Afvikling af engagement.
| Sagsnummer: | 608/1995 |
| Dato: | 03-10-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Ole Just, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Afvikling af engagement. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klagernes engagement med indklagede bestod i 1993 af bolig- og forbrugslån, der var sikret ved et ejerpantebrev på 100.000 kr. med pant i klagernes ejendom.
Ved skrivelse af 15. marts 1993 til indklagede oplyste klagerne, at de ikke kunne opfylde deres økonomiske forpligtelser, og at deres hus - som tingene så ud - ville gå på tvangsauktion, således at de kom til at stå tilbage med en gæld på ca. 400.000 kr. På denne baggrund anmodede klagerne om rente- og afdragsfrihed i et år. Klagerne forklarede, at baggrunden for deres situation var, at deres økonomi efter "kartoffelkuren" blev meget stram i 1989. De havde forsøgt at sælge deres hus og flyttede derfor til en lejebolig. Imidlertid lykkedes det ikke at sælge huset, hvorfor det blev udlejet. Efter at klagernes lejere havde opsagt lejemålet, viste det sig umuligt at udleje det igen, hvorfor klagerne måtte flytte tilbage til deres hus. Klagerne havde kontaktet deres øvrige kreditorer for at opnå en helhedsløsning.
Ifølge indklagede ville flere af de øvrige kreditorer imidlertid ikke medvirke ved den af klagerne ønskede helhedsløsning.
Ved skrivelse af 15. november 1993 til indklagede oplyste klagerne, at de havde modtaget et 30-årigt lånetilbud fra Realkredit Danmark, som ville være på plads inden en måned, samt at de havde sat deres ejendom til salg. Klagerne opfordrede indklagede til, at "sagen stilles i bero", indtil lånet fra Realkredit Danmark var kommet på plads, eller ejendommen var solgt.
Den 17. februar 1994 gav klagerne indklagede salgsfuldmagt til salg af deres faste ejendom. Ifølge klagerne blev de tvunget til at skrive under på en hensigtserklæring om at sælge huset, idet indklagede meddelte, at man ville sælge huset, hvis de ikke selv gjorde det. De underskrev erklæringen under protest. Indklagede bestrider, at klagerne gjorde indsigelse mod at underskrive salgsfuldmagten. Ifølge klagerne meddelte indklagede, at provenu over 100.000 kr. kunne anvendes til køb af et andet hus. Ifølge indklagede havde klagerne på eget initiativ sat ejendommen til salg, før indklagede blev underrettet herom. Det var klagerne, der meddelte indklagede, at salg på de oprindelige stipulerede vilkår ville indbringe et anslået provenu væsentligt over 100.000 kr. til dækning af indklagedes fordring. Indklagede stillede i denne forbindelse klagerne i udsigt, at indklagede alene ville stille krav om nedbringelse af engagementet med 100.000 kr., således at klagerne kunne disponere over eventuelt provenu herudover.
Det fremgår af sagen, at Realkredit Danmark havde begæret tvangsauktion over ejendommen med auktionsdato 1. marts 1994, men auktionen blev udsat med henblik på, at et frivilligt salg kunne gennemføres.
Ejendommen blev solgt i fri handel med overtagelse 1. maj 1994. Salgsprisen udgjorde 823.000 kr.
Ifølge klagerne havde ejendommen forinden været sat til salg for 935.000 kr. De blev kontaktet af indklagedes medarbejder, der forlangte, at de satte prisen på huset ned. Indklagede bestrider dette. Ifølge indklagede var ejendommen udbudt i henhold til aftale mellem ejendomsmægleren og klagerne; indklagede tiltrådte alene som ufyldestgjort panthaver salget, der ikke gav dækning til indklagede.
Ifølge klagerne blev indklagedes medarbejder meget overrasket over, at provenuet ved salget af ejendommen blev negativt. Ifølge indklagede var det af klagerne oplyste provenu baseret på en pris, der langt oversteg ejendommens værdi i henhold til de vurderinger, som klagerne havde rekvireret. Indklagede har ikke prissat ejendommen, men alene holdt sig til de af klagerne rekvirerede vurderinger og provenuberegninger.
Ved skrivelse af 1. juni 1994 fremsatte klagerne forslag om afvikling af gælden med 2.000 kr. pr. måned fra 1. august 1994 til 1. december 1994, derefter 3.500 kr. pr. måned fra 1. januar 1995 til gælden ville være nedbragt til under 100.000 kr., hvorefter denne skulle afvikles på normale vilkår. Indklagede accepterede ikke forslaget.
Ved skrivelse af 7. februar 1995 oplyste indklagede, at klagernes gæld udgjorde 170.185,51 kr. samt renter fra 30. juni 1993. Indklagede anmodede endvidere om økonomiske oplysninger til brug for fastlæggelse af en afviklingsaftale.
Ved skrivelse af 14. februar 1995 anførte klager A, at gælden burde nedskrives til 80.000 kr. som følge af, at han og klager B i 1994 havde måttet sælge deres ejendom og under henvisning til, at indklagede ikke hidtil havde "lyttet til mig og nogle af de idéer, jeg havde".
Ved skrivelse af 17. marts 1995 afslog indklagede at nedsætte gælden. Indklagedes krav blev pr. 1. april 1995 opgjort til 207.247,78 kr. incl. renter, som indklagede foreslog afviklet ved oprettelse af et frivilligt forlig med en månedlig ydelse på 3.500 kr. første gang den 1. april 1995, ligesom klagerne skulle afgive en hensigtserklæring om, at de ikke ville erhverve fast ejendom, før gælden var afviklet.
Ved skrivelse af 22. marts 1995 meddelte klagerne, at de kunne tilslutte sig forslaget om afvikling af gælden med 3.500 kr. pr. måned første gang 1. april 1995, men at de ikke kunne acceptere den foreslåede hensigtserklæring.
Ved skrivelse af 18. april 1995 gentog klagerne accepten med tilføjelse om, at gældens størrelse ikke kunne accepteres, idet denne burde nedsættes med pantet fra ejendommen samt omkostninger vedrørende diverse forhandlinger, skønsmæssigt fastsat til 76.500 kr.
Ved skrivelse af 3. maj 1995 tog indklagedes advokat sagen til inkasso; gælden blev opgjort til 208.591,37 kr. incl. incassosalær.
Ifølge indklagede fremsatte klagerne i forbindelse med sagens indbringelse for fogedretten forslag om, at sagen blev afgjort ved betaling af et engangsbeløb på 100.000 kr. Indklagede meddelte, at man alene ville realitetsbehandle et tilbud på 160.000 kr. betalt senest den 1. december 1995. Ifølge klagerne fik de af ukendte årsager tilsendt et tilbud om at betale 160.000 kr. mod at få saldokvittering.
Ved sagens foretagelse i fogedretten den 8. december 1995 blev der foretaget udlæg i den af klager A nu ejede ejendom. Det blev samtidig aftalt, at sagen blev udsat i medfør af retsplejelovens § 502, indtil der forelå en afgørelse fra Ankenævnet på betingelse af, at sagen var indbragt for nævnet inden 22. december 1995. Det blev som følge heraf bestemt, at ejendommen foreløbig ikke kunne begæres sat på tvangsauktion på grundlag af det foretagne udlæg, men at indklagede - såfremt man ønskede at begære ejendommen på tvangsauktion efter at Ankenævnets afgørelse forelå - på ny skulle forelægge sagen for fogedretten.
Klagerne har herefter ved klageskema af 18. december 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, "at [indklagede] selv betaler for deres fejltagelser". Kravet er opgjort således:
"Fratagelse af muligheden for genoptagelse af forpligtelser på lån 1/5-1994 til 1/4-1995 ................. kr. 38.500,00 2 gange flytteomkostninger ................................. kr. 20.000,00 Salgsomkostninger vedr. [indklagedes]salg af [ejendom] ..... kr. 45.000,00 Incassosalærer og div. anslået ............................. kr. 20.000,00 Renter pr. 1/4-95 .......................................... kr. 39.062,27"
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede tvang dem til at sælge deres ejendom i en situation, hvor de havde råd til at blive boende. De udlejede ejendommen og flyttede i lejebolig, men måtte senere flytte tilbage, hvorved de blev påført flytteudgifter. Indklagede var bekendt med alt vedrørende deres økonomi. Deres økonomiske situation blev forværret på grund af indklagedes rolle i sagen. Indklagede krævede salget, idet indklagede forventede, at der ville fremkomme et provenu på mindst 100.000 kr. til nedbringelse af gælden. De gik ud fra, at indklagede som den professionelle rådgiver havde foretaget en korrekt beregning. Indklagede havde en særdeles aktiv rolle i salget og rettede uopfordret henvendelse til ejendomsmægleren med henblik på at fremme salget. Det er usandsynligt, at indklagede skulle indhente salgsfuldmagt uden at interessere sig for et provenu ved salget. Indklagedes behandling af sagen har pådraget dem et tab. Selv om de afviklede gælden med 3.500 kr. pr. måned, blev denne overgivet til inkasso, hvorved der er påløbet yderligere omkostninger. Gælden bør nedsættes med den del, som indklagede selv gennem fejl og forsømmelser har pådraget dem. De har handlet i tillid til, at de fik en professionel økonomisk og finansiel rådgivning af indklagede, men i realiteten fik de ingen rådgivning eller assistance.
Indklagede har anført, det var klagernes egne ønsker og på klagernes eget initiativ, at ejendommen blev sat til salg og solgt på de af klagerne godkendte vilkår. Indklagede har ikke foretaget nogen selvstændige skridt i relation til udbud og salg af ejendommen. Indklagede har søgt at bistå klagerne, således at tvangsauktion over ejendommen blev undgået. Klagerne har flere gang uden indsigelser erkendt at skylde det omhandlede beløb. Det bestrides, at der skulle være tale om nogen form for fejlrådgivning eller anden ansvarspådragende handling fra indklagedes side. Indklagede har ikke modtaget en eksakt opgørelse over de restancer, der løbende hvilede på ejendommen.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet lægger til grund, at klagerne havde misligholdt deres engagement hos indklagede forud for, at de meddelte indklagede salgsfuldmagt vedrørende deres faste ejendom, hvilken salgsfuldmagt i øvrigt ikke blev benyttet. Indklagede har herefter været berettiget til at opsige engagementet og tage tilgodehavendet til inkasso. Herefter findes klagen at vedrøre det forhold, at indklagede ikke har imødekommet klagernes ønsker om henstand, nedskrivning af gælden og lignende i det omfang, klagerne har ønsket det. Indklagede har imidlertid ikke været forpligtet til at yde henstand eller nedsætte sit krav, og det har stået indklagede frit for at fastsætte vilkår for at undlade at opsige engagementet. Ankenævnet finder ikke i øvrigt, at klagerne har oplyst omstændigheder, der kan begrunde, at indklagede skulle have pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne. Der findes heller ikke grundlag for at antage, at klagernes gæld til indklagede skulle være fejlagtigt opgjort.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.