Dispositioner over konti i forbindelse med skift af bolig.
| Sagsnummer: | 501/1999 |
| Dato: | 05-09-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Konto - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Dispositioner over konti i forbindelse med skift af bolig. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage omhandler spørgsmål vedrørende indklagedes dispositioner over klagerens konti i forbindelse med klagerens skift af bolig i sommeren 1999, herunder om og i givet fald, i hvilket omfang indklagede havde givet klageren tilsagn om kredit.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 25. april 1999 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. juni 1999. Købesummen på 640.000 kr. skulle berigtiges ved, at køber overtog et eksisterende lån i Realkredit Danmark, som pr. 1. april 1999 var nedbragt til 485.112,73 kr. Restkøbesummen skulle berigtiges ved en kontant udbetaling på 40.887,27 kr. og ved udstedelse af et sælgerpantebrev på 114.000 kr. I ejerlejligheden var der tinglyst et ejerpantebrev på 50.000 kr., som var håndpantsat til indklagede til sikkerhed for klagerens engagement.
Ejerlejligheden, som var beliggende i Odense, havde været udlejet. Klageren boede selv i en lejet lejlighed i Odense, som blev opsagt pr. den 1. juli 1999, idet klageren pr. denne dato flyttede til en lejet lejlighed i Københavnsområdet.
Klagerens engagement med indklagede bestod pr. 22. april 1999 af bl.a. et lån med restgæld på 165.564 kr., en kassekredit med maksimum på 50.000, en budgetkonto med tilknyttet kredit på 20.000 kr. og en lønkonto. Saldoen på kassekreditten og budgetkontoen var henholdsvis 93.570 kr. (negativ) og 24.117 kr. (negativ). På lønkontoen var der et indestående på 160 kr.
I forbindelse med indgåelsen af købsaftalen rettede klageren henvendelse til indklagede. I forbindelse hermed fik indklagede transport i provenuet af ejendomshandlen, som udgjorde ca. 100.000 kr.
Klageren har anført, at indklagede fik transport i provenuet mod at afregne forskellige mindre reparationer af lejligheden til i alt ca. 15.000 kr. direkte til købers advokat. Han oplyste, at han forventede udbetalt overskydende skat, men ikke, at han havde et tilgodehavende på 11.000 kr. vedrørende husleje, da lejerne af ejerlejligheden var holdt op med at betale husleje samtidig med, at de havde opsagt lejemålet pr. 1. april 1999. Dette var bl.a. årsagen til, at han havde en stram likviditet. Indklagede bevilgede et overtræk på kassekreditten på 44.000 kr., og det blev aftalt, at 50.000 kr. af provenuet af ejendomssalget skulle anvendes til nedbringelse af lånet, mens det resterende beløb skulle indbetales på kassekreditten, hvorpå maksimum samtidig skulle nedskrives til 30.000 kr. Han skulle bruge penge til istandsættelse af lejligheden, som han fraflyttede, og til flytning og depositum vedrørende den nye lejlighed. Indklagede lovede at lave en aftale herom primo juni, hvor provenuet af ejendomshandlen forelå. Ejendomsmægleren, der medvirkede ved handlen, mente, at det var unødvendigt, at han antog en advokat, hvilket indklagede erklærede sig enig i. Han skulle blot sørge for, at ejendomsmægleren sendte alt materiale vedrørende handlen til indklagede.
Indklagede bestrider, at man godkendte, at klageren ikke antog advokat i ejendomshandlen. Man påtog sig at gennemføre det praktiske, som alene bestod i at få transport i og være modtager af provenuet ved afhændelsen af sælgerpantebrevet. Det blev understreget, at man ikke udarbejdede skøde, refusionsopgørelse m.m. Til køberen af ejerlejligheden skulle klageren fremskaffe tre døre eller betale 5.000 kr. Klageren oplyste ikke om andre mangler ved ejendommen, og der var heller ikke oplyst noget herom i den foreviste købsaftale. Klageren oplyste, at han ville modtage overskydende skat for 1998, 2 huslejebetalinger på i alt 11.000 kr. vedrørende den solgte lejlighed og depositum retur vedrørende den lejlighed, han fraflyttede. På grundlag heraf bevilgede man et overtræk på 42.000 kr. på kassekreditten. Både provenuet af ejendomshandlen og de nævnte tilgodehavender skulle anvendes til nedbringelse af klagerens samlede gæld.
Ved skrivelse af 28. april 1999 anmodede indklagede klageren om at inddække overtræk på kassekreditten, lønkontoen og budgetkontoen på henholdsvis 3.921 kr., 1.612 kr. og 4.117 kr.
Ved skrivelse af 18. maj 1999 meddelte indklagede, at man havde overført 3.450 kr. fra lønkontoen til budgetkontoen, hvorpå der herefter var et overtræk på 6.936 kr.
Den 20. maj 1999 underskrev klageren skøde vedrørende ejerlejlighedssalget. Af skødet fremgår bl.a.:
"at sælger drager omsorg for, enten at der leveres 3 stk. døre til lejligheden, eller at køberne får refunderet kr. 5.000,00 kontant, såfremt dørene ikke kan fremskaffes.
at lejligheden afleveres ryddet og rengjort på overtagelsesdagen.
at vandskade i lejlighedens kælderrum i fælleskælder udbedres af sælger."
Ved skrivelse af 10. juni 1999 anmodede klageren om et møde vedrørende bl.a. provenuet af ejerlejlighedssalget samt en overførsel på 9.800 kr. til budgetkontoen. Klageren var uforstående over for overførslen, idet lejligheden var solgt med skæringsdato den 1. juni 1999. Ved skrivelse af samme dato rykkede indklagede for inddækning af overtræk på kassekreditten, lønkontoen og budgetkontoen på henholdsvis 4.606 kr., 11.945 kr. og 8.637 kr.
Ved skrivelse af 15. juni 1999 anmodede ejendomsmægleren købers advokat om at tilbageholde i alt 14.000 kr. i forbindelse med afregningen til klageren, til dækning af udgifter vedrørende døre, reparation af gulv og tilslutning til fællesantenne.
Den 21. juni 1999 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagede.
Klageren har anført, at han til mødet medbragte en likviditetsoversigt for juni og juli 1999, hvoraf omkostningerne ved flytning og depositum i den nye lejlighed fremgik. Han underskrev en transporterklæring vedrørende sit tilgodehavende i skat og moms i den tro, at indklagede på grundlag heraf ville finansiere de i likviditetsoversigten anførte udgifter. Dette var imidlertid ikke tilfældet. Først da han den følgende dag gav yderligere transport i forventet tilbagebetaling af depositum fra lejligheden i Odense og transport i depositum vedrørende den nye lejlighed, gav indklagede tilsagn om finansiering af flytningen og depositummet.
Indklagede har anført, at man ikke var indstillet på at finansiere klagerens flytning og depositum i den nye lejlighed. Klagerens tilgodehavende i skat og moms, som dannede grundlag for overtrækket på 42.000 kr. i april, kunne nu bestemmes til henholdsvis 35.000 kr. og 4.500 kr., og der blev oprettet og underskrevet en transporterklæring vedrørende de 35.000 kr. Finansieringen af flytteomkostningerne og indskuddet blev efter en dags betænkningstid bevilget på betingelse af transport i depositummet vedrørende det opsagte lejemål samt klagerens tilgodehavende hos nogle kunder. Det blev ikke aftalt, at klageren skulle have penge til istandsættelse af det lejemål, han fraflyttede.
Den 30. juni 1999 betalte indklagede 9.508 kr. ved træk på klagernes budgetkonto til dækning af termin vedrørende RD-lånet i den solgte lejlighed for perioden 1. april til 30. juni 1999.
Den 9. august 1999 fremsendte indklagede 5.000 kr. til købers advokat. Betalingen blev specificeret således:
"til dækning af døre jvf. købsaftalen bestemmelser herom.
De øvrige beløb til gulve og antenne har vi ikke modtaget betalingsinstruktion fra [klageren] på, men vil, som drøftet i telefonen, foreslå disse medtaget i refusionsopgørelsen."
Ved skrivelse af 31. august 1999 anmodede klageren om bekræftelse på, at indklagede havde udarbejdet refusionsopgørelse, og at der var "afregnet med købers advokat i henhold til gentagne rykkerskrivelser fra såvel denne som ejendomsmægler [navn]".
Ved skrivelse af 1. september 1999 meddelte indklagede, at man "som bekendt" ikke udfærdigede refusionsopgørelse, og at der var afregnet 5.000 kr. til købers advokat.
I oktober 1999 påtog købers advokat sig at udarbejde refusionsopgørelse. Ifølge opgørelsen skulle klageren refundere 10.779 kr. til køber. De 5.500 kr. vedrørende reparation af gulv var medtaget i opgørelsen.
Ved skrivelse af 5. november 1999 anmodede indklagede forgæves klageren om at betale refusionsbeløbet.
Ved skrivelse af 10. december 1999 til klageren meddelte indklagede, at man vurderede, at det var nødvendigt at betale refusionsbeløbet, og at man til brug herfor havde forhøjet klagerens lån.
Den 20. december 1999 fremsendte indklagede 10.779 kr. til købers advokat.
Ved udarbejdelsen af refusionsopgørelsen blev det fejlagtigt lagt til grund, at køber betalte juniterminen vedrørende RD-lånet. Under sagen har købers advokat på foranledning af indklagede tilbagebetalt 9.576,42 kr., hvilket beløb indklagede med tillæg af renter, 60,25 kr., har krediteret klagerens konto.
Af indklagedes generelle regler for debitorer i betalingsservice fremgår bl.a.:
"3. Dækning på kontoen
Der skal være dækning på Deres konto på den dag, som i skyldforholdet til kreditor er defineret som betalingsdagen. Er der ikke dækning på kontoen for samtlige dagens betalinger, er Deres pengeinstitut ikke forpligtet til at gennemføre nogen af dagens betalinger."
Parternes påstande.
Klageren har den 7. december 1999 indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren har nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 13-14.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagedes sagsbehandling i perioden omkring flytningen var kritisabel og ansvarspådragende.
Det var aftalt med ejeren af lejligheden, som han fraflyttede, at han selv skulle foretage istandsættelsen. Udgiften hertil ville have været begrænset til materialeforbruget på ca. 3-4.000 kr. Han anmodede gentagne gange indklagede om et møde vedrørende engagementet, da han manglede penge bl.a. til istandsættelsen. Det lykkedes først at få et møde i stand den 21. juni 1999. Som følge af indklagedes manglende vilje til at indgå en aftale blev han afskåret fra selv at foretage istandsættelsen og måtte i stedet betale 17.000 kr. herfor. Han har således lidt et direkte tab på 13-14.000 kr. som følge af indklagedes mangelfulde behandling af sagen. Endvidere måtte han på grund af det korte varsel leje en for dyr lejlighed, som han efter nogle måneder var nødsaget til at fraflytte.
Indklagede erklærede sig enig i, at det var unødvendigt at antage en advokat i forbindelse med ejendomshandlen. Da han havde underskrevet skødet og transporterklæringen vedrørende provenuet af sælgerpantebrevet, anså han berettiget sin rolle ved gennemførelsen af ejendomshandlen for afsluttet.
Indklagede har undladt at gennemføre aftalte betalinger til købers advokat trods gentagne rykkere og trods advokatens trussel om at ophæve ejendomshandlen.
Der blev i april 1999 bevilget et overtræk på 44.000 kr. Hans tilgodehavende vedrørende skat og moms dannede ikke grundlag herfor, idet han først gav transport i disse tilgodehavender den 21. juni 1999 med henblik på finansiering af flytningen og depositummet i den nye lejlighed.
Terminsydelsen pr. 30. juni 1999 blev betalt, selv om betalingsservicen var afmeldt, og det ifølge skødet var køber, der skulle betale denne ydelse, og refusionssaldoen blev betalt, selv om denne ikke var korrekt opgjort. Som følge af betalingen af terminen blev hans løn tilbageholdt.
Indklagede har tilsidesat sin oplysningspligt ved at annullere alle betalinger fra hans konti uden at orientere ham herom.
Indklagede har anført, at man ikke var forpligtet til at finansiere istandsættelsen af lejemålet, og at man ikke konkret havde stillet klageren en sådan finansiering i udsigt.
Der blev i april 1999 bevilget et overtræk på 42.000 kr. på baggrund af de af klageren oplyste tilgodehavender. Klageren havde ikke en berettiget forventning om at kunne opnå yderligere kredit, herunder til istandsættelse af lejlighed i forbindelse med mødet den 21. juni 1999.
I forbindelse med indgåelsen af købsaftalen oplyste klageren, at han agtede selv at fremskaffe de tre manglende døre. Klageren oplyste ikke om andre mangler ved ejendommen, og der var heller ikke oplyst noget herom i den foreviste købsaftale. Under mødet den 21. juni 1999 oplyste klageren, at han havde modtaget en regning fra købers advokat på henholdsvis 5.500 kr. vedrørende reparation af gulve og 3.500 kr. vedrørende antenne. Klageren mente, at antennekravet var en fejl, og ville tale med ejendomsmægleren herom. Man var villig til at foranledige de af køber fremsatte krav betalt, såfremt klagerens tilgodehavender indgik, hvilket de imidlertid ikke gjorde. Med henblik på at færdigekspedere handlen betalte man alligevel de 5.000 kr. vedrørende dørene samt refusionssaldoen, der indeholdt købers krav vedrørende gulvene.
Terminen til Realkredit Danmark blev betalt den 30. juni 1999, idet man modtog et girokort vedrørende betalingen og opfattede dette som en anmodning om, at betaling skulle ske. Det er ikke korrekt, at man har tilbageholdt klagerens løn for juni 1999. Kontoen var blot fortsat i overtræk, efter at lønnen var gået ind.
Klageren er blevet fuldt ud kompenseret for, at der ved refusionsopgørelsen ikke var taget højde for den betalte termin.
Det er flere gange telefonisk blevet meddelt klageren, at betalinger ikke kunne gennemføres på grund af manglende dækning på budgetkontoen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det findes ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med klagerens salg af ejerlejlighed og flytning i foråret og sommeren 1999 gav tilsagn om kredit ud over de 42.000 kr. i bevilget overtræk, som indklagede gav tilsagn om i april 1999. Allerede som følge heraf tages klagerens påstand om erstatning for udgiften til istandsættelse af den fraflyttede lejlighed ikke til følge.
Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med sagsbehandlingen i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar. Det bemærkes herved, at klageren er blevet kompenseret for det for meget betalte i forbindelse med refusionsopgørelsen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.