Krav om godtgørelse af et beløb, der ved en fejl blev overført til et realkreditinstitut til delvis indfrielse af et realkreditlån
| Sagsnummer: | 84 /2018 |
| Dato: | 18-09-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Krav om godtgørelse af et beløb, der ved en fejl blev overført til et realkreditinstitut til delvis indfrielse af et realkreditlån |
| Indklagede: | Handelsbanken |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren medhold.
Indledning
Denne sag vedrører et krav fra klagerne om godtgørelse af et beløb, der ved en fejl blev overført til et realkreditinstitut til delvis indfrielse af et realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klagerne ejede tre faste ejendomme (ejendom 1, ejendom 2, og ejendom 3), der blandt andet var finansieret via Handelsbanken. I 2017 var finansieringen følgende:
Ejendom 1:
Realkreditlån i Nykredit med restgæld på cirka 7.230.000 kr.
Boliglån i banken med restgæld på cirka 1.135.670 kr.
Ejendom 2:
Realkreditlån i Totalkredit med restgæld på cirka 435.138 kr.
Ejendom 3:
Prioritetslån i banken med restgæld på cirka 1.008.230 kr.
Boliglån i banken med restgæld på cirka 53.311 kr.
I ejendom 1 var der et ejerpantebrev på 3 mio. kr., som af klagerne var lagt til sikkerhed for alt mellemværende med banken.
Klagerne solgte ejendom 1 med overtagelse den 13. oktober 2017. I den forbindelse frigav banken ejerpantebrevet. Realkreditlånet og boliglånet i ejendom 1 samt boliglånet i ejendom 3 blev indfriet. Endvidere blev der overført 196.814 kr. til Totalkredit til delvis indfrielse af realkreditlånet i ejendom 2.
Klagerne gjorde indsigelse mod delindfrielsen af Totalkreditlånet.
Banken beklagede, at delindfrielsen var sket uden skriftligt samtykke fra klagerne. Banken oplyste, at det ikke var muligt, hverken at få delindfrielsen tilbageført eller at optage et nyt Totalkreditlån i ejendom 2. Banken tilbød i stedet et lån på samme vilkår som Totalkreditlånet ”således at I er stillet på samme måde, som hvis banken ikke havde indfriet en del af Totalkreditlånet”. Tilbuddet var betinget af, ”at der stilles fuldgod sikkerhed, på samme måde, som hvis en aftale var indgået i forbindelse med salget af og frigivelse af pant i [ejendom 1].” Banken ville dække omkostningerne ved etableringen af lånet og pantet.
Klagerne accepterede ikke tilbuddet. Klagerne anførte, at de ikke ønskede at blive stavnsbundet i banken. Klagerne anførte endvidere, at de som følge af delindfrielsen havde mistet en forhandlingsmulighed i forbindelse med, at de ønskede at skifte bank, og at de derved var blevet påført et tab. Hos en lokal ejendomsmægler havde de fået oplyst, at der i ejendom 2 var tilstrækkelig friværdi til yderligere realkreditbelåning.
Parternes påstande
Den 7. marts 2018 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken skal tilbageføre det ekstraordinære afdrag på 197.000 kr. med tillæg af gebyromkostninger og renter til deres konto.
Handelsbanken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken uberettiget foretog overførslen til Totalkreditlånet, og at banken derfor skal tilbageføre beløbet.
De har på intet tidspunkt været i misligholdelse. Efter indfrielserne af boliglånene i banken havde de ikke noget engagement i banken, som ejerpantebrevet lå til sikkerhed for.
Banken har frataget dem 197.000 kr. og dermed muligheden/retten til at disponere over egne frie midler.
Et eventuelt banklån vil medføre, at banken beriges ved at have foretaget en ulovlig overførsel.
Bankens tilbud vil ikke medføre, at de økonomisk stilles som før delindfrielsen. De er således blevet afskåret fra anvende de 197.000 kr. til at forhandle bedre vilkår hos Totalkredit eller deres nye bank.
Handelsbanken har anført, at der vil være tale om en uberettiget berigelse af klagerne, hvis banken skal overføre 197.000 kr. til klagernes konto, uden at dette sker i forbindelse med stiftelse af et tilsvarende lån i banken.
Hvis banken ikke havde foretaget delindfrielsen på 196.814 kr., ville klagernes gæld til Totalkredit – alt andet lige – være 196.814 kr. større. Klagerne har således ikke lidt et økonomisk tab på 197.000 kr. som følge af overførslen til Totalkredit.
Totalkreditlånet var baseret på realkreditobligationer, og en genetablering var derfor ikke praktisk muligt. En eventuel oprettelse af et nyt realkreditlån i den pågældende ejendom ville være en overtrædelse af § 5, stk. 1 nr. 1 i lovbekendtgørelse nr. 959 af 21. august 2015 om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., hvorefter der inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi kan ydes lån til ejerboliger til helårsbrug. Ejendommen blev således den 28. januar 2018 på foranledning af Totalkredit vurderet til 450.000 kr. af en ejendomsmægler. Efter delindfrielsen af Totalkreditlånet udgjorde restgælden i ejendommen 427.919 kr. Der kunne derfor ikke etableres yderligere lån inden for lånegrænsen på 80 pct.
Det var derfor bankens eneste mulighed at tilbyde klagerne et lån i banken, hvor klagerne ville blive stillet på helt samme måde, som hvis de fortsat havde lånet i Totalkredit. Lånet vil have samme løbetid, rente- og afdragsprofil, ligesom banken vil give samme konverterings- og indfrielsesmuligheder, som klagerne ville have haft på Totalkreditlånet.
Hvis klagerne således ønsker at have det fejlagtigt indfriede beløb til deres rådighed, kan lånet optages i banken. Banken tilbyder fortsat at stille klagerne på samme måde, som hvis banken ikke havde indfriet en del af Totalkredit-lånet, herunder at banken afholder omkostningerne i forbindelse med etablering af sikkerhed i form af pant i ejendommen.
Det er sædvanligt, at finansielle virksomheder får erstattet de sikkerheder, der aflyses i forbindelse med salg af en ejendom, hvor pantet ikke bliver fuldt inddækket. Banken kunne undlade at frigive ejerpantebrevet, hvis klagerne ikke ville give samtykke til delindfrielsen. Klagerne har optaget Totalkreditlånet gennem banken, som har stillet garanti herfor i henhold til en indgået samarbejdsaftale.
Klagerne vil kunne omlægge det tilbudte banklån, hvis de for eksempel via deres nye pengeinstitut kan opnå bedre vilkår. Hvis klagerne ønsker at oprette det tilbudte lån i et andet pengeinstitut vil banken dække sædvanlige omkostninger i den forbindelse.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, der var kunder i Handelsbanken, solgte i efteråret 2017 en fast ejendom. I den forbindelse frigav banken et ejerpantebrev på 3 mio. kr. i den solgte ejendom og overførte 196.814 kr. til Totalkredit til delvis indfrielse af et realkreditlån i en anden ejendom, som klagerne ejede.
Overførslen skete uden klagernes samtykke, hvilket banken erkendte. Banken er derfor forpligtet til at tilbageføre beløbet til klagernes konto med valør den pågældende debiteringsdag.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke har taget stilling til, hvorvidt banken herefter kan gøre et berigelseskrav gældende mod klagerne.
Ankenævnets afgørelse
Handelsbanken skal inden 30 dage indsætte 196.814 kr. på klagernes konto med valør den pågældende debiteringsdag.
Klagerne får klagegebyret tilbage.