Spørgsmål om frigivelse af beløb fra deponeringskonto oprettet i forbindelse med andelsboligforenings køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 169 /2008 |
| Dato: | 27-03-2009 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om frigivelse af beløb fra deponeringskonto oprettet i forbindelse med andelsboligforenings køb af ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | IF SD |
| Senere dom: | Københavns Byret (dom afsagt den 13. december 2010) |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører en andelsboligforenings indsigelse mod frigivelsen af et deponeret beløb i forbindelse med andelsboligforeningens overtagelse af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I foråret 2005 udbød et anpartsselskab - herefter benævnt byggeselskabet - et andelsboligprojekt med 8 andelsboliger.
Den 21. september 2005 blev der afholdt stiftende generalforsamling i andelsboligforeningen vedrørende det af byggeselskabet udbudte projekt, hvor de 8 kommende andelsbolighavere var til stede. Af referat for generalforsamlingen fremgår, at efter at der var truffet beslutning om andelsboligforeningens stiftelse og valg af bestyrelse, underskrev bestyrelsen betinget skøde og købsaftale for andelsboligforeningens køb af det udbudte projekt.
Af den betingede købsaftale fremgår, at overtagelsesdag forventedes at blive 15. oktober 2005. Af aftalen fremgår i øvrigt:
"…
§ 5
Afleveringsforretning - Mangelsansvar:
Byggeriets overgang fra anlæg til drift foretages ved en afleveringsforretning efter reglerne i ABT 93 § 28.
Såfremt der konstateres mangler, opregnes disse i særskilt afleveringsdokument for den enkelte bolig, hvilket dokument underskrives af såvel sælger som den enkelte andelshaver og/eller bestyrelsen. Mangler, som fremgår af afleveringsdokumentet, afhjælpes inden 4 uger.
Andelsboligforeningen kan ikke efterfølgende stille krav om afhjælpning af andre synlige mangler, som kunne og burde være påtalt ved afleveringen, end dem, der fremgår af afleveringsdokumentet.
1 år efter byggeriets aflevering indkalder andelsboligforeningen til fornyet mangelgennemgang, hvorunder tidligere skjulte fejl og mangler påtales overfor totalentreprenøren. Påtalte mangler afhjælpes herefter inden 4 uger efter 1 års gennemgangens afholdelse.
Totalentreprenøren hæfter for eventuelle skjulte fejl og mangler i henhold til dansk rets almindelige regler, dog således at mangelansvar er aftalt begrænset til 5 år fra afleveringsforretningens afholdelse. Sælgers ansvar for udførelse af haveanlæg, herunder beplantning, ophører dog 1 år efter afleveringen.
Sælger transporterer til køber enhver rettighed og garantistillelse, sælger måtte have i forhold til udførende totalentreprenør.
…
§ 8
Købesum:
Købesummen er aftalt til kr. 10.250.000,00, skriver timillionertohundredeoghalvtredstusinde 00/100, som berigtiges således:
A. | Sælger optager følgende lån i realkreditinstitut, hvor køber indtræder som debitor: | |||
1. | 30-årigt kontantlån med 100 % rentetilpasning hvert år. Lånet er afdragsfrit i 10 år. Tinglyses med foreløbig rente og med hovedstol | kr. | 4.100.000,00 | |
2. | 30-årigt fastforrentet kontantlån år, hovedstol. | kr. | 4.100.000,00 | |
B. | Restkøbesummen | kr. | 2.050.000,00 | |
deponeres i sælgers pengeinstitut én måned før overtagelsesdagen. Deponeringskontoen oprettes i sælgers navn med den klausul, at det deponerede beløb frigives til sælger, når andelsboligbyggeriet er afleveret, således at ibrugtagning kan finde sted, og køber har modtaget tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Mod indeståelse/garanti fra pengeinstitut/forsikringsselskab for opfyldelse af betingelserne kan sælger dog pr. overtagelsesdagen eller senere kræve restkøbesummen frigivet. Indeståelse/garanti skal gå på beløbets tilbagebetaling med renter svarende til diskontoen + 5%, såfremt køber ikke kan opnå tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. | ||||
Købesum i alt | kr. | 10.250.000,00 |
…
§ 9
Betingelser:
Nærværende handel er betinget af,
• | overtagelsesdagens endelige fastsættelse |
• | købesummens betaling |
…"
Det er oplyst, at endeligt skøde blev lyst den 23. januar 2006, og at samtlige andelshavere flyttede ind ultimo 2006.
På baggrund af uenighed mellem parterne om betingelserne for frigivelsen af det deponerede beløb, der var deponeret i Nordea Bank Danmark, blev der den 19. december 2006 afholdt et møde med deltagelse af en repræsentant for banken. Af et af denne udarbejdet referat fra mødet fremgår:
"…
Det var ikke muligt at konkludere om konkret dato for reel indflytning, overtagelse og aflevering. Omkring afvigelser henviste [byggeselskabets repræsentant] til salgsmaterialet, der tager forbehold for ændringer i projektet.
…
Manglende opsætning af glasvæv i køkkener
…
[Byggeselskabets repræsentant] tager sig af dette og forhandler endelig aftale på plads.
Planering af haver, manglende muld, dræn for overfladevand
[Byggeselskabet] var enig i at disse mangler skal afhjælpes. Det blev tilbudt, at dette foretages af anlægsgartner for regning [byggeselskabet]. Der var enighed om dette samt enighed om at arbejdet kan vente til efter vinterperioden.
Andre fejl og mangler
Andelsboligforeningen havde til formålet udarbejdet oversigt over generelle fejl og mangler. Denne oversigt er en herefter en integreret del af dette referat. [Byggeselskabet] tilbød at afhjælpe samtlige forhold med start 1. arbejdsdag i 2007. …
[Byggeselskabets repræsentant] bekræftede at der senere pålægges slidlag på vej og P-pladser.
…
Gældsovertagelse af lån i Nordea og frigivelse af andelshavernes indskud
Andelsboligforeningen meddelte, at gældsovertagelse og frigivelse kan finde sted, når det aftalte jævnfør ovenstående er udført.
Årsgennemgang
Der var enighed om at parterne foretager årsgennemgang, når … har afhjulpet fejl og mangler og det hele er færdigt.
…
HERTIL REFERAT/RESUME:
Andelsboligforeningen v/ … har den 5. januar 2007 anmodet at der indføjes følgende, idet det accepteres at referat/resume er at betragte som parternes forlig i sagen:
…
• | Der stilles garanti på 300.000 kr. for etableringen af slidlag og grubning af havearealer. Andelsboligforeningen accepterer at sikkerhedsstillelsen effektueres ved tilbageholdelse af 300.000 kr. andelshavernes kontante indskud | |
• | Begge parter underskriver referatet/forliget med tegningsberettigede underskrifter in duplo, der efter underskrift distribueres af Nordea til hver af parterne. | |
Referat/resume/forlig accepteres: | ||
Holbæk, den 11. jan. 2007 | Gislinge den 11. jan. 2007 | |
For [byggeselskabet]. (sign.) | for [andelsboligforeningen] (sign.) …" | |
Af en brevveksling mellem andelsboligforeningens advokat og Nordea Bank Danmark fra foråret 2007 fremgår, at foreningen ikke anså udbedring af mangler for foretaget.
Af skrivelse af 7. september 2007 fra andelsboligforeningens advokat til det udførende entreprenørselskab fremgår, at andelsboligforeningen havde modtaget afslag fra kommunen om opførelse af carporte. Advokaten anførte, at allerede opførte udhuse, der skulle være en integreret del af carportene, måtte anses for ulovligt opførte, hvorfor advokaten reklamerede herover. Han oplyste samtidig, at man ville forsøge at opnå en ændring af lokalplanen med henblik på opførelse af carporte, men tog forbehold, såfremt dette ikke viste sig muligt.
Ved brev af 1. april 2008 rettede Nordea Bank Danmark henvendelse til andelsboligforeningens advokat. Banken henviste til, at der var sket gældsovertagelse af kreditforeningslånene, og at byggeriet var færdigmeldt den 17. december 2007. Banken anså derfor betingelserne for frigivelse af den deponerede købesum for opfyldt. Frigivelse ville ske snarest muligt, idet 300.000 kr. ville blive tilbageholdt vedrørende etablering af slidlag m.v.
Ved skrivelse af 2. april 2008 til byggeselskabet indkaldte andelsboligforeningens advokat til 1-års gennemgang af byggeriet til foretagelse den 16. april 2008.
Ved brev af 3. april 2008 protesterede andelsboligforeningens advokat over for Nordea Bank Danmark mod frigivelse af det deponerede beløb. Ved brev af 4. samme måned fastholdt Nordea Bank Danmark, at man ville frigive det deponerede beløb, dog således, at 300.000 kr. blev tilbageholdt.
Den 7. april 2008 frigav Nordea Bank Danmark herefter ca. 1,5 millioner kr. fra deponeringskontoen.
Den 16. april 2008 blev der foretaget 1-års gennemgang af andelsboligforeningens ejendom.
Den 24. april 2008 indgav andelsboligforeningen klage til Ankenævnet med krav om fortsat tilbageholdelse af det deponerede beløb.
Den 13. juni 2008 udtog andelsboligforeningen stævning mod byggeselskabet med påstand om betaling af 800.000 kr. vedrørende mangler. Under retssagen har andelsboligforeningen anmodet om syn og skøn.
Ved kendelse af 15. oktober 2008 afviste Ankenævnet Nordea Bank Danmarks påstand om, at klagen burde afvises efter Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Parternes påstande.
Andelsboligforeningen har nedlagt påstand om, at Nordea Bank Danmark "fortsat skal tilbageholde beløb indtil udbedring har fundet sted eller der er foretaget opgørelse af erstatningskrav og sket betaling heraf".
Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Andelsboligforeningen har anført, at det den 19. december 2006 blev aftalt, at frigivelse af deponerede midler kunne finde sted "når det aftalte jf. ovenstående er udført". Da de på mødet aftalte udbedringsarbejder vedrørende fejl og mangler ikke er udført, har banken uberettiget foretaget udbetaling af beløbet.
Banken bør oplyse nærmere om, hvad det frigivne beløb er blevet anvendt til, herunder i hvilket omfang beløbet er gået til dækning af gæld til banken. Bankens nægtelse af at fremkomme med oplysninger om beløbets anvendelse bør have processuel skadevirkning.
Banken har ikke forsøgt at give en forklaring på, hvad der førte til frigivelsen af det deponerede. Frigivelsen af sket uden noget forvarsel.
Nordea Bank Danmark har anført, at frigivelsen af den deponerede restkøbesum med fradrag af de 300.000 kr. var både i overensstemmelse med frigivelsesbetingelserne i købsaftalens § 8 og med den aftale, som den 19. december 2006 blev indgået mellem andelsboligforeningen og byggeselskabet.
Købsaftalen indeholdt to betingelser for frigivelse, nemlig anmærkningsfrit skøde og aflevering af andelsboligbyggeriet.
På grund af mangelindsigelserne fra andelsboligforeningens side er der aldrig afholdt en formel afleveringsforretning, men samtlige andelshavere flyttede dog ind ultimo 2006. Andelshavernes indflytning er et vægtigt argument for, at der ikke var tale om sådanne væsentlige mangler, som kunne berettige andelshaverne til at nægte modtagelse af byggeriet. Andelsboligforeningen modsatte sig imidlertid frigivelse, og da man ikke så sig i stand til at vurdere væsentligheden af de påberåbte mangler, afviste banken på dette tidspunkt at frigive beløbet, hvilket førte til mødet den 19. december 2006.
Referatet fra mødet den 19. december 2006 udgør et supplement til og præcisering af bestemmelserne i den betingede købsaftale, men referatet er ikke ment som en grundlæggende ændring af frigivelsesbetingelserne.
Referatet kan ikke tages som udtryk for, at samtlige mangler, herunder mangler som efter almindelige betingelser § 28, stk. 2, ikke vil blive anset for væsentlige, skulle være udbedret, inden frigivelsen kunne finde sted.
Disse forhold gjorde, at det efter bankens opfattelse ville være af chikanøs karakter, hvis man fortsat undlod at frigive beløbet til byggeselskabet.
Der blev afholdt 1-års gennemgang af byggeriet den 16. april 2008. Banken har noteret sig, at andelsboligforeningens advokat tog forbehold for, at gennemgangen ikke skulle have præjudicerende virkning med hensyn til andelsboligforeningens indsigelser. Det er imidlertid bankens opfattelse, at det næppe kan give mening at afholde 1- års gennemgang, hvis byggeriet ikke forinden kan anses for afleveret. Herved bemærkes, at det af referatet fra mødet den 19. december 2006 fremgår, at 1-års gennemgang foretages, når fejl og mangler er afhjulpet og det hele er færdigt.
Frigivelsen skete ikke for at varetage bankens selvstændige økonomiske interesser.
Det vil være uberettiget videregivelse af fortrolige oplysninger og i strid med § 117 i lov om finansiel virksomhed, hvis banken fremlægger kontoudtog for konti tilhørende byggeselskabet. Det bemærkes dog, at indfrielse af gæld ikke entydigt kan anses som en økonomisk fordel for banken, da udlån medvirker til bankens indtjening.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I referatet fra mødet den 19. december 2006 mellem repræsentanter for andelsboligforeningen og byggeselskabet, hvilket referat er udarbejdet af en medarbejder i Nordea Bank, som deltog i mødet, er henvist til en række fejl og mangler ved byggeriet, herunder en af andelsboligforeningen udarbejdet oversigt over generelle fejl og mangler. Under overskriften "Gældsovertagelse af lån i Nordea og frigivelse af andelshavernes indskud" anføres herefter, at "Andelsboligforeningen meddelte, at gældsovertagelse og frigivelse kan finde sted, når det aftalte jævnfør ovenstående er udført". Afslutningsvis anføres, at referatet "er at betragte som parternes forlig i sagen", og referatet er underskrevet af såvel andelsboligforeningen som bygeselskabet.
Ankenævnet finder, at det i mødereferatet anførte om frigivelse af andelshavernes indskud, dvs. indeståendet på deponeringskontoen, herefter i det hele træder i stedet for købsaftalens § 8, litra B. Ankenævnet finder endvidere, at det forhold, at andelsboligforeningen efterfølgende accepterede at gennemføre gældsovertagelsen, ikke indebærer, at foreningen tillige havde accepteret at frigive indeståendet på deponeringskontoen.
Herefter, og idet det efter det oplyste må lægges til grund, at de fejl og mangler, som der henvises til i mødereferatet, ikke eller i hvert fald ikke alle er udbedret, finder Ankenævnet, at Nordea Bank handlede uberettiget over for andelsboligforeningen ved den 7. april 2008 - uanset foreningens protest - at frigive størstedelen af indeståendet på deponeringskontoen til byggeselskabet. Som følge heraf tages andelsboligforeningens påstand til følge som nedenfor bestemt.
Som følge heraf