Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med delvis indfrielse af fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse. Ophævet ved Ankenævnets afgørelse af 26. juni 2018.
| Sagsnummer: | 196/2017 |
| Dato: | 07-11-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rådgivning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med delvis indfrielse af fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse. Ophævet ved Ankenævnets afgørelse af 26. juni 2018. |
| Indklagede: | Fynske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning
Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at hun delvist indfriede et fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes nu afdøde ven, M, købte i 2010 en fast ejendom for 2,2 mio. kr. i lige sameje. Ejendommen bestod af et forhus, hvor M skulle bo, og et baghus, hvor klageren skulle bo. I forbindelse med købet blev klageren kunde i den daværende Svendborg Sparekasse, nu Fynske Bank, hvor M i forvejen var kunde. Via banken optog klageren og M et realkreditlån i ejendommen på 1.760.000 kr.
Klageren og M ejede i forvejen hver ejendom, som herefter skulle sælges. De forventede derfor, at det fælles realkreditlån ville være afviklet inden for 3-10 år.
På et ikke oplyst tidspunkt udarbejdede en advokat, som medvirkede ved ejendomskøbet, et udkast til samejekontrakt mellem klageren og M. Der blev imidlertid ikke indgået nogen skriftlig aftale mellem parterne om samejet.
I 2011, hvor klagerens tidligere ejendom var solgt, betalte klageren ekstraordinært 600.138,78 kr. på realkreditlånet, hvorved dette blev nedbragt med nominelt 595.000 kr. Klageren underskrev den 16. november 2011 en meddelelse til realkreditinstituttet om ekstraordinært afdrag på lånet.
Banken udarbejdede en beregning, der viste, at fordelingen af restgælden mellem klageren og M efter en ekstraordinær indfrielse fra klageren, der var anført til 575.000 kr., udgjorde henholdsvis 25,74 % og 74,26 %, og klagerens og M’s betalinger til ydelsen på realkreditlånet blev justeret i overensstemmelse hermed.
I juni 2015 døde M.
I august 2015 blev M’s tidligere ejendom solgt.
Den 28. september 2015 anmeldte klageren et krav på 1.012.627 kr. i dødsboet efter M. Kravet bestod blandt andet af det ekstraordinære afdrag, som i anmeldelsen var angivet til 575.000 kr. Klageren meddelte samtidig, at hun var interesseret i at byde på ejendommen.
Ved et brev af 30. september 2015 afviste boet kravet på de 575.000 kr. som forældet og det øvrige krav som udokumenteret.
Ved stævning af 6. april 2016 anlagde klageren retssag mod boet med krav om betaling af 853.503,70 kr., subsidiært et beløb efter rettens skøn. Kravet på 853.503,70 kr. bestod af det ekstraordinære afdrag på 595.000 kr. med tillæg af 218.813,50 kr., svarende til halvdelen af ”dokumenterede forbedringsudgifter” og 39.690,20 kr. vedrørende udgifter, der påhvilede boet, men som var afholdt af klageren. Af sagsfremstillingen i stævningen fremgik blandt andet:
”…
I forbindelse med det ekstraordinære afdrag efterlyste [klageren] overfor afdøde [M] af flere omgange, at det var nødvendigt, at parterne nu fik udarbejdet samejeoverenskomst, således at parternes retsstilling var klarlagt.
…”
På et ikke oplyst tidspunkt blev der indgået et forlig mellem klageren og boet med baggrund i, at klageren havde istandsat baghuset. Den samlede fællesejendom blev af klageren og boet solgt for 2.175.000 kr. med overtagelse den 1. april 2017.
Parternes påstande
Den 8. juni 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Fynske Bank skal betale en erstatning på mindst en halv million kroner.
Fynske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med hendes betaling af ekstraordinært afdrag på realkreditlånet.
Det var hendes klare opfattelse, at det ekstraordinære afdrag blev afskrevet på hendes andel, og at hun derfor ikke skyldte så meget i huset. Banken udarbejdede en ”kontrakt”, som hun underskrev, samt et yderligere dokument, hvor der stod, at hun nu kun skyldte 25,74 % af det resterende lån. Hun betalte en nedsat ydelse i overensstemmelse hermed.
Banken må bære ansvaret for, at dokumenterne viste sig ikke at holde i retten.
Hun var ikke opmærksom på, at banken tilsyneladende indberettede halvdelen af renterne på hele restgælden som skattemæssigt fradrag for hende.
I januar 2015 fortalte hun banken, at M var alvorligt syg. Medarbejderen, som hun talte med og som også havde ekspederet den ekstraordinære indfrielse, kendte endvidere M privat. Banken forsømte også på dette tidspunkt at rådgive hende om lånet.
Da M døde, meddelte boet, at hendes afdrag på fælleslånet ikke var juridisk bindende, og at hun skyldte 50 % af restgælden. Som følge heraf havde hun ikke råd til at blive boende, og hun var nødsaget til at indgå et forlig. Forliget angik alene ejendommens tilstand, idet hendes baghus stod færdigt med nye døre og vinduer, isolering, nye kviste, nye gulve med varme og nyt badeværelse med videre, mens M’s/boets forhus på daværende tidspunkt havde stået uden tag i cirka 2 år.
Hvis hun havde haft 300.000 kr. mere, havde hun kunnet blive boende i ejendommen.
Hendes krav mod banken er ikke forældet.
Fynske Bank har anført, at klageren hverken har lidt eller dokumenteret et tab, som banken kan gøres ansvarlig for.
Et eventuelt erstatningskrav er endvidere forældet, eller fortabt som følge af passivitet.
Der blev ikke udarbejdet et nyt lånedokument for realkreditlånet, og klagerens solidariske hæftelse for lånet var derfor uændret.
Klageren var bekendt med muligheden for at indgå en samejeoverenskomst, med henblik på at sikre retsstillingen i forhold til hæftelsen for restgælden på realkreditlånet efter betalingen af det ekstraordinære afdrag. Klageren var endvidere bekendt med de mulige problemstillinger, der udsprang af hendes ensidige nedbringelse af realkreditlånet.
Efter det ekstraordinære afdrag blev klagerens terminsydelse nedsat, men klageren fik fortsat skattefradrag for renteudgifterne på lånet i overensstemmelse med hendes hæftelse.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes nu afdøde ven, M, købte i 2010 en fast ejendom i lige sameje. Via den daværende Svendborg Sparekasse, nu Fynske Bank, optog de et fælles realkreditlån på 1.760.000 kr. i ejendommen.
Klageren og M havde til hensigt at nedbringe fælleslånet i forbindelse med, at de hver især solgte deres tidligere bolig, og forventede derfor, at lånet ville være afviklet inden for 3-10 år.
På baggrund af de fremlagte papirer, der blev udarbejdet af banken i forbindelse med, at klageren i 2011, hvor hendes tidligere bolig blev solgt, ekstraordinært nedbragte fælleslånet med nominelt 595.000 kr., finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at bankens rådgivning om klagerens hæftelse for lånet var mangelfuld, og at klageren indrettede sig økonomisk i tillid til den mangelfulde rådgivning.
Ankenævnet finder herefter, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar for klagerens tab som følge af den mangelfulde rådgivning. Ankenævnet finder, at tabet skønsmæssigt bør fastsættes til 300.000 kr., svarende til cirka halvdelen af klagerens ekstraordinære afdrag på fælleslånet.
Ankenævnet finder, at forældelsesfristen på tre år for klagerens erstatningskrav mod banken først begyndte at løbe den 30. september 2015, hvor boet efter M afslog klagerens krav, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Kravet mod banken var derfor ikke forældet den 8. juni 2017, hvor klageren indgav klagen over banken til Ankenævnet.
Sammenholdt med forældelsesreglerne kan den forløbne tid ikke i sig selv begrunde, at kravet skulle være fortabt ved passivitet. Ankenævnet finder endvidere ikke, at klageren har bibragt banken en berettiget forventning om, at kravet ikke ville blive gjort gældende.
Ankenævnet finder herefter, at banken skal betale 300.000 kr. til klageren.
Ankenævnets afgørelse
Fynske Bank skal inden 30 dage til klageren betale 300.000 kr.
Klageren får klagegebyret tilbage.