Spørgsmål om hvorvidt Jyske Bank som købers bank skulle afholde renteudgift ved for sen deponering af restkøbesum.
| Sagsnummer: | 258 /2009 |
| Dato: | 18-11-2009 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Hans Daugaard, Erik Sevaldsen, Karin Sønderbæk |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - forrentning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om hvorvidt Jyske Bank som købers bank skulle afholde renteudgift ved for sen deponering af restkøbesum. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om Jyske Bank skal afholde renteudgiften ved for sen deponering af restkøbesum ved klagerens køb af lejlighed.
Sagens omstændigheder.
Klageren, der er kunde i Jyske Bank, havde indtil 1. juli 2004 en enkeltmandsvirksomhed, som beskæftigede sig med køb og salg af fast ejendom for egen regning.
Ved købsaftale af 19. december 2005 erhvervede klageren en ejerlejlighed under opførelse. Overtagelsesdagen var foreløbigt aftalt til den 1. december 2007. Af aftalen fremgår i øvrigt:
"…
4.10 | ">Sælger har under alle omstændigheder og uden be- grundelse samt uden at køber kan gøre dagbod eller mis- ligholdelseskrav gældende, ret til senest 9 måneder inden den fastsatte overtagelsesdato skriftligt at meddele en ændret overtagelsesdag, som dog ikke kan fastsættes til tidligere end 3 måneder før eller 6 måneder efter den fore- løbige overtagelsesdag. |
… |
|
6.2 | Købesummen berigtiges således: |
6.2.1 | Ved købers underskrift af købsaftalen deponeres hos [ejendomsmægleren] |
|
|
6.2.2 | Senest 30 dage efter sælgers underskrift på nærværende købsaftale deponeres yderligere i sælgers pengeinstitut … |
|
|
6.2.3 | Senest 2 måneder før den endeligt fastsatte overtagelsesdag deponeres i sælgers pengeinstitut … |
|
|
Købesum i alt | kr. | 3.470.000,00 |
… | |
6.5 | Køber er berettiget til i stedet for deponering at stille |
Såfremt denne forpligtelse ikke overholdes og deponering | |
… | |
6.6 | De ovenfor under 6.2.2 og 6.2.3 nævnte beløb frigives til |
| I tilfælde af, at der ikke foreligger endeligt skøde på |
Klageren erhvervede samtidig endnu en ejerlejlighed, der senere blev finansieret via et andet pengeinstitut. Jyske Bank har anført, at klageren inden købene kontaktede banken med ønske om at investere i to ejerlejligheder under opførelse. Til sikkerhed for opfyldelse af klagerens forpligtelse under ovenstående købsaftales punkt 6.2.2 stillede Jyske Bank den 3. februar 2006 en garanti på 644.000 kr. Det fremgår blandt andet af garantien, at:
"…
Garanten garanterer, at garantien uden påkrav afløses af kontant deponering i [sælgers bank] på overtagelsesdagen den 1.12.2007.
Garantisummen eller det deponerede beløb frigives til sælger, når køber har opnået endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende anmærkninger, og når køber har underskrevet afleveringsprotokollen.
…
Frigivelse af det deponerede beløb kan dog tidligst ske på overtagelsesdagen. Sælger er altid fra overtagelsesdagen berettiget at kræve beløbet udbetalt, såfremt sælgers bank senest på udbetalingstidspunktet har stillet betryggende bankgaranti for tilbagebetaling af det udbetalte beløb.
…"
Overtagelsesdagen blev senere udskudt til den 1. april 2008.
Den 17. marts 2008 udstedte sælgers bank en garanti, hvoraf blandt andet fremgår:
"…
Denne garanti stilles i anledning af, at køber accepterer, at det i henhold til den mellem sælger og køber indgåede købsaftale § 6.6 indestående beløb på deponeringskonto i [sælgers bank] frigives til sælger.
Garantien tjener som sikkerhed for, at garantibeløbet indsættes på deponeringskonto i [sælgers bank], hvis køber ikke senest den 25. august 2008 har modtaget tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på ejendommen, og køber fremsætter skriftligt påkrav over for [sælgers bank] om at indsætte garantibeløbet på en deponeringskonto på vilkår, som aftales mellem sælger og køber.
…"
Den 31. marts 2008 indgik klageren aftale med Jyske Bank om at hjemtage et realkreditlån på 2.735.000 kr. med pant i ejerlejligheden.
Den 24. april 2008 gav klageren Jyske Bank transport i sit nuværende eller fremtidige tilgodehavende hos sælger for sine forpligtelser overfor banken.
Den 7. maj 2008 gav klageren Jyske Bank transport i den af sælgers bank udstedte garanti for sine forpligtelser overfor banken.
Med valør den 14. maj 2008 deponerede Jyske Bank restkøbesummen på 3.420.000 kr. i sælgers bank.
Af en refusionsopgørelse udarbejdet i december 2008 fremgår, at klageren skulle refundere sælger 28.203,29 kr. i rente som følge af for sen deponering af restkøbesummen på 3.420.000 kr.
Jyske Bank har oplyst, at banken den 27. februar 2009 tilbød klageren at refundere 3.043,56 kr. af klagerens renteudgift, fordi banken ikke rettidigt havde deponeret 644.000 kr. på overtagelsesdagen 1. april 2008.
Parternes påstande.
Klageren har den 12. marts 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal tilpligtes at dække forskellen mellem det af sælger opkrævede rentebeløb og det beløb, som klageren skulle have betalt mere til banken ved rettidig deponering.
Jyske Bank har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse mod betaling af 3.043,56 kr.
Parternes argumenter.
Klageren har vedrørende bankens afvisningspåstand anført, at han aldrig har haft et selskab, men at "[klagerens navn]" var en enkeltmandsvirksomhed, som ophørte 1. juli 2004.
Han har boet i den for sagen relevante lejlighed og her modtaget post fra banken.
Banken har ydet ham 80 % realkreditbelåning, og det fremgår af alle dokumenter, at han handlede som privatperson.
Han optog et realkreditlån i stedet for at finansiere købet med en kassekredit.
Det bestrides, at banken kun ville finansiere 644.000 kr. og ikke den resterende del af købesummen.
Banken har ikke betinget sig, at lejligheden skulle sælges inden overtagelse.
Det er ikke relevant for spørgsmålet om rettidig deponering, at lejligheden ikke var endeligt udmatrikuleret inden deponeringstidspunktet, da købesummen først måtte frigives, når skøde var tinglyst uden retsanmærkninger eller garanti herfor forelå.
Banken har ikke betinget sig transport i en eventuel garantistillelse, inden banken ville deponere. Banken skelner ikke mellem deponering og frigivelse.
Han er enig i princippet for bankens beregning af renterefusion, men i stedet for 644.000 kr. skal restkøbesummen på 3.420.000 kr. anvendes ved beregningen.
Banken, som finansierede købet af hans anden lejlighed, har deponeret rettidigt.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen angår erhvervsforhold, idet klagerens køb af de to lejligheder alene skete i den hensigt at videresælge dem.
Klageren har aldrig haft til hensigt at bebo en eller begge lejligheder.
Bankens garanti på 644.000 kr. er udstedt til "[klagerens navn]", som er et selskab, der er 100 % ejet af klageren.
Klageren er ejendomsmægler og handlede "inden for sit erhverv".
Sagen falder derfor udenfor Ankenævnets kompetence.
En tilstrækkelig belysning af sagen kræver afhøring af klageren og bankens involverede medarbejdere, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet.
Til støtte for frifindelsespåstanden har Jyske Bank anført, at banken forpligtede sig til at stille en garanti på 644.000 kr. og lade denne afløse af en deponering af beløbet på overtagelsesdagen.
Banken gav ikke tilsagn om at ville deponere den resterende købesum den 1. april 2008 eller på et tidligere tidspunkt end det faktisk indtrufne deponeringstidspunkt. Aftalen om finansiering af ejerlejligheden blev først indgået den 31. marts 2008, på hvilket tidspunkt klageren havde opnået finansiering via et andet pengeinstitut vedrørende den anden ejerlejlighed. Banken deponerede ikke tidligere end sket, da ejerlejligheden ikke var endeligt udmatrikuleret, hvorfor pant ikke kunne lyses. Banken erfarede fra sælger, at klageren havde modtaget en garanti udstedt af sælgers bank den 17. marts 2008. Banken kontaktede herefter klageren med henblik på at opnå transport i denne garanti.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet anser det ikke for godtgjort, at klageren erhvervede den omhandlede ejerlejlighed som led i erhvervsmæssig virksomhed. Jyske Banks afvisningspåstand tages allerede af denne grund ikke til følge.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Jyske Bank har forpligtet sig til at deponere en større del af restkøbesummen end 644.000 kr. på overtagelsesdagen den 1. april 2008.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.