Afgørelse

Krav om godtgørelse af gebyr og omkostninger ved køb og salg af et pantebrev i forbindelse med en ejendomshandel.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank skal godtgøre klageren gebyrer og omkostninger ved køb og salg af et pantebrev i forbindelse med en ejendomshandel.

Sagens omstændigheder.

I forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom i 2006 sendte Danske Bank den 10. august 2006 et brev til ejendomsmægleren. Af brevet fremgår:

"…

------------------------------------------------------------------

Vi takker for Deres henvendelse og kan tilbyde at købe ovennævnte pantebrev til kurs 97,00 (bruttokurs).

…

…"

Den 11. august 2006 afgav klageren en fuldmagt til salg af pantebrevet med en afregningskurs på 97 i henhold til tilbuddet fra banken. Det fremgår, at der betales honorar for formidling af salg af pantebrevet med 2 % af pantebrevets hovedstol.

Den 18. august 2006 købte klageren den faste ejendom. Af købsaftalen fremgår at købesummen bl.a. finansieres ved udstedelse af et pantebrev på 310.000 kr. Kontantværdien af pantebrevslånet er angivet til 282.200 kr. ved kurs 95 efter fradrag af tinglysningsafgift på 6.100 kr.

Af brev af 22. august 2006 fra klagerens advokat til ejendomsmægleren fremgår, at advokaten telefonisk har gennemgået købsaftalen med klageren.

Den 22. september 2006 udstedte klageren et pantebrev på 310.000 kr. til Investeringsselskabet I A/S.

Af et brev af 21. december 2006 fra BG Bank, som i 2006 var en del af Danske Bank koncernen, fremgår, at BG Bank købte pantebrevet af et advokatfirma til kurs 97. Banken afregnede i forbindelse med købet en formidlingsprovision på 2 % af restgælden pr. 11. december 2006 på 308.259,70 kr. til ejendomsmægleren svarende til 6.165,19 kr.

Af et brev af 29. marts 2007 fra Danske Bank til I A/S fremgår, at banken solgte pantebrevet til selskabet for 303.342,84 kr. svarende til kurs 99 af restgælden pr. 11. marts 2007 på 306.406,91 kr.

Af en mail af 8. december 2009 fra I A/S til klageren fremgår:

"…

Jeg kan desværre ikke hjælpe dig ang. "gebyr" og kr. 30.000,00.
Vi har købt pantebrevet af Danske Bank, hvor de har købt det fra, ved jeg ikke.
Gebyret - som formentlig er kurstab - skulle jo fremgå af materialet fra mægleren m.v. da du købte ejendommen.

…"

Parternes påstande.

Klageren har den 15. december 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal tilbagebetale 35.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han er usikker på, hvilket pengeinstitut eller virksomhed, som har begået fejl i sagen. Danske Bank har bedt ham rette henvendelse til I A/S, der omvendt har bedt ham rette henvendelse til banken.

Han fik et lån på ca. 300.000 kr. og i tillæg hertil betalte han ca. 35.000 kr. i gebyrer, hvilket var en fejl, mener hans nuværende pengeinstitut.

Hans advokat har sagt, at han har optaget et alt for stort lån og at han skal have mange penge tilbage.

Han har hele tiden haft på fornemmelsen, at der var noget mærkeligt ved hele lånetransaktionen.

Han blev for alvor bekymret, da en avis begyndte at skrive flere artikler om pantebrevssvindel.

Han var meget syg, da han indgik aftalen. Han burde ikke have indgået nogen kontrakter på dette tidspunkt, hvilket parterne har udnyttet groft.

Danske Bank har bl.a. anført, at klageren har udstedt pantebrevet på sædvanlige betingelser i forbindelse med hans køb af fast ejendom, hvor handlen blev gennemført som en køberfinansieret handel.

Klagerens advokat har godkendt købsaftalen.

Banken har formidlet salget af pantebrevet på sædvanlige markedsvilkår.

Kursfastsættelsen af pantebrevet var påvirket af, at køberen ikke kunne opnå realkreditbelåning af ejendommen.

Pantebrevet blev solgt til en højere kurs end forudsat i købsaftalen.

I opgørelsen af lånebeløbet skete alene fradrag af sædvanlige omkostninger i form af kurstab og tinglysningsafgift samt provision til mægleren.

Klageren har ikke lidt et tab.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Klagerens tabsopgørelse bestrides.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet bemærker, at det af sagsmaterialet ikke nærmere fremgår, hvorledes afregningen af provenuet fra pantebrevet er gennemført overfor klageren i forbindelse med hans betaling af købesummen.

Ankenævnet lægger på baggrund af brevet af 21. december 2006 fra BG Bank til grund, at BG Bank (nu: Danske Bank) afregnede købet af pantebrevet i overensstemmelse med tilbuddet i Danske Banks brev af 10. august 2006 og klagerens fuldmagt af 11. august 2006.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med køb og salg af det af klageren udstedte pantebrev har begået ansvarspådragende fejl, som kan medføre et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.