Spørgsmål om ansvar som følge af fremsendelse af provenu af ejerskiftelån til sælgers pengeinstitut til deponering frem for som anført i betinget skøde til udbetaling til sælger.
| Sagsnummer: | 221/2002 |
| Dato: | 15-10-2002 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar som følge af fremsendelse af provenu af ejerskiftelån til sælgers pengeinstitut til deponering frem for som anført i betinget skøde til udbetaling til sælger. |
| Indklagede: | Haandværkerbanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren ved i forbindelse med klagerens salg af en fast ejendom at have fremsendt provenuet af ejerskiftelånet til klagerens pengeinstitut til deponering fremfor som anført i et betinget skøde til udbetaling.
Sagens omstændigheder.
Ved betinget skøde af 21. juni 2001 solgte klageren sin faste ejendom, som var overtaget af køberne den 1. juni 2001. Af skødets § 4 fremgår:
"Købesummen er aftalt til …………………….. | kr. | 1.500.000,oo, | |
skriver enmillion femhundredetusinde kroner oo øre, der berigtiges, som følger: | |||
A. | kr. | 1.268.000,oo | |
B. | kr. ____ | 232.000,oo ____________ | |
Købesum i alt | kr. | 1.500.000,oo" |
Den 30. juli 2001 blev der via indklagede, som er købers pengeinstitut, deponeret 82.000 kr. hos P, der er klagerens pengeinstitut, til frigivelse, når tinglyst anmærkningsfrit skøde til køber forelå.
Den 16. august 2001 blev det betingede skøde tinglyst med anmærkning om et pantebrev til Nykredit på 970.000 kr. og et ejerpantebrev på 400.000 kr.
Den 3. september 2001 underskrev klageren en allonge om endeligt skøde, da "købesummen nu er berigtiget som foran anført".
Ved skrivelse af 7. september 2001 fremsendte indklagede låneafregning vedrørende ejerskiftelånet samt deponeringskvittering til advokat A. Indklagede anmodede om underskrift på skødeallonge, således at skødet kunne lyses endeligt. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Når I overfor os bekræfter, at I har modtaget nævnte allonge, sender vi kr. 1.268.000,00 til sælgers pengeinstitut [P] med den betingelse, at beløbet ikke må udbetales til sælger, før retsanmærkninger om kr. 970.000,00 Nykredit og kr. 400.000,00 ejerpantebrev er slettet."
Den 13. september 2001 fremsendte indklagede en check på 1.268.000 kr. til P. Af den vedhæftede tekst fremgik, at beløbet vedrørte deponering i ejendomshandlen til frigivelse "når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Den 14. september 2001 udarbejdede P en deponeringsmeddelelse stilet til klageren. Af deponeringsmeddelelsens fortrykte tekst fremgår bl.a.:
"Handelen berigtiges af
[Ej udfyldt]
Deponeringen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i den mellem parterne oprettede købsaftale af 21-06-2001, idet [P] disponerer over deponeringen i henhold til købsaftalen pkt. [ej udfyldt].
Deponeringsbetingelser
Med mindre andet er bestemt frigives beløbet til sælger eller sælgers befuldmægtigede, når endeligt anmærkningsfrit skøde er tinglyst med adkomst for køber på den anførte ejendom.
Såfremt det fremgår direkte af købsaftalen mellem parterne, kan der inden frigivelse til sælger ske fradrag af beløb anvendt til indfrielse af behæftelser, køber ikke skal overtage, herunder ejerskifteafdrag, samt eventuel saldo på refusionssaldoen i købers favør, hvis berigtigende advokat eller den, der ifølge parternes aftale er bemyndiget til at berigtige ejendomshandlen, udbetales i det omfang det deponerede beløb incl. renter strækker til."
Den 20. september 2001 oprettede P to udlægskreditter, hvorpå indfrielse af henholdsvis en byggekonto, som ejerpantebrevet på 400.000 kr. lå til sikkerhed for, og Nykredit lånet blev trukket.
Skødet blev tinglyst som endeligt den 24. oktober 2001.
Ved skrivelse af 13. december 2001 fra A fik P meddelelse om, at restkøbesummen kunne frigives på baggrund af tinglyst, anmærkningsfrit skøde og godkendt refusionsopgørelse.
Den 20. december 2001 opgjorde P udlægskreditterne og deponeringskontoen. På udlægskreditterne blev der debiteret rente på i alt 53.069 kr. På deponeringskontoen blev der krediteret rente på 4.024 kr.
Klageren rejste krav over for indklagede om betaling af nettorenteudgiften på 49.045 kr. Indklagede afviste kravet.
Parternes påstande.
Den 29. maj 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 49.044,93 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det fremgår udtrykkeligt af det betingede skøde, at der skulle udbetales 1.268.000 kr. ved hjemtagelsen af ejerskiftelånet, mens alene 82.000 kr. skulle deponeres til udbetaling, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.
Han havde ikke anledning til at tro andet, end at købers finansiering af købesummen og efterfølgende frigivelse heraf forløb som aftalt. Han anmodede derfor P om at drage omsorg for indfrielsen af ikke overtagne hæftelser på ejendommen. Han blev ikke orienteret om, at indklagede i strid med det anførte i det betingede skøde fremsendte provenuet af ejerskiftelånet til P med instruks om deponering, indtil anmærkningsfrit skøde var tinglyst. Han blev heller ikke orienteret om, at P oprettede udlægskonti til finansiering af indfrielserne.
Det var først ved modtagelsen af kontoudskrifterne for kontiene, at han blev klar over indklagedes aftalestridige betingelse for deponeringen, og P's efterfølgende oprettelse af udlægskonti til indfrielse af de ældre hæftelser.
Indklagede bør erstatte de meromkostninger, han blev pålagt som følge af, at der i strid med handelsvilkårene skete deponering. Det er uden betydning for indklagedes ansvar over for ham, om A eller P burde have opdaget fejlen.
Indklagede har anført, at køberne ifølge ordlyden i det betingede skøde var forpligtet til at frigive købesummen bortset fra 82.000 kr. uden sikkerhed for at kunne overtage ejendommen renset for ikke overtagen pantegæld, hvilket er i strid med sædvanlig berigtigelse af handel med fast ejendom.
Såvel A som P burde være klar over, at denne usædvanlige fremgangsmåde måtte give anledning til overvejelser i forbindelse med handlens gennemførelse.
Den 14. september 2001, hvor deponeringen fandt sted, havde køber opnået et tinglyst betinget skøde på ejendommen, og det var således ikke muligt for klagerens eventuelle kreditorer eller andre at opnå tinglyste rettigheder på ejendommen. P, der herefter let kunne skaffe sig et overblik over, hvilke midler der skulle anvendes, for at rense ejendommen, burde have anmodet køber eller købers repræsentant om tilladelse til at anvende de deponerede midler til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber, fremfor at gennemføre indfrielserne via udlægskreditter til høj rente.
Klageren meddelte endeligt skøde til køberne den 3. september 2001, selv om handlen ikke var gennemført i overensstemmelse med det betingede skøde.
Det fremgik tydeligt af henvendelserne til A og P, at deponeringen ikke kunne frigives før der forelå endeligt skøde. Det må antages, at også klageren var orienteret herom, idet P's deponeringsmeddelelse er stilet til klageren. Selv om såvel A, P og klageren havde tilstrækkelig viden til at kunne fremkomme med relevante indsigelser, hvis man havde behov herfor, blev der ikke reklameret over betingelsen for deponeringen af beløbet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - John Mosegaard, Kåre Klein Emtoft og Jørn Ravn - udtaler:
Det fremgår af det betingede skøde, at de 1.268.000 kr. vedrørende ejerskiftelånet skulle udbetales til klageren, og indklagede begik derfor en fejl ved at fremsende beløbet til P til deponering.
Vi finder ikke, at det kan bebrejdes klageren, at han ikke opdagede fejlen. Vi finder derfor, at indklagede bør erstatte klageren tabet på 49.044,93 kr., der ikke størrelsesmæssigt er bestridt.
Vi har ikke herved taget stilling til om og i givet fald i hvilket omfang indklagede måtte kunne rejse et regreskrav mod P og/eller A.
2 medlemmer - Karin Duerlund og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:
Vi er enige med flertallet i, at indklagede ikke var berettiget til at stille krav om deponering i P af de 1.268.000 kr.
Vi finder imidlertid ikke, at dette i sig selv kan føre til, at indklagede pålægges at godtgøre klageren de renteudgifter, som klageren er blevet opkrævet af sit pengeinstitut P. Vi lægger herved vægt på, at P som klagerens pengeinstitut modtog beløbet og indsatte dette til deponering, selvom P, der må formodes at have modtaget skødet, dermed kendte bestemmelserne om købesummens berigtigelse. Indklagede orienterede også klagerens advokat om, at købesummen skulle deponeres hos P, uden at advokaten protesterede herimod.
Vi finder derfor ikke, at klagerens påstand over for indklagede kan tages til følge.
Der kan under denne sag ikke træffes afgørelse om, hvorvidt klageren har et krav mod P.
Vi stemmer derfor, at klagerens påstand ikke tages til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klageren betale 49.044,93 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 29. maj 2002.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.