Afgørelse

Tinglysning. Ekspeditionstid.

21208104
Tinglysning. Ekspeditionstid.
Klageren, der er en andelsboligforening, indgik i september 2009 en aftale låneomlægning hos og tingslysningsaftale med det indklagede institut. Låneomlægningen blev gennemført på grundlag af en tinglysningsgaranti fra det koncernforbundne pengeinstitut. Instituttet anmeldte i september 2009 til tinglysning et pantebrev, som blev afvist i oktober 2009 med den begrundelse, at der var aftalt afdragsfrihed ud over 10 år. En fornyet anmeldelse den 22. oktober 2009 førte til endnu en afvisning, idet klagerens CVR-nummer var forkert anført. Efter endnu en anmeldelse og tilbagekaldelse fra instituttets side blev pantbrevet endeligt tinglyst i februar 2010. Efterfølgende var der tvist om betaling af garantiprovision, som instituttet pr. kulance nedsatte med ca. 34.000 kr. Et erstatningskrav mod Tinglysningsretten blev afvist ved en afgørelse fra Domstolsstyrelsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte garantiprovisionen, så den omfattede perioden den 4. februar 2010 til 25. februar 2010. Instituttet påstod principalt afvisning eller udsættelse på sager mod Tinglysningsretten, subsidiært frifindelse.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tage instituttets principale påstand om afvisning eller udsættelse af sagen til følge. Nævnet fandt, at tinglysningsekspeditionstiden generelt ikke kunne bebrejdes instituttet, og fandt endvidere konkret, at der ikke kunne rejses kritik af instituttets ekspedition af anmeldelsen af pantebrevet til tinglysning den 14. september 2009. Nævnet fandt endvidere, at det ikke var godtgjort, at det var instituttets skyld, at pantebrevet den 14. oktober 2009 blev afvist fra tinglysning. Det kunne derimod efter Nævnets opfattelse bebrejdes instituttet, at det ved sin fornyede anmeldelse af pantebrevet til tinglysning den 22. oktober 2009 anvendte et forkert CVR-nummer for andelsboligforeningen. Nævnet lagde til grund, at der uden denne fejl kunne have foreligget et endeligt tinglyst pantebrev den 8. januar 2010, og at andelsboligforeningens betaling af garantiprovision således ophørte pr. denne dato. Garantiprovisionen for perioden 8. januar til 25. februar 2010 – i alt 48 dage – udgjorde efter Nævnets beregninger 33.333,33 kr., som instituttet burde tilbagebetale andelsboligforeningen. Da instituttet allerede havde godskrevet andelsboligforeningen garantiprovision, der oversteg dette beløb, kunne andelsboligforeningen ikke gøre yderligere krav gældende mod instituttet. Som følge heraf blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 14. maj 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-08-104-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Tinglysning. Ekspeditionstid.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. april 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Jakob Elverum
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren, der er en andelsboligforening, havde i sin ejendom to lån til det indklagede realkreditinstitut, heraf et tilpasningslån på oprindeligt 12.252.000 kr.

Indklagede fremsendte den 4. september 2009 et tilbud på omlægning af tilpasningslånet til et variabelt forrentet CIBOR3 lån på 12.500.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet:

”… Lånet kan udbetales, når vi har modtaget og godkendt
…
• Tinglyst anmærkningsfrit pantebrev eller garanti herfor…
…

Omkostninger ved optagelse af lån
…

Vi gør opmærksom på, at der kan være yderligere omkostninger, der ikke er medtaget i budgettet, f.eks.

…

• hvis lånet bliver udbetalt, før pantebrevet er tinglyst, idet der skal betales for en garantistillelse. Det er garantistiller, der fastsætter omkostningerne for garantien …”

Lånetilbuddet var vedlagt et udkast til pantebrev på det tilbudte lån, som på forsiden indeholder følgende bestemmelser:

”…
Pantebrev
Obligationslån med variabel rente og refinansiering
Lånet er inkonverterbart

…

Rente- og betalingsvilkår
… Fra termin nr. 1 til termin nr. 109 er lånet afdragsfrit …”

Klageren indgik den 8. september 2009 en tinglysningsaftale med indklagede, hvoraf følgende blandt andet fremgår:

”… Det er aftalt, at …(indklagede)… på låntagers vegne forestår tinglysning af pantebreve …

Garantistillelse
…(Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… stiller på vegne af låntager garanti til sikkerhed for

• Indfrielse af lånet i tilfælde af, at der ikke er leveret tinglyst anmærkningsfrit pantebrev, senest 6 måneder efter lånet er udbetalt …

Garantistillelse
…

…(Det koncernforbundne pengeinstitut)… opkræver sædvanlig garantiprovision …

Låntager er før underskrivelse af tinglysningsaftalen gjort bekendt med
…
• betingelserne for eventuelle garantier samt betingelserne for låneaftaler m.v. med …(det koncernforbundne pengeinstitut)…

…”

Efter det oplyste anmeldte indklagede pantebrevet til tinglysning den 14. september 2009.

Låneomlægningen blev gennemført den 17. september 2009 på grundlag af en tinglysningsgaranti fra det koncernforbundne pengeinstitut.

Ligeledes efter det oplyste blev sagen af Tinglysningsretten udtaget til manuel prøvelse, og pantebrevet blev den 16. oktober 2009 afvist.

Af dialog mellem indklagede og Quality Center - et dialogforum, som er oprettet i forbindelse med indførelsen af digital tinglysning - fremgår følgende kommunikation mellem indklagede, E-tinglysnings testsekretariatet og Domstolsstyrelsen i perioden den 23. – 27. oktober 2009:

”… …

Status – orig New

Assigned to tm_…(indklagede)…

System e-TL
Vi har fået afvist tinglysning af lån i ejendommen … den 14/10 med bemærkning om, at der maksimalt må aftales afdragsfrihed i 10 år (se vedlagte skærmbillede ”Afvisning med henvisning til afdragsfrihed.JPG”). Vi stiller os uforstående overfor afvisningen. Begrænsninger i afdragsfriheden gælder alene ejerboliger og fritidshuse.
Beskrivelse Her er der tale om en andelsboligforening, hvor der ikke er begrænsninger vedr. amortisationsprofilen. Det er lovligt at yde afdragsfrihed i hele lånets løbetid. Vi beder jer venligst berigtige sagen inden kæremålsfristen udløb, dog senest den 27. oktober.

Vi har genfremsendt anmeldelsen 22/10 med bemærkning i procesinstruktionen angående længden af afdragsfriheden der er i overensstemmelse med lovgivningens muligheder …”

-0-

”… Prod: Tinglysning afvist med henvisning til afdragsfrihed større end 10 år
Sender Comments
----------------------------------------------------------------------------
Se svaret. Jeg kan se at den er gensendt den 22.10. Den skulle gå igennem.
…

Kommentar
----------------------------------------------------------------------------
FIN Testsekretariat , 23-10-2009 IFR: Til DSS. Nævnte sag er manuelt behandlet den 14. september 2009.

1) Vil I bekræfte at det er en fejlagtig afvisning

2) Hvis I ikke mener det er en fejlagtig afvisning – bedes I begrunde hvorfor

3) Vil I berigtige sagen senest den 27. okt.
______________________________________________________
DSS , 26-10-2009: Afvisning er fejlagtigt – vi beklager
________________________________________________________
FIN Testsekretariat , 27-10-2009 IFR: Til …(indklagede)… Se svar fra DSS.
Kan defecten lukkes?
Defect Details
--------------------------------------------------------------------------------
…”

Den fornyede anmeldelse af pantebrevet den 22. oktober 2009 førte efter det oplyste til endnu en afvisning den 8. januar 2010, idet klagerens CVR-nummer angiveligt var forkert anført. Efter endnu en anmeldelse i januar 2010, som efter det oplyste blev tilbagekaldt af indklagede, blev pantebrevet endeligt tinglyst den 25. februar 2010.

Efter henvendelse fra klagerens advokat fremsendte indklagede den 7. maj 2010 følgende brev til advokaten:

”… Tak for din henvendelse af 20. april 2010. Jeg beklager hvis jeg efter vores telefonsamtale efterlod det indtryk at jeg ville vende tilbage. Jeg havde opfattet sagen som afsluttet.

I forbindelse med omprioritering af realkreditlånet i …(andelsboligforeningen)… er det korrekt at jeg mente at tinglysningstiden var trukket ud og at det skyldtes problemer med det nye digitale tinglysningssystem. På trods af vi på ingen måde har andel i den lange ekspeditionstid, valgte jeg derfor pr. kulance at regulere garantiprovisionen til et samlet beløb på kr. 81.129,17.

At tinglysningsekspeditionstiden strækker sig fra den 8/9 2009 til den 25/2 2010 er alene en sag mellem foreningen og tinglysningsretten. Jeg er dog gerne behjælpelig med dokumentation for de fejlagtige afvisninger af pantebrevet.

Med hensyn til dine bemærkninger om behovet for en garanti i en omprioriteringssag som den her omhandlede skal det blot bemærkes at det er et lovkrav at der stilles sikkerhed, fx i form af en garanti, når et realkreditlån skal udbetales førend der er tinglyst anmærkningsfrit pantebrev.

Nedenstående kan du se formelen vi anvender når vi beregner garantiprovision.

Garantibeløb 1) x 2,0% antal dage 2)/360

1. Garantibeløbet er størstebeløbet af det nye låns obligations- eller kontanthovedstol.
2. Antallet af dage beregnes fra garantiens ikrafttrædelse (som oftest lånets udbetalingsdato) til garantiens frigivelse.

Garantiprovisionen bliver herefter 115.713,33 kr. Som nævnt ovenfor valgte jeg pr. kulance at nedskrive beløbet til 81.129,17 kr.

Jeg ser frem til at modtage din og foreningens accept og imødeser beløbet indbetalt snarest muligt …”

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 12. maj 2011 følgende oversigt over ekspeditionsforløbet til klageren:

”… Jeg skal beklage varigheden af sagsbehandlingstiden, men ikke alle oplysninger har været lige nemme at fremskaffe.

Jeg har nedenstående opstillet hændelsesforløbet for tinglysningsprocessen.

17.09.2009: Pantebrev anmeldes og udtages til manuel prøvelse

28.09.2009: Administrator fremsender nyt cvr.nr. – vi retter i diverse systemer

16.10.2009: Pantebrev afvises med begrundelsen ”afvises da der må max. aftales afdragsfrihed i 10 år

22.10.2009: Pantebrev anmeldes på ny og i anmeldelsen gøres der opmærksom på at der i denne sag kan ydes afdragsfrihed i mere end 10 år

27.10.2010: DSS bekræfter fejlagtig afvisning

Nov. 2010: Diverse mailkorrespondance m/DSS – dokumentet ”sidder fast” i deres system

08.01.2010: Pantebrevet afvises igen nu på grund af forkert CVR.nr. (vores rettelser er ikke slået igennem og vi danner elektronisk streng på ny, hvilket forlænger ekspeditionstiden)

04.02.2010: Pantebrev anmeldes og udtages til manuel prøvelse

25.02.2010: Pantebrev lyses med anmærkninger.

Oversigten er så vidt jeg er orienteret fuldstændig, hvorfor den burde give et retvisende billede. Hvis I har yderligere spørgsmål eller bemærkninger til sagen, står jeg naturligvis til rådighed …”

Klageren indtalte efterfølgende via Domsstolsstyrelsen et erstatningskrav mod Tinglysningsretten.

Efter anmodning fra Domsstolsstyrelsen afgav Tinglysningsretten den 3. juni 2011 følgende udtalelse i anledning af det rejste krav:

”… Under henvisning til det af …(andelsboligforeningen)… fremsatte krav, skal Tinglysningsretten afvise, at der er grundlag for erstatning, idet Tinglysningsretten ikke har begået fejl, og da den pågældende sag – ved hver anmeldelse – ikke har været længere tid under behandling ved Tinglysningsretten end tilsvarende sager anmeldt samtidig. Den omstændighed, at …(andelsboligforeningen)… har haft en renteudgift, er ikke i sig selv tilstrækkelig årsag til at udløse et erstatningskrav.

For så vidt angår de konkrete omstændigheder kan det samtidig oplyses, at realkreditpantebrevet er anmeldt til tinglysning første gang den 14. september 2009 og afvist den 14. oktober 2009, da et i pantebrevet indeholdt vilkår om afdragsfrihed fremstod uklart. Realkreditpantebrevet er anden gang anmeldt til tinglysning den 22. oktober 2009 og afvist den 8. januar 2010, da der var angivet en forkert debitor (et advokatfirma). Realkreditpantebrevet er tredje gang anmeldt til tinglysning den 21. januar 2010 og afvist på anmelders begæring den 25. januar 2010. Realkreditpantebrevet er endelig anmeldt til tinglysning den 4. februar 2010 og tinglyst den 25. februar 2010. Den 24. marts 2010 er der automatisk aflyst et pantebrev og samme dato er der ligeledes automatisk tinglyst respekt på et pantebrev.

Selvom den samlede ekspeditionstid har været lang, er der ikke grundlag for at pålægge Tinglysningsretten at udrede erstatning, idet alle de stedfundne afvisninger skyldes forhold der beror på anmelderen …”

Klageren rettede endvidere krav mod indklagede om godtgørelse af garantiprovisionen på 81.129,17 kr. I den anledning fremsendte indklagede den 28. juni 2011 følgende svar til klageren:

”… Tak for mail af 16. juni d.å., hvori der fremsættes krav om godtgørelse på kr. 81.129,17.

Under henvisning til det af …(andelsboligforeningen)… fremsatte krav, skal …(indklagede)… afvise at ville tilbagebetale garantiprovision, idet …(indklagede)… ikke mener at være ansvarlig for tinglysningsekspeditionstiden.

…(Indklagede)… har i forvejen pr. kulance nedsat garantiprovisionen fra kr. 115.713,33 til kr. 81.129,17, herved mener …(indklagede)… i tilstrækkeligt omfang at have godtgjort foreningen. Der er herved alene betalt garantiprovision for ca. 4 måneder, selvom den reelle tinglysningsekspeditionstid var ca. 5 måneder.

Det bemærkes for god ordens skyld, at garantiprovisionen aldrig kan blive kr. 0, idet der altid vil være ekspeditionstid på tinglysning. Ligeledes bemærkes det, at …(indklagede)… ikke er enig i Tinglysningsrettens afvisning af, at det var en fejl, da Tinglysningsretten afviste pantebrevet d. 16. oktober 2010, idet …(indklagede)… fra Tinglysningsretten tidligere har fået meddelelse om, at afvisningen var fejlagtig jf. vedlagte dokumentation.

Opmærksomheden henledes på, at der i øjeblikket verserer et gruppesøgsmål mod staten om digital tinglysning. …(Indklagede)… mener i første omgang, at alle krav vedrørende indførelsen af digital tinglysning skal føres gennem denne sag.

Hvis I har yderligere spørgsmål eller bemærkninger til sagen, står …(indklagede)… naturligvis til rådighed …”

Domstolsstyrelsen fremsendte den 1. juli 2011 følgende e-mail til Tinglysningsretten:

”… Jeg vender hermed tilbage til erstatningskravet fra …(andelsboligforeningen)… Styrelsen har d.d. modtaget vedhæftede mail med bilag fra erstatningssøgende. Som det fremgår, fastholder man, at afvisningen af realkreditpantebrevet den 14. september 2009 var en fejl, idet man henviser til brevet fra …(indklagede)…, som igen henviser til en mail fra Tinglysningsretten af 26. oktober 2009.

For nærmere belysning af sagen vil jeg gerne bede om tinglysningsrettens kommentarer hertil …”

Tinglysningsretten besvarede den 5. juli 2011 Domstolsstyrelsens e-mail som følger:

”… Det fra …(indklagede)… fremsendte bilag med overskriften ”Quality Center” er et internt bilag fra det fejlhåndteringssystem som anvendes mellem Tinglysningsretten og den finansielle sektor i forbindelse med test og drift af systemet. Bemærkninger her er således af mere generel karakter, og når vi skriver ”Afvisning er fejlagtigt” er det ikke en kommentar til den konkret afviste sag, men en bemærkning til det af …(indklagede)… i fejlmeddelelsen anførte. D.v.s. hvis det er korrekt som …(indklagede)… anfører, så er det en fejl, hvis Tinglysningsretten har afvist.

Konkret er det ikke en fejl idet oplysningerne, som de fremgår af fejlmeddelelsen i QC’en ikke fremgik af anmeldelsen, og i øvrigt havde den rigtige fremgangsmåde, hvis …(indklagede)… ikke var enig med Tinglysningsretten, været kære af afvisningen …”

Domstolsstyrelsen fremsendte den 6. juli 2011 Tinglysningsrettens svar til klageren med anmodning om dennes kommentarer.

Domstolsstyrelsen traf den 13. februar 2012 følgende afgørelse:

”… Erstatningskrav

Domstolsstyrelsen har nu behandlet jeres krav om erstatning på 81.129,17 kr. for forsinket tinglysning.

Styrelsen har fundet, at I ikke kan få erstatning. Begrundelsen for denne afgørelse kan I læse nedenfor.

Sagens omstændigheder

I har ved e-mail af 23. maj 2011 rejst krav om erstatning for ekstra udgifter til garantiprovision som følge af forsinket tinglysningsekspedition i forbindelse med tinglysning af et pantebrev på ejendoms nr. …

Tinglysningsretten har om sagen oplyst, at et pantebrev blev anmeldt til tinglysning den 14. september 2009, hvor det blev udtaget til manuel behandling. Den 14. oktober 2009 blev pantebrevet afvist, da et vilkår om afdragsfrihed i pantebrevet fremstod uklart. Herefter blev pantebrevet anmeldt til tinglysning den 22. oktober 2009. Pantebrevet blev den 8. januar 2010 afvist, da der var angivet en forkert debitor i pantebrevet. Realkreditpantebrevet blev tredje gang anmeldt til tinglysning den 21. januar 2010 og afvist på anmelderens begæring den 25. februar 2010. Endelig blev der den 24. marts 2010 automatisk aflyst et pantebrev, og samme dato blev der ligeledes automatisk tinglyst respekt på et pantebrev.

Tinglysningsretten har i e-mail af 3. juni 2011 til styrelsen oplyst, at selvom den samlede ekspeditionstid har været lang, så har den pågældende sag ved hver anmeldelse ikke haft en længere sagsbehandlingstid end tilsvarende sager anmeldt samtidig. Tinglysningsretten har derfor indstillet, at erstatningskravet skal afvises idet de stedfundne afvisninger alle skyldes forhold, der beror på anmelderen, og at Tinglysningsretten ikke har begået fejl i den pågældende sag.

Du har i en e-mail af 1. juli 2011 fremsendt kopi af et brev af 28. juni 2011 fra dit realkreditselskab …(indklagede)… Af brevet fremgår det, at …(indklagede)… afviser, at selskabet har begået fejl i forbindelse med anmeldelserne af pantebrevet til tinglysning.

…(Indklagede)… har i sit brev til jer oplyst, at selskabet som tinglysningsanmelder ikke mener at være erstatningsansvarlig for jeres påførte ekstraudgifter til garantiprovision, idet …(indklagede)… er uenig i Tinglysningsrettens opfattelse af at afvisningen af pantebrevet i oktober 2009 skyldtes en fejl fra anmelderens side.

…(Indklagede)… har i sit brev henvist til, at Tinglysningsretten til selskabet har oplyst, at afvisningen af pantebrevet i oktober 2009 var fejlagtig. …(Indklagede)… har til deres brev vedlagt en såkaldt ”Quality Center” meddelelse, som beskriver sagsbehandlingsforløbet vedrørende anmeldelsen af pantebrevet i oktober 2009. Det fremgår af ”Quality Center” meddelelsen, at Tinglysningsretten 26. oktober 2009 skriver: ”Afvisning er fejlagtig – vi beklager.”

Tinglysningsretten har ved e-mail af 5. juli 2011 bemærket, at den vedlagte ”Quality Center” meddelelse er et internt bilag fra det fejlhåndteringssystem, som anvendes mellem Tinglysningsretten og den finansielle sektor i forbindelse med test og drift af systemet. Tinglysningsrettens oplysninger, om at afvisningen var fejlagtig, var således ikke en kommentar til den konkret afviste sag, men en bemærkning til det af …(indklagede)… i fejlmeddelelsen anførte.

Tinglysningsretten har i sin e-mail af 5. juli 2011 endvidere oplyst, at der i den konkrete sag ikke var tale om en fejl fra Tinglysningsrettens side, idet oplysningerne, som de fremgår af fejlmeddelelsen i ”Quality Center” meddelelsen, ikke fremgik af anmeldelsen af pantebrevet. Herudover har Tinglysningsretten bemærket, at hvis …(indklagede)… ikke var enig med Tinglysningsretten, så havde den korrekte fremgangsmåde været at kære Tinglysningsrettens afvisning af pantebrevet.

Domstolsstyrelsen anmodede i en e-mail af 6. juli 2011 jer om bemærkninger til Tinglysningsrettens svar. Domstolsstyrelsen har ikke modtaget nogen bemærkninger hertil.

Begrundelse

Domstolsstyrelsen kan kun udbetale erstatning, såfremt det må anses for overvejende sandsynligt, at styrelsen under en eventuel retssag vil blive dømt til at betale det pågældende beløb. Det fremgår bl.a. af Finansministeriets budgetvejledning 2010, punkt 2.4.3.

Styrelsen finder ikke, at styrelsen i tilfælde af retssag vil blive dømt til at betale erstatning til jer.

Dette skyldes at Tinglysningsretten ud fra sagens oplysninger ikke har begået fejl i forbindelse med afvisningerne af det anmeldte pantebrev. Årsagen til den samlede forlængede sagsbehandlingstid skyldes således alene forhold, som Tinglysningsretten ikke er ansvarlig for.

Reaktionsmuligheder

I kan ikke påklage denne afgørelse til en anden administrativ myndighed.

Justitsministeriet har meddelt, at der kan meddeles fri proces til et antal prøvesager om erstatning for digital tinglysning. Advokaternes interesseorganisation Danske Advokater er i gang med at identificere erhvervssager, som kunne være egnede som prøvesager. Hvis I ønsker at anlægge retssag og ønsker en vurdering af, om din sag kunne være egnet som prøvesag, kan vi derfor henvise dig til at søge oplysninger på Danske Advokaters hjemmeside…

Vi beklager den lange sagsbehandlingstid …”

Klageren indbragte den 13. juli 2012 en sag for Pengeinstitutankenævnet. Af klagen fremgår:

”…
…(Andelsboligforeningen)… har i 2009 konverteret et realkreditlån og i den forbindelse betalt garantiprovision til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… for den periode realkreditpantebrevet ikke var tinglyst. Provisionen blev uforholdsmæssig høj fordi det tog for lang tid at tinglyse pantebrevet – en ekspedition foreningen ikke havde indflydelse på. Derfor mener vi, provisionen skal nedsættes, så den alene dækker perioden fra 4. februar til 25. februar 2010.

…(Indklagede)… sendte 4. september 2009 tilbud om omlægning af lån til foreningen (bilag 1). Papirerne blev underskrevet inklusive en tinglysningsaftale. Det fremgår af lånetilbuddet side 3, at …(indklagede)… vil sørge for tinglysningsekspeditionen, hvis der indgås en tinglysningsaftale.

I …(indklagedes)… brev af 12. maj 2011 er beskrevet, at …(indklagede)… anmeldte pantebrevet til tinglysning 17. september 2009 (bilag 2) og pantebrevet blev her udtaget til manuel prøvelse. Præsident for Tinglysningsretten … har i mail af 3. juni 2011 (bilag 3) oplyst, at dokumentet er anmeldt til tinglysning 14. september 2011. Hvorfor der er forskel på opfattelsen af, hvornår dokumentet er anmeldt til tinglysning vides ikke, og da foreningen ikke har været involveret i tinglysningsekspeditionen, er det ikke muligt for mig at undersøge, hvad der er korrekt.

Pantebrevet blev afvist 14. oktober 2009 ifølge Tinglysningsretten. Ifølge …(indklagede)… skete afvisningen 16. oktober 2009. Afvisningen skyldtes, at vilkåret om afdragsfrihed åbenbart ikke opfyldte de krav, Tinglysningsretten stiller. Det må være …(indklagede)… og ikke foreningen, der skal bære risikoen for, om pantebrevet er formuleret i overensstemmelse med tinglysningsloven, og foreningen bør derfor ikke betale garantiprovision for den forsinkelse, denne afvisning har medført.

Pantebrevet blev på ny anmeldt til tinglysning 22. oktober 2009 (dette er Tinglysningsretten og …(indklagede)… enige om!). Denne anmeldelse blev afvist 8. januar 2010, fordi foreningen ikke var angivet som debitor i pantebrevet. Det må være …(indklagede)… og ikke foreningen, der skal bære risikoen for, at pantebrevet ikke blev udfyldt med angivelse af det korrekte CVR Nummer, og foreningen bør derfor ikke betale garantiprovision for den forsinkelse, denne afvisning har medført.

Ifølge Tinglysningsretten er pantebrevet igen anmeldt til tinglysning 21. januar 2010, men denne anmeldelse er trukket tilbage 25. januar 2010. Denne anmeldelse er ikke angivet i …(indklagedes)… beskrivelse af forløbet.

Endelig er pantebrevet anmeldt til tinglysning 4. februar 2010 og tinglysningen kom på plads 25. februar 2010. Denne periode på 21 dage er tilsyneladende en normal ekspeditionstid for tinglysning på daværende tidspunkt.

Som det fremgår af ovenstående har …(indklagede)… ad flere omgange håndteret tinglysningsekspeditionen forkert, hvorfor der er gået alt for lang tid før pantebrevet er blevet tinglyst. …(Indklagede)… har ifølge aftale påtaget sig tinglysningsekspeditionen – foreningen har intet haft med den at gøre – og ansvaret er derfor …(indklagedes)…

…(Indklagede)… skriver i brev af 28. juni 2011, at afvisningen af pantebrevet 16. oktober 2009 (eller muligvis 14. oktober 2009?) er fejlagtig, og at Tinglysningsretten har erkendt denne fejl (bilag 4). Som dokumentation for Tinglysningsrettens ansvar er vedlagt et print fra ”Quality Center”, hvor DSS (Domstolsstyrelsen) angiver 26. oktober 2009, at afvisningen er fejlagtig. Det fremgår imidlertid ikke, om det fejlagtige består af en teknisk fejl eller en juridisk fejl. Eftersom ”Quality Center” tilsyneladende er en måde, hvorpå man kan angive systemfejl i tinglysningssystemet, er det sandsynligt, at DSS mener, der er tale om en systemfejl. Såfremt …(indklagede)… mente, at der var tale om en juridisk fejlagtig afgørelse, ville det været mere nærliggende at kære afgørelsen til Vestre Landsret fremfor at angive fejlen i ”Quality Center”.

På baggrund af …(indklagedes)… afvisning af ansvar for tinglysningsekspeditionen har foreningen klaget til Domstolsstyrelsen over Tinglysningsrettens behandling af pantebrevet. Domstolsstyrelsen har 13. februar 2012 truffet afgørelse om, at der ikke er sket fejl hos Tinglysningsretten (bilag 5), og at der derfor ikke kan betales erstatning fra Domstolsstyrelsen.

Som nævnt har foreningen intet haft med tinglysningsekspeditionen at gøre, og derfor kan det ikke være foreningens fejl, at det har taget alt for lang tid at få på plads. Efter vi har modtaget Domstolsstyrelsens redegørelse for forløbet, mener vi heller ikke, at det er korrekt, når …(indklagede)… angiver, at ekspeditionstiden fra 8. september 2009 til 25. februar 2010 alene er en sag mellem foreningen og Tinglysningsretten. Det er jo netop …(indklagede)…, som har påtaget sig at sørge for tinglysningsekspeditionen, og derfor kan …(indklagede)… ikke frasige sig ansvaret for ekspeditionsfejl.

…(Indklagede)… har gentagne gange håndteret tinglysningsekspeditionen fejlagtigt, og det er disse fejl, der har medført forlænget ekspeditionstid og heraf følgende for stor garantiprovision. Foreningen har ikke indflydelse på, hvad …(indklagede)… skriver i deres pantebreve eller ”elektroniske strenge”, og det kan derfor heller ikke være foreningen, der skal belastes af denne fejlagtige håndtering.

De ”elektroniske strenge”, som har udmøntet sig i det nu tinglyste pantebrev (bilag 7), er desuden ikke særlig genkendeligt i forhold til det tilbud forening modtog og skrev under på 4. september 2009. Det er derfor ikke muligt for foreningen at konstatere, om der er foretaget ændringer i pantebrevet i forløbet, der har vanskeliggjort eller lettet tinglysningsekspeditionen. …(Indklagede)… bør fremlægge det underskrevne pantebrev og dokumentere, at der er tinglyst et indhold svarende til det pantebrev, der er tiltrådt af foreningen.

Som det fremgår af ovenstående har sagen efterhånden været længe undervejs, fordi ingen har villet tage ansvar for det lange forløb. Det er provokerende, at …(indklagede)… fastholder at ville tjene penge på en dybt kritisabel sagsbehandling – også selvom fejlene måske er undskyldelige efter ibrugtagning af et nyt digitalt system.

På den baggrund mener vi, at garantiprovisionen skal nedsættes, så den kun omfatter perioden 4. februar 2010 til 25. februar 2010 …”

Det koncernforbundne pengeinstitut påstod i august 2012 sagen afvist af Pengeinstitutankenævnet og henvist til Realkreditankenævnet med følgende begrundelse:

”… Klager har ikke noget bankengagement i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… og er som sådan ikke kunde i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Klager har alene en bankkonto i…(det koncernforbundne pengeinstitut)…, idet klager har en swap tilknyttet sit realkreditlån.

I forbindelse med omlægning af klagers lån i …(indklagede)… i september 2009 var det nødvendigt med en tinglysningsgaranti fra …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, idet lånet skulle udbetales, førend det nye pantebrev blev tinglyst anmærkningsfrit.

Dette lovkrav var altså eneste grund til, at …(det koncernforbundne pengeinstitut)… blev involveret i sagen, idet der skal stilles sikkerhed fx fra et pengeinstitut, når et realkreditlån skal udbetales, førend det nye pantebrev er tinglyst.

Al rådgivning af klager i forbindelse med omlægning og alle efterfølgende ekspeditioner i relation til tinglysning af pantebrevet er foretaget af medarbejdere i …(indklagede)…

Klagen vedrører garantiprovisionens størrelse. Denne relaterer sig direkte til tinglysningstiden, idet der betales et beløb pr. dag, garantien løber. Tinglysningen og ekspeditioner i relation dertil henhører alle under …(indklagede)… og involverer på ingen måde …(det koncernforbundne pengeinstitut)… men alene …(indklagede)…

Rette indklagede er således …(indklagede)… og ikke …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, hvorfor klagen rettelig henhører under Realkreditankenævnet …”

Pengeinstitutankenævnet oversendte efterfølgende klagen til Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedsætte garantiprovisionen, så den omfatter perioden den 4. februar 2010 til 25. februar 2010.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at foreningen i 2009 konverterede et realkreditlån og i den forbindelse betalte garantiprovision til det koncernforbundne pengeinstitut for den periode, realkreditpantebrevet ikke var tinglyst. Provisionen blev uforholdsmæssig høj, fordi det tog for lang tid at tinglyse pantebrevet – en ekspedition klageren ikke havde indflydelse på.

Klageren henviser i øvrigt til sin klage til Pengeinstitutankenævnet.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede finder, at sagen skal udsættes på baggrund af en verserende retssag. Foreningen er ikke part i den omtalte sag og kan derfor ikke vurdere, om sagen har så mange lighedspunkter, at det giver mening at udsætte sagen på en afgørelse. Det synes dog usandsynligt, at netop de samme konkrete omstændigheder skulle gøre sig gældende i den verserende retssag, hvorfor der efter foreningens mening ikke er anledning til, at Realkreditankenævnet udsætter sagen.

Indklagede anfører videre, at instituttet ikke mener at have begået ansvarspådragende fejl. Dette er klageren ikke enig i. Indklagedes sagsbehandling i denne sag byder på forskellige handlinger/undladelser, som er ansvarspådragende:

1. Indklagede valgte i det første pantebrev en formulering vedrørende afdragsfrihed, som Tinglysningsretten ikke mente, kunne tinglyses. Kan et realkreditinstitut ikke formulere sig i et pantebrev, så det kan blive tinglyst, er det vist mildt sagt uheldigt og i hvert fald ikke ”best practice” for realkreditinstitutter.

2. Indklagede valgte at diskutere sagen om det afviste pantebrev i ”Quality Center”. Det lyder helt forrykt, at klageren skal bære et tab på baggrund af en uenighed mellem indklagede og Tinglysningsretten, som bliver drøftet i et internt kommunikationssystem. Indklagede mener tilsyneladende, at klageren er bundet af interne tekniske diskussioner, som foretages i et såkaldt Quality Center, som klageren på ingen måde har eller har haft adgang til. Såfremt indklagede var uenig med Tinglysningsretten i en afvisning eller anden afgørelse, er der et velfungerende retssystem til at tage sig af det. Var afgørelsen blevet kæret i stedet for, ville afgørelsen også kunne komme til offentlighedens kundskab – sådan som det vist er praksis i et retssamfund.

3. Pantebrevet, som blev anmeldt 22. oktober 2009, indeholder et forkert CVR.nr., og indklagede skriver, ”at indklagede strengt taget var nærmest til at opdage pantebrevets forkerte indhold”. Ingen tvivl om, at indklagede har lavet en ansvarspådragende fejl her, spørgsmålet er bare, om fejlen medfører et erstatningsansvar. Ifølge indklagede var den lange sagsbehandlingstid upåregnelig, hvilket synes fuldstændig irrelevant. Den ansvarspådragende fejl har medført en afvisning, og det er også i et nyt digitaliseret tinglysningssystem påregneligt, at hvis debitor er angivet forkert, vil det medføre en afvisning. Tabet (øgede omkostninger til garantiprovision) må derfor være påregneligt i forhold til den fejl, der bliver begået.

4. Tredje anmeldelse har indklagede selv trukket tilbage. Det må også være en fejl, og det heraf følgende tab påregneligt. Heller ikke dette kan være best practice for realkreditinstitutter.

Det er altså ikke udelukkende det, indklagede omtaler som ”dramatisk forlænget ekspeditionstid” ved Tinglysningsretten, som er skyld er den forlængede sagsbehandlingstid, det skyldes i lige så høj grad indklagedes ansvarspådragende fejlekspeditioner.

Den første anmeldelse blev behandlet i perioden 14. september til 14. oktober 2009.

Den anden anmeldelse blev behandlet i perioden 22. oktober 2009 til 8. januar 2010.

Sidste anmeldelse blev behandlet i perioden 4. februar til 21. februar 2010.

Det er altså ikke alle ekspeditioner, som har taget 2½ måned. Hvis man forestillede sig, at indklagede havde fået tinglyst det først anmeldte pantebrev, ville tinglysningen være sket 14. oktober 2009, og klageren ville have sparet garantiprovision.

Hvorfor skal klageren lide et tab på baggrund af fejl, som ikke har noget med klageren at gøre, men udelukkende skyldes indklagedes uheldige sagsbehandling og åbenbart et nyt tinglysningssystem? Det må være en sag mellem Tinglysningsretten og indklagede, når indklagede har påtaget sig opgaven med at tinglyse pantebrevet.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i september 2009 på grundlag af tilbud fra indklagede af 4. september 2009 omlagde sit daværende rentetilpasningslån med obligationsrestgæld 12.382.387 kr. til et variabelt forrentet obligationslån med hovedstol 12.500.000 kr., 28 års løbetid og afdragsfrihed i de første 109 terminer, således at restgælden skulle afdrages over lånets 3 sidste terminer.

Den 14. september 2009 blev klagerens gamle lån indfriet, til dels med provenuet fra det nye lån, der blev udbetalt samme dag. Det nye lån blev efter aftale udbetalt, inden der forelå tinglyst, anmærkningsfrit pantebrev, hvorfor der skulle stilles bankgaranti, hvilket er forbundet med en udgift for klageren til garantiprovision. Garantien blev stillet af det koncernforbundne pengeinstitut.

Omlægningen skete således umiddelbart efter, at tinglysningssystemet vedrørende fast ejendom i Danmark den 8. september 2009 overgik til digitaliseret tinglysning. Overgangen til digital tinglysning medførte særligt i perioden frem til udgangen af 2009 en række betydelige praktiske og systemmæssige udfordringer for såvel Tinglysningsretten som for brugerne, hvilket blandt andet medførte dramatisk forlængede ekspeditionstider på visse sager.

En elektronisk udgave af pantebrevet blev den 14. september 2009 anmeldt til tinglysning første gang. Som følge af en række omstændigheder tog det mere end 5 måneder at opnå tinglyst, anmærkningsfrit pantebrev, hvorfor det var nødvendigt at opretholde bankgarantien i samme periode. Klagerens udgift til garantiprovision er genstand for klagen i denne sag.

Indklagede har forståelse for klagerens frustration over, at den nødvendige tinglysningsekspedition i forbindelse med klagerens låneomlægning blev så tidskrævende, som den blev, med udgift for klageren til følge. Imidlertid er det indklagedes opfattelse, at indklagede ikke har begået ansvarspådragende fejl i det usædvanlige forløb, og at indklagede derfor heller ikke kan forpligtes til at tilbagebetale den af klageren betalte garantiprovision helt eller delvist.

Ad afvisningspåstanden
Det er indklagedes opfattelse, at sagen ikke på nuværende tidspunkt bør afgøres af Realkreditankenævnet, da den vedrører principielle spørgsmål, som aktuelt er genstand for forberedelse af et gruppesøgsmål ved domstolene. Det bemærkes i den forbindelse, at såfremt klageren får helt eller delvist medhold i sit erstatningskrav, vil indklagede have interesse i at rette et regreskrav mod Domstolsstyrelsen, særligt hvis der pålægges indklagede ansvar for den første afvisning af det i sagen omhandlede pantebrev.

Ad frifindelsespåstanden
Det fremgår af klagerens sagsfremstilling, at der mellem indklagede og Tinglysningsretten er mindre uoverensstemmelser i angivelsen af en række datoer, hvor det omhandlede pantebrev blev anmeldt til og afvist fra tinglysning. I det følgende er tinglysningsrettens oplysninger om datoer lagt til grund.

Pantebrevet blev i perioden fra den 14. september 2009 anmeldt til tinglysning 4 gange, hvoraf den næstsidste anmeldelse har været ganske kortvarig, mens de øvrige ekspeditioner har varet ca. 1 måned, 2½ måned og endelig 3 uger. Den samlede ekspeditionstid udgjorde 161 dage, hvoraf 28 udgør samlet intern ekspeditionstid hos indklagede.

Sagen blev herefter afsluttet, og indklagede opgjorde i brev af 24. marts 2010 sit restkrav til 81.329,17 kr., hvilket indeholder et beløb på 78.000 kr. til garantiprovision til den garantistillende bank. Provisionskravet var i forhold til klageren kulancemæssigt reduceret fra 115.000 kr.

Efter første anmeldelse til tinglysning den 14. september 2009 blev pantebrevet udtaget til manuel behandling af Tinglysningsretten, hvorefter det den 14. oktober 2009 blev afvist med begrundelsen ”afvises da der må max aftales afdragsfrihed i 10 år”. Afvisningen var efter indklagedes opfattelse uberettiget, da det alene er relevant for Tinglysningsretten at påse varigheden af afdragsfrie perioder ved belåning af ejerboliger til helårsbrug og fritidshuse, jf. hertil realkreditlovens § 4, stk. 2. Tilsvarende begrænsning af muligheden for at aftale afdragsfrihed eksisterer ikke for andelsboliger. Denne fejl viste sig i flere sager og dannede således et mønster i Tinglysningsrettens behandling af pantebreve med mere end 10 års afdragsfrihed. Med henblik på at sikre en hurtig løsning i stedet for at afvente behandlingen af et kæremål, anmeldte indklagede pantebrevet på ny den 22. oktober 2009 og gjorde opmærksom på den rette sammenhæng uden at ændre pantebrevets indhold. Samtidig gik indklagede den 23. oktober 2009 i dialog med Tinglysningsretten via det dertil indrettede forum Quality Center. Dette skete med henvisning til den konkrete anmeldelse af klagerens pantebrev, og Tinglysningsretten svarede den 26. oktober 2009, ”Afvisningen er fejlagtigt – vi beklager”. På dette grundlag er det indklagedes opfattelse, at der ikke er grundlag for at bebrejde indklagede den skete afvisning, hvorfor indklagede ikke kan pålægges ansvar for forlænget ekspeditionstid og forøget garantiprovision som følge heraf.

Efter fornyet anmeldelse af pantebrevet den 22. oktober 2009 blev pantebrevet udtaget til manuel behandling og afvist den 8. januar 2010 på grund af forkert CVR nr. Indklagede havde den 28. september 2009 modtaget oplysning om nyt CVR nr. fra klagerens administrator og opdateret dette i indklagedes systemer. Da pantebrevet blev genanmeldt til tinglysning skete dette systemmæssigt på grundlag af det oprindeligt dannede pantebrev, hvorfor oplysningen om CVR nr. ikke blev opdateret i det anmeldte pantebrev. Indklagede har efter bedste evne forsøgt at gennemføre tinglysningsekspeditioner uden gene for sine kunder i en periode, der var præget af mange systemmæssige tilretninger og nye rutiner, men det må erkendes at indklagede strengt taget var nærmest til at opdage pantebrevets forkerte indhold. Det bemærkes dog i den forbindelse, at Tinglysningsrettens præsident i forbindelse med behandlingen af klagerens erstatningskrav mod Domstolsstyrelsen har oplyst, at ingen af anmeldelserne har været længere tid under behandling end tilsvarende sager anmeldt samtidig. Det må derfor lægges til grund, at den sædvanlige ekspeditionstid for manuelt behandlede sager på dette tidspunkt var 2½ måned. Da indklagede ikke kan pålægges ansvar for den første afvisning, ville det således have taget 2½ måned at ekspedere sagen, uanset om pantebrevet havde været forsynet med korrekt CVR nr. Hertil kommer, at en sådan usædvanlig lang sagsbehandlingstid har været helt upåregnelig for indklagede.

Den tredje afvisning er sket efter anmodning fra indklagede og har alene varet få dage, hvorfor den efter en samlet vurdering ikke ses at være relevant for vurderingen af indklagedes ansvar eller klagerens eventuelle tab.

Den sidste anmeldelse den 4. februar 2010 førte til tinglysning af pantebrevet den 25. februar 2010 og varede således 3 uger.

Herefter blev det indfriede pantebrev automatisk slettet den 24. marts 2010.

Det er på det anførte grundlag grundlæggende indklagedes opfattelse, at indklagede ikke kan bebrejdes, at tinglysningsekspeditionen har været dramatisk længere, end klageren med rimelighed kunne forvente. Dermed kan indklagede som udgangspunkt ikke pålægges erstatningsansvar og dermed tilbagebetalingspligt. Kun en særligt streng ansvarsvurdering vil kunne medføre, at indklagede holdes ansvarlig for afvisningen ved anden anmeldelse. Såfremt dette antages, kan indklagede med rimelighed pålægges ansvar for en forlænget ekspeditionstid og dermed varighed af garantiprovisionsperioden med ca. 3 uger svarende til den yderligere sagsbehandlingstid, som var nødvendig for at opnå tinglysning.

Da garantiprovisionen beregnes som 2 pct. årligt af garantibeløbet på 12.500.000 kr., udgør provisionsbeløbet for en 30 dages periode 20.833 kr. Hertil bemærkes, at indklagede har reduceret sit krav med 37.000 kr., hvilket mere end kompenserer klageren for en 30 dages periode. Selv om det lægges til grund, at indklagede kan pålægges ansvar for forlænget ekspeditionstid som følge af, at pantebrevet blev anmeldt med forkert CVR.nr., har klageren således ikke længere noget krav, som kan kræves erstattet.

Indklagede bør derfor frifindes.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at sagen har principiel karakter og vedrører forhold, som der aktuelt forberedes gruppesøgsmål om ved domstolene, hvorfor sagen bør afvises eller sættes i bero,

at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende,

at Domstolsstyrelsens eventuelle erstatningsansvar over for klageren og Styrelsens egen vurdering heraf er uden betydning for vurderingen af indklagedes erstatningsansvar,

at Tinglysningsrettens helt ekstraordinært lange sagsbehandlingstid i perioden efter overgangen til digital tinglysning har medført en for indklagede upåregnelig stigning i klagerens udgift til garantiprovision, og

at klageren ikke har lidt noget tab, der kan kræves dækket af indklagede.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede benytter særligt dækkede obligationer (SDO) ved finansieringen af realkreditlån. Bekendtgørelse nr. 1035 af 1. september 2010 om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v. indeholder følgende nærmere vilkår for, at et realkreditinstitut kan udbetale et SDO baseret lån mod en tinglysningsgaranti:


”Kapitel 4

Særligt dækkede obligationer

Sikkerhedsstillelse

§ 23. For lån ydet på grundlag af pantebreve, som er anmeldt til tinglysning, jf. § 152 c, stk. 1, nr. 1, 2. pkt., i lov om finansiel virksomhed, skal den stillede sikkerhed garantere for lånets indfrielse og omkostningerne i forbindelse hermed, herunder for eventuelle restancer, hvis pantebrevet ikke bliver endeligt tinglyst med den forudsatte prioritetsstilling.

§ 24. Som sikkerhedsstillelse kan alene anvendes de i § 152 c, stk. 1, nr. 3-7, i lov om finansiel virksomhed nævnte aktiver.

§ 25. Ved garantistillelse skal anvendes fuld garanti, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Ved omlægning af lån kan fuld garanti, såfremt betingelserne i § 27 er opfyldt, erstattes af en margingaranti.

§ 26. Ved fuld garanti forstås en garanti, der dækker indfrielsen af det nye lån med tillæg af omkostningerne herved samt eventuelle restancer.

Stk. 2. Ved margingaranti stillet ved omlægning til realkreditlån med lavere eller samme rente forstås en garanti, der dækker indfrielsen af den del af obligationsrestgælden på det nye lån, der svarer til den del af pantebrevshovedstolen, som overstiger pantebrevsrestgælden på de eksisterende lån, samt omkostningerne ved indfrielsen og eventuelle restancer. Ved margingaranti stillet ved omlægning til realkreditlån med højere rente forstås en garanti, der dækker forskellen mellem nettoprovenuet fra reetableringen af det oprindelige lån og indfrielsesbeløbet for det nye lån tillagt omkostningerne ved indfrielse af det nye lån samt eventuelle restancer.

§ 27. Ved omlægning til realkreditlån med lavere, samme eller højere rente kan fuld garanti erstattes med en margingaranti, når det långivende institut har modtaget tinglyst pantebrev med præjudicerende retsanmærkning alene om det eksisterende lån inden for samme institut samt om efterstående panthavere. Dette gælder kun, hvis det gamle lån indfries senest samtidig med det långivende instituts udbetaling af det nye lån, og hvis det gamle pantebrev først aflyses, når der er sikkerhed for, at det nye pantebrev kan tinglyses anmærkningsfrit.

Stk. 2. Instituttet skal indrette dets virksomhed således, at betingelserne for at anvende margingarantier til hver en tid er opfyldt. Hvis betingelserne ikke længere er opfyldt, skal der stilles en fuld garanti. Instituttet skal endvidere indrette dets virksomhed således, at garantierne i det omfang, de er omfattet af 15 pct.-grænsen, jf. § 8, stk. 6 og 8, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., til hver en tid overholder denne grænse.

§ 28. Garantierklæringen eller anden sikkerhedsstillelse skal være modtaget i realkreditinstituttet senest samtidig med lånets udbetaling. Dokumentation herfor skal opbevares i lånesagen.

§ 29. Værdien af den sikkerhed, jf. § 24, som stilles midlertidigt for lånet, skal til enhver tid mindst svare til værdien af de udstedte særligt dækkede obligationer.



Frist

§ 30. Realkreditinstituttet skal uden ugrundet ophold tilvejebringe endeligt tinglyst pantebrev.

Frigivelse af sikkerhedsstillelsen

§ 31. Realkreditinstituttet må tidligst frigive sikkerhedsstillelsen, når instituttet har modtaget endeligt tinglyst pantebrev uden præjudicerende retsanmærkninger.”

Indklagede har på telefonisk forespørgsel fra Nævnssekretariatet oplyst, at den oprindelige anmeldelse ikke længere foreligger, men blev ”overskrevet” ved den anden anmeldelse den 22. oktober 2009, hvor der blev indsat en bemærkning i procesinstruktionen om, at længden af afdragsfriheden var i overensstemmelse med lovgivningens muligheder.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Sagen omhandler spørgsmål om såvel tinglysningsekspeditionstid som ekspeditionsfejl, og Nævnet finder på baggrund heraf ikke grundlag for at tage indklagedes principale påstand om afvisning eller udsættelse af sagen til følge.

Nævnet finder, at tinglysningsekspeditionstiden generelt ikke kan bebrejdes indklagede. Nævnet finder endvidere konkret, at der ikke kan rejses kritik af indklagedes ekspedition af anmeldelsen af pantebrevet til tinglysning den 14. september 2009.

Som sagen er oplyst, finder Nævnet, at det ikke er godtgjort, at det var indklagedes skyld, at pantebrevet den 14. oktober 2009 blev afvist fra tinglysning.

Det kan derimod efter Nævnets opfattelse bebrejdes indklagede, at indklagede ved sin fornyede anmeldelse af pantebrevet til tinglysning den 22. oktober 2009 anvendte et forkert CVR-nummer for andelsboligforeningen. Nævnet lægger til grund, at der uden denne fejl kunne have foreligget et endeligt tinglyst pantebrev den 8. januar 2010, og at andelsboligforeningens betaling af garantiprovision således ophørte pr. denne dato.

Garantiprovisionen for perioden 8. januar til 25. februar 2010 – i alt 48 dage – udgør efter Nævnets beregninger 33.333,33 kr., som indklagede bør tilbagebetale andelsboligforeningen. Da indklagede allerede har godskrevet andelsboligforeningen garantiprovision, der overstiger dette beløb, kan andelsboligforeningen ikke gøre yderligere krav gældende mod indklagede.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen