Ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver.
| Sagsnummer: | 83/1995 |
| Dato: | 22-02-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I efteråret 1993 forestod indklagede omprioritering af en ejendom tilhørende klagerne. Disse har ved den ene klagers far indgivet klage over indklagedes behandling af omprioriteringssagen.
Ved omprioriteringen blev et kontantlån med en obligationsgæld på 635.035,95 kr. i Nykredit omlagt til et obligationslån på 729.000 kr. i samme realkreditinstitut. Ifølge Nykredits beregning af 27. september 1993 ville låntagerne ved omlægningen opnå en ydelsesbesparelse det første år på netto 13.414 kr.
Omprioriteringslånet blev udbetalt den 10. november 1993, og det eksisterende lån blev straksindfriet samme dag ved modregning i låneprovenuet. Ved indfrielsen betaltes rente og bidrag fra seneste debitortermin den 1. oktober 1993 til indfrielsesdagen, 9.283,65 kr., og differencerente fra indfrielsesdagen til 1. juli 1994, 27.803,12 kr.
Indklagede beregnede nettoprovenuet til ÷ 3.332,17 kr., hvorfor der ikke blev betalt ekstraordinært afdrag til en efterstående panthaver, som måtte rykke for det nye lån.
Ved skrivelse af 9. november 1994 til klagerne meddelte indklagede, at der var sket en fejl ved opgørelsen af nettoprovenuet, idet indklagede havde fradraget det totale indfrielsesbeløb inklusive bl.a. differencerenter. Indklagede opgjorde herefter nettoprovenuet i forhold til den efterstående panthaver til 34.082 kr., hvilket beløb skulle betales som ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev. Indklagede tilbød samtidig et lån på 34.082 kr. uden etableringsomkostninger og med samme rente og løbetid som det efterstående pantebrev. Ydelsen på lånet var 480 kr. svarende til den nedsættelse af ydelsen på det efterstående pantebrev, klagerne ville opnå efter betaling af det ekstraordinære afdrag.
Indklagede refunderede efterfølgende det fulde lånesagsgebyr på 3.375 kr.
På forespørgsel vedrørende sagen har Nykredit ved skrivelse af 19. januar 1995 bl.a. anført:
"Med hensyn til opsigelsesfrist på eksisterende lån, står det debitor/formidler frit at opsige lånet. Opsigelse af lån kan ske uagtet lånetilbud ikke er modtaget retur. Denne mulighed er pengeinstitutter bekendt med. I dette tilfælde har låntager således brugt en professionel formidler der kunne rådgive på dette område.
Det eksisterende lån blev ikke opsagt over for Nykredit."
Klagerne har over for Ankenævnet nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale det ekstraordinære afdrag på 34.082 kr.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klagerne har anført, at de henvendte sig til indklagede med henblik på omprioritering ca. 1. juli 1993, og at låneansøgning blev modtaget i Nykredit den 7. s.m. Ved henvendelsen til indklagede blev de, der ikke havde kendskab til omprioritering, hverken orienteret om opsigelsesfristen på det eksisterende lån ved udgangen af juli måned eller om begrebet differencerenter. Indklagede burde have fremsendt en opsigelse af det eksisterende lån sammen med låneansøgningen, hvorved låntagerne havde sparet differencerente i perioden 1. januar - 1. juli 1994. Nykredit har oplyst, at man aldrig har fastholdt en opsigelse, når det har vist sig, at lånetilbudet på et nyt lån ikke var tilstrækkeligt til indfrielse af eksisterende lån, hvorfor opsigelse på låneansøgningstidspunktet var risikofri. Såfremt indklagede ikke ville medvirke til opsigelse af det eksisterende lån, før lånetilbud forelå, burde indklagede i hvert fald have orienteret klagerne herom, således at de kunne vælge et andet pengeinstitut eller selv opsige lånet. Indklagede var bekendt med deres anstrengte økonomi, hvorfor den billigst mulige løsning med terminsindfrielse burde have været valgt. De havde i så fald undgået betaling af differencerenter.
Indklagede har anført, at Nykredit den 6. august 1993 tilbød et kontantlån. Den efterstående panthaver ønskede ikke at rykke for et kontantlån, men gerne for et obligationslån. Da en tvist herom ville indebære en udsættelse af sagen, blev det efter samråd med klagerne besluttet at indhente et tilbud på et obligationslån, hvilket forelå den 28. september 1993. Indklagede finder det uforsvarligt at medvirke til en opsigelse af eksisterende lån, før lånetilbud foreligger. I den konkrete sag forelå der ikke tilbud om nyt lån fra Nykredit ved udløbet af opsigelsesfristen pr. 31. juli 1993. Det erkendes, at klagerne ikke blev orienteret om differencerenternes indvirkning på efterstående panthaveres rettigheder, hvorfor indklagede har tilbudt et lån svarende til det ekstraordinære afdrag, ligesom det fulde lånesagsgebyr er refunderet. Betaling af det ekstraordinære afdrag indebærer ikke noget tab for klagerne. Ved etablering af det tilbudte lån skyldes pengene blot til indklagede i stedet for til den pågældende panthaver.
Ankenævnets bemærkninger:
Som anført af indklagede kan det i forbindelse med en påtænkt omprioritering i almindelighed ikke anses for forsvarligt at opsige det eller de eksisterende lån, før der foreligger et lånetilbud vedrørende det nye realkreditlån. I det foreliggende tilfælde blev det første lånetilbud fra Nykredit først modtaget af indklagede den 6. august 1993, og det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at denne ikke havde opsagt det eksisterende lån i Nykredit inden udgangen af juli 1993, ligesom det ikke kan kritiseres, at indklagede ikke havde gjort klagerne opmærksom på denne frist.
Det må lægges til grund, at indklagede ikke rådgav klagerne om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis ved straksindfrielse og ved opsigelse til termin. Det forhold, at klagerne som følge af den valgte fremgangsmåde med straksindfrielse skulle betale differencerenter, er imidlertid ikke udtryk for, at de har lidt tab ved valget af denne fremgangsmåde. De har herved opnået, at låneomlægningen og dermed ydelsesnedsættelsen fik virkning fra et tidligere tidspunkt, og har sparet omkostninger til kurssikring, ligesom det må tages i betragtning, at differencerenter kan fradrages ved skatteopgørelsen.
Det har efterfølgende vist sig, at indklagedes første nettoprovenuopgørelse ikke var korrekt, idet hverken differencerenter eller påløbne renter fra sidste termin til indfrielsesdagen kan fratrækkes ved opgørelsen. Som følge heraf har den efterstående panthaver stillet krav om, at det korrekt beregnede nettoprovenu, 34.082 kr., skal indbetales som et ekstraordinært afdrag på pantebrevet. Indklagede har erkendt, at man ikke har informeret klagerne korrekt vedrørende spørgsmålet om opgørelse af nettoprovenu og dettes betaling til den efterstående panthaver. Betalingen af det ekstraordinære afdrag vil imidlertid ikke i sig selv indebære, at klagerne lider tab.
Som følge af de begåede fejl ved rådgivningen af klagerne har indklagede refunderet det samlede lånesagsgebyr på 3.375 kr. og tilbudt uden etableringsomkostninger at yde dem et lån på 34.082 kr. svarende til det ekstraordinære afdrag og med samme rente- og afdragsvilkår som det efterstående pantebrevs. Efter det foran anførte finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde klagerne yderligere kompensation.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.