Gebyr. Ansvar for kurstab, opgørelse af tab.
| Sagsnummer: | 606/1994 |
| Dato: | 29-06-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Ole Just, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Gebyr. Ansvar for kurstab, opgørelse af tab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 17. juli 1993 fremsendte indklagede en konsekvensberegning vedrørende omlægning af fire eksisterende lån i klagerens ejendom i København til et nyt lån på 985.945,95 kr. Ved beregningen var opstillet et budget over indtægter og udgifter ved låneomlægningen. I øvrigt fremgår bl.a.:
"Beregningerne er ikke og skal ikke opfattes som et tilbud om eller opfordring til at foretage nogen dispositioner på baggrund af beregningerne, og analysen bør ikke træde i stedet for udøvelse af eget skøn over, hvor vidt dispositionerne bør foretages. Ved rekvirering af lånetilbud opkræves der et gebyr, uanset om lånetilbuddet benyttes, i henhold til de enkelte institutters priser."
Ved skrivelse af 17. august 1993 meddelte klageren, at hun på baggrund af det tilsendte materiale ønskede at omprioritere både sin ejendom i København og sin ejerlejlighed i Aalborg, hvorfor indklagede den 3. september 1993 ansøgte Nykredit om lån i begge ejendomme.
Lånetilbud fremkom den 26. januar 1994.
I
Omprioriteringen af ejendommen i København blev gennemført i løbet af februar 1994. Indklagede opgjorde omkostningerne i forbindelse med omprioriteringen til 5.300 kr., hvilket klageren protesterede over. Indeholdt i de 5.300 kr. var et gebyr på 500 kr. for oprettelse af en konverteringskredit på 115.000 kr. den 24. juni 1994. Denne kredit blev oprettet til indfrielse af opsagte lån i ejendommen i Aalborg, idet disse var blevet opsagt til indfrielse 1. juli 1994 for at reducere differencerenter. Nyt lån i Aalborg-ejendommen blev hjemtaget den 30. september 1994.
Under klagesagens behandling har indklagede tilbudt at nedsætte det opkrævede gebyr med 2.200 kr., idet gebyr for udfærdigelse og fremsendelse af låneansøgning 400 kr., gebyr for indfrielse af 4 stk. private pantebreve/realkreditlån, 1.200 kr. og gebyr for hjemtagelse af realkreditlån 400 kr. frafaldes, mens gebyret for forberedelse af konverteringssag nedsættes fra 500 kr. til 300 kr.
Klageren har anført, at indklagedes konverteringsoverslag var beregnet og stilet personligt til hende, hvorfor hun forudsatte, at også individuelle gebyrer var indregnet. Der var ikke taget forbehold for yderligere omkostninger. Ifølge budgettet ville omkostningerne ved konverteringen beløbe sig til 1.200 kr., hvorfor indklagede bør yde en større refusion end den tilbudte.
Indklagede har anført, at det erkendes, at der ikke er overensstemmelse mellem det fremsendte konverteringsoverslag og den endelige faktura, og at klageren ikke blev gjort tilstrækkelig opmærksom på, at konverteringsoverslaget kun var vejledende; man har derfor tilbudt en reduktion på 2.200 kr. Klageren er ikke berettiget til yderligere refusion. Ved at opsige de eksisterende lån i ejerlejligheden i Aalborg inden udgangen af april 1994 kunne klageren spare differencerente. Da det nye lån på dette tidspunkt ikke var hjemtaget, var det ikke muligt at beregne, om opsigelse af lånene ville være en økonomisk fordel for klageren. På baggrund af en orientering herom besluttede klageren at opsige lånene til indfrielse. Omprioriteringslånet var ikke hjemtaget den 1. juli 1994, hvor de eksisterende lån var opsagt til indfrielse. Det var derfor nødvendigt at etablere en konverteringskredit.
II
For så vidt angår ejerlejligheden i Aalborg blev Københavns skatte- og registerforvaltning, som var panthaver i ejendommen, efter fremkomsten af lånetilbud anmodet om at rykke for et nyt kontantlån på 620.000 kr. Den 19. februar 1994 fremsendte klageren skatteforvaltningens accept til indklagede med anmodning om ekspedition af lånesagen. På grund af fejl hos indklagede blev sagen ikke ekspederet, før klageren rettede henvendelse herom den 29. marts 1994. Pantebrevet blev herefter fremsendt til klageren til underskrift. Indklagede modtog pantebrevet retur den 11. april 1994. Lånet blev hjemtaget den 30. september 1994 på basis af 9% obligationer.
Klageren har anført, at indklagede modtog skattevæsenets accept af rykning og hendes anmodning om ekspedition af sagen mandag den 21. februar 1994. Lånet burde derfor være hjemtaget eller kurssikret den 23. februar 1994. Den officielle kurs var den pågældende dag 89,3. På grund af lave kurser i april 1994 valgte hun efter råd fra den ekspederende medarbejder at afvente hjemtagelse af lånet. Lånet blev hjemtaget den 30. september 1994 til kurs 72,6, hvorfor hun har lidt et kurstab på 78.262 kr. Indklagede bør erstatte mindst halvdelen heraf.
Indklagede har erkendt at være ansvarlig for det kurstab, klageren har lidt i perioden 25. februar til 13. april 1994. Såfremt klagerens underskrift på pantebrevet var blevet indhentet umiddelbart efter modtagelsen af skrivelsen af 19. februar 1994, kunne lånet være hjemtaget den 25. februar 1994. Den 11. april 1994 meddelte klageren, at hun ønskede at afvente hjemtagelse af lånet, hvorfor hun selv er ansvarlig for det efterfølgende kurstab. Lånet kunne være hjemtaget den 13. april 1994, såfremt klageren havde besluttet sig herfor. Kursen på 6% obligationer var den 25. februar 1994 87,55 og den 13. april 1994 85,75. Indklagede er indstillet på at erstatte kurstabet på 1,70 (skal rettelig være 1,80) med 7.986,64 kr. som er den samlede forhøjelse af ydelsen omregnet til nutidsværdi efter skat med baggrund i en tilbagediskonteringsfaktor svarende til rentesatsen på det nye lån.
III
Påstande:
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at refundere gebyr for etablering af konverteringskredit, 500 kr. og gebyr for to rykningspåtegninger 800 kr udover den tilbudte refusion og at betale en erstatning på mindst 39.131 kr. for kurstabet.
Indklagede har påstået frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at indklagede ved fremsendelse af beregningen vedrørende omprioriteringen tilbød klageren en fast pris for dennes gennemførelse. Indklagede har under sagens forberedelse tilbudt at reducere de faktiske omkostninger med 2.200 kr. Klageren har påstået indklagede tilpligtet herudover at refundere 500 kr. for oprettelse af en konverteringskredit og 800 kr. for to rykningspåtegninger. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at refundere disse beløb, idet klageren måtte påregne, at indklagede ville beregne sig et gebyr herfor, og idet gebyrerne ikke overstiger det rimelige.
Vedrørende omprioriteringen af ejerlejligheden i Aalborg finder Ankenævnet, at indklagede i forbindelse med indgåelse af aftale om omprioritering og modtagelse af lånetilbud, burde have indhentet klagerens underskrift på pantebrevet, som i givet fald kunne have foreligget på tidspunktet for skatteforvaltningens meddelelse om accept af rykning. Ankenævnet finder således, at lånet burde være hjemtaget 2 ekspeditionsdage efter modtagelsen af klagerens skrivelse af 19. februar 1994, der skete den 21. februar 1994. Da det må lægges til grund, at klageren den 11. april 1994 valgte at udskyde lånets hjemtagelse i forventning om bedre kurser, finder Ankenævnet ikke, at indklagede er ansvarlig for det kursfald, der indtrådte efterfølgende. Indklagede bør således betale klageren erstatning for kurstabet i perioden 23. februar til 13. april 1994.
Ved fastsættelsen af denne erstatning findes det ikke at kunne tages i betragtning, at klageren vil have skattemæssig fradragsret for de løbende merrenteudgifter på lånet, som er en konsekvens af kursfaldet i den omhandlede periode. Erstatningen bør herefter i overensstemmelse med Ankenævnets praksis fastsættes som kursværdien af differencen i obligationsgæld ved hjemtagelse af lånet på basis af 6% obligationer den 23. februar 1994 og obligationsgæld ved hjemtagelse den 13. april 1994 ligeledes på basis af 6% obligationer. Ankenævnet finder, at den kurs, der herved skal lægges til grund, bør være kursen den 13. april 1994.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren 2.200 kr. samt en erstatning beregnet som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.