Spørgsmål, om indklagede i forbindelse med klagernes salg af deres faste ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af et lån, som ikke skulle overtages af køber.
| Sagsnummer: | 204 /2003 |
| Dato: | 14-10-2003 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Anne Dehn Jeppesen, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål, om indklagede i forbindelse med klagernes salg af deres faste ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af et lån, som ikke skulle overtages af køber. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede i forbindelse med klagernes salg af deres faste ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af et eksisterende lån, som ikke skulle overtages af køber.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 14. marts 2002 solgte klagerne deres faste ejendom med overtagelse den 15. april 2002. Købesummen var kontant 1.995.000 kr., hvoraf 100.000 kr. ifølge købsaftalens pkt. 9 skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens der for 1.895.000 kr. skulle udstedes en bankgaranti, som på overtagelsesdagen skulle erstattes af en kontant deponering. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a:
"Supplerende oplysninger 1.……
Garantibeløbet skal på anfordring af den, der berigtiger handlen, frigives til sælger, når der foreligger tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.
Beløbet frigives i overensstemmelse med bestemmelserne i afsnit 9. De nævnte betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis berigtigende advokat/depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse vil kunne gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger og depositar har haft lejlighed til at vurdere disse.
Garantien erstattes på anfordring af sælger eller dennes rådgiver(e) af en deponering i anerkendt pengeinstitut, idet berigtigende advokat/depositar herefter kan disponere over midlerne som bestemt i standardbestemmelsernes afsnit 9. Dette krav kan tidligst fremsættes med virkning fra overtagelsesdagen.
……
4.Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling (nr. 48 af 20.1.2000 stk. 3 nr. 5) er fraveget idet det i købsaftalens standardbestemmelser pkt. 9 er aftalt, at berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar kan disponere over deponerede midler. Dette gælder dog kun i det omfang den pågældende indestår for anmærkningsfrit skøde.
……
Køber er pligtig at tage endeligt skøde senest den 15.04.2002 og er berettiget hertil, når den kontante udbetaling er berigtiget.
……
Skøde samt evt. pantebreve skal samlet være indleveret til tinglysning senest: 10.04.2002"
Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
……
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. | pantegæld, der ikke skal overtages," |
Ejendommen var prioriteret med et lån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 1.468.000 kr., som skulle indfries i forbindelse med handlen.
Den 5. april 2002 underskrev klagerne en aftale med indklagede om indfrielse af RD-lånet pr. den 16. april 2002.
Ved skrivelse af 10. april 2002 til henholdsvis købers repræsentant (R), ejendomsmægleren (E) og købers pengeinstitut anmodede indklagede om at få fremsendt en kopi af skødet, når det var endeligt tinglyst med retsanmærkninger. Indklagede anmodede samtidig om tilladelse til at anvende ca. 1.410.000 kr. af de deponerede midler til at indfri RD-lånet.
Den 12. april 2002 blev deponeringen på 1.895.000 kr. modtaget hos indklagede og indsat på en skødedeponeringskonto, der forrentedes med 0,75 % p.a.
Den 16. april 2002 indfriede indklagede RD-lånet med 1.409.568,79 kr. Indfrielsen blev finansieret via en boligsalgskredit, hvis rentesats var 6 % p.a.
Ifølge indklagede blev der på sagen den 19. april 2002 internt noteret:
"[E] har den 15. april 2003 meddelt, at der først kan ske frigivelse, når der foreligger endeligt anmærkningsfrit skøde."
og
"Fejl, det er ikke [E], som berigtiger, men [R], som vi har skrevet til for en uge siden, han får lige en chance for at svare."
Indklagede har oplyst, at man den 15. maj 2002 via ejendomsmægleren rykkede for tinglyst skøde.
Skødet blev lyst den 19. juni 2002.
Ved skrivelse af 3. juli 2002 fremsendte E en kopi af det tinglyste skøde til indklagede. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår, at skødet var anmærkningsfrit, hvilket ikke var korrekt, idet indklagede først den 9. juli 2002 fremsendte pantebrevet vedrørende RD-lånet til aflysning.
Den 4. juli 2002 overførte indklagede 1.549.516,02 kr. fra skødedeponeringskontoen til indfrielse af boligsalgskreditten. Renteudgiften på boligsalgskreditten i perioden 16. april - 4. juli 2002 var på 27.947,23 kr.
Ved skrivelse af 9. juli 2002 til R meddelte indklagede, at skødet nu kunne sendes til sletning af retsanmærkninger. R blev samtidig anmodet om at frigive den kontante deponering.
Ved skrivelse af 9. august 2002 anmodede indklagede R om at oplyse, om skødet nu var tinglyst uden anmærkninger.
Parternes påstande.
Den 2. juni 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at friholde dem for renteudgiften på boligsalgskreditten.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at der ved salget blev anvendt "den gamle købsaftale", ifølge hvilken indklagede var pligtig til at indfri gæld i ejendommen med de af køber deponerede midler. Indklagede behøvede ikke først at opnå købers advokats tilladelse hertil.
Gældsindfrielsen burde kun have kostet dem få rentedage.
Indklagede burde i hvert fald have rådgivet dem om mulighederne for at undgå en renteudgift i den størrelsesorden, som de rent faktisk blev pålagt.
Indklagede har anført, at købsaftalen var udfærdiget på den tidligere DE standardkøbsaftale fra før januar 2002. Under de supplerende oplysninger var det bestemt, at "beløbet frigives i overensstemmelse med bestemmelserne i afsnit 9. De nævnte betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis berigtigende advokat/depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse vil kun kunne gives, når endeligt skøde er lyst med retsanmærkninger, og depositar har haft lejlighed til at vurdere disse." Denne bestemmelse svarer til den nye DE standardkøbsaftale fra 1. januar 2002.
Man fik først den 4. juli 2002 meddelelse om tinglysningen af skødet, og boligsalgskreditten blev samme dag indfriet med midler fra skødedeponeringskontoen.
Der blev ikke begået nogen erstatningspådragende fejl.
Indklagede er uden ansvar for, at den deponerede købesum først blev frigivet den 4. juli 2002.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det fremgår af købsaftalen, at indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber, tidligst kunne ske, når der forelå skøde til køber tinglyst med retsanmærkninger, og depositar havde haft lejlighed til at vurdere disse.
Betingelserne for at anvende midlerne på skødedeponeringskontoen til indfrielse af RD-lånet var således tidligst opfyldt den 4. juli 2002, hvor klagernes boligsalgskredit blev indfriet med midler fra skødedeponeringskontoen.
Det beror ikke på forhold hos indklagede, at tinglyst skøde med retsanmærkninger ikke fremkom tidligere end sket. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde klagerne en kompensation for renteudgiften på boligsalgskreditten.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.