Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Sagsnummer:484/2002
Dato:26-05-2003
Ankenævn:John Mosegaard, Kåre Klein Emtoft, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Boligberegning
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
Indklagede:Roskilde Bank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagerens køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Som følge af skilsmisse skulle klageren i sommeren 2002 finde en bolig til sig og sine tre mindreårige børn.

Med henblik på klagerens køb af en bestemt fast ejendom udarbejdede indklagede den 21. august 2002 et årsbudget, der viste et månedligt rådighedsbeløb for klageren på 8.814 kr.

På grundlag af budgettet købte klageren den pågældende ejendom med overtagelse den 1. oktober 2002.

I forbindelse med indklagedes udarbejdelse af et nyt årsbudget den 16. september 2002 blev det konstateret, at der var en fejl i budgettet af 21. august 2002, og at klagerens rådighedsbeløb efter købet af ejendommen faktisk var 6.601 kr.

Fejlen i budgettet af 21. august 2002 bestod i, at klagerens budgetterede børneindtægter var blevet lagt ind i budgettet to gange, nemlig både børnebidragsindtægt og som ikke skattepligtig indkomst.

Den 1. november 2002 skrev indklagede således til klageren:

"……

Med henvisning til tidligere drøftelse skal vi endnu engang beklage fejlen i boligberegningen som medførte at det forventede månedlige rådighedsbeløb på 7.000 kr. blev 400 kr. mindre.

Du har ønsket oplyst hvad banken dækker i den forbindelse.

Banken lægger til grund at det også påhvilede dig selv at kontrollere oplysningerne - idet det bemærkes at vi sammen gennemgik tallene - og at der i øvrigt ikke er påvist fejl i den af banken udfærdigede beregning. Det var samtidig vores vurdering at fejlen i øvrigt ikke i sig selv, indebar at du ikke kunne blive i ejendommen.

Vi er derfor af den opfattelse at banken ikke har pådraget sig et erstatningsansvar, idet det ikke kan antages, at denne beskedne fejl i sig selv ville have medført, at du ville have undladt at træffe beslutning om købet af ejendommen.

På det foreliggende grundlag vil vi derfor bestride, at et eventuelt tab (opgjort på baggrund af forholdene den 16. september, hvor fejlen konstateres), som du måtte lide ved salg af ejendommen, ikke er forårsaget af, at du ikke var i stand til økonomisk at sidde i ejendommen.

Banken er dog villig til at se positivt på sagen, såfremt et tab nærmere kan dokumenteres overfor os.

Vi skal endnu engang beklage at du er blevet skuffet i dine forventninger.

……"

Parternes påstande.

Den 10. december 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte tabet ved køb/salg af den pågældende ejendom.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun købte ejendommen i tillid til indklagedes budget, der viste et rådighedsbeløb på 8.814 kr.

Ifølge indklagede var et rådighedsbeløb på 7.000 kr. nødvendigt for, at hun kunne godkendes som køber. Såfremt budgettet havde været korrekt beregnet, kunne hun således slet ikke have købt ejendommen.

Hun havde ikke mulighed for at opdage fejlen, der vedrørte skatteberegninger. Fejlen var væsentlig, idet denne indebar en reduktion af hendes rådighedsbeløb på 2.213 kr. svarende til 25%.

Under en telefonsamtale den 22. oktober 2002 erkendte indklagede sit ansvar for fejlen og tilbød at dække det tab, hun måtte lide i forbindelse med køb/salg af ejendommen. Det var imidlertid ikke muligt at formå indklagede til skriftligt at bekræfte og specificere, hvilke omkostninger indklagede var indstillet på at dække i forbindelse med et salg. Uden sikkerhed herfor ville hun ikke bringe sig i en situation, hvor hun stod uden bolig med tre mindreårige børn.

Indklagede bør, jf. telefonsamtalen den 22. oktober 2002, yde en erstatning svarende til tabet, hun måtte lide ved køb/salg af ejendommen, således at hun har en mulighed for i første omgang at blive boende. Hun er glad for ejendommen og vil nødig flytte.

Indklagede har anført, at det erkendes, at der foreligger en fejl og også det fornødne ansvarsgrundlag, som man påtager sig det fulde ansvar for. Klageren har imidlertid ikke lidt et tab, som er en følge af den begåede fejl.

Det er ikke godtgjort, at klageren ikke ville have købt ejendommen, hvis det korrekte rådighedsbeløb var blevet oplyst. I forbindelse med boligrådgivningen stillede klageren selv krav om et mindste rådighedsbeløb på 7.000 kr. Rådighedsbeløbet viste sig faktisk kun at være ca. 400 kr. mindre, hvilket ikke er en væsentlig difference. Det har således formodningen imod sig, at et eventuelt tab, som klageren måtte lide ved et salg af ejendommen, kan være forårsaget af, at klageren ikke er i stand til økonomisk at sidde i ejendommen Det bestrides, at det er indklagede, der har oplyst 7.000 kr. som et minimumsbeløb for godkendelse af boligkøbet.

I umiddelbar forbindelse med fejlens konstatering blev det meddelt klageren, at man ville se positivt på at yde erstatning, hvis klageren kunne godtgøre at have lidt et tab, der kunne henføres til fejlen. Dette ville forudsætte, at klageren valgte at tage konsekvensen af det mindre rådighedsbeløb og derfor solgte ejendommen. En erstatning ville i givet fald kunne udregnes, som det beløb købsprisen med tillæg af omkostninger ville overstige salgsprisen med fradrag af udgift til ejendomsmægler, flytteomkostninger, omkostninger vedrørende boligen afholdt før fejlen blev erkendt og lignende poster.

Klageren har imidlertid valgt at beholde ejendommen og har således ikke lidt et tab i almindelig erstatningsretlig forstand. Klagerens skuffede forventninger til sin økonomiske stilling efter ejendomskøbet kan ikke danne grundlag for et erstatningskrav.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indklagede har erkendt, at der ved udarbejdelsen af budgettet den 21. august 2002, der dannede grundlag for klagerens ejendomskøb, blev begået en ansvarspådragende fejl. Fejlen medførte, at klageren fik en berettiget forventning om, at hendes rådighedsbeløb var væsentligt større, end det rent faktisk viste sig at være tilfældet. Det kan ikke afvises, at klageren ville have undladt at købe ejendommen, såfremt hun havde været bekendt med det korrekte rådighedsbeløb. Da klageren imidlertid ikke har solgt sin ejendom og derfor ikke har godtgjort at have lidt et tab i almindelig erstatningsretlig forstand, er der ikke for tiden grundlag for at tage klagerens påstand til følge.

Såfremt klageren imidlertid på grund af det lavere rådighedsbeløb nu ser sig nødsaget til at sælge ejendommen, finder Ankenævnet, at indklagede er forpligtet til at erstatte klagerens eventuelle tab herved. Det bemærkes, at klagerens krav på erstatning kan fortabes som følge af passivitet eller manglende årsagssammenhæng, såfremt klageren vælger at udskyde salget.

Ankenævnet finder i øvrigt anledning til at bemærke, at et pengeinstitut, der erkender at have begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for kundens køb af en fast ejendom, efter anmodning skriftligt bør oplyse kunden nærmere om mulighederne for at få erstatning, herunder hvilke poster, der indgår i det tab, kunden vil kunne få dækket, når tabet er konstateret ved, at kunden inden for rimelig tid har set sig nødsaget til at sælge ejendommen som følge af den fejlagtige boligberegning.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.