Fortolkning af særlig indfrielsesbestemmelse.
| Sagsnummer: | 58 /1996 |
| Dato: | 09-09-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Peter Møgelvang-Hansen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Pantebreve - særlige indfrielsesvilkår
|
| Ledetekst: | Fortolkning af særlig indfrielsesbestemmelse. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom udstedtes i august 1983 et sælgerpantebrev på 42.000 kr. Pantebrevet respekterede et samtidigt optaget kontantlån til Byggeriets Realkreditfond på 168.000 kr.
Pantebrevet indeholder bl.a. følgende vilkår:
"Rente- og betalingsvilkår:
Rente 14,5% p.a. Der er foreløbig ansat. Afdragstid 20 år.
Renten fikseres endeligt, når effektuering af foranstående pantebrev st. 168.000 kr. til Byggeriets Realkreditfond er effektueret.
..........
Sælgerpantebrevet er uopsigeligt fra kreditors side, og går til dets udløb, bortset fra misligholdelse, men kan altid indfries på vilkår som et tilsvarende kreditfg.lån. Der erlægges intet ejerskifteafdrag."
En påtegning på pantebrevet af 14. oktober 1983 er sålydende:
"Efter hjemtagelse af lån st. 168.000 kr. i Byggeriets Realkreditfond, København V, fastsættes renten og betalingsvilkårene på nærværende pantebrev således:
1/4 årlig ydelse er 3,527% heraf 3,255 % i rente af den til enhver tid værende restgælden.
Ydelsen pr. termin andrager 1.481,34 kr.
I øvrigt ratihaberes pantebrevet i alle dets ord og punkter."
Hermed var pantebrevets rente identisk med den endeligt fastsatte rente for lånet til BRF.
Pantebrevet til BRF indeholdt bl.a. følgende vilkår:
"Enhver hel- eller delvis ekstraordinær indfrielse af pantebrevet foretages, enten ved aflevering til BRF af den til restgælden svarende andel af de i anledning af lånet udstedte obligationer, der modtages til pålydende værdi, eller - med 6 måneders varsel til en termin - med det kontante beløb, der kræves til indløsning af det til grund liggende obligationsbeløb til pari."
I juni 1985 erhvervede indklagede pantebrevet.
I forbindelse med klagerens salg af ejendommen den 1. august 1995 skulle pantebrevet indfries. Unibank fremsendte ved skrivelse af 12. juli 1995 29.748,23 kr. til indklagede til indfrielse af pantebrevet. Af skrivelsen fremgår:
"Beløbet fremkommer således:
Restgæld pr. 30/6 1995 | kr. | 29.007,53 |
Restgæld pr. 30/6-1995 kr. 29.007,53til kurs 114,00 | kr. | 33.068,58 |
Opgørelsen af pantebrevet til overkurs samt differencerenter blev foretaget på grundlag af indklagedes mundtlige forlangende.
Ved skrivelse af 6. september 1995 fremsatte klagerens advokat over for indklagede krav om tilbagebetaling af 4.061,05 kr., idet han anførte, at pantedebitor ved indfrielsen kunne vælge mellem to muligheder: A) Betale restgæld til gældende kurs + pantebrevsrenter, eller B) Betale restgæld til kurs 100 + pantebrevsrenter + differencerenter for 5 mdr. (svarende til lån hos BRFkredit optaget i 1983).
Ved skrivelse af 13. december 1995 fastholdt indklagede, at pantebrevet skulle indfries til kurs 114, og at der tillige skulle betales differencerenter fra indfrielsesdagen til næste termin. Som begrundelse herfor anførtes følgende:
"Det fremgår af pantebrevets tekst at "det altid kan indfries på vilkår som et tilsvarende kreditforeningslån".
Dette indebærer netop, at pantebreve ikke kan indfries til restgælden, men til en kurs, der svarer til forholdet mellem lånerestgæld og obligationsrestgæld på et tilsvarende kreditforeningslån.
Da pantebrevsrenten er fikseret efter det foranstående kreditforeningslån, skal pantebrevet indfries på samme vilkår, som gælder dette lån.
Kursen kan herefter udregnes efter lånerestgælden og obligationsrestgælden iflg. årsopgørelse for 1992 (se bilag):
Obligationsrestgæld 155.314,74 --------------------------------- = 114,00 Lånerestgæld 136.114,95
Ved indfrielse af et kreditforeningslån uden tilbagelevering af obligationer skal der tillige betales differencerenter fra indfrielsesdagen til næste termin. Derfor er der også beregnet differencerenter ved indfrielsen.
Pantebrevet er således i eet og alt indfriet som et tilsvarende kreditforeningslån."
Klageren har ved klageskema af 10. februar 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale 4.061 kr., samt renter heraf fra 12. juli - 20. juli 1995.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at obligationsrestgælden ved et realkreditkontantlån opstår på grundlag af en reel udgift for realkreditinstituttet ved salg af obligationer for at fremskaffe kontantbeløbet. Sælgerpantebrevet har ikke sit grundlag i salg af obligationer. Beløbsstørrelsen på sælgerpantebrevet er fastsat på en sådan måde, at sælger på grundlag af den gældende pantebrevskurs ved salg kan få det forudsatte kontantbeløb. Pantebrevskursen er derfor afgørende for pantebrevets størrelse, idet det formodede kurstab ved salget er indregnet ved fastsættelsen af pantebrevsbeløbet. Der kan ikke derudover tillægges et fiktivt kurstab. Kursen på pantebrevet bør derfor være 100. Indklagede har over for skattevæsenet indberettet pantebrevet til kurs 100. Der har ikke på kvartals- eller årsopgørelse været anført noget om obligationsrestgæld. Der er ikke efter pantebrevets bestemmelser ret til at ændre restbeløbet efter tolv års forløb.
Indklagede har anført, at pantebrevets indfrielsesbestemmelse må forstås således, at der henvises til et specifikt realkreditlån af kontantlånstypen. Da pantebrevets rente ifølge pantebrevets rentebestemmelse er fastsat efter det realkreditlån, der er optaget i forbindelse med handlens indgåelse, skal sælgerpantebrevet indfries på tilsvarende vilkår. Pantebrevets indfrielsesklausul skal forstås således, at kreditor ved indfrielse skal stilles, som om pantebrevet var et realkreditlån på kontantlånsbasis. Pantebrevet skal indfries til en kurs, der svarer til forholdet mellem lånerestgæld og obligationsrestgæld på et tilsvarende realkreditlån. Pantebrevsrenten er fikseret efter det foranstående realkreditlån, og pantebrevet skal indfries på samme vilkår, som gælder dette lån. Ved indfrielse af et realkreditlån uden tilbagelevering af obligationer skal der tillige betales differencerenter fra indfrielsesdagen til næste termin.
Ankenævnets bemærkninger:
Sælgerpantebrevets rentevilkår er fastsat, således at de er helt identiske med rentevilkårene vedrørende BRF-lånet, og sælgerpantebrevets løbetid svarer til BRF-lånet.
Der foreligger herefter en sådan sammenhæng mellem sælgerpantebrevet og BRF-lånet, at det må antages, at der med vendingen "tilsvarende kreditforeningslån" i sælgerpantebrevet er henvist til vilkårene i BRF-lånet. Ankenævnet lægger til grund, at indklagede ved at benytte indfrielseskursen 114 har anvendt de indfrielsesvilkår, der er fastsat vedrørende BRF-lånet, korrekt.
Ankenævnet finder herefter ikke at kunne give klageren medhold i klagen, hvorfor
Klagen tages ikke til følge.