Afgørelse

Gebyrer opkrævet i forbindelse med indfrielse af andel af lån ydet til ejerforening

Sagsnummer:	413 /2000
Dato:	09-05-2001
Ankenævn:	Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Grit Munk, Bjarne Lau Pedersen, Ole Reinholdt
Klageemne:	Gebyr - førtidig indfrielse Udlån - indfrielse
Ledetekst:	Gebyrer opkrævet i forbindelse med indfrielse af andel af lån ydet til ejerforening
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører indklagedes opkrævning af gebyrer i forbindelse med, at klageren indfriede sin andel af et lån ydet til en ejerforening.

Sagens omstændigheder.

Klageren er som ejer af en ejerlejlighed medlem af en ejerforening, som ved gældsbrev af 30. juli 1999 optog et lån hos indklagede på 2.575.000 kr. til renovering af ejendommen.

Beslutningen om renovering af ejendommen var blevet behandlet på ejerforeningens generalforsamling den 8. april 1999. I forbindelse hermed blev vedtægterne for ejerforeningen ændret, således at det af §1 fremgik: "For ejerforeningens forpligtigelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold prorata i forhold til deres fordelingstal."

Lånet blev ydet til variabel rente p.t. 7% p.a. og skulle afvikles med en månedlig ydelse på 18.400 kr., svarende til 800 kr. (1/23) pr. medlem. I forbindelse med renoveringen ville ejerforeningen modtage et fjernvarmetilskud på 524.000 kr., som skulle indbetales som et ekstraordinært afdrag. De samlede etableringsomkostninger for lånet udgjorde 46.350 kr.

Indklagede har oplyst, at ejerforeningen efter optagelsen af lånet kom i tvivl om, hvorvidt man skulle acceptere et medlems ønske om at indfri sin andel af lånet. Konklusionen blev, at foreningen accepterede, at medlemmerne kunne indfri sin andel af lånet. Retningslinierne herfor blev aftalt mellem ejerforeningens daværende bestyrelse og indklagede.

Ved skrivelse af 4. oktober 1999 til ejerforeningen anførte indklagede følgende:

"Procedure ved indfrielse af ejers andel

Hermed følger retningslinier for ejeres mulighed for at indbetale sin andel af det fælles anlægslån i forbindelse med ejerskifte:

Der indbetales 1/23 af restgælden inkl. renter til indbetalingen. Beløb oplyses af banken. Indbetalingen skal være ejerforeningen i hænde senest d. 10. i måneden for at få virkning fra næstkommende måneds fællesudgifter.

Indbetaling af sin andel af restgælden ændrer ikke ved, at alle ejere i [ejerforeningen] hæfter solidarisk for lånet.

Gebyr til banken ifbm. indbetalingen for ændring af lånedokument og udførte beregninger udgør p.t. kr. 700,00. Dette beløb samt gebyr til ejerforeningen skal indbetales sammen med indfrielsesbeløbet.

Andel af renter for hvert år udregnes af ejerforeningens revisor, ligesom muligheden for individuelt at kunne fratrække renterne drøftes med ejerforeningens advokat."

Den 15. juni 2000 indfriede klageren sin andel af lånet. I forbindelse hermed opkrævede indklagede gebyrer på henholdsvis 700 kr. og 500 kr. Af indfrielsesopgørelsen fremgår bl.a.: "Denne indbetaling ændrer ikke ved, at De hæfter solidarisk på lige fod med de øvrige ejere som nævnt i vedtægterne."

Indklagede har under sagen korrigeret renteberegningen ved indfrielsen og har i forbindelse hermed godtgjort klageren 229,91 kr.

Parternes påstande.

Den 30. oktober 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale gebyrerne helt eller delvist.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at en ejerlejlighedsforening ikke kan optage lån, der tinglyses, idet sådanne lån skal optages af hvert enkelt medlem af foreningen. Denne regel har indklagede og den daværende bestyrelse søgt at omgå med oprettelsen af det omhandlede lån. Indklagede har ligeledes søgt at gøre medlemmerne solidarisk ansvarlige også efter indfrielsen af medlemmers andele. En sådan bestemmelse kræver en enstemmig afgørelse; han har aldrig tiltrådt en sådan bestemmelse.

Finansieringen af renoveringen blev ikke sat til afstemning på generalforsamlingen den 8. april 1999, og hverken han eller de øvrige medlemmer fik oplysning om lånet eller mulighed for at indbetale beløbet og således undgå at låne.

Etableringsomkostningerne for lånet var urimeligt høje.

Indklagede var ikke berettiget til at opkræve gebyr i forbindelse med indfrielsen. Gebyrerne er urimeligt høje og står ikke i rimeligt forhold til indklagedes ulejlighed. Han og 3 øvrige ejere har indfriet deres andele, uden at lånedokumentet er blevet ændret.

Han er uforstående over for, at der ved indfrielsen tillige blev opkrævet gebyr til ejerforeningen.

Indklagede har anført, at gebyret til indklagede er aftalt med ejerforeningen, og at det henset til det arbejde, der er forbundet med delvis indfrielse, ikke er urimeligt. Arbejdet består bl.a. i beregning og opgørelse af indfrielsesbeløbet, ligesom der efter en delvis indfrielse skal udarbejdes nye lånedokumenter.

Det fremgår af indklagedes almindelige betingelser for kreditaftaler punkt 10, at "Banken tager gebyr af kunden for serviceydelser, der udføres for kunden".

Gebyret på 500 kr. til ejerforeningen er besluttet af foreningen. Indklagede opkræver gebyret på foreningens vegne og videresender gebyret til denne. Stiftelsesomkostningerne for lånet er ligeledes aftalt med foreningen.

En ejerforening kan påtage sig låneforpligtigelser, når der foreligger en generalforsamlingsbeslutning om låntagning, medmindre det direkte fremgår af ejerforeningens vedtægter, at denne ikke kan optage lån. Det er endvidere fast antaget, at ejerlejlighedsejere for fælles forpligtigelser hæfter personligt, solidarisk og direkte. Den solidariske hæftelse fremgår af ejerforeningens vedtægter §1.

Lånet danner grundlag for en forbedring og værdiforøgelse af klagerens lejlighed.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Ejerforeningens bestyrelse var over for indklagede legitimeret til at optage lånet til renovering af ejendommen, hvorved samtlige ejerlejlighedsejere - i overensstemmelse med vedtægten og almindelige regler for ejerforeninger - blev pålagt solidarisk hæftelse over for indklagede. Bestyrelsen var endvidere legitimeret til at indgå aftale med indklagede om den enkelte ejerlejlighedsejers mulighed for at indfri sin andel af lånet og retningslinierne herfor, herunder om betaling af gebyr til henholdsvis indklagede og ejerforeningen til dækning af omkostningerne i forbindelse med indfrielse.

Ankenævnet finder ikke, at gebyret på 700 kr. til indklagede overstiger det rimelige. Hvad angår gebyret på 500 kr. til ejerforeningen, finder Ankenævnet, at klageren må henvises til at rette henvendelse til ejerforeningen herom.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.