Spørgsmål om ansvar i forbindelse med ekspedition og finansiering af ejerskiftesager. Aflysning af ejerpantebrev.
| Sagsnummer: | 235 /1998 |
| Dato: | 07-12-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Stempel - mistet afgift
Realkreditbelåning - ejerskifte Ejerpantebrev - aflysning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med ekspedition og finansiering af ejerskiftesager. Aflysning af ejerpantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar i forbindelse med ekspedition og finansiering af klagerens ejendomshandler i 1997, herunder om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at aflyse 2 ejerpantebreve.
Sagens omstændigheder.
Klageren, der er født i 1924, købte ved købsaftale af 18. juli 1997 en ejerlejlighed med overtagelse den 1. november 1997. Købesummen på 578.000 kr. skulle betales kontant ved deponering af 40.000 kr. i forbindelse med købsaftalens underskrift og 538.000 kr. ved skødets underskrift, dog senest den 1. oktober 1997. Af købsaftalen fremgår bl.a. navnet på klagerens advokat samt indklagede som klagerens pengeinstitut.
I forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen ydede indklagede klageren et blancolån til betaling af udbetalingen på 40.872 kr.
Skødet på lejligheden blev underskrevet af klageren den 10. september 1997 og af sælger den 16. september 1997. En medarbejder hos indklagede underskrev skødet som vitterlighedsvidne.
Til finansiering af restkøbesummen på 538.000 kr. ydede indklagede klageren et lån på 553.000 kr. med sikkerhed i et nyoprettet ejerpantebrev på 500.000 kr. i klagerens hus, som var sat til salg. Ejerpantebrevet blev underskrevet af klageren den 16. september 1997 og stemplet med 8.700 kr. Lånet blev udbetalt den 22. september 1997.
Skødet vedrørende ejerlejligheden og ejerpantebrevet i huset blev tinglyst den 23. september 1997 ved henholdsvis retten i København og retten i Tårnby. Klagerens advokat var anmelder på skødet, mens indklagede var anmelder på ejerpantebrevet. Skødet blev tinglyst med anmærkning om et pantebrev på 405.000 kr. til Realkredit Danmark.
Ved købsaftale af 29. september 1997 solgte klageren huset med overtagelse den 1. januar 1998. Købesummen skulle bl.a. finansieres med et kontantlån på 765.000 kr., som Realkredit Danmark havde tilbudt den 26. september 1997. Af købsaftalen fremgår bl.a. navnet på klagerens advokat og indklagede som klagerens pengeinstitut. Af købsaftalen fremgår i øvrigt:
"Når der foreligger lånetilbud uden forbehold for købers forhold, kan køber fordre, at sælger for købers regning indgår fastrenteaftale for at fastholde ydelsen. Eventuelle meromkostninger for fastrenteaftale for en periode udover 6 måneder betales af sælger.
Sælger bestemmer udbetalingstidspunktet. Kan udbetaling ikke nås inden overtagelsesdagen, skal hjemtagelsen finde sted uden ugrundet ophold derefter."
Den 7. oktober 1997 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af kontantlånet på 765.000 kr. Ifølge aftalen skulle lånet kurssikres pr. 27. oktober 1997. Klageren underskrev samtidig en særskilt kurskontrakt herom. Kurskontrakten var underskrevet af køberne den foregående dag.
Ved skrivelser af 17. oktober 1997 rettede klagerens advokat henvendelse til indklagede. For så vidt angår salget af huset var advokaten uforstående overfor, at der uden hans vidende var indgået kurskontrakt pr. 27. oktober 1997. Vedrørende købet af lejligheden oplyste advokaten, at skødet nu var tinglyst med anmærkning om pantebrevet på 405.000 kr. til RD, "således at Deres ejerpantebrev kan flyttes fra ejendommen [husets adresse] til lejligheden".
Ved skrivelse af 20. oktober 1997 meddelte indklagede advokaten, at klageren ikke ønskede at få ejerpantebrevet overført til ejerlejligheden. Baggrunden for kurskontrakten var, at køberne af huset havde ønsket lånet hjemtaget hurtigst muligt, idet de eventuelt skulle overtage ejendommen før den aftalte overtagelsesdato.
Ved skrivelse af 21. oktober 1997 til indklagede vedrørende købet af lejligheden anførte advokaten bl.a.:
"Da det er Dem, der har ønsket sikkerhed i form af et ejerpantebrev, og hvis De ønsker denne sikkerhed opretholdt, indtil lånet indfries, skal pantebrevet flyttes, så der kan gives anmærkningsfrit skøde på det hus, min klient sælger.
Hvis pantebrevet aflyses nu, behøver det selvfølgelig ikke flyttes til lejligheden, hvor det oprindeligt skulle have været tinglyst.
Som jeg tidligere har gjort Dem opmærksom på telefonisk, kunne denne situation være undgået, hvis De havde ulejliget Dem med at konsultere mig, inden De oprettede pantebrevet i min klients hus.
Som tidligere nævnt synes jeg stadig, at de ekstra omkostninger ved pantebrevets flytning bør afholdes af Dem."
I en skrivelse af s.d. til indklagede vedrørende salget af huset gjorde advokaten indsigelse imod, at kurskontrakt var aftalt pr. 27. oktober 1997. Advokaten bestred, at overtagelsesdagen var fremrykket, og forbeholdt sig erstatning for den merrenteudgift, klageren ville få ved, at lånet blev udbetalt for tidligt.
Ved skrivelse af 5. november 1997 rykkede advokaten indklagede for flytning af ejerpantebrevet fra huset til lejligheden.
Den 11. november 1997 blev lånene på henholdsvis 40.872 kr. og 553.000 kr. indfriet med indeståendet på omprioriteringskontoen.
Den 12. november 1997 fremsendte indklagede ejerpantebrevet på 500.000 kr. og et yderligere ejerpantebrev på 10.000 kr. i huset til aflysning af tingbogen. På begge ejerpantebreve har klageren underskrevet en udateret kvitteringspåtegning.
Ved skrivelse af 13. november 1997 anmodede advokaten indklagede om at fremsende ejerpantebrevet med henblik på overflytning til lejligheden.
Den 25. februar 1998 rejste klageren via sin advokat et krav over for indklagede om erstatning på 35.858,77 kr.
Ved skrivelse af 20. marts 1998 meddelte indklagede advokaten, at man var indstillet på at godtgøre klageren 493,25 kr. til dækning af rentetab som følge af for tidlig hjemtagelse af ejerskiftelånet og 7.450 kr. vedrørende ejerpantebrevene, i alt 7.943,25 kr. For så vidt angik beløbet vedrørende ejerpantebrevene anførte indklagede, at formålet med at tinglyse ejerpantebrevet på 500.000 kr. i huset - nemlig at hindre ejeren i at disponere over ejendommen - kunne have været opnået ved i stedet at lyse et pantsætningsforbud. Udgiften hertil ville have beløbet sig til 1.250 kr. i stempel og tinglysningsafgift. Det tilbudte beløbet på 7.450 kr. udgjorde differencen mellem de faktisk afholdte omkostninger til ejerpantebrevet på 8.700 kr. og omkostningen ved et pantsætningsforbud.
Ved skrivelse af 27. maj 1998 til indklagede fastholdt advokaten et erstatningskrav nu opgjort til 32.252,53 kr., idet kravet ud over rentetabet på 493,25 kr. indeholdt et beløb på 3.859,28 kr. vedrørende ekstra advokatomkostninger som følge af indklagedes dispositioner. Kravet vedrørende aflysning af ejerpantebrevene blev opgjort til 27.900 kr., svarende til udgiften til tinglysningsafgift (2.400 kr.) og stempel på nu 5% (25.500 kr.), hvorved klageren kunne blive stillet, som om ejerpantebrevene ikke var blevet aflyst.
Ved skrivelse af 24. juni 1998 afviste indklagede det af advokaten opgjorte krav og meddelte, at tilbudet om pr. kulance at godtgøre klageren 7.943,25 kr. var gældende indtil den 3. juli 1998.
Parternes påstande.
Den 8. juli 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 32.252,53 kr. med tillæg af procesrente af 28.393,25 kr. fra den 27. oktober 1997 og af yderligere 3.859,28 kr. fra den 24. februar 1998.
Indklagede har erklæret, at man fortsat er indstillet på at godtgøre klageren tabet på 493,25 kr. som følge af hjemtagelse af ejerskiftelånet før overtagelsesdagen. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at ejerpantebrevet på 500.000 kr., som indklagede forlangte oprettet til sikkerhed for mellemfinansieringen, burde have været tinglyst i lejligheden. Ved at tinglyse ejerpantebrevet i huset spærrede man for anmærkningsfri tinglysning af adkomst og eventuelle pantebreve fra en køber. Indklagedes medarbejder, som underskrev som vitterlighedsvidne på skødet vedrørende ejerlejligheden, var på tidspunktet for etableringen af mellemfinansieringen bekendt med, at skødet stod umiddelbart foran tinglysning. I tilfælde af tvivl kunne indklagede have rettet henvendelse til advokaten. Advokaten blev bekendt med dispositionen den 29. september 1997 og rettede telefonisk henvendelse til indklagede herom. Ejerpantebrevet kunne på daværende tidspunkt ved henvendelse til tinglysningskontoret været overført til lejligheden uden betaling af yderligere tinglysningsafgift på 1.200 kr. Indklagede burde i hvert fald have efterkommet advokatens efterfølgende anmodninger om overflytning af ejerpantebrevet. Ved i stedet at aflyse ejerpantebrevene har indklagede påført hende et tab, idet den stempelmæssige værdi af ejerpantebrevene er gået tabt. Ejerpantebrevene kunne være benyttet til sikkerhedsstillelse ved senere låneoptagelse, ligesom der kunne være mulighed for at "sælge" ejerpantebrevene. Værdien opgøres kutymemæssigt til minimum tinglysnings- og stempelomkostninger. Stempelafgiften for ejerpantebreve blev den 25. oktober 1997 forhøjet fra 1,5% til 5%, hvorfor hendes tab ved aflysningerne udgør 27.900 kr. Hun har ikke meddelt indklagede, at hun ønskede pantebrevene aflyst, og hun erindrer ikke at have påført pantebrevene sin underskrift. Indklagede kunne endvidere have tilbagekaldt ejerpantebrevene fra tinglysningskontoret ved modtagelsen af advokatens skrivelse af 13. november 1997. Indklagedes behandling af sagerne har påført hende ekstra omkostninger til advokatbistand, hvorfor indklagede bør godtgøre hende et beløb til dækning heraf.
Indklagede har anført, at man allerede den 14. oktober 1997 foreslog klageren at lade ejerpantebrevene overføre til lejligheden for det tilfælde, at der skulle blive behov for disse på et senere tidspunkt. Klageren ønskede imidlertid pantebrevene aflyst. På baggrund af advokatens skrivelse af 17. oktober 1997 blev spørgsmålet drøftet på ny med klageren den 20. s.m., men klageren insisterede på aflysning og underskrev aflysningspåtegningerne. Man forstod advokatens skrivelse af 21. oktober 1997 således, at advokaten efter aftale med sin klient var indforstået hermed, hvorpå ejerpantebrevene blev ekspederet til aflysning. ("... Hvis pantebrevet aflyses nu, behøver det selvfølgelig ikke flyttes til lejligheden ..."). Da indklagede modtog advokatens skrivelse af 13. november 1997, var ejerpantebrevene aflyst. Eftersom aflysningen af ejerpantebrevene skete efter instruks fra klageren, afvises kravet om at godtgøre omkostningerne ved retablering af ejerpantebrevene. Tilbudet om pr. kulance at godtgøre klageren 7.450 kr. er bortfaldet på grund af manglende accept. Der er ikke grundlag for at godtgøre klageren dennes omkostninger til advokat.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klagerens advokat skrev den 21. oktober 1997 bl.a. således til indklagede:
"Hvis pantebrevet aflyses nu, behøver det selvfølgelig ikke flyttes til lejligheden, hvor det oprindeligt skulle være tinglyst.""
Advokaten findes herved at have bibragt indklagede den opfattelse, at han var indforstået med, at ejerpantebrevet blev aflyst, og advokatens rykkerskrivelse af 5. november 1997 findes ikke at være formuleret således, at indklagede burde få den opfattelse, at advokaten havde skiftet standpunkt.
Det findes herefter ikke at have været erstatningspådragende for indklagede, at man lod ejerpantebrevet aflyse.
Da Ankenævnet imidlertid finder, at det var unødvendigt at oprette ejerpantebrevet, findes indklagede at burde erstatte klageren stempelafgiften hertil i overensstemmelse med indklagedes tilbud af 20. marts 1998.
Det bemærkes, at indklagede under sagen har erklæret sig indstillet på at godtgøre klageren rentetabet på 493,25 kr.
Det fremgår af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part. Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren dennes udgifter til advokat før klagens indgivelse.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger betale klageren 493,25 kr. og 7.450 kr., i alt 7.943,25 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra klagens indgivelse den 8. juli 1998. Klagegebyret tilbagebetales klageren.