Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse hjemtagelse af et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med aftale med et pengeinstitut om en renteswap. Spørgsmål om forældelse af indsigelser
| Sagsnummer: | 600/2012 |
| Dato: | 04-10-2013 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Morten Bruun Pedersen, Kjeld Gosvig Jensen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rente - øvrige spørgsmål
Forældelse - rådgivning |
| Ledetekst: | Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse hjemtagelse af et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med aftale med et pengeinstitut om en renteswap. Spørgsmål om forældelse af indsigelser |
| Indklagede: | Ringkjøbing Landbobank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning
Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse hjemtagelse af et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med en aftale med Ringkjøbing Landbobank om en renteswap. Spørgsmål om forældelse af indsigelser.
Sagens omstændigheder
Klageren i sagen er en andelsboligforening bestående af 10 andele.
I foråret 2008 var foreningen kunde i pengeinstituttet P.
Ringkjøbing Landbobank har oplyst, at foreningen havde fire prioritetslån med en restgæld på i alt ca. 8,5 mio. kr. i pengeinstitut P. Lånene var inkonvertible og med en fast rente i fem år. Banken har anført, at renten på lånene stod for at skulle stige fra ca. 5 % til ca. 7,5 %. Den forventede stigning i boligydelsen var ca. 2.000 kr. pr.
måned. I denne anledning blev Ringkjøbing Landbobank, som en andelshaver var kunde i, kontaktet.
Den 5. maj 2008 deltog foreningen i et møde med en rådgiver R fra Ringkjøbing Landbobank.
I sommeren 2008 hjemtog andelsboligforeningen to 30-årige variabelt forrentede (CIBOR 3) realkreditlån med hovedstole på henholdsvis ca. 2 mio. kr. og ca. 7 mio. kr. med delvis afdragsfrihed. Foreningen indgik i tilknytning hertil en renteswapaftale over 20 år med banken. I henhold til aftalen skulle foreningen betale en fast rente på 5,44 % p.a. til banken af en hovedstol på ca. 9 mio. kr. og banken betale foreningen en variabel (CIBOR 3) rente af samme hovedstol. I forbindelse med renteswapaftalen indgik parterne også en rammeaftale om blandt andet renteswaps.
I august 2008 indgik parterne en ny rammeaftale, der erstattede den tidligere aftale. Af den nye aftale fremgår blandt andet:
”…
Sæt kryds:
Vedrørende aftaler om swaps
X_ Mellem parterne i denne aftale er aftalt, at nettomellemværendets markedsværdi maksimalt må udgøre DKK 898.000,00
[-mod DKK 449.000 kr. i den første aftale ].
___ Mellem parterne i denne aftale er ikke aftalt et maksimum for nettomellemværendets markedsværdi.
…
Såfremt der er aftalt et sådant maksimum og viser opgørelsen en markedsværdi i Ringkjøbing Landbobanks favør, som overstiger dette maksimum, kan Ringkjøbing Landbobank efter forudgående drøftelse med kunden forlange, at den beregnede markedsværdi udlignes eller nedbringes under det aftalte maksimum ved
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">margin-left:0cm"> mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">-padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="435">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">at kunden tilbagekøber/sælger forretninger efter aftale med Ringkjøbing Landbobank.…mso-yfti-lastrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">margin-left:0cm"> mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">-padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="435">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">at kunden stiller sikkerhed efter nærmere aftale.
…
Ringkjøbing Landbobank foretager alle beregninger af beløb, der skal betales eller udlignes under rammeaftalen, eller i øvrigt skal foretages under rammeaftalen, herunder løbende opgørelser af markedsværdi.
…”
Af bankens årsudskrift for 2008 til andelsboligforeningen fremgår:
”…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="132">margin-left:0cm">mso-bidi-font-family: "Times New Roman"">Kontrakttypepadding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="217">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">…padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="104">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">Beløb i alt…”
Banken har siden årsopgørelsen tilsendt foreningen kvartalsvise opgørelser af renteswappens markedsværdi, hvoraf f.eks. den 31. marts 2009 fremgår:
”…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="28">margin-left:0cm">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">…padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="170">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family: "Times New Roman"">Beløb i første møntpadding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="104">tab-stops:22.95pt" align="left">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">…padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="151">tab-stops:22.95pt" align="right">mso-bidi-font-family:"Times New Roman"">Jeresgev./tab DKK
…”
Af en mail af 7. september 2009 fra andelsboligforeningens kasserer til banken fremgår:
”…
Kan det passe, at vi endnu ikke har modtaget advisering om, hvordan renteswap-aftalen vil se ud pr. 30.09.2009?
(altså for perioden 30.06. - 30.09.2009)
…”
Rådgiver R sendte samme dag en aktuel opgørelse, hvorefter foreningens kasserer svarede:
”…
Tak for det, selv om jeg ikke bryder mig ret meget om at ”bruge” den!
…”
I juni 2011 underskrev andelsboligforeningen og banken blandt andet en ny rammeaftale og en pantsætningsaftale vedrørende en sikringskonto.
Ved brev af 14. oktober 2012 klagede andelsboligforeningen til banken. Af brevet fremgår:
”…
Igennem længere tid har der nu været negativ fokus på køb af andelsboliger med renteswap-aftaler.
…
Da aftalen blev indgået, var det eneste vi fra A/B’s side var interesseret i en fast rente, så vi kunne fastsætte ”huslejen” derefter. Det blev vi lovet, og man kan sige, at det også holder stik, men vi fik aldrig information om, hvad det ville medføre, hvis renten faldt – dvs. at værdien af renteswap-aftalens negative værdi, ville få så stor indflydelse på vores økonomi (egenkapitalen gik i minus i 2011-regnskabet og vil blive endnu større i næste regnskabsår, grundet renteswappens store negative værdi).
Vi føler os stavnsbundne uden selv at være herrer over denne renteswap-aftales konsekvenser!
Vi vil derfor klage til Ringkjøbing Landbobank over den mangelfulde information, som bankens rådgiver gav i forbindelse med indgåelsen af renteswap-aftalen.
…”
Af bankens svar af 15. november 2012 fremgår:
”…
Jeg har forståelse for, at den negative markedsværdi opleves som et problem i forbindelse med omsætning af foreningens boliger. Det skal dog påpeges, at ejendomsmarkedet generelt har været særdeles trægt igennem en længere periode – ikke mindst for andelsboliger. Efter min mening skyldes den langsomme omsættelighed således flere faktorer.
Som ovenfor nævnt vil det være uhensigtsmæssigt, at indfri renteswappen med det nuværende renteniveau. Andelstagerne bør derfor fortsætte med at betale den faste husleje i overensstemmelse med aftalen der blev indgået i 2008. I takt med at løbetiden bliver kortere og renten evt. stiger, vil den negative markedsværdi blive mindre og senest ved udløb blive 0.
Såfremt det kan medvirke til at gøre boligerne mere omsættelige, vil banken være indstillet på, at garantere en evt. køber at den negative markedsværdi ikke vil blive krævet indbetalt, hverken helt eller delvist. Køberen vil dermed have sikkerhed for, at huslejen ikke vil stige uanset renteudviklingen. Køberen vil ligeledes have sikkerhed for, at man ikke pludselig står med et uforudset krav om indbetaling.
…”
Af foreningens brev af 27. november 2012 til banken fremgår:
”…
Det var meget positivt at læse om bankens garanti for, at vi aldrig vil blive krævet at skulle indfri den negative markedsværdi af renteswappen, hverken helt eller delvist.
…
Desværre kan vi i brevet fra banken ikke se et svar på klagen om manglende rådgivning …
…
Vort håb havde været, at banken per kulance ville gå med til at omlægge lånet til et ”almindeligt” lån, og opsige renteswap-aftalen, men det synes ikke at være tilfældet.
Vi føler os derfor nødsaget til at indgive sagen til … [Pengeinstitutankenævnet] …
…”
Af bankens svar af 29. november 2012 fremgår:
”…
Vi skal for god ordens skyld gøre opmærksom på, at tilsagnet i vores brev af den 15. november omkring indbetaling af den negative markedsværdi gælder for evt. nye ejere, der erhverver sig andelsbeviset på almindelige markedsvilkår.
Det er et tilsagn rettet mod evt. købere af andelsbeviser.
Det er ikke et tilsagn om, at vi ikke vil kræve den negative markedsværdi indbetalt af eksisterende andelshavere.
…”
Parternes påstande
Den 20. december 2012 har andelsboligforeningen indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Ringkjøbing Landbobank skal annullere renteswap-aftalen og ændre hele låneaftalen til et ganske ”almindeligt” lån uden omkostninger for foreningen.
Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Andelsboligforeningen har blandt andet anført, at banken tilbød foreningen et 20- årigt afdragsfrit kreditforeningslån med fast rente på 5,44 %.
Dette var tiltalende, da foreningen så ville kende udgifterne til denne del af ”huslejen” i mange år frem.
R oplyste om ovenstående.
Foreningen underskrev, da papirerne kom, da de stolede på, at alt var i overensstemmelse med R’s rådgivning.
De studsede over, at der skulle underskrives både en realkredit- og en bankaftale. R oplyste, at renteswapaftalen med banken var den aftale, der ville sikre os den faste rente fremover. Realkreditaftalen var med variabel rente (og 30-årig).
Der blev ikke på noget tidspunkt talt om, hvilke konsekvenser aftalen ville have på deres økonomi, hvis renten faldt.
Dette er nu konstateret: egenkapitalen gik i regnskabet for 2011 i minus grundet renteswappens negative værdi. Den vil helt sikkert være vokset i regnskabet for 2012.
Banken skal vedgå at have givet manglende information om de fulde/negative konsekvenser af renteswapaftalen og at have givet dårlig rådgivning ved at tilbyde et så uigennemskueligt produkt - til en andelsboligforening beboet fortrinsvis af enlige kvindelige pensionister uden regnskabsmæssig indsigt.
Ringkjøbing Landbobank har blandt andet anført, at andelsboligforeningen efterspurgte en løsning med fast rente og lav ydelse. På mødet den 5. maj 2008 blev de forskellige alternativer præsenteret.
Et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med en renteswap til fast rente var den løsning, som bedst tilgodeså foreningens ønske.
Løsningen indebar en fast rente i 20 år på 5,44 % – og 0,5 % i bidrag på realkreditlånet – svarende til samlet 5,94 % p.a. Den forventede rente på foreningens lån i pengeinstituttet P var ca. 7,4 % for en fast rente i op til kun 10 år. Besparelsen i forhold hertil var ca. 125.000 kr. årligt - og den ønskede sikkerhed for en fast rente i 20 år.
Andelsboligforeningen blev såvel mundtligt som skriftligt rådgivet om risici forbundet med en renteswap herunder risikoen for, at markedsværdien kan blive negativ.
Dette bekræftes af den første rammeaftale, hvoraf det fremgår, at markedsværdien maksimalt må udgøre 449.000 kr. Allerede to måneder efter hæves maksimum til 898.000 kr. ved en ny rammeaftale.
Det må have stået foreningen klart, at markedsværdien på swappen kunne udvikle sig negativt.
Det fremgår blandt andet af rammeaftalen, at ”… kunden er bekendt med, at handel med finansielle instrumenter kan være forbundet med betydelige risici. …” og at ”… Kunden erklærer sig … bekendt med, at aftaleindgåelse … indebærer risiko for tab, der bl.a. kan opstå i forbindelse med ændringer i valutakurser og/eller rentesatser.”
Årsagen til den store negative markedsværdi på renteswappen skyldes netop det meget lave renteniveau.
Foreningen har indgået en aftale om betaling af en fast rente i 20 år, hvilket er nøjagtig, hvad foreningen har fået. Den hidtidige belåning var inkonvertibel og ville ved faldende renter have påført foreningen et kurstab ved indfrielse før udløb af renteaftalen.
Den manglende omsættelighed af foreningens boliger kan ikke alene tilskrives renteswappen.
I 2009 blev tre af foreningens boliger solgt, selvom den negative markedsværdi på dette tidspunkt udgjorde ca. 2-3 mio. kr.
Banken har ikke ved fejl eller forsømmelser i forbindelse med rådgivningen af foreningen pådraget sig et erstatningsansvar.
Banken finder dermed ikke grundlag for at annullere renteswapaftalen uden omkostninger for foreningen.
Banken har hvert kvartal fremsendt en opgørelse af markedsværdien på swappen. Markedsværdien har været negativ siden 31. december 2008. Udover at have erklæret sig bekendt med risikoen ved indgåelse af renteswappen har foreningen løbende modtaget meddelelse om den aktuelle markedsværdi.
Såfremt foreningen ikke mente at have modtaget fyldestgørende rådgivning vedrørende risici ved renteswappen, burde foreningen have klaget på det tidspunkt, hvor det måtte have stået dem klart, at markedsværdien kunne udvikle sig negativt.
Foreningen reagerede ikke ved forhøjelse af tabsrammen fra 449.000 kr. til 898.000 kr. i rammeaftalen eller i forbindelse med de kvartalsvise fremsendte opgørelser af markedsværdien.
I alle tilfælde senest ved modtagelse af årsopgørelsen for 2008 i januar 2009 må foreningen have været bekendt med risikoen for en negativ markedsværdi.
Foreningen har således forholdt sig passiv i ca. fire år.
Et erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet.
Et eventuelt erstatningsansvar vil under alle omstændigheder være forældet.
Banken har i henhold til rammeaftalen været berettiget til at kræve den negative markedsværdi af renteswappen indbetalt, men har afstået herfra.
Ankenævnets bemærkninger
Andelsboligforeningen har løbende modtaget opgørelse over renteswappens negative markedsværdi.
Ankenævnet finder – henset hertil og til mailen af 7. september 2009 fra andelsboligforeningens kasserer - at andelsboligforeningen i hvert fald på dette tidspunkt var bekendt med betydningen af renteswappens negative markedsværdi, herunder den regnskabsmæssige betydning. Vedrørende foreningens indsigelser knyttet til betydningen af renteswappen regnes forældelsesfristen på tre år derfor fra september 2009 (i henhold til forældelsesloven § 3, stk. 2, jf. stk. 1) - og forældelsen var derfor indtrådt ved klagens indgivelse den 20. december 2012.
Der gives derfor ikke andelsboligforeningen medhold i, at Ringkjøbing Landbobank skal annullere swapaftalen.
Efter rammeaftalen må nettomellemværendets markedsværdi maksimalt udgøre 449.000 kr. senere forhøjet til 898.000 kr.
Ankenævnet finder, at dette vilkår er særligt byrdefuldt for foreningen, herunder henset til formålet med aftalekomplekset. Såfremt banken senere stiller krav om indbetaling i henhold til denne del af aftalen, vil det således medføre yderligere udgifter for foreningen af betydelig størrelse.
Vilkåret er ikke særligt fremhævet, og Ankenævnet tilsidesætter derfor vilkåret om, at nettomellemværendes markedsværdi maksimalt må udgøre 898.000 kr., i medfør af aftalelovens § 36.
Ankenævnets afgørelse
Ringkjøbing Landbobank skal anerkende, at banken ikke kan kræve den negative markedsværdi af renteswappen indbetalt af andelsboligforeningen eller de enkelte andelshavere. Klageren får ikke i øvrigt medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.