Indsigelser vedrørende rådgivning om en andelsboligkredit og afslag på akkordordning
| Sagsnummer: | 94/2013 |
| Dato: | 04-10-2013 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Morten Bruun Pedersen, Kjeld Gosvig Jensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Akkord - afslag
Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - stiftelse |
| Ledetekst: | Indsigelser vedrørende rådgivning om en andelsboligkredit og afslag på akkordordning |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelser angående Danske Banks rådgivning om en andelsboligkredit og bankens afslag på at akkordere klagerens gæld.
Sagens omstændigheder
Klageren fik i 2006 lavet en økonomiberegning i Danske Bank.
Af beregningen fremgår, at klagerens ”nuværende” månedlige rådighedsbeløb er ca. 5.400 kr. baseret på hendes lejebolig - og et ”fremtidig[t]” rådighedsbeløb på ca. 5.800 kr. baseret på køb af en ønsket andelslejlighed. Banken har anført, at der i beregningen er taget højde for et privatlån på 190.000 kr., som klageren havde i banken.
Klageren købte andelslejligheden og optog til brug herfor en andelsboligkredit i banken.
Klageren har anført, at hun købte andelslejligheden for ca. 414.000 kr. og informerede banken om, at der skulle betales 50.000 kr. ”under bordet”.
Banken har anført, at prisen for andelslejligheden var ca. 405.000 kr. og at klageren ønskede at låne et større beløb, da hun ville sætte lejligheden i stand og købe møbler. Af bankens oplysninger fremgår ikke, at en del af finansieringen skulle bruges til betaling ”under bordet”. Banken bevilgede klageren en andelsboligkredit på 482.000 kr. Til sikkerhed herfor fik banken pant i andelslejligheden.
Banken har oplyst, at kreditten herefter blev forhøjet flere gange blandt andet som følge af udgifter til istandsættelse og flytning samt grundet sammenlægning med klagerens privatlån i banken (- der havde en restgæld på ca. 177.000 kr.) I foråret 2007 var kreditmaksimum på andelsboligkreditten 754.000 kr. Den variable rente var ”for tiden” 6 % pr. år.
Banken har videre oplyst, at klageren i februar 2008 fik omlagt en separat kredit på 50.000 kr. (- der havde afløst et bevilget overtræk på 30.000 kr.) til et privatlån på 60.000 kr. Lånet blev efterfølgende forhøjet flere gange. I februar 2011 var dette privatlån på 160.000 kr. Banken udarbejdede en økonomiberegning, der viste et rådighedsbeløb på ca. 9.000 kr.
Banken har anført, at klagerens andelslejlighed blev solgt i august 2012 for 249.000 kr. og at provenuet fra salget blev afskrevet på hendes andelsboligkredit.
Af en udskrift pr. ultimo september 2012 for klagerens andelsboligkredit fremgår en negativ saldo på ca. -582.000 kr.
Banken har oplyst at have afvist et tilbud fra klageren om betaling af 200.000 kr. over fem år uden rentetilskrivning.
I januar 2013 stævnede banken klageren med påstand om betaling af 604.318,61 kr. (- relateret til klagerens andelsboligkredit) med tillæg af procesrente fra sagens anlæg. Banken har oplyst, at retssagen er sat i bero indtil Ankenævnets afgørelse foreligger.
Parternes påstande
Den 19. marts 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Danske Bank skal nedsætte sit krav - relateret til klagerens andelsboligkredit - til halvdelen.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sagen drejer sig om flere forløb med dårlig rådgivning vedrørende boligkøb og friværdi.
Hun var ikke fyldt 18 år, da hun første gang var til møde i banken. Hun har fra starten fået mulighed for at købe boliger, selvom hun ikke havde økonomi til at kunne sidde i dem.
Hun har købt tre boliger. Banken har stævnet hende vedrørende det sidste køb.
Hun flyttede efterfølgende fra andelslejligheden og lejede den ud. Senere flyttede hun tilbage og ville gerne tage friværdien ud, da værdien af boligen var kommet op på næsten 800.000 kr.
Hun ønskede at bruge pengene på istandsættelse, da det kunne give en større værdi. Derefter var planen at sælge lejligheden.
Dette var et par måneder før den finansielle krise.
Banken kom ikke med nogen kommentarer.
Da krisen indtraf, fik hun svært ved at sælge.
Da hun flyttede sammen med en kæreste og hans tre børn kunne de ikke bo i andelslejligheden, der blev lejet ud, indtil dette ikke længere var muligt på grund af andelsboligforeningens regler.
Efter næsten 1 ½ år blev lejligheden solgt.
Banken har været grådig ved først at oprette et forbrugslån til brug for betaling ”under bordet”.
Derefter blev hun ikke rådgivet vedrørende konsekvenserne af at tage af friværdien.
På blandt andet kreditdokumentet er der ikke underskrift til vitterlighed og dato.
Banken har forhøjet kreditten til et beløb, der er højere end andelsværdien.
Banken har ikke forespurgt til typen af forbedringer eller bedt om eventuelt håndværkertilbud.
Rådgivningen har været mangelfuld.
Banken har et medansvar.
Det er både i hendes og bankens interesse at indgå et frivilligt forlig ud fra de forudsætninger, som hun har opstillet.
Danske Bank har blandt andet anført, at klageren selv valgte at købe andelsboligen og optage andelsboligkreditten.
Klageren valgte selv at afholde yderligere udgifter til istandsættelse af lejlighed, køb af møbler, flytninger m.v., hvilket nødvendiggjorde yderligere låneoptagelse.
Banken har ikke begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, hverken ved den oprindelige bevilling af andelsboligkreditten eller ved senere långivning.
Klagerens tab skyldes primært negativ udvikling på boligmarkedet.
Banken er ikke ansvarlig for ikke at have forudset den negative udvikling på boligmarkedet.
Der er således ikke grundlag for at pålægge banken at nedsætte sit krav mod klageren.
Det kan ikke i øvrigt pålægges banken at akkordere klagerens gæld til banken.
Ankenævnets bemærkninger
tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank i sin rådgivning relateret til klagerens andelsboligkredit har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre at bankens krav mod klageren skal nedsættes.Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordordning.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.