Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Profilskifte. Rådgivning.

21607144
Bidragsforhøjelse. Profilskifte. Rådgivning.
Det indklagede realkreditinstitut afgav den 3. november 2011 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter et tilbud til klageren på et tilpasningslån F2. Af aftalegrundlaget fremgik det, at bidrag og beregningsprincipper i lånets løbetid kunne ændres af instituttet. Det årlige bidrag på lånet blev ved forhøjelser i 2012, 2013 og 2015 ændret til 1,1244 pct. Klageren indgik den 21. januar 2016 aftale om profilændring til F5-lån. Instituttet varslede i februar 2016 bidragsforhøjelse over for klageren, som efterfølgende henvendte sig til instituttet, idet hun fandt det urimeligt, at instituttet forhøjede bidraget så kort tid efter hendes låneomlægning. Instituttet redegjorde i sit svar for hjemlen til og grundlaget for forhøjelsen samt for prisstrukturen i relation til bidrag. Endvidere oplyste instituttet, at bidragsforhøjelsen ikke var besluttet, da klageren disponerede.

Klageren nedlagde ved Nævnet en række påstande i forhold til instituttets adfærd og forholdene for låntagere generelt. I forhold til sin egen sag nedlagde klageren principal påstand om, at hun skulle have godtgørelse for svie og smerte svarende til merbidraget på hendes lån i 5 år, subsidiært at instituttet vederlagsfrit for hende skulle ombytte lånet til et fastforrentet, 30-årigt, 2 pct. lån. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet afviste klagepunkterne i relation til instituttets adfærd m.v., idet disse spørgsmål ikke kunne behandles af Nævnet. Selv om der kun gik ca. 2 uger imellem klagerens indgåelse af en aftale om profilændring på lånet og varslingen af bidragsforhøjelsen, fandt Nævnet, at der ikke kunne rejses kritik af instituttets fremgangsmåde. Nævnet henviste til, at instituttet af konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager må være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer, og at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før. Henset til den klare hjemmel i aftalegrundlaget, som klageren havde tiltrådt, fandt Nævnet, at klageren ikke havde godtgjort eller sandsynliggjort, at hun ikke havde modtaget tilstrækkelig rådgivning. Med hensyn til rimeligheden og instituttets begrundelse for bidragsforhøjelsen fandt Nævnet, at bidragsforhøjelsen ikke kunne anses for vilkårlig, og at der ikke var grundlag for at anse denne for åbenbart urimelig. Nævnet kunne ikke kritisere, at bidragsforhøjelsen var foretaget også på eksisterende lån, idet kapitalkravene var blevet forhøjet for disse, at klageren ikke havde foretaget en låneomlægning, men alene et profilskifte, og at der ikke i henhold til nævnspraksis tilkendes erstatning for svie og smerte. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 4. januar 2017


JOURNAL NR.: 2016-01-07-144-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Profilskifte.
Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 14. december 2016


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Anne Vibeke Ellegaard Povlsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut afgav den 3. november 2011 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter et tilbud til klageren vedrørende et tilpasningslån F2. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

”Oplysninger om nyt lån
Hovedtal BoligXlån (X2) variabel rente
Løbetid i år¹ 30
Det lånte beløb i kr. 2.160.000
Obligationshovedstol i kr. 2.143.921
Renteprocent pr. år 1,6797
Tilbudskurs 100,75
1. års ydelse pr. måned i kr. før skat 3.923
1. års ydelse pr. måned i kr. efter skat (35,58%) 2.560
1. års rente og bidrag i kr. 47.078
Bidragssats i procent pr. år 0,5000
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 2,1
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 1,5
Afdragsform Annuitet med delvis afdragsfrihed
Antal terminer pr. år 4
Nutidsværdi i kr. efter skat ved en kalkulationsrente på 2,50% 1.791.012
¹)BoligXlån udløber altid til en kreditortermin. Det betyder, at den faktiske løbetid sjældent er et helt antal år. Løbetiden afhænger af og fastsættes på udbetalingstidspunktet.
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i prisbladet.”

Den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale indeholder følgende i de ”Særlige bestemmelser”:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

5. Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagede forhøjede pr. den 1. april 2012 bidraget på klagerens lån til 0,60 pct. p.a. Bidraget blev endvidere pr. 1. oktober 2013 forhøjet fra 0,60 til 0,9368 pct. og pr. 1. januar 2015 til 1,1244 pct. Pr. samme dag forhøjede indklagede kursskæringen ved refinansiering fra 0,1 til 0,3 kurspoint.

Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
…

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”

Indklagede afgav den 14. december 2015 tilbud til klageren vedrørende ændring af refinansieringsprofilen på lånet. Af refinansieringstilbuddet fremgår følgende:

”Oplysninger om lån efter rentetilpasning
Hovedtal Tilpasningslån (F5) variabel rente
Restløbetid i år 25,00
Kontantrestgæld i kr. 2.160.000
Beløb til rentetilpasning i kr. 2.160.000
Kontantrente i procent pr. år 0,8393
Tilbudskurs 100,78
1. års ydelse pr. måned i kr. før skat 3.355
1. års ydelse pr. måned i kr. efter skat 2.422
1. års rente og bidrag i kr. 40.257
Bidragssats i procent pr. år 1,0200
Effektiv rente pr. år i procent før skat 1,7
Effektiv rente pr. år i procent efter skat 1,2
Afdragsform Annuitet delvis afdragsfrihed
Antal terminer pr. år 4
Nutidsværdi i kr. efter skat ved en kalkulationsrente på 2,50% 1.824.823
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.”

Klageren indgik den 21. januar 2016 en refinansieringsaftale med indklagede om ændring af refinansieringsprofilen til F 5 pr. 1. april 2016.

Indklagede varslede den 4. februar 2016 bidragsforhøjelse over for klageren:

”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.

Dit lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag

Se, hvad forhøjelsen koster dig
Låntype Tilpasningslån (F2) variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 2.160.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,1244
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 1,4996
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 2.026,08
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016.

Læs bagsiden af brevet
Hvis du vil vide mere om dine muligheder for at ændre dit lån, finder du flere oplysninger på bagsiden af dette brev.”

Klageren fremsendte den 24. februar 2016 en klage til det låneformidlende pengeinstitut:

”Blot for at informere om vi er utilfreds med …(indklagede)…

De har bondefanget både dig os i forbindelse med deres fremsendte lånetilbud til os i december/januar for vor vurdering og beslutning for vort ny lån underskrevet 25.01.2016.

Vor vurdering og din rådgivning var helt perfekt, men hvad vi ikke vidste var at …(indklagede)… sad inde med en bombe, de gav fri 04.02.2016.

Dette måtte de have vidst inden låneomlægningen og vor beslutningsgrundlag, så de har snydt både jer og alle os der skulle låne omlægge 01.04.2016.

Havde man tilbudt os man holdt viden skjult for en overgangsordning som seriøse samarbejdspartnere gør kunne vi have accepteret dette.

De mennesker der skal låne omlægge 01.07.2016 og senere bliver ikke snydt (forhåbentlig, man kan nok ikke vide mere med …(indklagede)… ).

Vi har ikke tænkt os at acceptere at blive snydt så tykt, og anker sagen.”

Klageren klagede ligeledes den 24. februar 2016 til indklagedes direktion:

”Skrivelsen vedrører klage over indholdet af brev modtaget fra jer 23.02.2016, dateret 04.02.2016.
VARSLET BIDRAGSFORHØJELSE af vort netop udvalgte F5 lån, valgt efter jeres forelagte materiale for vurdering fast/var. rente, løbetid m.m.

I medio november måned 2015 rekvirerede vi 5 forskellige låneoversigter efter telefonisk henvendelse til jer oversendt til jeres lokale samarbejdspartner, …(det låneformidlende pengeinstitut)…

Efter at have gennemgået disse muligheder, indsat aktuelle muligheder i vort budgetskema faldt vor valg på 2 omlægningsforslag lige gode for vor økonomi, budgetteret fremad de næste 17 år (udløbstid for ratepensioner) hvorefter vi efterfølgende havde et møde med vores og jeres samarbejdende bank om.

Det var en vurdering ud fra nøje betragtninger og beregninger ud fra givne forudsætninger, knivskarpt.

Vor bankrådgiver fandt at begge løsninger ville være perfekt valg, vi valgte herefter F5 ud fra en forventning om renten fortsat faldt og underskrev dokument herom 25.01.2016.

…(Indklagede)… fremsender herefter brev dateret 04.02.2016 mærkeligt nok først fremkommet 23.02.2016 om en voldsom bidragsstigning af vor ny F5 lån.

…(Indklagede)… har i sit skriftlige lånetilbud til os i december 2015 og januar 2016 vildledt os på forræderisk vis, idet man internt i huset 14 dage før brevet udsendtes til os, må have haft taget beslutningen om bidragsforhøjelsen, uden at give os den mulighed at fravælge F lån og vælge fast forrentede lån ud fra de faktiske omstændigheder med de ændrede bidragssatser, som i dette tilfælde ville have medført vort valg var blevet fast forrentet lån. Uanstændig opførsel fra jeres side. Havde i som seriøse samarbejdspartnere tilbudt en overgangsordning for de mennesker i har vildledt i ond tro (herunder os), havde vor vurdering af jer været anderledes.

Låntagere med låneomlægningsdato 01.07.16 og fremefter har den ny forudsætning med det øgede bidrag om kan vælge ud fra den oplysning og bliver således ikke groft misinformeret, godt gammeldags bondefangeri for os, som i har snydt.

Vi ønsker omgående at få bekræftet at vort lån ikke får øget bidragsprocent de næste 5 fremadrettede år, alternativt få det i vore beregninger fra jer tilbudte 30 års forrentede lån 2,5%.”

Indklagede besvarede den 2. marts 2016 klagerens henvendelse:

”Forhøjelse af jeres bidragssats
Helt overordnet forhøjer vi bidragssatserne for alle eksisterende og nye lån i …(indklagede)…, fordi bidragene er vores primære indtjeningskilde. En øget indtjening over de kommende år sikrer, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede)… fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. For via en øget indtjening formår vi både at honorere myndighedernes nuværende krav og ruste os til de nye, markant højere krav, vi ved, er på vej.

Børsnotering betyder lavere forhøjelse af bidragssatserne. Som I måske har hørt, planlægger …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… en børsnotering. Børsnoteringen tilfører os en del ekstra kapital – og det har den klare fordel for vores kunder, at vi forhøjer bidragssatserne markant mindre pr. 1. juli i år, end vi havde været tvunget til uden en børsnotering.

Bidragssatsen er ikke den samme på alle realkreditlån. Låntypen har stor betydning for, hvilken bidragssats I betaler. For myndighederne har stillet nye krav til, hvordan vores lånebestand er sammensat. Vi skal blandt andet sikre, at flere kunder vælger at afdrage på deres lån og vælger lån med fast rente – og det gælder især de lån, som har en høj belåningsgrad. Derfor får lån, som har variabel rente og afdragsfrihed i stedet for fast rente og afdrag, de højeste bidragssatser. Og derfor har lån med fast rente og afdrag fortsat de laveste bidragssatser.

Betingelser for forhøjelse af bidragssatser. Vi har gennemført forhøjelsen i overensstemmelse med lånedokumentationen. Muligheden for at ændre bidrag fremgår af jeres låneaftale (pantebrevet) og de almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som i dag står i …(indklagedes)… Långuide. Den finder i bl.a. på …(indklagedes hjemmeside)…

Bidragssatserne forhøjes på alle eksisterende og nye lån – og derfor også på lån, der lige er blevet udbetalt. De nye bidragssatser var ikke besluttet, da I fik et lånetilbud, og vi fastholder derfor, at bidragssatsen forhøjes på jeres lån.

Det er altid muligt at indfri jeres lån. Hvordan – og til hvilken kurs – afhænger af det lån, I har. Det er ikke muligt at genskabe det lånetilbud I fravalgte i januar, det bortfaldt da I valgte det andet tilbud. Jeg vil foreslå, at I kontakter jeres rådgiver for at høre mere om jeres muligheder.

I kan læse om jeres muligheder for at klage til Realkreditankenævnet på …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.

Med henvisning til, at klageren havde ændret sit lån, fremsendte indklagede den 23. maj 2016 følgende revision af varslingen af bidragsforhøjelsen:

”Se, hvad forhøjelsen koster dig
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Restgæld pr. 1. oktober 2016 i kr. 2.160.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,0244
Ny årlig bidragssats fra 1. oktober 2016 i pct. 1,1996
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 946,08
Du betaler den nye bidragssats første gang 30. december 2016…”


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår principalt 1) indklagede straffet for sin lovovertrædelse, 2) indklagedes offentlige undskyldning for at have fejlfortolket/misforstået de pr. februar 2016 gældende EU krav for udlån, 3) fritagelse for den seneste bidragsforhøjelse for alle de låntagere, der traf beslutning om profilændring m.v. senest 27. januar 2016, alternativt at disse låntagere gives mulighed for uden omkostninger at omlægge deres lån til fastforrentede obligationslån, 4a) godtgørelse til hende for svie og smerte, svarende til det merbidraget på deres lån de næste 5 år, eller alternativt 4b) at indklagede vederlagsfrit for hende ombytter lånet til et fastforrentet, 30-årigt, 2 pct. lån.

Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at problemstillingen med de ændrede bidrag pr. 1. juli 2016 kan deles op i 3 kategorier af låntagere:

1: Låntagere med fremtidig låneomlægning, hvor seneste beslutningsdag for valg af låntype var den 27.04.2016 med virkning fra 01.07.2016.

Disse låntagere er orienteret af indklagede før sidste beslutningsdag 27.04.2016 og har således i god tid forinden haft mulighed for at vurdere de forskellige lånetyper og omkostninger herved og dermed kunnet beslutte ud fra det for en fremadrettet privatøkonomi.

2: Låntagere med fremtidig låneomlægning, hvor seneste beslutningsdag for valg af lånetype var den 27.01.2016 med virkning fra 01.04.2016.

Disse låntagere er ikke blevet orienteret af …(indklagede)… før sidste beslutningsdag 27.01.2016 og har således ingen mulighed haft for at vurdere effekten/indvirkningen på den aktuelle låntype og omkostninger herved, hvorfor beslutningen er foretaget på et af misvisende låneforslag, som er udformet af indklagede trods bedre vidende. Derfor kan låntageres privatøkonomi komme på katastrofekurs på grund af indklagedes fortielse, idet man længe inden 27.01.2016 må have taget beslutning om bidragsændring, da man har markedsført de ny vilkår/ændringen ved udsendelse af breve dateret 04.02.2016, også gældende for allerede indgåede låneaftaler uden overgangsordning for disse (fritagelse).

3: Låntagere med tidligere låneomlægning med virkning fra 01.01.2016, valg af låntype 27.10.2015 og tidligere.

Disse låntagere var ikke orienteret af indklagede før beslutningsdagen om voldsom stigning i bidragssatsen for tilpasningslån med virkning fra 01.07.2016. Det kan betyde, at låntagernes privatøkonomi kan komme på katastrofekurs på grund af indklagedes ændrede vilkår uden overgangsordning (fritagelse) for allerede indgåede låneaftaler. Indklagede har i disse gamle låneomlægninger formentlig ikke fortiet ændringen mod bedre vidende, men uanstændigt, at man ikke friholder alle disse tidligere låneaftaler for stigningen.

Kommentarer:

Ad 1) Uanstændig stigning af bidrag, kan formentlig henføres til det koncernforbundne realkreditinstituts matadorspil (etablering/omdannelse til A/S).

Ad 2) Formentlig en strafbar handling at holde den da kendte beslutning skjult for låntagere med seneste beslutningsdag den 27.01.2016 (markedsføring af ændring 04.02.2016).

Ad 3) Gamle låneomlægninger rammes uden mulighed for låntagere til at vælge om, idet der ikke er indført overgangsordning for disse gamle lån (fritagelse for stigning).

-0-

Ved valg af låntype, fortsat rentetilpasningslån eller omlægning til obligationslån med fast rente, hvor seneste beslutningsdag var den 27. januar 2016, fik hun urigtig rådgivning af indklagede med hensyn til den fremadrettede omkostning på hendes lån, specifikt omkostningen administrationsbidrag.

I samråd med sin bankrådgiver valgte hun låntype ud fra indklagedes budgetskema over de samlede udgifter i forbindelse med valg af fremadrettet lån. Hendes valg faldt på omlægning til 30- årigt, fastforrentet lån eller variabel rente F5. Begge passede ind i hendes fremtidige økonomi ud fra de vejledende omkostninger, og beslutningen blev så F5, da hun hældte til, at renten fortsat ville falde.

Umiddelbart efter valget og underskriften til indklagede modtog hun brev fra indklagede, som var dateret den 4. februar 2016, om at man ved tilpasningslånene havde hævet administrationsbidraget. Hun havde knivskarpt bedømt de 2 låntyper, og tilpasningslånet tålte ikke at få stigning i bidraget, idet hun i så fald ville have valgt fastforrentet lån med meget billigere administrationsbidrag.

Hun anser det for umuligt, at indklagede ikke vidste, at man på rådgivningstidspunktet den 27. januar 2016 ville fremsende brev ud af huset den 4. februar 2016 til alle låntagere med nøje beregnet gebyrstigning, hvorfor der er tale om overtrædelse af lov om finansiel virksomhed § 43 (snyde låntagere til egen fordel mod bedre vidende). Hvis ikke indklagede var bekendt med beslutningen, kan det alene skyldes, at indklagede er topstyret af det koncernforbundne realkreditinstitut, og at diktatet er kommet derfra. Hun var i lånesituationen i 2012 ikke bekendt med, at indklagede alene var en marionet. På intet lånedokument stod det koncernforbundne realkreditinstitut anført, så hvis det er tilfældet, er her også en overtrædelse af markedsføringsloven (det koncernforbundne realkreditinstitut under falsk navn). Hvis indklagede ikke selv kan træffe beslutninger eller ikke er ansvarlig for sine handlinger, ser det slemt ud.

Som skærpelse i sagen blev bidragsstigningen varslet på falsk grundlag, idet man henviste til de nye EU krav, som end ikke i skrivende stund er vedtaget og formentlig slet ikke kommer til at gælde for Danmark, som har den særlige realkreditfinansieringsform, som er ukendt i de andre EU lande, og yderligere kan vor økonomi på ingen måde sidestilles med de dårlige betalere i EU (Grækenland m.m.).

Det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede er landets største realkreditinstitut og bør som minimum holde sig inden for landets love, og det ville klæde instituttet også at udvise lidt god opførsel.

Til støtte for sit krav om godtgørelse for svie og smerte skal hun bemærke, idet hun og hendes ægtefælle har fået ødelagt foråret og sommeren ved stor ærgrelse over at blive snydt ved højlys dag, og at de efter den behandling formentlig lever kortere, end de ellers ville have gjort.

Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger:

Hun tror ikke, at indklagede har nærlæst hendes klage. Ikke et sted i udtalelsen behandles eller tages stilling til det efter hendes opfattelse erstatningspligtige forhold, indklagede har begået ved at tilsidesætte sit rådgiveransvar og måske overtræde lov om finansiel virksomhed. Indklagede har vildledt hende i hendes valg af låntype sidst i januar 2016, da indklagedes ledelse allerede havde besluttet at hæve administrationsbidraget med over 200 procent på tilpasningslån, uden at der samtidig skete en tilpasning af hjemmesiden med låneberegner for de forskellige udbudte låntyper.

Som tidligere nævnt havde hun brugt tiden efter mødet med hendes bankrådgiver medio december 2015 til dagligt at følge indklagedes oplysninger på internettet om forskellen i ydelse på de forskellige låntyper, man udbød, idet forskellen i hendes økonomi på at vælge et fastforrentet lån i 30 år og tilpasningslånet var ubetydeligt, og hun ønskede naturligvis at få mest muligt for sine penge.

Derfor ventede hun længst muligt med at tage endelig beslutning (lige før deadline ultimo januar 2016 om skifte).

Forud for hendes valg af tilpasningslån gik hun den 25. januar 2016 ind på indklagedes hjemmeside og sammenholdt ydelser m.v. for de udbudte låntyper, fastforrentet lån og tilpasningslån, hvorefter hun traf sin endelige beslutning om låneomlægningen pr. 1. april 2016.

Da ledelsen i indklagede den 25. januar 2016 havde taget beslutningen om den store bidragsstigning på tilpasningslån, var man i ond tro i sin vejledning til låntagere, herunder i låneberegneren for de udbudte låntyper, indeholdende rente, bidrag og ydelser. For hende at se er det en klar overtrædelse af lov om finansiel virksomhed, at låneberegneren, hendes grundlag for beslutning, var meget fejlvisende, og at denne fejlvisning var besluttet af ledelsen i indklagede.

Indklagede vedlægger en række bilag, men udelader at vedlægge kopi af brevet til hende af 4. februar 2016, hvoraf det fremgår, at den kvartalsvise stigning betyder en merudgift for hende på godt 2.000 kr. pr. kvartal, altså godt 8.000 kr. pr. år, svarende til godt 40.000 kr. på de 5 år, lånet var aftalt til.

Der er helt uacceptabelt, at der kastes noget sådant ud til en kunde, der har brugt så meget tid på nogle få dage før at foretage det rigtige valg af låntype ud fra instituttets beregner. Hun er godt og grundigt snydt af långiver. Tillige er hun en god kunde, der altid betaler til tiden.

Indklagede har yderligere vedlagt en række bilag, hvori der sker en sammenblanding af det koncernforbundne realkreditinstitut og indklagede.

Da hun optog det omhandlede lån i indklagede, var hun ikke klar over, at indklagede var topstyret af det koncernforbundne realkreditinstitut uden selvstændighed.

På ingen lånedokumenter var det koncernforbundne realkreditinstitut angivet, så hun fastholder, at hendes krav alene skal rettes mod indklagede, der står som ansvarlig underskriver.

Med hensyn til de af indklagede anførte særlige forhold bemærker hun:

Hun har fuld forståelse for, at man må følge EU’s kapitalkrav i indklagede og øvrige institutter, ligeledes at man må tage et valg i forbindelse med offentliggørelse af beslutninger, der kan påvirke prisdannelsen på obligationer.

Når man har truffet et sådant valg, vil der altid være nogle, der bliver ramt, og her vil være tale om rådgiversvigt som i deres sag.

Instituttet kan skabe kapital enten ved at spare på omkostningerne, rationalisere, eller øge sin indtjening ved at hæve sine administrationsgebyrer over for sine kunder. Indklagedes ledelse har valgt det sidste.

Men når man tager et sådant valg, må man være klar over, at man, i det omfang man overtræder anden lovgivning, må tage det erstatningsansvar, det medfører i de tilfælde, hvor man bevidst og til skade for låntager har holdt viden skjult over for låntager i udlånsøjeblikket.

Hun fastholder, at indklagede i hendes sag klart har overtrådt lov om finansiel virksomhed § 43, idet man den 25. januar 2016 havde taget beslutning om at hæve bidragssatsen på tilpasningslån så voldsomt, at hun tog det forkerte valg. Havde hun haft samme viden som långiver, var hendes valg blevet obligationslån med fast rente.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren den 9. november 2011 på grundlag af lånetilbud af 3. november 2011 fik udbetalt et 30-årigt tilpasningslån (F2) på 2.160.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 30. september 2021.

Bidraget på lånet blev fastsat til 0,50 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 2.700.000 kr. Bidraget er efter lånets udbetaling forhøjet den 1. april 2012, den 1. oktober 2013 og den 1. januar 2015.

I forbindelse med refinansieringen den 1. april 2016, blev lånets profil ændret til tilpasningslån (F5) med afdragsfrihed frem til den 30. september 2021. Lånet refinansieres næste gang den 31. marts 2021. Bidraget blev i forbindelse med profilskiftet fastsat til 1,02 pct. ud fra et belåningsinterval 0-80 pct. Denne sats blev den 1. oktober 2016 forhøjet til 1,1996 pct.

Gennemførsel af bidragsforhøjelse
Med virkning fra 1. juli 2016 har indklagede forhøjet bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos indklagede modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån og med en begrundelse for forhøjelsen.

Uddybning af baggrunden for bidragsforhøjelser
Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:


”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.

Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.

Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.

Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.

…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…

Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.

Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).

Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.

Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.

Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”

Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.

Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantesætningsaftalen fra 2011. Aftalen suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.

Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af indklagede.

Særlige forhold
Det er indklagedes bestyrelse, der træffer beslutning om bidragsforhøjelser, og indtil beslutningen er truffet, kan den ikke indgå i rådgivningen. Forud for beslutningen ligger selvfølgelig et internt arbejde med at forberede eksekvering af den beslutning, der indstilles, men beslutningstidspunktet er afgørende for, hvornår de nye priser kan indgå i rådgivningen – indtil da er der tale om fortrolige overvejelser.

Afsløring af fortrolige oplysninger, såsom prisovervejelser, i rådgivningen kan påvirke kursdannelsen på obligationerne, og det vil være i strid med fondsbørsens regler for udstedere. Derudover kan det være en overtrædelse af værdipapirhandelslovens insiderregler at afsløre fortrolige oplysninger.

Indklagede har ikke vildledt klageren i forbindelse med valg af låntype.

Indklagede havde ikke taget beslutning om forhøjelse af bidragssatsen i januar 2016, som var det tidspunkt, hvor klageren valgte at ændre afdragsprofilen på sit lån. Information om forhøjelse af bidragssatsen på realkreditlån blev givet i selskabsmeddelelse udsendt den 4. februar 2016. Først på dette tidspunkt kunne information om forhøjelse af bidraget indgå i rådgivningen.

Indklagede er i øvrigt enig i, at klageren har lån hos indklagede, og at det er indklagede, som klageren har indgået en aftale med. Indklagede afviser imidlertid, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at der er hjemmel i låneaftalerne til at forhøje bidragssatsen,

at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle kunder med samme låntyper,

at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik,

at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig, og

at indklagede ikke har været forpligtet til at oplyse om fortrolige interne overvejelser om bidragsforhøjelser.

Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har i sagen fremlagt pressemeddelelser til Nasdaq Copenhagen i anledning af den planlagte børsnotering.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Ad klagepunkterne 1)-3): Klagepunkterne vedrører forhold, der ikke kan behandles af Realkreditankenævnet, der alene kan tage stilling til individuelle formueretlige tvister. Nævnet afviser derfor disse klagepunkter.

Ad klagepunkt 4: Klageren anfører til støtte for denne påstand, at der ikke i forbindelse med profilskiftet på hendes lån var fokus på risikoen for bidragsforhøjelser, og at hun dermed ikke er blevet tilstrækkeligt rådgivet.

Selv om der kun gik ca. 2 uger imellem klagerens indgåelse af en aftale om profilændring på lånet og varslingen af bidragsforhøjelsen, finder Nævnet, at der ikke kan rejses kritik af indklagedes fremgangsmåde. Nævnet henviser herved til, at indklagede af blandt andet konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager må være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer. Dertil kommer, at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før.

Nævnet bemærker i øvrigt, at varsling m.v. umiddelbart er sket i overensstemmelse med reglerne om god skik. En afgørelse af, hvorvidt disse offentligretlige regler er overtrådt, henhører dog under Finanstilsynet.

Henset til den klare hjemmel, som omtales flere steder i aftalegrundlaget, og som klageren gennem sin accept af lånet har tiltrådt, finder Nævnet, at klageren ikke har godtgjort eller sandsynliggjort, at hun ikke har modtaget tilstrækkelig rådgivning. Nævnet finder heller ikke anledning til at kritisere, at informationerne på indklagedes hjemmeside på beslutningstidspunktet ikke var tilrettet de nye takster, jf. det ovenfor nævnte.

Med hensyn til rimeligheden og indklagedes begrundelse for bidragsforhøjelsen finder Nævnet, at bidragsforhøjelsen, der er foretaget ensartet for grupper af kunder og lån, ikke kan anses for vilkårlig, og at der ikke er grundlag for at anse denne for åbenbart urimelig. Ud fra indholdet af det fremlagte materiale fra indklagedes hjemmeside er der heller ikke umiddelbart grundlag for at tilsidesætte eller kritisere indklagedes begrundelse for bidragsforhøjelsen.

Endelig bemærker Nævnet, at det ikke kan kritiseres, at bidragsforhøjelsen er foretaget også på eksisterende lån uanset etableringstidspunkt, eftersom kapitalkravene også forhøjes for disse, at klageren ikke har foretaget en låneomlægning, men alene et profilskifte, og at der ikke i henhold til nævnspraksis tilkendes erstatning for svie og smerte. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i nogen del af klagen.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Klagepunkterne 1-3 afvises.

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes for de øvrige klagepunkter.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen