Optagelse af fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 477/1996 |
| Dato: | 24-02-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Peter Nedergaard, Ole Reinholdt, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
|
| Ledetekst: | Optagelse af fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagedes Gefion afdeling ydede i marts 1995 klagerne et fastforrentet boliglån på 298.651 kr. Lånet skulle afvikles med en kvartårlig ydelse på 13.000 kr., første gang 30. juni 1995. Af gældsbrevet fremgår:
"Rentesatsen er 12,0000% p.a.
.......
Rentesatsen er fast og gældende til den 01.04.2005.
.......
Indfrielser før tiden i fastrenteperioden
Der gælder særlige vilkår ved indfrielser før aftalt tid i fastrenteperioden.
Det indebærer, at De ved indfrielser før tiden kan komme til at betale mere eller mindre end restgælden på indfrielsestidspunktet.
Er renteniveauet (markedsrenten) faldet efter aftalens indgåelse, kommer De til at betale mere end restgælden på indfrielsestidspunktet.
Er renteniveauet (markedsrenten) steget mere end 0,25 procent point efter aftalens indgåelse, kan De indfri lånet med mindre end restgælden på indfrielsestidspunktet.
Kursen på indfrielsesbeløbet beregnes ud fra en referencerente (Se nedenfor).
Eksempler på indfrielseskurser ved forskellige udviklinger i renteniveauet kan ses på side 3.
Reglen gælder uanset, om det er Dem, der frivilligt vil betale før tiden, eller om indfrielse skyldes, at det er banken, der kræver lånet indfriet på grund af opsigelse eller misligholdelse. Se almindelige bestemmelser.
Reglen gælder både ved fuldstændige indfrielser, ved betaling af ekstraordinære afdrag og ved forhøjelse af de aftalte ydelser.
Referencerente
........
Referencerenten er ved aftalens indgåelse 8,79%.
......
Beregning af indfrielseskurs
Lånets resterende aftalte ydelser i fastrenteperioden tilbagediskonteres med følgende rentesats:
Referencerenten dagen før indfrielsesdatoen minus 0,25 procent point
÷ Referencerenten ved aftalens indgåelse
+ Den årlige nominelle rente
---------------------------------
= Rentesats ved tilbagediskontering
Er lånets løbetid længere end fastrenteperioden, vil restgælden ved udløbet af fastrenteperioden blive tilbagediskonteret med samme rentesats.
Indfrielseskursen beregnes herefter:
Den tilbagediskonterede værdi
÷ Beregnet, men endnu ikke tilskrevet rente x 100
-----------------------------------------
Den nominelle restgæld
Beregning af indfrielsesbeløb
Indfrielsesbeløbet beregnes således:
Restgæld på indfrielsestidspunktet x indfrielseskurs
+ Beregnet, men endnu ikke tilskrevet rente
-----------------------------------------
= Indfrielsesbeløb
Gebyr ved indfrielser før tiden
Ved enhver indfrielse før tiden, herunder ekstraordinært afdrag betales et gebyr, som fastsættes af banken. Gebyret oplyses efter anmodning.
Gebyret er p.t. kr. 500."
Som bilag til gældsbrevet medfulgte eksempler til indfrielseskurser på fastforrentede lån beregnet ved forskellige renteudviklinger.
Klagerne har anført, at de ved optagelsen af lånet tilkendegav over for den ekspederende medarbejder, at de ville sælge deres ejendom inden for en årrække på 2-4 år. Dette bestrides af indklagede.
I maj 1996 solgte klagerne ejendommen. Indklagede forestod omprioriteringen af ejendommen. I denne forbindelse blev der den 27. juni 1996 hjemtaget et realkreditlån, hvis provenu på 771.220,93 kr. blev indsat på en omprioriteringskonto. Samme dag blev et eksisterende realkreditlån indfriet med ca. 518.000 kr., hvorefter saldoen på omprioriteringskontoen var 196.766,12 kr. (positiv).
Den 23. august 1996 blev fastrentelånet indfriet. Lånets restgæld var efter betaling af ydelse pr. 30. juni 276.874,83 kr. Indklagede beregnede indfrielseskursen til 107,5181 svarende til en overkurs på 20.815,74 kr. Det samlede indfrielsesbeløb på 303.001,84 kr. blev trukket på omprioriteringskontoen, hvis saldo herefter var 106.808,89 kr. (negativ). Den 27. september 1996 indbetaltes provenu fra salg af et sælgerpantebrev med 141.879,33 kr., hvorefter kontoen blev opgjort den 30. s.m.
Indklagede har oplyst, at skøde og sælgerpantebrev vedrørende salget af klagernes ejendom af købernes advokat blev sendt til tinglysning allerede den 28. juni 1996, uanset at indklagede med pågældende advokat havde aftalt, at dette skulle afvente aflysning af de pantehæftelser, der blev indfriet ved omprioriteringen. Som følge heraf fik skødet og sælgerpantebrevet retsanmærkninger. Sælgerpantebrevet forelå derfor først anmærkningsfrit i slutningen af september 1996.
Klagerne har den 2. december 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre overkursen ved indfrielsen af fastrentelånet samt yde en rentekompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af klagernes merrenteudgift ved, at fastrentelånet ikke blev indfriet ved træk på omprioriteringskontoen den 27. juni 1996. Indklagede har endvidere for så vidt angår indfrielseskursen tilbudt at stille klagerne, som om fastrentelånet var indfriet den 27. juni 1996.
Klagerne har anført, at de allerede i januar 1994, hvor de omprioriterede ejendommen havde oplyst, at de kun ville beholde huset 3-4 år mere. I april 1995 foretog de en opkonvertering, hvilket betød en stigning i terminsydelserne på 3-4.000 kr. årligt. De havde ikke foretaget denne omprioritering, hvis de ikke ville sælge huset, men baggrunden for omprioriteringen var, at friværdien blev forbedret, hvilket ville give et større overskud ved salg. De finder, at indklagede har ydet dårlig rådgivning på baggrund af, at de oplyste, at de ville sælge huset inden for nogle få år. Gældsbrevets bestemmelser om førtidig indfrielse er uforståelige for almindelige mennesker, idet der forekommer en mængde fagudtryk. De burde have fået en klar forklaring på eventuelle risici ved en førindfrielse. Med hensyn til ekspeditionen af sælgerpantebrevet finder de, at indklagede burde have afgivet garanti for anmærkningsfrit sælgerpantebrev, således at provenuet ved salget af sælgerpantebrevet kunne have foreligget på et tidligere tidspunkt, hvorved renteudgiften på omprioriteringskontoen kunne være formindsket.
Indklagede har anført, at vilkårene for førtidig indfrielse klart fremgår af gældsbrevet, der er underskrevet af klagerne. Man var ikke bekendt med klagernes plan om snarligt salg af ejendommen, hvorfor der ikke var en særlig rådgivningsforpligtelse. Indfrielsesvilkårene blev gennemgået med klagerne, inden de besluttede sig for fastrentelånet. En garantistillelse for anmærkningsfrit sælgerpantebrev ville indebære en garanti for købernes advokats arbejde. Indklagede ønskede ikke at stille en sådan garanti.
Ankenævnets bemærkninger:
De særlige indfrielsesvilkår for fastrentelånet, som indklagede ydede klagerne i marts 1995, fremgår klart af gældsbrevet for lånet og er ikke usædvanlige for fastforrentede lån. Det er ikke godtgjort, at klagerne i forbindelse med lånets bevilling orienterede indklagede om, at det var klagernes hensigt at sælge ejendommen i løbet af nogle få år. Der er herefter ikke grundlag for at anse indklagedes rådgivning i denne forbindelse for vildledende eller mangelfuld.
Indklagede havde ikke pligt til at stille garanti for et anmærkningsfrit sælgerpantebrev med henblik på, at provenuet fra salget heraf kunne foreligge på et tidligere tidspunkt. Det bemærkes, at en sådan garanti også måtte anses for usædvanlig.
Indklagede har taget bekræftende til genmæle over for klagernes påstand om rentekompensation, idet indklagede har tilbudt at godtgøre klagerne merrenteudgiften ved, at fastrentelånet ikke blev indfriet ved træk på omprioriteringskontoen den 27. juni 1996.
Som følge af det anførte
Indklagede bør inden 4 uger betale en rentekompensation til klagerne i overensstemmelse med indklagedes tilbud herom. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.