Afgørelse

Værdiansættelse. Bidragsindplacering.

Sagsnummer:	21608152/0
Dato:	21-11-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jacob Bjerre, Bent Olufsen, Jacob Elverum og Steen Jul Petersen
Klageemne:	Værdiansættelse - bidragsindplacering Bidrag - indplacering
Ledetekst:	Værdiansættelse. Bidragsindplacering.
Indklagede:	Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren optog to lån hos det indklagede institut i 2012: Lån 1 på 4.250.000 kroner og lån 2 på 2.967.000 kroner i hvilken forbindelse klagerens ejendom blev værdiansat til 8.750.000 kroner.

Efterfølgende blev lån 1 i 2014 omlagt til et nyt lån på 4.256.000 kroner, hvor ejendommen efter det oplyste blev værdiansat til 9 mio. kroner. Indklagede har oplyst, at låneudmålingen i 2014 ved en fejl i første omgang skete på baggrund af en belåningsværdi på 8 mio. kroner, men at fejlen efterfølgende blev korrigeret og bidragssatsen tilpasset i dialog med klageren.

Af den for lånene gældende Långuide fremgår blandt andet følgende:

”…Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse ved salg af ejendommen i fri handel samt gældsovertagelse efter tvangsauktion, ligesom der ved relaksation kan ske fastlæggelse af belåningsintervallet på ny…”

Som sagen er oplyst, ønskede klageren i 2016 at omlægge sine lån og kontaktede sit pengeinstitut, der formidler lån for indklagede. Klagerens ejendom blev herefter vurderet af indklagedes vurderingsmand i juni 2016. Herefter skrev klageren den 11. juli 2016 en e-mail til indklagede, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”…Jeg beklager meget, at jeg kontakter dig igen. Jeg har lige talt med andelskassen som oplyser, at vurderingen er uændret fra sidste vurdering. Det forstår jeg ikke, da jeres vurderingsmand sagde, at vurderingen lå et sted mellem 10 og 11 mill., hvilket er helt i overensstemmelse med den faktiske værdi.

Da jeg er blevet chikaneret af andelskassen de seneste 2 år, er jeg bange for, at det snarere er af den grund, at vurderingen ikke er steget.

Kan det virkelig passe, at …(indklagede)… kun mener, at vores hus i løbet af 6 måneder kun kan indbringe 9,7 mill?…”

Indklagede svarede ved e-mail af samme dato, og af svaret fremgår blandt andet følgende:

”…Jeg har lige vendt det med vurderingsmanden, …(vurderingsmandens navn)…, som var ude hos dig.

Det er korrekt, at …(vurderingsmandens navn)… er enig i, at en udbudspris vil ligge i niveauet omkring 10,5 mio. kr. Når vi vurderer en ejendom i forbindelse med belåning, er vi lidt mere forsigtige, og derfor har vi fastholdt værdien på de 9,7 mio. kr.

Pengeinstituttet har ingen indflydelse på, hvad vi værdiansætter ejendommen til…”

Herefter var der yderligere korrespondance mellem parterne, hvori klageren gjorde gældende, at villapriserne i klagerens region det sidste år var steget med ca. 8 %, og at indklagedes måde at værdiansætte ejendomme på medfører, at kunderne betaler for meget i bidrag, samt at indklagedes prislister ikke er retvisende. Indklagede skrev blandt andet, at indklagede ved værdiansættelsen tager udgangspunkt i ejendommens beliggenhed, stand, kvalitet, indretning m.m., de handlede referenceejendomme i området og den prisudvikling, der har været på boligmarkedet i henhold til Boligmarkedsstatistikken.

Herefter blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet den 9. august 2016.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at belåningsgrundlaget for klagerens ejendom ændres til det, klageren opfatter som markedsværdien i overensstemmelse med reglerne på området.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERENS FREMSTILLING:

Indklagede har den 27. juni 2016 besigtiget klagerens ejendom med henblik på at foretage en vurdering til brug for en låneansøgning. Forrige vurdering af ejendommen var i september 2015, hvor vurderingen lød på 9.700.000 kr.

Efter besigtigelsen den 27. juni 2016 spurgte han vurderingsmanden om, hvad han mente, at værdien var, og svaret var et sted mellem 10 og 11 millioner kroner. Da han den 3. juli 2016 blev kontaktet af pengeinstituttet om resultatet af vurderingen, blev den oplyst til at være uændret 9.700.000 kroner.

Han klagede til sin tidligere kontaktperson i indklagede i flere omgange den 11. juli 2016 og den 14. juli 2016, og den 15. juli 2016 blev klagen afvist i en mail, som også er tilgået indklagedes direktør og kreditdirektør. Mailkorrespondancen er vedlagt som bilag, men han vil fremhæve følgende fra korrespondancen:

”Vi vil naturligvis gerne uddybe baggrunden for værdiansættelsen, og i den forbindelse vil vi gerne understrege, at vurderingsarbejdet jo først og fremmest er baseret på Værdiansættelsesbekendtgørelsen og de retningslinjer, som Finanstilsynet giver i forbindelse med opfølgning og kontrol af de vurderinger, vi laver”.

Og: ”Det er korrekt at … er enig i, at en udbudspris vil lægge i niveauet omkring 10,5 mio. kr. Når vi vurderer en ejendom i forbindelse med belåning, er vi lidt mere forsigtige, og derfor har vi fastholdt værdien på de 9,7 mio. kr.”

Og: ”Samtidig har det ikke været muligt for os, at finde relevante, handlede referenceejendomme, som kunne begrunde en højere værdi på ejendommen i forhold til seneste vurdering”.

Klagerens kommentarer er, at der af værdiansættelsesbekendtgørelsen og retningslinjerne fremgår følgende:

§ 2. Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang.”

Indklagede må altså ikke anvende ”en lidt mere forsigtig vurdering”, som anført i mail af 11. juli 2016, men skal anvende vurderingsmandens skønnede værdi. Udtrykket ”udbudspris” har aldrig været på tale.

Af Finanstilsynets vejledning om valg af referencer, gældende fra 1. juni 2016 fremgår følgende:

”Formålet med denne vejledning er at beskrive Finanstilsynets tilgang til værdiansættelse af fast ejendom til dagsværdi/markedsværdi (herefter markedsværdi) med særligt henblik på liggetider og referencer.”

”Markedsværdi af fast ejendom vil derfor blive lagt til grund som ejendommens værdi på vurderingstidspunktet i det aktuelle marked efter normale, aktive salgsbestræbelser og almindelig markedsføring på baggrund af en realistisk udbudspris.”

”Ved værdiansættelsen skal grundlaget for vurderingen fremgå, herunder for eksempel referencer. Der tages udgangspunkt i de seneste konstaterbare salgspriser for tilsvarende sammenlignelige ejendomme (referencer), hvor der ikke er grund til at antage, at hverken ejendommens eller købers forhold betinger en særlig høj pris.

Såfremt der er tale om områder, hvor der generelt er meget få handler eller få ejendomme af den pågældende størrelse, stand eller sammensætning, kan nye sammenlignelige handler for omkringliggende områder eventuelt inddrages ved værdiansættelsen. Ved værdiansættelsen fradrages eller tillægges endvidere generelt forskel i ejendommens stand, størrelse, udsigt, beliggenhed i relation til støjende virksomheder, befærdet vej, højspændingsledninger og lignende sammenlignet med de fundne referencer.

Ved inddragelsen af referencer vil det også være et element, om der har været mange eller få handler. Det er vigtigt at indhente flere sammenlignelige nye handler, da én eller meget få handler ikke udgør et marked, og der derved vil være en større usikkerhed ved sammenligningsgrundlaget.”

Om handler i kvarteret i 2016:

På … er der i 2016 kun gennemført 2 handler. Kendetegnet for dem er, at de begge er beliggende ud til befærdede veje. Den ene direkte mod … som er voldsomt trafikeret og den anden mod …, som er gennemkørselsvejen til hele kvarteret. Den sidste ejendom er en ombygget ”chokoladefabrik”, som skal gennemgå større ombygninger, hvis den skal anvendes til 2 familier, som tilfældet er. Det samt beliggenheden har med stor sandsynlighed medført en større prisreduktion. Ejendommen direkte mod … er en blandet bolig- og erhvervsejendom, med 180 kvm. Bolig og beliggenheden mod vejen, hvor der dagligt passerer ca. 14.000 køretøjer, har selvklart medført en kraftig prisreduktion, og havde i øvrigt været til salg i et par år. Der findes ikke en trafiktælling for …, men da ejendommen ligger nederst på vejen, er trafikken yderst begrænset.

På nabovejen … har der i 2016 været en enkelt handel til 44.047 kroner pr. kvm. Kendetegnet for denne handel er, at ejendommen i flere måneder har været og stadig er udsat for en gennemgribende renovering fra kælder til tag. Indklagedes vurdering af klagerens velholdte hus er til sammenligning på 42.543 kroner pr. kvm. Altså lavere end et ”håndværkertilbud”.

De beskrevne handler, kan ikke bruges som reference, og derfor bør indklagede i stedet vende blikket mod omkringliggende områder. Hans forslag er 2500 Valby, som støder lige op til deres kvarter. Generelt er kvadratmeterpriserne væsentligt lavere i Valby, som er en del af Københavns Kommune, og er derfor ikke direkte anvendelige. Men det man kan bruge handlerne til, er at konstatere de generelle prisstigninger fra 2015 til 2016. Det fortæller, at priserne er steget med 9,08%, hvilket er højere end på 2000 Frederiksberg, hvor priserne ”kun” er steget med 5,66%, og det fortæller med sikkerhed, at priserne er steget. De er ikke faldet, som indklagede oplyser. Eller uændrede for den sags skyld.

Oversigt over prisudviklingen på villaer fra 2015 til 2016 i henholdsvis 2000 Frederiksberg og 2500 Valby vedlægges som bilag 2.

God skik regler for boligkreditaftaler.

”§4. Virksomheden skal handle redeligt, gennemsigtigt og loyalt.”

”§5. Virksomheden må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride forbrugernes økonomiske adfærd på markedet.”

”§6 stk. 2. Medfører arten af boligkreditaftalen, at prisen ikke med rimelighed kan beregnes på forhånd, angives den måde, hvorpå prisen beregnes.”

Af indklagedes långuide fremgår det, at ”værdiansættelse foretages af indklagede på den af indklagede valgte måde”. Det er overfor klageren blevet oplyst, at den valgte måde er en forsigtig vurdering, men det er, som tidligere nævnt, i strid med lovgivningen, idet vurderingen skal svare til markedsværdien.

Reglerne om god skik er ikke overholdt, da det ikke oplyses, at det ikke er markedsværdien som ligger til grund for låneudmålingen, men markedsværdien med et fradrag, som ikke oplyses. Det er ikke gennemsigtigt og er en væsentlig udeladelse. Og dermed er indklagedes prisliste misvisende, og får indklagedes bidragssatser til at se lavere ud, end de faktisk er.

Hvis klageren søger indklagede om en 80% belåning, vil den af indklagede blive udmålt til 7.760.000 kroner. Hvis jeg ønsker et F5 lån uden afdrag, vil en 80% belåning medføre en bidragssats på 1,20% og en årlig betaling på 93.120 kroner. Men hvis hans egen vurdering på 10.500.000 (markedsværdien) lægges til grund, vil indklagedes låneudmåling kun svare til en belåning på 73,9%, og hvis indklagedes bidragssatser lægges til grund for denne belåning, ville den årlige betaling falde til 87.240 kroner, altså 6.656 mindre end, hvad der faktisk opkræves.

Han er klar over, at vurdering af en ejendom, som ikke handles, er baseret på et skøn. I dette tilfælde, er der dog tale om et markant fejlskøn. Og desværre et bevidst fejlskøn, da indklagedes vurderingsmand jo allerede har givet udtryk for en værdi på 10.500.000 kroner. Denne værdi er efterfølgende blevet forsøgt ændret til at være en udbudspris. Dette har han på intet tidspunkt talt med vurderingsmanden om. Han talte om, hvad værdien var.

Af afgørelsen 21402024 af 11.12.2014 fremgår, at ”Nævnet bemærkede, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende”, og i afgørelse 21409118 af 30.6.2015 hedder det, at ”sådanne er kredit- og udlånspolitiske beslutninger.

I den forbindelse mener han, at Nævnet bør ændre praksis. Forsigtige vurderinger er i strid med loven. Til gengæld er der intet til hinder for, at realkreditinstitutterne anvender forsigtighed i låneudmålingen via selve belåningsprocenten. I ovenstående eksempel kan indklagede vælge at begrænse risikoen ved kun at tilbyde en belåning på 74%. Det skal selvfølgelig så bare afspejles i bidragssatsen, som skal være på 1,12% i stedet for 1,20%. Og ønsker indklagede at betalingen for lånet skal være 93.120 kroner, så må prislisten justeres endnu en gang.

At tilbyde en 74% belåning som en 80% belåning er hverken redeligt, gennemsigtigt eller loyalt. Det er snyd.

En praksisændring, som foreslået, ville betyde, at reglerne om god skik for boligkreditaftaler overholdes, og til gavn for forbrugerne vil konkurrencen blive yderligere skærpet, hvilket er et stort ønske fra politisk hold.

Med henvisning til Ankenævnets brev af 21. oktober 2016 skal han komme med følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Der henvises generelt til værdiansættelsesopgørelsen, og denne udspecificeres med et udsagn om, at værdiansættelsen er et skøn over en rimelig handelsværdi der er opnåelig inden for en periode på 6 måneder. Han må konstatere, at indklagedes rutiner er baseret på forældet lovgivning, eftersom 6 måneders reglen udgik af lovgivningen den 26.5.2016 (bekendtgørelse 540 og 541 af 26-05-2016).
Han bestrider ikke, at indklagede er berettiget til at træffe forretningsmæssig beslutning om udformning af sin prismodel, ved blandt andet at inddrage værdiansættelsen som grundlag for bidragssatsen. Det gør alle realkreditinstitutter uden undtagelse. Han anke går på, at reglerne om god skik ikke overholdes. Ifølge god skik reglerne (§4) skal indklagede handle gennemsigtigt og må ikke udelade væsentlige informationer. Det er en væsentligt udeladelse at oplyse, at de vurderinger, som ligger til grund for belåningen, ikke er markedsværdien, men en lavere vurdering. Dette fremgår tydeligt af indklagedes mail af 11.7.2016, hvor indklagede skriver, at der er tale om en lidt mere forsigtig vurdering end markedsværdien.
Når indklagede i sin prismodel angiver prisen på lån i forskellige belåningsintervaller, er det nødvendigt at indklagede i informationsgrundlaget også oplyser, hvordan belåningsgrundlaget (værdiansættelsen) er fastsat. I modsat fald er prisfastsættelsen ikke gennemsigtig og dermed i strid med god skik reglerne. Hvis der oplyses en pris på f.eks. 80% belåning, er man også nødt til at oplyse, hvad de 80% beregnes af. Det svarer jo til, at man siger at renten er på 2%, uden at oplyse, at den beregnes af et beløb som er højere end gælden, uden at oplyse dette beløb. I hans supplement til klagen af 21.7.2017 skrev han, at indklagede i sin Långuide skriver, at værdiansættelsen foretages af indklagede på den af indklagede valgte måde. Hvis indklagede skal overholde god skik reglerne, skal indklagede oplyse, hvad den valgte måde går ud på. Altså at værdiansættelsen som ligger til grund for låneudmålingen er den fastsatte markedsværdi, fastsat efter lovgivningen, med et fradrag på f.eks. 10%. Ellers er det ikke gennemsigtigt, men vilkårligt.
Indklagede understreger, at markedsværdi ikke er det samme som udbudspris eller forventet salgspris. Dette er han enig i, men han gentager, at vurderingsmanden på intet tidspunkt overfor ham har givet udtryk for, at han talte om udbudspris. Han sagde, at ”vurderingen var mellem 10 og 11 millioner”. Når ordet udbudspris er blevet inddraget efterfølgende, skyldes det blot, at det passer indklagede godt i denne forbindelse.
Indklagede anfører, at der ved vurderingen er inddraget f.eks. referenceejendomme, som lovgivningen kræver. I hans supplement til klagen af 21.7.2016 omtalte han en handlet referenceejendom med beliggenhed ud til … Handelsprisen er efterfølgende blevet offentliggjort, og det fremgår, at der er handlet 180 kvm. Til 8.650.000 kroner svarende til 48.055 kroner pr. kvm. Hvis samme kvadratmeterpris lægges til grund for deres 228 kvm. Svarer det til en markedsværdi på 10.950.000 kroner.
Indklagede anfører, at værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende indklagedes kredit- og udlånspolitik, og at der er praksis for, at Realkreditankenævnet ikke går ind i efterprøvelser af denne. I hans klage, har han netop henvist til sådanne 2 eksempler (21402024 og 21409118), og har anført at Nævnet bør ændre praksis. Lovgivningen er blevet ændret efter disse afgørelser blev truffet, og Nævnet skal selvfølgelig også indrette deres afgørelser efter ændret lovgivning, ligesom institutterne skal ændre deres forretningsgange. Han har forståelse for, at indklagede ønsker at udvise ekstra forsigtighed i sin kreditpolitik. Men det kan indklagede sagtens gøre uden at bryde lovgivningen. Indklagedes kunder har ikke krav på en fuld belåning af deres ejendomme, så hvis indklagede ønsker en skærpet kreditvurdering af en kunde, kan indklagede blot tilbyde en lavere belåningsgrad. I hans tilfælde kunne indklagede blot have valgt at tilbyde ham en belåning på 74% som det højeste. Og hvis kunden er utilfreds med denne, kan han vælge at prøve at få en højere belåning andetsteds.
Sluttelig skal han gøre opmærksom på en faktuel forkert opfattelse hos indklagede. Han har ikke modtaget et lånetilbud, og har dermed ikke haft kendskab til en given bidragssats, som han kunne acceptere eller lade være. Han blev kontaktet telefonisk af den rådgiver fra pengeinstitut, som meddelte, at vurderingen af ejendommen var blevet sat til det samme som ved forrige vurdering, og om han derfor ønskede at de skulle lavet et tilbud. Hans klage handler derfor ikke om, at der skal tages stilling til en given bidragssats, og der skal derfor selvfølgelig heller ikke henvises til andre afgørelser, som måtte vedrøre klager om for høje bidragssatser.

På opfordring i Realkreditankenævnets brev af 12.12.2016 skal han herved komme med følgende supplerende kommentarer til indklagedes bemærkninger af 9.12.2016:

Såfremt indklagede mener, at det er afgørende for sagen, om vurderingen er foretaget før eller efter ikrafttrædelsen af bekendtgørelserne 540 og 541, er det afgørende ikke, hvornår ejendommen er besigtiget, men hvornår vurderingen er fastsat. Under alle omstændigheder burde det have været indklagede bekendt, at der var nye regler undervejs, da ejendommen blev besigtiget.
Kan man forvente, at vurderingen af ejendommen vil være anderledes i dag, end hvis det lægges til grund, at den omhandlede vurdering er sket efter gamle regler?
Han bestrider, at værdiansættelsen alene er et anliggende mellem indklagede og Finanstilsynet. God skik reglerne er regler, som skal beskytte forbrugerne, og derfor har forbrugerne krav på at få de informationer, som ligger til grund for opfyldelse af reglerne. I modsat fald, kan forbrugerne ikke vurdere, om reglerne er overholdt, og prisfastsættelsen er ikke gennemsigtig.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Klageren har rettet henvendelse til et af indklagedes samarbejdende pengeinstitutter vedrørende omlægning af sit realkreditlån hos indklagede, hvilket indebærer optagelse af et nyt lån.

Indklagede vurderer ansøgninger om nyt lån på baggrund af blandt andet låntagers lånebehov, en konkret kreditvurdering af låntager samt ejendommens værdi. Herefter udstedes der lånetilbud på nærmere fastsatte vilkår.

Indklagede har som led i behandling af lånesagen besigtiget klagers ejendom for at foretage en belåningsvurdering af ejendommen forud for omlægningen. Det er denne vurdering, klager er utilfreds med.

Indklagede har efter besigtigelse af ejendommen samt efter inddragelse af relevante referenceejendomme værdiansat ejendommen til 9.700.000 kr. Klager mener, at ejendommen bør værdiansættes til 10.500.000 kr., hvilket er ca. 8% højere.

Reglerne i værdiansættelsesbekendtgørelserne har til formål at sikre det sikkerhedsmæssige grundlag for de udstedte obligationer. Derfor er indklagedes værdiansættelser underlagt tilsyn af Finanstilsynet, som fører løbende kontrol med de foretagne værdiansættelser. Såfremt Finanstilsynet finder anledning hertil i sin kontrol, kan indklagede blive pålagt at ændre en vurdering.

Indklagede er berettiget til at træffe forretningsmæssig beslutning om udformning af sin prismodel, herunder om at inddrage værdiansættelsen af den belånte ejendom i grundlaget for fastsættelse af bidragssatsen.

Indklagede kan oplyse, at værdiansættelse af ejendomme til brug for belåning foretages af de formidlende pengeinstitutter eller af indklagede selv, som i denne sag. I begge tilfælde er der funktionsadskillelse mellem vurderingsspecialisterne og de medarbejdere, der behandler lånesagen. Værdiansættelsen sker derfor ikke med øje for at påvirke lånets bidragssats.

Værdiansættelsen er udtryk for indklagedes skøn over ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en periode på 6 måneder (markedsværdi). Indklagede har i sit skøn inddraget relevante forhold såsom ejendommens stand, beliggenhed, størrelse, referenceejendomme samt den for området officielle boligmarkedsstatistik.

Værdiansættelse af ejendomme er et internt anliggende vedrørende instituttets kredit- og udlånspolitik. Der er praksis hos Realkreditankenævnet for ikke at gå ind i en efterprøvelse af institutternes kredit- og udlånspolitik. Efter en gennemgang af sagen, er der efter indklagedes opfattelse ikke særlige forhold, der kan begrunde, at Realkreditankenævnet skal fravige den praksis i nærværende sag.

Indklagede bemærker i øvrigt, at i relation til værdiansættelsesbekendtgørelsens indhold og formål er markedsværdi ikke entydigt det sammen som udbudspris eller forventet salgspris, men alene udtryk for en forventet markedsværdi inden for de i bekendtgørelsen fastsatte rammer.

I den konkrete sag har der i vurderingen af klagers ejendom, været inddraget de i henhold til værdiansættelsesbekendtgørelsen samt finanstilsynets vejledning, relevante forhold, herunder blandt andet ejendommens beliggenhed, stand og størrelse, referenceejendomme, boligmarkedsstatistik m.m. Der findes ikke på den baggrund at være forhold, der kan begrunde en anderledes værdiansættelse af klagers ejendom, end den indklagede har foretaget.

Klager har anmodet om et tilbud på en omlægning af sit realkreditlån hos indklagede, og indklagede har tilbudt et nyt lån på nærmere oplyste vilkår, som omfatter lånets bidragssats. Klager har derefter haft mulighed for at tage stilling til, om han ønskede at acceptere de tilbudte vilkår. At klager via oplysning om indklagedes værdiansættelse af ejendommen har fået indsigt i beregningsgrundlaget for den tilbudte bidragssats, ændrer ikke herved.

Samlet set er det indklagedes opfattelse, at vurderingen er sket i overensstemmelse med værdiansættelsesreglerne, og at der ikke er grundlag for kritik. At værdiansættelsen har betydning for fastsættelsen af lånets bidrag ændrer ikke herved.

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at værdiansættelsen af klagers ejendom er sket i overensstemmelse med værdiansættelsesreglerne og inden for de skønsmæssige rammer, reglerne fastsætter,

at der ikke i sagen er forhold, der kan begrunde, at Realkreditankenævnet foretager en nærmere prøvelse af den foretagne ejendomsvurdering, som er en udmøntning af indklagedes kredit- og udlånspolitik, og som er underlagt tilsyn fra Finanstilsynet,

at indklagedes inddragelse af ejendomsvurderingen i sin prismodel ikke berettiger klager til at påklage værdiansættelsen med henblik på at opnå en anden bidragssats, og

at indklagede derfor bør frifindes.

Indklagede fastholder den tidligere fremsatte påstand og de tidligere anførte anbringender, idet indklagede har nedenstående supplerende bemærkninger.

For en ordens skyld bemærkes, at bekendtgørelse nr. 540 og 541 er udstedt den 26. maj 2016 med ikrafttrædelse den 1. juli 2016 og dermed efter besigtigelsen af klagers ejendom den 27. juni 2016.

Endvidere bekræftes for en ordens skyld, at klager ikke har modtaget et lånetilbud, og at klagen alene udspringer af processen frem til klager blev bekendt med ejendomsvurderingen i sagen.

Indklagede fastholder, at værdiansættelsen af klagers ejendom er sket i overensstemmelse med reglerne herom, ikke med øje for at fastsætte en kunstigt høj bidragssats.

Når klager får tilbudt et lån, kan han klage over de tilbudte vilkår, hvis der er anledning til det. Men værdiansættelsen der skal sikre værdien bag de obligationer, der udstedes, er et anliggende mellem indklagede og Finanstilsynet, ikke et forhold, der isoleret set kan klages over. Klager har således heller ikke krav på, at ejendommen fastsættes til en given værdi. At bidraget på det lån, der i givet fald tilbydes, fastsættes ud fra en – i øvrigt helt transparent – beregning på grundlag af ejendomsvurderingen, ændrer ikke herved.

Endelig bemærker indklagede, at hverken indklagedes Almindelige Forretningsbestemmelser i Låneguiden eller indklagedes værdiansættelse i den konkrete sag strider mod god skik. Værdiansættelsen sker efter gældende regler uden nogen form for vilkårlig regulering, og bidraget beregnes på grundlag af den skønnede værdi. Dette er netop transparent, selvom værdiansættelsen i sagens natur indebærer et skønselement.

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 1759 af 27. december 2016 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholdt følgende overordnede regler om værdiansættelse:

”§ 1. Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer og pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer ansætter instituttet en rimelig kontantværdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold.

Stk. 2. Værdiansættelsen sker på grundlag af panterettens omfang. Bortset fra havne til erhvervsmæssig ekspedition af gods, køretøjer og personer, lystbådehavne, samt lufthavne kan vej- og trafikanlæg, der ikke er accessoriske til bygninger, dog ikke medtages. Endvidere kan ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme samt fritidshuse til udleje alene grund, bygninger og bygningstilbehør indgå i belåningsgrundlaget, jf. dog § 10.

§ 2. Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 22. Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.”

Tilsvarende regler fremgår af bekendtgørelse nr. 416 af 27. april 2017 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling.

Finanstilsynet har i vejledning nr. 9477 af 26. maj 2016 om valg af referencer og betydning af liggetider ved værdiansættelse af fast ejendom til markedsværdi beskrevet Finanstilsynets tilgang til værdiansættelse af fast ejendom til dagsværdi/markedsværdi med særligt henblik på liggetider og referencer. Af vejledningen fremgår følgende:

”Regelgrundlaget

2. Det følger af Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 575/2013 af 26. juni 2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, bekendtgørelse nr. 287 af 27. marts 2014 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer og Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 286 af 27. marts 2014 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling (værdiansættelsesbekendtgørelserne), at låneudmåling ikke må baseres på en pantværdi af ejendomme, som overstiger disses markedsværdi.

De to værdiansættelsesbekendtgørelser angiver mere specifikt, hvorledes markedsværdiansættelsen skal foretages til brug for belåning med realkreditobligationer m.v. for forskellige ejendomssegmenter.

3. Herudover indeholder bekendtgørelse nr. 281 af 26. marts 2014 om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber mv. og bekendtgørelse nr. 937 af 27. juli 2015 om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser blandt andet regler om, hvornår virksomhederne skal anvende værdiansættelse til dagsværdi til brug i regnskabsmæssig sammenhæng og indeholder i den forbindelse nærmere vejledning om, hvorledes ejendommes markedsværdi fastsættes.

De to regnskabsbekendtgørelser angiver mere generelt regler for markedsværdiansættelse.

4. Nærværende vejledning supplerer de nævnte bekendtgørelser specifikt i forhold til spørgsmål om liggetider og referencer ved værdiansættelse af fast ejendom.

Markedsværdi

5. Efter generelle internationale værdiansættelsesprincipper for fast ejendom, jf. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), International Valuation Standards og European Valuation Standards (TEGoVA) defineres markedsværdi af fast ejendom som den skønnede værdi, en ejendom vil blive handlet til på vurderingsdatoen mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion efter passende markedsføring, hvor parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. værdiansættelsesbekendtgørelsernes § 2.

Markedsværdi af fast ejendom vil derfor blive lagt til grund som ejendommens værdi på vurderingstidspunktet i det aktuelle marked efter normale, aktive salgsbestræbelser og almindelig markedsføring på baggrund af en realistisk udbudspris.

Liggetider

6. Der skal regnes med salg inden for en periode, som det forventeligt vil tage at realisere ejendommen gennem et normalt og aktivt salgsforløb, og der skal hverken regnes med særligt lave udsalgspriser eller skønnes på fremtidige værdier.

Såfremt der forekommer lange liggetider, skal der tages stilling til, om udbudsprisen er realistisk.

Ved værdiansættelse af ejendomme i områder med eventuel træg omsætning og lange liggetider vil man ikke kunne inddrage forventninger til, at markedet på et tidspunkt vil ændre sig. Det er således ikke muligt at indregne en mere usikker langsigtet værdi af ejendommen i et fremtidigt marked under eventuelt andre forhold. Ved værdiansættelsen skal der derfor i disse, som i andre tilfælde, tages afsæt i de senest foreliggende referencehandler, der har fundet sted i markedet op til vurderingstidspunktet, idet værdiansættelsesprincippet er markedsværdi.

Referencer

7. Ved værdiansættelsen skal grundlaget for vurderingen fremgå, herunder for eksempel referencer.

Der tages udgangspunkt i de senest konstaterbare salgspriser for tilsvarende sammenlignelige ejendomme (referencer), hvor der ikke er grund til at antage, at hverken ejendommens eller købers forhold betinger en særlig høj pris.

Såfremt der er tale om områder, hvor der generelt er meget få handler eller få ejendomme af den pågældende størrelse, stand eller sammensætning, kan nye sammenlignelige handler for omkringliggende områder eventuelt inddrages ved værdiansættelsen. Såfremt de sammenlignelige områder har bedre eller ringere faciliteter i forhold til eksempelvis skoler og offentlig transport, større eller mindre befolkningstæthed, flere eller færre arbejdspladser, må disse forhold tillægges eller fradrages værdi ved ejendommens værdiansættelse.

Ved værdiansættelsen fradrages eller tillægges endvidere generelt for forskel i ejendommens stand, størrelse, udsigt, beliggenhed i relation til støjende virksomheder, befærdet vej, højspændingsledninger og lignende sammenlignet med de fundne referencer.

8. I ejerskiftesituationer, hvor der ikke må være tale om byttehandler, led i overdragelse af eksempelvis porteføljer, handler hvor køber har en særlig interesse i den pågældende ejendom eller liebhaveri, vil handelsprisen som udgangspunkt være markedsværdien af ejendommen. Der skal også inddrages referencer i ejerskiftesituationer.”

Bekendtgørelse nr. 281 af 26. marts 2014 om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.v. indeholder følgende om værdiansættelse, som gælder for ejerboliger:

”§ 38 a. Dagsværdien af et aktiv eller en forpligtelse er den noterede pris på et aktivt marked for det pågældende aktiv eller den pågældende forpligtelse.

Stk. 2. Hvis der ikke forefindes et aktivt marked, måles dagsværdien ved anvendelse af en egnet værdiansættelsesteknik, der inddrager alle de tilgængelige data, som markedsdeltagere må antages at ville tage i betragtning ved en prisfastsættelse, idet anvendelsen af relevante observerbare data maksimeres og anvendelsen af ikke-observerbare data minimeres.

…

Bilag 9

Måling af ejendomme til dagsværdi

…

7. Anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering

For mindre ejendomme som enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som dagsværdien, medmindre dette i det konkrete tilfælde er åbenlyst misvisende.

Bilag 10

Uddybende retningslinjer vedrørende individuelle nedskrivninger og hensættelser

…

43. Ejendomme skal ved nedskrivningsberegningen sættes til dagsværdien, som er den pris, hvortil ejendommen skønnes at kunne sælges ved en aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig, villig køber inden for 6 måneder. Dette afviger fra både en tvangsrealisationsværdi og en ”langsigtet værdi”, som måske først vil kunne opnås efter en længere årrække og måske kun under visse antagelser.

Dette gælder alle typer fast ejendom, herunder grunde og ejendomme under opførelse. Udviklingsplaner kan således ikke tilføre yderligere værdier til nedskrivningsberegningen, medmindre der foreligger dokumentation for, at underskrevne salgs- eller lejekontrakter el. lign. gør det relevant at tage højde for udviklingspotentialet ved opgørelse af den nuværende dagsværdi ved salg inden for højst 6 måneder.

I et marked med få handler stilles der udvidede krav til pengeinstituttets fastsættelse af elementerne i dagsværdiansættelsen. I en sådan situation vil det således kunne være nødvendigt at tage udgangspunkt i de få nyere handler, der trods alt er foretaget i området, men eventuelt med anden beliggenhed, stand og karakter, eller som er foretaget i tilsvarende områder med sammenlignelige ejendomssegmenter.

Pengeinstituttet kan tage udgangspunkt i de metoder, som er beskrevet i bilag 9 om måling af ejendomme til dagsværdi.”

I bekendtgørelse nummer 330 af 7. april 2016 om god skik for finansielle virksomheder hedder det i § 4:

”En finansiel virksomhed må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet.

Stk. 2. Markedsføring, som i sit indhold, sin form eller den anvendte fremgangsmåde er vildledende, aggressiv eller udsætter kunderne for en utilbørlig påvirkning, og som er egnet til mærkbart at forvride deres økonomiske adfærd, er ikke tilladt.

Stk. 3. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.

Stk. 4. De former for adfærd, der er opregnet i bilag 1, anses under alle omstændigheder for at være urimelige i private kundeforhold, og er ikke tilladt.”

Klageren har i sagen fremlagt et bilag med overskriften ”Stigning i villapriser i …(klagerens postnummer)… 2015-2 5,66%”. Klageren har ligeledes fremlagt et bilag med titlen ”Prisindeks for ejendomssalg (2006=100) efter ejendomskategori, område og tid”.

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet har i sin praksis anset værdiansættelse i forbindelse med realkreditbelåning som et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke efterprøver. Det er klagerens anbringende, at Nævnet bør ændre denne praksis, og at en ”forsigtig vurdering” er i strid med reglerne. Det er således klagers anbringende, at ”forsigtighed” i låneudmålingen skal ske via belåningsgraden, og at værdiansættelser ikke kan være kredit- og udlånspolitiske værktøjer.

Klageren anfægter videre indklagedes værdiansættelse af klagerens ejendom, idet han opfatter den som vilkårlig og ikke gennemsigtig og dermed i strid med § 4 i bekendtgørelse nr. 330 af 7. april 2016 om god skik for finansielle virksomheder.

Nævnet finder ikke, at der i nærværende sag er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at Nævnet anser værdiansættelse i forbindelse med realkreditbelåning som et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke efterprøver.

Nævnet bemærker, at værdiansættelsen i praksis tjener flere formål. Det primære formål er at sikre det sikkerhedsmæssige grundlag for obligationerne, der ligger til grund for lånet og at fastlægge lånerammen. Derudover anvender institutterne værdiansættelsen ved beregningen af differentierede bidragssatser som et led i deres forretningsmodel. Efter omstændighederne vil hensynet til sikkerheden for obligationerne og låntagerens ønske om en høj vurdering og dermed lav bidragsindplacering kunne stride mod hinanden.

Efter Nævnets erfaring er det i praksis normalt, at en udbudspris er højere end pantværdien.

Med hensyn til klagerens anbringende om, at indklagedes priser er uigennemsigtige, finder Nævnet, at en kunde, der har fået oplyst værdiansættelsen, kan beregne sin bidragsprocent ud fra indklagedes prisblad.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.

Kontakt

Værdiansættelse. Bidragsindplacering.