Spørgsmål om realkreditinstitut var forpligtet til at yde klageren et nyt 30-årigt rentetilpasningslån med afdragsfrihed, forudsat at lånet lå inden for en belåningsgrad på 80%.
| Sagsnummer: | 21709076/2017 |
| Dato: | 14-02-2018 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Afslag - lån
Afdragsfrihed - forlængelse Afdragsfrihed - afslag |
| Ledetekst: | Spørgsmål om realkreditinstitut var forpligtet til at yde klageren et nyt 30-årigt rentetilpasningslån med afdragsfrihed, forudsat at lånet lå inden for en belåningsgrad på 80%. |
| Indklagede: | Realkredit Danmark A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om Realkredit Danmark A/S på bindende måde har stillet klageren i udsigt, at Realkredit Danmark vil yde klageren et nyt 30-årigt rentetilpasningslån med afdragsfrihed ved udløbet af afdragsfriheden på klagerens nuværende to lån hos Realkredit Danmark.
Sagens omstændigheder
Klageren optog i november 2007 et rentetilpasningslån F1 på 1.440.000 kr. og 10 års afdragsfrihed. Lånetilbuddet blev afgivet den 19. november 2007, og lånet blev afregnet den 27. december 2007. Der blev aftalt afdragsfrihed i perioden 27. december 2007 til 31. december 2017. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet følgende:
”…Ønske om afdragsfrihed kræver altid accept af Realkredit Danmark. Accept gives ved indgåelse af særskilt aftale om afdragsfrihed.”
I november 2009 optog klageren et yderligere rentetilpasningslån F1 på 1.358.000 kr. hos Realkredit Danmark, og for dette lån blev der aftalt afdragsfrihed fra 25. november 2009 til 31. december 2018. Af lånetilbuddet som var dateret 11. november 2009, fremgik blandt andet:
”…Oplysninger om det nye lån i DKK…
Med dette lån har De mulighed for afdragsfrihed…
De kan læse mere om afdragsfrihed i ”Låntyper og forretningsbetingelser”
Af instituttets ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 9. september 2009 fremgik blandt andet følgende:
”4. Afdragsfrihed…
Afdragsfrihed kræver accept af Realkredit Danmark og indgåelse af særskilt aftale…”
Af et internt telefonnotat af 5. maj 2017 udarbejdet af realkreditinstituttet på grundlag af en telefonsamtale mellem instituttet og klagerens ægtefælle, M, fremgår blandt andet følgende:
”Talt med [M], som ønsker omprio. af begge lån til nyt F1K med 10 nye afdragsfrie år, orienteret om, at der er to betingelser, der skal være opfyldt for fornyet afdragsfrihed. 1) Ny lån skal kunne ligge inden for 80% af VG på ejendommen. 2) Kunderne skal kunne godkendes økonomisk (M vil ikke være debitor, men gerne kautionist.) [Klageren] er pensionist med tjenestemandspension. [M] truckfører hos [arbejdsgiver], skal arbejde endnu min. 6 år. Han har også pensionsordninger og aldersopsparing. [M] mener, at VT på ejendommen er ca. 4,5 mill. De har bygget helt nyt hovedhus for 10 år siden. Sendt beregninger og mail omkring hvilke økonomiske oplysninger, jeg har brug for…”
Instituttet afslog efterfølgende at yde klageren det ønskede lån. I den efterfølgende e-mail korrespondance oplyste instituttet, at ejendommen i forbindelse med sagen var blevet vurderet til 4.000.000 kr. af indklagedes vurderingsmand. I korrespondancen diskuteredes videre forskellige muligheder, der kunne muliggøre at yde det ønskede lån med afdragsfrihed, herunder at M blev meddebitor på det nye lån eller alternativt kautionerede for det. Af en e-mail af 12. juli 2017 fra klagerens rådgiver, R, til klageren fremgår blandt andet:
”…Når vi skal godkende dig til afdragsfrihed på et nyt realkreditlån, så ser vi på om dit rådighedsbeløb er stærkt nok til at kunne tilbagebetale de lån, der er i ejendommen, og her finder vi dit rådighedsbeløb utilstrækkeligt…”
I e-mailkorrespondancen var parterne uenige om klageren og Ms budget, og klageren anførte, at hun og M havde et månedligt rådighedsbeløb på 19.603 kr., hvilket fremgik af et af klageren fremlagt budget. Klageren anførte i en e-mail af 20. juli 2017 blandt andet:
”Hvis vi ikke tager et nyt lån med afdragsfrihed, bliver afdragene da endnu større de næste år med større chance for, at vi ikke kan betale, men helt ærligt: Hvor stort er problemet? Vi har, som eneste lån, et lån hos RD på ca. 2.900.000,00 – I har selv vurderet huset til 4.000.000,00, så der er vist ingen ko på isen…”
Instituttet oplyste videre i e-mailkorrespondancen, at instituttet har forholdt sig til klagerens økonomi som eneejer af huset såvel som til klagerens og Ms fælles økonomi ved kreditvurderingen. Videre anførte instituttet, at instituttet var nødt til at forholde sig til, at gælden skal være med afvikling, hvilket giver et andet rådighedsbeløb, end det af klageren forudsatte. Instituttet oplyste videre, at M havde en gammel gæld til et med instituttet koncernforbundet pengeinstitut, som ikke blev afdraget, hvilket også havde indflydelse på kreditvurderingen. Instituttet fastholdt afslaget på at yde det ønskede lån.
Parternes påstande
Den 22. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark A/S skal yde klageren et samlet, nyt 30-årigt lån med afdragsfrihed.
Realkredit Danmark A/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes påstande
Klageren har anført, at hun blev lovet mulighed for et nyt afdragsfrit lån ved optagelsen af de eksisterende lån i ejendommen og i perioden efter, når afdragsfriheden på de nuværende lån udløb, hvis blot det nye lån kunne rummes inden for 80% af vurderingen.
Det ønskede lån ligger inden for 80% af ejendommens vurdering.
Ved optagelsen af de nuværende lån blev hendes og Ms økonomi vurderet som fælles, og dengang havde M også gæld til det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut, hvilket ikke var til hinder for långivningen med afdragsfrihed.
Instituttets beregninger af hendes og Ms budget er misvisende.
Ms gæld har hvilet i 25 år. Hun eller M ønsker ikke at afdrage på denne gæld.
Realkredit Danmark A/S har anført, at det fremgik af lånetilbuddet fra 2007, at ønske om afdragsfrihed altid kræver accept af instituttet.
Det fremgik også af de dagældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”, hvortil der henvises fra lånetilbuddet fra 2009, at afdragsfrihed kræver accept af instituttet og indgåelse af særskilt aftale herom.
Der er ikke indgået aftale om afdragsfrihed ud over de 10 år, der blev aftalt ved de to eksisterende låns optagelse.
Klager er aldrig blevet lovet afdragsfrihed ud over de ti år, som blev aftalt ved de to eksisterende låns optagelse.
Instituttets kreditvurdering er foretaget i overensstemmelse med bekendtgørelse nummer 332 af 7. april 2016 om god skik for boligkredit, § 19 og § 21.
Instituttet må som udgangspunkt kun tilbyde lån med variabel rente (og afdragsfrihed), hvis kunden også kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag. § 21, stk. 1, i bekendtgørelsen betyder, at instituttets kreditvurdering ikke skal ske på baggrund af tallene i klagerens fremlagte budget, men på baggrund af en beregning af, om kunden kan servicere et lån af samme størrelse som det ønskede, men med fast rente og afdrag. Instituttet vurderede, at denne betingelse ikke var opfyldt.
Ved vurderingen af om M kunne blive meddebitor eller kautionist for et nyt lån med afdragsfrihed, blev instituttet opmærksom på, at M har en gæld til det med instituttet koncernforbundne pengeinstitut, som M ikke afdrager på. Instituttet vurderede, at instituttet ikke kreditpolitisk kunne tilbyde klagers ægtefælle at blive meddebitor eller kautionist på et stort afdragsfrit lån, uden at han samtidig begyndte at afdrage på sin gæld til det koncernforbundne pengeinstitut, hvilket klageren og M ikke accepterede.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren anfører, at hun i forbindelse med optagelsen af to nuværende lån hos Realkredit Danmark i ejendommen i 2007 og 2009 og på efterfølgende møder blev stillet i udsigt, at afdragsfriheden kunne forlænges ved optagelse af nyt lån, når den udløb. Som sagen er oplyst, finder Nævnet det ikke godtgjort, at klageren har opnået bindende tilsagn fra indklagede om sådanne forlængelser.
Instituttet er underlagt reglerne i bekendtgørelse om god skik for boligkredit, hvor det af § 21, stk. 1, fremgår, at der kun må ydes lån med variabel rente til forbrugere, der har en økonomi, som efter instituttets vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed.
Hvorvidt der kan ydes afdragsfrihed i forbindelse med en låneomlægning er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om. Nævnets udgangspunkt, hvorefter sådanne spørgsmål ikke efterprøves af Nævnet, finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i sagen.