Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver, differencerente.
| Sagsnummer: | 13/1994 |
| Dato: | 02-05-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Lars Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver, differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I juli 1993 fremsendte klageren låneansøgning til Nykredit med henblik på omprioritering af sin ejendom.
Omprioriteringstilbud af 23. august 1993 blev fremsendt til indklagedes Direkte afdeling, der ifølge aftale med klageren skulle ekspedere lånesagen.
Nykredit tilbød et kontantlån på 834.000 kr. til indfrielse af et mixlån 9% med en obligationsrestgæld på 804.824 kr. Differencen på ca. 30.000 kr. var til dækning af dels specificerede omkostninger (indfrielsesgebyr, overkurs på obligationer, kurtage, lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, tinglysningsgebyr og stempelafgift), dels diverse finansieringsomkostninger anslået til 12.000 kr.
Omlægningen skete den 7. og 8. oktober 1993, idet mixlånet blev straksindfriet. Ifølge Nykredits indfrielsesopgørelse pr. 8. oktober 1993 betaltes den ordinære terminsydelse pr. 11. september 1993 med 22.852,58 kr., ligesom der skulle erlægges en ydelse for perioden 1.-8. oktober 1993 med 1.772,52 kr. Differencerenter blev opgjort til 5.471,52 kr. Der fremkom herefter i første omgang et underskud på ca. 9.000 kr., men da september termin tillige blev betalt via PBS, var slutresultatet af omlægningen i forhold til Nykredit et overskud på 14.775,60 kr., som krediteredes klagerens omprioriteringskonto hos indklagede.
Kvartårlig ydelse på det nye lån blev beregnet til 18.559 kr., førstkommende termin 11. december 1993 dog 17.115 kr.
I klagerens ejendom var en efterstående panthaver, som ved omprioritering skulle modtage et eventuelt nettoprovenu som ekstraordinært afdrag. Af en af indklagede udarbejdet provenuopgørelse fremgik det, at nettoprovenuet efter fradrag af de af Nykredit specificerede omkostninger og øvrige påløbne omkostninger (omprioriteringsgebyr til indklagede 2.100 kr. og omkostninger til rykning m.v. 4.900 kr.) udgjorde 13.262,64 kr. Provenuopgørelsen blev udarbejdet i overensstemmelse med Finansrådets retningslinier af 2. september 1993, hvorfor bl.a. differencerenterne på 5.471,52 kr. ikke blev fratrukket. Efter betaling af det nævnte nettoprovenu til den efterstående panthaver udviste klagerens omprioriteringskonto ved lånesagens afslutning et underskud på 6.538,08 kr. Indklagede orienterede klageren herom den 9. december 1993 og oplyste, at de 6.538,08 kr. var debiteret en anden konto tilhørende klageren.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 6.538,08 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at det - indklagede bekendt - var forudsat, at låneomlægningen ville være uden udlæg for ham, idet alle omkostninger var indregnet i budgettet. Såfremt det ikke var muligt at gennemføre den pågældende lånesag uden udlæg for ham, burde indklagede have informeret herom og anvist eventuelle alternativer. Han har lidt et tab ved at blive påført en udgift efter lånesagens afslutning. Nedsættelsen af den kvartårlige ydelse på det efterstående pantebrev med 451,53 kr. som følge af det ekstraordinære afdrag i forbindelse med låneomlægningen, kan ikke erstatte et udlæg på 6.538 kr. Tilsvarende kan nedsættelsen af den førstkommende termin med 3.964,54 kr. ikke formindske tabet, idet denne nedsættelse dels var stillet klageren i udsigt, dels var formålet med låneomlægningen. At differencerenten på 5.471,52 kr. er fradragsberettiget er uden betydning, idet det modsvares af et mindre rentefradrag som følge af låneomlægningen. Hele lånesagen blev ekspederet af indklagede mod betaling, hvorfor indklagede bør være ansvarlig for det opståede underskud på omprioriteringskontoen.
Indklagede har anført, at lånetilbudet kom i stand alene på foranledning af klageren, og at indklagede herefter forestod hjemtagelsen af det nye lån mod samtidig indfrielse af et eksisterende lån. Indklagedes provenuopgørelse er i overensstemmelse med Finansrådets fortolkning af 2. september 1993, hvorefter bl.a. differencerente ikke kan fratrækkes i nettoprovenuet til skade for en efterstående panthaver. Det var derfor ikke muligt at gennemføre låneomlægningen uden et likviditetsudlæg. Alternativet havde været indfrielse til december termin 1993, hvorved der imidlertid ikke var opnået reduktion af førstkommende terminsbetaling, ligesom klageren måtte påregne omkostninger til kurssikring. Endvidere skulle klageren under alle omstændigheder betale delterminsydelsen på 1.777,52 kr. Underskuddet på omprioriteringskontoen er således ikke udtryk for det reelle likviditetsunderskud som følge af differencerenten. Klageren har heller ikke lidt et tab. Gælden på det efterstående pantebrev blev nedbragt, og den kvartårlige ydelse blev nedsat med 451,53 kr. Straksindfrielsen af lånet medførte en reduktion i første terminsbetaling på 3.964,54 kr., som ikke ville være opnået ved indfrielse til en termin. Hertil kommer, at den betalte differencerente på 5.471,52 kr. er fradragsberettiget. Indklagede har tilbudt klageren en kreditfacilitet til imødegåelse af det opståede likviditetsunderskud uden erlæggelse af stiftelsesprovision.
Ankenævnets bemærkninger:
3 medlemmer - Peter Blok, Lars Pedersen og Jørn Ravn - udtaler:
Underskuddet på ca. 6.500 kr. på klagerens omprioriteringskonto hos indklagede opstod som følge af, at nettoprovenuet ved låneomlægningen skulle betales til den efterstående panthaver som et ekstraordinært afdrag, og underskuddet er ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab. Det må anses for korrekt, at hverken løbende renter til indfrielsestidspunktet eller differencerenter kan fradrages ved opgørelsen af det nettoprovenu, som i givet fald skal betales til indehaveren af et efterstående privat pantebrev med sædvanlig omprioriteringsklausul. Her følger, at underskud på omprioriteringskontoen må forventes, når der er et eller flere efterstående private pantebreve, og låneomlægningen gennemføres ved straksindfrielse. Det må lægges til grund, at indklagede ikke oplyste klageren om denne sammenhæng, og at indklagede i det hele ikke oplyste klageren om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis straks eller pr. næstfølgende termin. Vi finder derfor, at indklagede ikke har informeret og rådgivet klageren på fyldestgørende måde i forbindelse med omprioriteringssagen.
På baggrund af det anførte finder vi, at indklagede bør betale klageren en godtgørelse, som skønsmæssigt fastsættes til 1.000 kr.
2 medlemmer - Bjørn Bogason og Ole Simonsen - udtaler:
I det foreliggende tilfælde, hvor klager selv indhentede lånetilbud og foranledigede dette fremsendt til indklagede til videre ekspedition, findes indklagede ikke at have haft pligt til at orientere klager om problematikken omkring differencerenter m.v.
Vi stemmer derfor for ikke at tage klagen til følge.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
Som følge heraf