Fastkursaftale. Rådgivning. Ekspeditionstid.

Sagsnummer:21507133/2016
Dato:27-05-2016
Ankenævn:
Klageemne:Ekspedition - tidsforløb
Fastkursaftale - rådgivning
Ledetekst:Fastkursaftale. Rådgivning. Ekspeditionstid.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21507133
Fastkursaftale. Rådgivning. Ekspeditionstid.
Klageren, som i sin ejendom havde to lån på 1.022.000 kr. og 1.558.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut, anmodede i april om et tilbud på omlægning det ene lån og samt udvidelse af lånet. Der var herefter dialog mellem instituttets rådgivere og klageren med hensyn til afgivelsen af det ønskede lånetilbud. Samtidig underskrev klageren i maj 2015 en købsaftale vedrørende en ejerlejlighed. Efterfølgende fremsendte det med instituttet koncernforbundne pengeinstitut forskellige omlægningsberegninger til klageren. Der var samtidig dialog mellem pengeinstituttet og ejendomsmægleren vedrørende ekspeditionen og finansieringen af klagerens køb af ejerlejligheden, som angiveligt skulle foregå kontant, men som ifølge pengeinstituttet ikke kunne gennemføres, før begge parter havde tiltrådt købsaftalen. Realkreditinstituttet fremsendte i juni 2015 et lånetilbud til klageren på låneomlægning og tillægslån. Låneomlægningen blev gennemført ultimo juni 2015 i overensstemmelse med en samtidig indgået fastkursaftale. Klageren var utilfreds med rådgivningen om kurssikring og med ekspeditionstiden og var i dialog med instituttet herom, uden at det førte til afklaring mellem parterne.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle yde ham fuld kompensation for det tab, som den sene kurssikring havde medført. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at forløbet af lånesagen frem til kurssikringen havde været relativt langt. Nævnet fandt det dog ikke godtgjort, at det lange forløb alene kunne tilskrives instituttets ekspedition af sagen. Nævnet fandt på den baggrund ikke grundlag for at statuere et erstatningsansvar for instituttet. Nævnet tilføjede, at det i øvrigt på baggrund af kursoplysningerne var usikkert, om klageren havde lidt et tab, idet kurserne var steget i referenceperioden. Nævnet havde endvidere noteret sig, at instituttet pr. kulance havde tilbudt klageren en økonomisk kompensation på 5.000 kr. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 27. maj 2016


JOURNAL NR.: 2015-01-07-133-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Fastkursaftale. Rådgivning. Ekspeditionstid.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. februar 2016
Den 3. maj 2016


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 16, stk. 1)
Per Englyst
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har en ejendom, hvori der indestod to lån til det indklagede realkreditinstitut på henholdsvis 1.022.000 kr. og 1.558.000 kr.

Der var i løbet af 2015 angiveligt drøftelser mellem klageren og indklagede om omlægning af lånet på 1.558.000 kr. med samtidig optagelse af tillægslån.

Klageren fremsendte den 13. april 2015 følgende e-mail til indklagedes rådgiver 1:

”Jeg vil gerne bede om tilbud på omlægning af mit 1,5m lån 3,5% lån til lavere rente og samtidig udvide lånet til 3,5m.

Provenu skal primært bruges til pensionsindbetaling og lidt til køb af mindre lejlighed.”

Rådgiver 1 meddelte den 15. april 2015 klageren, at hun ville kigge på sagen og snarest muligt vende tilbage.

Klageren fremsendte den 29. april 2015 via netbank følgende besked til rådgiver 1:

”Som vi talte om i dag per tlf. vil jeg gerne have omlagt mit 3½% lån, og du bedes derfor opsige det og sende tilbud på nyt lån, som gerne må være på 3½m i stedet for de 1½m.”

En anden af indklagedes rådgivere besvarede den 30. april 2015 henvendelsen:

”…(Rådgiver 1)… har fri i dag hvorfor jeg svarer.

Jeg kan se at …(rådgiver 1)… har opsagt dit 3,5% obligationslån og I har aftalt I snakker sammen i næste uge vedr. nyt lån.

Jeg håber det er ok – God dag.”

En ejendomsmægler udarbejdede den 19. maj 2015 en købsaftale vedrørende klagerens køb af en ejerlejlighed. Købsaftalen blev samme dag underskrevet af klageren.

Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 21. maj 2015 forskellige omlægningsberegninger til klageren.

En rådgiver i det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 22. maj 2015 følgende e-mail til ejendomsmægleren:

”Så længe der ikke er indgået en købsaftale underskrevet af begge parter, forholder vi os ikke til et forbehold.

Det er aftalt med …(klageren)…, at han afklarer med dig hvornår at jeg som bank skal påbegynde økonomivurdering.

Dertil skal det dog bemærkes at …(klageren)… IKKE ønsker at stille restkøbesumsgaranti i forbindelse med handlen. Der vil være tale om en kontant deponering pr. overtagelsen.

Når handlen er indgået og hvis handlen kan godkendes, kan jeg på skrift bekræfte at …(klageren)… er godkendt og at, der vil ske kontantdeponering for det fulde beløb på overtagelsen. Du bedes afklare dette med din kunde.

Jeg imødeser underskrevet købsaftale af begge parter, derefter vil vi påbegynde kreditvurdering af ejendommen samt vurdere handlens økonomiske vilkår.”

Ejendomsmægleren besvarede den 24. maj 2015 e-mailen:

”Tak for tilbagemeldingen, om end jeg ikke forstår ændringerne i proceduren ift. hvad jeg har drøftet med …(klageren)… Der er underskrevet af (klageren) med forbehold for rådgiveres godkendelse, afklaring den 22.05.2015, jf. købsaftalen.

Ligeledes forstår jeg ikke, at …(klageren)… IKKE ønsker at stille sædvanlig garanti – der kan naturligvis ikke udleveres nøgler mv., førend handlen er uomtvistelig, hvilket betyder at I skal indestå for overførsel af restkøbesummen og at der deponeres sædvanlig udbetaling 1. del af købesummen i umiddelbar forlængelse af sælgers forventelige underskrift, ligesom skødet mv. tillige skal være på plads.

Og der er tale om helt almindelig købsaftale samt helt almindelig procedure.

Jeg ser frem til at høre nærmere.”


Klageren fremsendte den 25. maj 2015 følgende e–mail til ejendomsmægleren:

”Vi afventer sælgers underskrift. Og sælgers tilbagemelding omkring …(bankrådgivers)… forslag.

Og når vi har modtaget købsaftalen med sælgers underskrift, vil jeg sammen med min advokat og bank vurdere om jeg kan godkende handlen i sin helhed.”

Sælgeren af ejerlejligheden tiltrådte den 26. maj 2015 købsaftalen.

Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 27. maj 2015 nye omlægningsberegninger til klageren.

Indklagede fremsendte den 2. juni 2015 et lånetilbud til klageren vedrørende et 2,5 pct. obligationslån på 3.691.000 kr. Lånet var baseret på en samtidig indgået fastkursaftale til kurs 96,675.

I lånetilbuddet var lånet på 1.558.000 kr. forudsat paristraksindfriet.

Det tilbudte lån blev den 26. juni 2015 udbetalt i overensstemmelse med fastkursaftalen, og lånet på 1.558.000 kr. blev pr. 30. juni 2015 paristraksindfriet.

Klageren var utilfreds med rådgivningen om kurssikring og med ekspeditionstiden og var efter det oplyste i dialog med indklagede, uden at det førte til afklaring mellem parterne.

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at yde ham fuld kompensation for det tab, som den sene kurssikring har medført.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i marts 2015 besluttede at omlægge sit daværende 3,5 pct. lån til et 2 pct. lån og i den forbindelse at optage et tillægslån på 2 mio. kr., som skulle anvendes til køb af en mindre lejlighed samt pension. Han bad flere gange pr. telefon indklagede om at iværksætte låneomlægningen og tillægsbelåningen, og han fremsendte den 13. april 2015 anmodningen skriftligt.

Herefter ringede og rykkede han indklagede flere gange, og den 29. april 2015 ringede indklagede endelig tilbage og sagde, at man forventede at sende ham noget i ugen efter eller ugen efter igen. Samtidig bad indklagede om skriftlig besked via netbank om, at han ville omlægge sit lån. Indklagede oplyste ikke om kurssikring.

Herefter lukkede indklagedes lokale afdeling, og han hørte først fra indklagede igen, da en ny medarbejder fra indklagede havde overtaget hans sag.

Indklagede sendte lånetilbud og oplyste om kurssikring, og alt faldt på plads medio maj 2015, dvs. en måned efter hans skriftlige forespørgsel. Da var kurserne imidlertid ændret, således at han måtte nøjes med et 2,5 pct. lån med en hovedstol på ca. 3,7 mio. i stedet for et 2 pct. lån.

Han spurgte indklagede, hvorfor han ikke fik oplysninger om kurssikring, og hvad forklaringen var på det lange tidsforløb, som havde medført et stort tab for ham.

Indledningsvis kunne indklagede godt se problemet, og indklagede tilbød at stille ham, som om han havde fået et 2 pct. lån til kursen ca. en uge efter hans oprindelige første skriftlige forespørgsel, fordi dette ifølge lederen af den lokale afdeling ville svare til almindelig sagsbehandlingstid. Efterfølgende har indklagede trukket dette tilbage på grund af nye oplysninger fra hans tidligere rådgiver. Nu mener indklagede, at sagen er behandlet korrekt, dog vil indklagede alligevel gerne godtgøre ham gebyrer på ca. 5.000 kr. som følge af den lange sagsbehandling.

Klageren har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Helt overordnet er det tydeligt, at udtalelsen er skrevet af en person, som ikke har direkte kendskab til sagen, og som sammenblander det faktiske forløb med det forløb, sagen burde have haft.

Derudover misforstår indklagede de skriftlige fakta:

• Det var ikke først mod slutningen af april 2015, at hans låneomlægning blev konkret, jf. hans e-mail af 13. april 2015, som faktisk var udløberen af længere diskussioner omkring emnet og hans irritation over, at indklagede ikke handlede. Hans e-mail var afslutningen på en længere dialog, og rådgiveren var ked af, at hun ikke havde handlet endnu, og lovede, at der ville ske noget, hvis bare han skrev til rådgiveren, hvilket han gjorde den 13. april 2015.

• Rådgiveren informerede ham ikke om kurssikring.

• Denne klage er startet ved, at filialdirektøren kontaktede ham og ikke omvendt, hvilket han er sikker på, at hans nye rådgiver og filialdirektøren kan bekræfte. Det var ikke ham, der kom med forslaget om ”rekonstruktion til kursen i april måned”. Da filialdirektøren spurgte ham, hvordan han mente, at filialdirektøren kunne kompensere ham, svarede han, at indklagede måske kunne reducere bidragssatsen lidt. Det andet forslag kom fra filialdirektøren, og han er sikker på, at denne kan bekræfte dette.

Selv om han er statsautoriseret revisor, som indklagede bemærker, har han aldrig rådgivet om finansiering af fast ejendom.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører indledningsvis, at klagerens sagsfremstilling ikke er korrekt.

Klageren rettede i januar 2015 henvendelse til indklagede med ønske om at omlægge sit daværende 3,5 pct. lån, optagelse af et tillægslån samt finansiering i forbindelse med køb af en udlejningslejlighed. Tillægslånet skulle bruges henholdsvis til delvis finansiering af udlejningslejligheden samt supplerende indskud på klagerens pension.

Rådgiver 1 og klageren drøftede herefter omlægning og lejlighedskøb, uden at det blev konkret før den 15. februar 2015. Herefter udarbejdede rådgiveren kreditindstilling, og den 27. februar 2015 modtog rådgiveren tilsagn fra kreditkontoret om finansiering af en udlejningslejlighed samt bevilling af tillægslån på 1.500.000 kr. som en del af finansieringen.

I første omgang ønskede klageren at købe en projektlejlighed. Finansieringen heraf blev drøftet på et møde den 26. marts 2015. Her blev klageren gjort opmærksom på, at han tidligst havde mulighed for at kurssikre realkreditlånet 1 år før, lånet skulle udbetales, og at han indtil da ville have kursrisikoen samt risikoen for stigende renter.

Klageren oplyste efterfølgende, at usikkerheden om renteniveau og risikoen for, at udgiften på lejligheden ville være højere ved overtagelsesdagen, gjorde, at han ikke ville købe projektlejligheden.

Klageren besluttede sig efterfølgende for at købe en mindre lejlighed. Indklagedes rådgiver 1 modtog den 13. april 2015 en e-mail fra klageren vedrørende hans overvejelser, men det var først i slutningen af april 2015, at sagen blev konkret.

Den 29. april 2015 sidst på dagen talte rådgiver 1 i telefon med klageren, hvor de aftalte, at klagerens 3,5 pct. obligationslån skulle opsiges. Rådgiver 1 gjorde klageren tydeligt opmærksom på, at opsigelsen var bindende fra den 30. april 2015, og at lånet skulle indfries senest den 30. juni 2015. Samtidig gjorde rådgiver 1 klageren opmærksom på, at klageren først havde mulighed for at kurssikre det nye lån, når der blev udfærdiget lånetilbud, og at klageren derfor havde kursrisikoen indtil da. Rådgiver 1 meddelte, at hun ikke havde mulighed for at udfærdige tilbud og dokumenter før ugen efter (uge 19), da hun havde fri den 30. april 2015, og den 1. maj 2015 var en fridag, men at hun ville kontakte klageren i starten af uge 19, da han skulle acceptere kursen i forbindelse med en kurssikring. Hertil oplyste klageren, at han skulle på ferie, og at han ville være svær at få fat i.

Til slut i samtalen bad rådgiver 1 klageren bekræfte opsigelsen skriftligt, hvilket klageren gjorde samme dag via netbank.

Den 30. april 2015 svarede rådgiver 1’s kollega klageren, at han kunne se, at rådgiver 1 og klageren havde aftalt at tale sammen om lån i den efterfølgende uge.

Rådgiver 1 forsøgte at kontakte klageren i uge 19, men uden held. Klageren forsøgte ikke at kontakte indklagede i uge 19.

Herefter blev sagen den 11. maj 2015 (uge 20) overdraget til en ny rådgiver, og finansieringen faldt på plads.

Klageren kontaktede efterfølgende filialdirektøren, da han var utilfreds med, at kursen på obligationerne faldt i perioden fra opsigelsen af det indestående lån den 29. april 2015, til lånetilbuddet og kurssikringen kom på plads den 2. juni 2015. Klageren spurgte bl.a., om det var muligt at rekonstruere et lånetilbud, så det svarede til en kurs i april 2015. Hertil oplyste filialdirektøren, at det var muligt, men at det naturligvis kun kunne komme på tale, hvis rådgiveren/indklagede havde begået en fejl.

Herefter undersøgte filialdirektøren sagen og kom frem til, at klageren var blevet rådgivet korrekt, og at der heller ikke i øvrigt var grundlag for erstatning. Indklagede tilbød imidlertid pr. kulance klageren, at han ikke skulle betale gebyret på 5.000 kr. til det låneformidlende pengeinstitut, når han nu syntes, at oplevelsen havde været dårlig.

Dette tilbud var klageren dog ikke tilfreds med, hvorfor han blev inviteret til møde i det låneformidlende pengeinstitut med deltagelse af indklagedes privatdirektør og filialdirektøren. På mødet blev klagerens oplevelse af sagen drøftet, og tilbuddet om frafald af det nævnte gebyr gentaget. Dette var klageren ikke tilfreds med.

Den 18. juni 2015 ringede klageren igen til filialdirektøren og spurgte, om indklagede ønskede at indgå forlig i sagen. Filialdirektøren gentog, at indklagede gerne ville kulancegodtgøre ham gebyrer som tidligere drøftet, men at man ikke fandt grundlag for at tilbyde yderligere.

Herefter blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet.

-0-

Indklagede er meget forundret over klagerens afstandtagen til det sags- og rådgivningsforløb, som er beskrevet ovenfor. Indklagede kan blot til orientering oplyse, at sagsfremstillingen er lavet på baggrund af meget udførlige beskrivelser af sagsforløbet fra både rådgiver 1 og filialdirektøren.

Rådgiver 1 har været rådgiver i lang årrække og er meget opmærksom på, at der skal rådgives om kurssikring i forbindelse med opsigelsen af lån. Rådgiver 1 har efter gennemlæsning af klagerens kommentarer til udtalelsen uddybet, at hun tydeligt husker den 29. april 2015 og samtalen med klageren:

Rådgiveren havde en del sager med kunder, der potentielt skulle opsige deres lån. Dem kontaktede hun telefonisk den 29. april 2015, herunder klageren. Hun havde ikke mulighed for at udarbejde lånetilbud til nogen af kunderne den dag og dermed heller ikke indgå kurssikring på de nye lån, hvorfor hun i forbindelse med opsigelsen var særlig opmærksom på at understrege, at kunderne, herunder klageren, selv bar kursrisikoen, indtil der var lavet nyt lånetilbud, hvis de valgte at opsige deres eksisterende lån.

Eneste udfordring i nærværende sag har været, at både rådgiver 1 og klageren har haft svært ved at få kontakt til hinanden, men når de snakkede og mailede sammen var dialogen god, og klageren gav på intet tidspunkt i dialogen med rådgiver 1 udtryk for, at han var utilfreds med sagsgangen. Det var først, efter at lånesagen faldt på plads, at klageren gjorde opmærksom på, at han var utilfreds med det lange sagsforløb, og oplyste, at han på den baggrund havde lidt et kurstab, som han ønskede at blive kompenseret for.

Ydermere skal det understreges, at klageren allerede havde været igennem et rådgivningsforløb og drøftelser om kurssikring i foråret 2015 i forbindelse med sine overvejelser om køb af projektlejligheden. Endvidere er klageren statsautoriseret revisor med eget firma og har i rådgivningsforløbet givet indtryk af, at han har god erfaring med finansiering af fast ejendom.


ANBRINGENDER:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres gældende,

at klageren er blevet rådgivet korrekt om kurssikring,

at klageren flere gange har optaget lån, hvor der er drøftet kurssikring,

at klageren i den konkrete omlægningssag blev oplyst om kurssikring i forbindelse med drøftelsen den 26. marts 2015 og igen i forbindelse med opsigelsen af klagerens indestående lån den 29. april 2015,

at klageren skriftligt bekræftede, at han ønskede at opsige lånet, på trods af at der ikke kunne kurssikres før tidligst ugen efter,

at indklagede forsøgte at kontakte klageren i uge 19,

at klageren ikke forsøgte at kontakte indklagede i uge 19, og

at indklagede i øvrigt ikke har handlet ansvarspådragende.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Ifølge oplysninger fra Nasdaq OMX Nordic, Copenhagen, blev indklagedes 30-årige, 2,5 pct. obligationer handlet til følgende kurser i maj/juni 2015:



Der var ikke i samme periode noteringer af tilsvarende 2 pct. obligationer fra indklagede.

På foranledning af Nævnet anmodede Nævnssekretariatet den 10. februar 2016 parterne om nærmere at redegøre for, hvordan indklagedes bemærkning om, at ”finansieringen [i uge 20] faldt på plads” respektive klagerens udsagn om, at ”alt faldt på plads medio maj 2015” skulle forstås. Dette affødte følgende indlæg af 24. februar 2016 fra klageren:

”Tak for muligheden for at uddybe mine bemærkninger til sagsforløbet.

Med bemærkningerne omkring ”sagen faldt på plads” mente jeg at …(indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut)… havde fundet en sagsbehandler i den nye filial som kunne overtage og færdigbehandle min sag, efter … filialen var lukket.

Endvidere kunne jeg godt tænke mig at vide i hvilket omfang filialdirektør … har været inddraget i …(indklagedes/det koncernforbundne pengeinstituts)… forløbsbeskrivelse. Jeg spørger idet jeg oplever en forskel på det forløb som …(indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut)… beskriver og det som jeg har oplevet. Særligt omkring hvem som foreslog kompensationsmodellen hvor jeg skulle stilles som om renten var lavere og dermed kunne få et 2% fastforrentet lån.”

Indklagede afgav i samme anledning den 26. februar 2016 følgende redegørelse:

”Som tidligere oplyst i sagen ønskede klager at optage nyt lån i ejendommen beliggende … til køb af en mindre lejlighed. Købet af den nye lejlighed beliggende … faldt først endeligt på plads den 26. maj 2015. Økonomivurdering skal i henhold til Kreditaftaleloven § 7c foretages på baggrund af fyldestgørende oplysninger ligesom rådgivningen af klager i henhold til Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder ligeledes skal være fyldestgørende. Hverken økonomivurdering eller rådgivning har således kunne gennemføres før handlen var endelig på plads. Lånetilbud samt kurssikring blev derfor først udarbejdet den 2. juni 2016.



Som svar på klagers bemærkninger i mail af 24. februar 2016, skal jeg endnu engang oplyse at indklagedes beskrivelse af sagsforløbet er baseret på udførlige beskrivelser fra både filialdirektør … og rådgiver … Alene …(filialdirektørens)… beskrivelse af sagsforløbet fylder over 3 A4-sider, hvor han bl.a. skriver følgende:

”Efter at …(klageren)… er kommet retur fra udlandet, har jeg haft en dialog med ham, idet han var utilfreds med at obligationskurserne var faldet, og han gerne ville kompenseres. ”

Og 5 afsnit længere nede i beskrivelsen:

”Kunden spurgte ind til om et lånetilbud kunne restruktureres – og på denne del er svaret – at det er muligt – at det ville koste en del penge når kurserne var faldet som de var, og denne del kunne komme på tale, såfremt banken havde begået fejl. Da …(klageren)… stadig ikke var tilfreds, blev han inviteret til møde i banken, så vi kunne drøfte ekspeditionen.”

Jeg håber at ankenævnet hermed har fået fyldestgørende oplysninger til at kunne træffe afgørelse i sagen.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Forløbet af lånesagen har frem til kurssikringen haft et relativt langt forløb. Nævnet finder det dog ikke godtgjort, at det lange forløb alene kan tilskrives indklagedes ekspedition af sagen. Nævnet finder på den baggrund ikke grundlag for at statuere et erstatningsansvar for indklagede.

Nævnet tilføjer, at det i øvrigt på baggrund af kursoplysningerne er usikkert, om klageren har lidt et tab, jf. at kurserne er steget i referenceperioden. Nævnet har endvidere noteret sig, at indklagede pr. kulance har tilbudt klageren en økonomisk kompensation på 5.000 kr.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen