Tidspunkt for hjemtagelse af kontantlån. Opgørelse af sælgers tab som følge af reguleringsklausul i slutseddel. Fradrag af fordel ved senere indfrielse af hidtidige lån.
| Sagsnummer: | 802/1994 |
| Dato: | 06-09-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Peter Nedergaard, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Tidspunkt for hjemtagelse af kontantlån. Opgørelse af sælgers tab som følge af reguleringsklausul i slutseddel. Fradrag af fordel ved senere indfrielse af hidtidige lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af 28. januar 1994 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse 1. april s.å. Købesummen var 332.000 kr., der skulle berigtiges ved optagelse af et ejerskiftelån (kontantlån) på 257.000 kr., kontant betaling af 22.000 kr. samt udstedelse af et sælgerpantebrev på 53.000 kr. Slutsedlen er ikke fremlagt, men af de i øvrigt fremkomne oplysninger fremgår, at den indeholdt en bestemmelse om regulering af sælgerpantebrev/udbetaling (og købesum) i tilfælde af, at obligationsgælden bag det optagne kontantlån afveg fra den i slutsedlen forudsatte.
I forbindelse med handelen skulle indklagede forestå hjemtagelsen af kontantlånet på 257.000 kr., der var baseret på 6% obligationer og ydet af Nykredit. Af omprioriteringsaftale underskrevet af klageren den 18. februar 1994 fremgår bl.a., at lånet ønskedes hjemtaget hurtigst muligt, og at der ikke ønskedes kurskontrakt.
Den 9. marts 1994 fremsendte indklagede pantebrevet til tinglysning. Det blev modtaget retur fra tinglysningskontoret den 22. s.m.
Lånet blev først hjemtaget den 15. juli 1994, fordi indklagede forlangte, at der først skulle foreligge et tinglyst skøde. Kursen ved hjemtagelsen var 77,25, hvorved obligationsgælden blev på 332.686 kr.
Ved skrivelse af 18. august 1994 tilbød indklagede at kreditere klagerens omprioriteringskonto 20.257 kr. med valør den 29. marts 1994, hvilket ifølge indklagedes beregning svarede til klagerens tab ved, at lånet ikke var blevet hjemtaget den 29. marts 1994 svarende til en uge efter modtagelsen af pantebrevet fra tinglysning. Beregningen er foretaget på grundlag af slutsedlens reguleringsklausul som differencen mellem den faktisk opnåede regulerede kontantkøbesum og den regulerede kontantkøbesum ved hjemtagelse den 29. marts 1994, 29.518 kr., hvorfra er trukket en "gevinst" beregnet til 9.261 kr. opnået ved, at de hidtidige lån er blevet indfriet til lavere kurser som følge af, at indfrielsen blev udskudt fra den 29. marts til den 15. juli 1994.
Af en fremlagt refusionsopgørelse fremgår, at køber refunderer rente af ejerskiftelånet fra 1. april til 18. juli 1994 med 6.265 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på minimum 35.000 kr.
Indklagede har påstået frifindelse mod indsættelse af 20.257 kr. på klagerens omprioriteringskonto med valør den 29. marts 1994.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med underskrivelsen af omprioriteringsaftalen oplyste, at det ikke kunne betale sig at tegne kurskontrakt, da omkostningerne hertil udgjorde 2 kurspoint, ligesom det kun ville tage 2-3 uger at hjemtage lånet. Da han primo juni 1994 modtog en opkrævning fra Nykredit vedrørende det gamle lån, blev han opmærksom på, at indklagede endnu ikke havde gennemført omprioriteringen. Ifølge indklagede skyldtes dette, at skødet endnu ikke var tinglyst. På grund af den lave kurs på 6% obligationer, anmodede han gentagne gange indklagede om at lave en beregning over, hvilken obligation det bedst kunne betale sig at hjemtage lånet i. Indklagede efterkom ikke hans anmodninger herom, idet der blev henvist til ejendomsmægleren. Ejendomsmægleren oplyste imidlertid, at det var indklagede, der skulle foretage beregningen. Hans kurstab bør beregnes på baggrund af kursen i februar 1994, som var 91,5. Hertil kommer hans tab ved, at lånet ikke blev hjemtaget på basis af 7 eller 8% obligationer fremfor 6% obligationer samt godt gørelse for ekstraordinære renteudgifter og manglende renteindtægt. Den kursfordel, han måtte have haft ved, at de eksisterende lån først blev indfriet den 15. juli 1994, modsvares af merudgiften ved, at han måtte forrente de eksisterende lån i længere tid end påregnet.
Indklagede har anført, at klageren i forbindelse med underskrivelsen af omprioriteringsaftalen blev orienteret om muligheden for at indgå kurskontrakt, og det blev oplyst, at dette ville betyde et fradrag i kursen på ca. 0,40 kurspoint. Det bestrides, at der blev givet oplysninger om ekspeditionstiden. Der var på daværende tidspunkt mange omprioriteringer, og det var vanskeligt at udtale sig om ekspeditionstiden hos henholdsvis kreditforening og tinglysningskontor. Med den tilbudte godtgørelse på 20.257 kr. stilles klageren, som om lånet var blevet hjemtaget den 29. marts 1994 til kurs 85,55 med fradrag af den besparelse, klageren opnåede ved, at indfrielsen af de eksisterende lån blev udskudt til 15. juli 1994. Det afvises, at der skulle være grundlag for at betale yderligere beløb.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at indklagede burde have hjemtaget ejerskiftelånet efter modtagelsen af pantebrevet fra tinglysning, således som det også synes erkendt af indklagede. Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede burde have fremsendt pantebrevet til tinglysning straks efter klagerens underskrivelse af omprioriteringsaftalen den 18. februar 1994, og lægger til grund, at hjemtagelsen i så fald kunne være sket i hvert fald 3 uger senere, dvs. den 11. marts 1994. Klageren findes således at burde stilles, som om hjemtagelse var sket denne dato.
Tabet findes at burde beregnes med udgangspunkt i slutsedlens reguleringsklausul som sket i indklagedes beregning af 18. august 1994. Ankenævnet finder det korrekt, at indklagede i det således beregnede tab kan fradrage klagerens fordel ved den senere indfrielse af de hidtidige realkreditlån. Til klagerens indvending herimod bemærkes, at renteudgiften vedrørende disse modsvares af købers refusion af (ikke betalte) renter af ejerskiftelånet. Det må efter det foreliggende lægges til grund, at hjemtagelse af lånet på grundlag af 6% obligationer skete efter aftale med klageren. Erstatningen findes således at kunne beregnes i overensstemmelse med principperne i indklagedes beregning af 18. august 1994, men således, at kurserne den 11. marts 1994 erstatter kurserne den 29. marts 1994.
Som følge af det anførte
Indklagede bør inden 4 uger kreditere klagerens omprioriteringskonto med et erstatningsbeløb beregnet som foran anført med valør den 11. marts 1994. Klagegebyret tilbagebetales klageren.