Afgørelse

Manglende rådgivning om kurssikring som følge af, at pengeinstituttet gik ud fra, at kursrisikoen påhvilede sælgeren.

Medhold klager


Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 2. maj 1994 og af sælger den 9. s.m. købte klagerne en fast ejendom i Nordjylland med overtagelse 1. juni 1994.

Købsaftalen var udarbejdet af en ejendomsmægler på baggrund af en af Dansk Ejendomsmæglerforening autoriseret standardformular. Ifølge købsaftalen skulle købesummen på 520.000 kr. berigtiges ved en udbetaling på 104.000 kr. og et kontantlån på 416.000 kr. Købsaftalen indeholdt ingen reguleringsbestemmelse. Af standardbestemmelserne, hvortil der henvistes, fremgår, at ejerskiftelånet skulle hjemtages i sælgers navn. Af de fortrykte bestemmelser fremgik bl.a., at "sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet." Endvidere fremgik, at ejerskiftelånet skulle søges af ejendomsmægleren.

Den 2. maj 1994 foreviste klagerne købsaftalen for indklagedes Hjørring afdeling. Denne gav tilsagn om lån til udbetalingen. Da indklagede var af den opfattelse, at kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet påhvilede sælgeren, blev klagerne ikke orienteret om muligheden for at foretage kurssikring.

Ejendomsmægleren indhentede lånetilbud af 9. maj 1994 på ejerskiftelånet i Realkredit Danmark. Lånetilbudet fremsendtes til sælgers advokat den 13. maj 1994. Samtidig fremsendtes meddelelse til klagernes advokat om, at lånesagen nu var på plads, ligesom klagerne telefonisk blev orienteret om, at ejerskiftelånet var bevilget, og at de var blevet godkendt som købere.

Klagerne underskrev betinget skøde den 2. juni 1994. Af skødet fremgår bl.a.:

"10. Købesummen er aftalt til 520.000,00, skriver kroner femhundredeogtyvetusinde 00/100, der berigtiges således:

Umiddelbart efter underskrivelsen af skødet henvendte klagerne sig til indklagede vedrørende ejerskiftelånet. Ifølge indklagede blev det ved denne henvendelse konstateret, at der var uoverensstemmelse mellem købsaftalen og skødet, hvorfor klagerne blev opfordret til at trække skødet tilbage og at tilbageholde udbetalingen. Den 6. juni 1994 meddelte klagerne telefonisk, at de havde besluttet at gennemføre handelen, hvorfor udbetalingen ønskedes overført til advokaten.

Ved skrivelse af 8. juni 1994 tog klagernes advokat forbehold overfor indklagede for erstatning på grund af, at man havde undladt at orientere klagerne om muligheden for kurssikring. Samtidig blev det meddelt, at sælgers advokat var blevet anmodet om at lade indklagede forestå hjemtagelse af ejerskiftelånet på vegne klagerne.

Ved skrivelse af 17. juni 1994 anmodede indklagede klagerne om inden den 22. juni 1994 at meddele, om der ønskedes kurssikring.

Klagernes advokat besvarede denne skrivelse ved skrivelse af 22. juni 1994, i hvilken det bl.a. hedder:

"Såfremt Sparekassen ønsker at [klagerne) skal underskrive kurskontrakt d.d., er dette ikke ensbetydende med, at man har accepteret at kursrisikoen påhviler [klagerne] - Det nævnte forbehold om erstatning, er stadigvæk gældende."

Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 11. juli 1994 på basis af 9% obligationer, hvorved lånets pålydende rente blev fastsat til 9,5304%. Den nominelle rente på de obligationer, der lå bag det oprindelige lånetilbud, er ikke oplyst.

Den 4. august 1994 udstedte sælger endeligt skøde til klagerne på ejendommen.

Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 138.868,80 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb.

Klagerne har anført, at de henvendte sig til indklagede den 2. maj 1994 med henblik på en gennemgang af købsaftalen og tilladelse til at underskrive denne. Indklagede undlod at orientere dem om muligheden for kurssikring af lånet. Den 2. juni 1994 blev de af deres advokat gjort opmærksom på, at lånet ikke var hjemtaget, og at de havde mulighed for at kurssikre. I Nordjylland er det fast praksis, at kursrisikoen ved hjemtagelse af kontantlån påhviler køber, med mindre andet udtrykkeligt er aftalt, hvilket indklagede burde være bekendt med. Indklagede kunne have rådført sig med mægleren, såfremt der var tvivl om, hvorvidt det var køber eller sælger, der skulle bære kursrisikoen. Den årlige ydelse på ejerskiftelånet er på grund af kursfald i perioden 10. maj 1994 til 11. juli 1994 forøget med 4.628,96 kr. Da lånets løbetid er 30 år, bør indklagede betale en erstatning på 4.628,96 kr. x 30 = 138.868,80 kr.

Indklagede har anført, at købsaftalen blev gennemgået den 2. maj 1994 med henblik på indklagedes vurdering af lån til efterfinansiering, hvorfor der ikke var tale om en godkendelse af købsaftalen. Det bestrides, at det altid er køber, der har risikoen ved hjemtagelse af kontantlån. Købsaftalen gav ikke indklagede anledning til at tro, at kursrisikoen påhvilede køber. Denne opfattelse baseredes bl.a. på, at provenuet var anslået, at rente og ydelse fremstod som fast, at der ikke som normalt var indføjet en reguleringsklausul, at standardbetingelserne ikke var tilrettet, således at rådgivning om kurssikring var givet til køber i stedet for sælger, og at det ikke fremgik, hvem der skulle hjemtage ejerskiftelånet. Indklagede har til støtte for den subsidiære påstand anført, at der højst kan pålægges ansvar for perioden 10. maj til omkring 20. juni 1994. Såfremt tabet skal opgøres på den af klagerne anførte måde, skal der ske fradrag for den skattegodtgørelse, klagerne opnår ved fradraget for renteudgiften, ligesom beløbet skal tilbagediskonteres.

Ankenævnets bemærkninger:

Tre medlemmer - Peter Blok, Peter Nedergaard og Jørn Ravn - udtaler:

Da slutsedlen ikke indeholdt nogen bestemmelse om regulering af købesummen i tilfælde af ændringer i ejerskiftelånets ydelse i forhold til det forudsatte, kunne det - selv om der ikke var taget forbehold med hensyn til ydelsens størrelse - i hvert fald ikke betragtes som en fjerntliggende mulighed, at meningen var, at risikoen for kursfald - d.v.s. den heraf følgende forhøjelse af ydelsen - påhvilede klagerne som købere. Vi finder derfor, at indklagede begik en fejl ved - uden at drøfte spørgsmålet med ejendomsmægleren eller parternes advokater - uden videre at lægge til grund, at kursrisikoen påhvilede sælgeren og ved som følge heraf af undlade at drøfte spørgsmålet om kurssikring med klagerne. Det må lægges til grund, at klagerne, såfremt det rette forhold var blevet afklaret i forbindelse med mødet med indklagede i begyndelsen af maj 1994, kunne have kurssikret ejerskiftelånet den 10. maj 1994.

Det må antages, at klagerne allerede ved underskrivelsen af skødet den 2. juni 1994 blev gjort bekendt med og accepterede, at de bar kursrisikoen, og selv om den manglende kurssikring af ejerskiftelånet i den følgende periode i nogen grad kan tilskrives indklagedes standpunkt, kan dette i hvert fald ikke gælde længere end til udløbet af den frist, som blev fastsat i indklagedes skrivelse af 17. juni 1994, d.v.s. til den 22. juni 1994. Klagerne må derfor selv bære risikoen for det tab, der opstod som følge af kursfald i tiden herefter.

Vi finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig for det tab, der kan henføres til kursfald i tiden fra den 10. maj 1994 til den 22. juni 1994. Ved fastsættelsen af tabets størrelse må der tages udgangspunkt i de obligationer, som lå til grund for det oprindelige lånetilbud, og tabet bør herefter i overensstemmelse med Ankenævnets praksis beregnes som kursværdien den 22. juni 1994 af forskellen mellem obligationsgælden ved hjemtagelse denne dag og obligationsgælden ved hjemtagelse den 10. maj 1994.

To medlemmer - Niels Bolt Jørgensen og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:

Ifølge købsaftalens pkt. 11 skulle der optages et ejerskiftelån til en rente på 7,6092 % p.a. med deraf følgende specificerede terminsydelser. Der er ikke taget forbehold om ændringer, hverken i rentesatsen eller den opgivne ydelse.

Af samme bestemmelse fremgår det, at "sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet".

Med henvisning hertil og til pkt. 11 i købsaftalens standardbestemmelser, hvorefter lånet skulle optages i sælgers navn og for sælgers regning, anser vi det for aftalt mellem parterne, at kursrisikoen påhviler sælger. Der var derfor ingen anledning for indklagede til at tage spørgsmålet om kurssikring op med klagerne.

Som følge heraf stemmer vi for, at klagen ikke tages til følge.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge heraf

Indklagede bør inden 4 uger til klagerne betale en erstatning beregnet som foran af flertallet anført.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.