet ikke ønskedes rentetilpasset, senest den 31. oktober 2013, idet opsigelsesvarslet er fastsat til 2 måneder før rentetilpasningen.

Af LånGuide af 1. februar 2007 fremgår det, at LånGuiden er et supplement til kundens realkreditlånetilbud og er en del af aftalen mellem kunden og indklagede. Af LånGuiden fremgår det endvidere, at indfrielse af et rentetilpasningslån i december måned kun kan ske, hvis indklagede senest den sidste bankdag i november har modtaget skriftlig opsigelse af lånet.

Klagerne blev ved brev af 1. januar 2012 orienteret om, at indklagede den 1. januar 2012 ændrede fristen for, hvornår låntager skal give besked om opsigelse eller ændring af vilkår på lånet før en refinansiering, fra 1 til 2 måneder før rentetilpasning.

ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at klagernes realkreditlån blev indfriet i overensstemmelse med pantebrevets bestemmelser om ekstraordinær indfrielse.

Pantebrevet angiver, at indfrielse i december måned ved udløb af en fastrenteperiode forudsætter, at indklagede rettidigt har modtaget meddelelse om, at lånet ikke ønskes rentetilpasset. Indklagede skulle senest den 31. oktober 2013 have modtaget skriftlig meddelelse om, at klagerne ikke ønskede lånet rentetilpasset. Indklagede modtog ikke sådan en meddelelse fra klagerne, og indklagede indfriede på den baggrund klagernes realkreditlån i overensstemmelse med pantebrevets bestemmelser.

Realkreditlånet blev indfriet den 3. januar 2014. Indklagede har på den baggrund indfriet klagerens realkreditlån hurtigst muligt og i henhold til gældende aftaler.

Det gøres således samlet gældende:

At indklagede indfriede klagernes realkreditlån hurtigst muligt,

at klagernes realkreditlån blev indfriet i overensstemmelse med pantebrevets bestemmelser, og

at klagerne ikke rettidigt har sendt en skriftlig meddelelse om, at lånet ikke skulle rentetilpasses december 2013.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagedes gældende LånGuide pr. 20. oktober 2014 indeholder følgende passus om indfrielse af rentetilpasningslån:

”Lånet er inkonverterbart. Lånet kan derfor kun indfries ved

• Obligationsindfrielse – bortset fra de to kalendermåneder, der ligger forud for en rentetilpasningsdato.
• Opsigelse til kontant indfrielse til kurs 100 i de to kalendermåneder, der ligger umiddelbart inden rentetilpasningsdatoen. Uanset hvornår lånet indfries i denne periode, betales der rente og bidrag indtil rentetilpasningsdatoen. Opsigelsen skal være skriftlig og være modtaget i …(indklagede)… senest den sidste bankdag inden de to kalendermåneder forud for rentetilpasningsdatoen.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER

Klagerne er ifølge punkt 1 i de almindelige pantebrevsbestemmelser B underkastet de til enhver tid for indklagede gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne.

I overensstemmelse med reglerne i vedtægterne har indklagede ændret både opsigelsesfristerne og refinansieringstidspunkterne for kortrentelån, så de er fordelt hen over kalenderåret. Baggrunden for disse ændringer, som generelt er foretaget i hele realkreditbranchen, er skærpede krav til blandt andet likviditet og afdækning af refinansieringsrisici.

Blandt andet under hensyntagen til, at de nævnte tiltag alt andet lige må betragtes som en generel fordel for låntagere, der fortsat ønsker finansiering med kortrentelån, og at der er givet klagerne fornøden meddelelse om de anførte ændringer, både ved refinansieringsmeddelelsen den 1. januar 2012 og ved refinansieringsadviset den 6. august 2013, finder Nævnet, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte de af indklagede fastsatte frister for opsigelse, kontantindfrielse m.v. Fristen for opsigelse var derfor den 31. oktober 2013.

Med hensyn til rådgivningen af klagerne, da de henvendte sig om indfrielsen i november 2013, er der ikke grundlag for at fastslå, at denne har været mangelfuld.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen