Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for to pantebreve og krav om kompensation

Indledning

Sagen vedrører en indsigelse mod hæftelse for to pantebreve, som banken har overtaget af tredjemand og krav om kompensation.

Sagens omstændigheder

Klageren købte i 2005 en lejlighed for 1.598.000 kr. Købesummen blev finansieret ved udstedelse af fire pantebreve, P1-P4, på henholdsvis 600.000 kr., 400.000 kr., 275.000 kr. og 368.737 kr., til to kreditorer, K1 og K2, og et ejerpantebrev på 15.000 kr.

Ejerpantebrevet var pantsat til ejerforeningen og tinglyst på første prioriteten i ejendommen. P1-P4 var tinglyst efter ejerpantebrevet i ejendommen.

Af P3 og P4, der var underskrevet af klageren og til vitterlighed af to ejendomsmæglere den 8. april 2006, fremgik, at Alm Brand Bank var bemyndiget til at underskrive påtegninger af enhver art.

Pantebrevene var med variabel rente. P1 til P3 var med afdragsfrihed, mens P4 var med afdrag fra den 15. april 2006.

Pantebrevene, P1-P4, lå i depot hos banken med referencenumrene -828, -831, -832, og -656.

Banken har oplyst, at en virksomhed, V, frem til dens konkurs administrerede pantebrevene på vegne af K1 og K2.

Klageren har oplyst, at han købte lejligheden på vegne af to bekendte, B1 og B2, der også forhandlede aftalen om lejlighedskøbet på plads. Da aftalen var forhandlet på plads, blev han kaldt til et møde hos en ejendomsmægler, hvor han underskrev købsaftalen og pantebrevene. B1 og B2 lovede samtidig at overtage lejligheden inden for tre måneder og betale alle terminerne på pantebrevene.

Henholdsvis den 20. og den 27. februar 2008 sendte banken opkrævninger til klageren vedrørende terminsydelserne på P1-P4.

Den 18. juni 2008 blev P1 og P2 på samlet 1 mio. kr. ekstraordinært indfriet med et provenu på 800.000 kr. fra et realkreditlån på 880.000 kr., som klageren havde optaget hos et realkreditinstitut. De resterende 200.000 kr. blev efter det oplyste finansieret ved et banklån på 78.000 kr. fra klagerens bank, B, og ved lån fra familie og venner.

Den 16. februar 2011 blev P3 på 275.000 kr. og P4 med en restgæld på 350.695,91 kr. transporteret til banken. Banken har oplyst, at transporterne blev gennemført, da K1 og K2 lukkede deres engagementer i banken. Banken har med henvisning til dens tavshedspligt ikke ønsket at oplyse yderligere om samarbejdet med K1 og K2 eller om baggrunden for overtagelsen af pantebrevene.

I maj 2011 oplyste klagerens advokat efter bankens oplysninger, at lejligheden var sat til salg til en udbudspris under prioritetsgælden i ejendommen. Advokaten anmodede samtidig banken om at finansiere en retssag mod den advokat, der havde rådgivet klageren ved køb af lejligheden. Banken afviste anmodning.

I juli 2012 modtog banken efter det oplyste en rykningsforespørgsel, da klageren ønskede at omlægge det eksisterende realkreditlån i lejligheden. Banken accepterede forespørgslen mod en aftale om afvikling af restancerne på de to pantebreve banken havde overtaget.

I februar 2015 godkendte banken et underskudssalg af klagerens lejlighed, efter at banken havde indhentet økonomiske oplysninger om klageren, og efter at klageren havde underskrevet en frivillig afviklingsaftale på den resterende gæld til banken.

Af afviklingsaftalen underskrevet den 24. marts 2015 fremgik blandt andet, at den samlede gæld var på 805.730,55 kr. og var opgjort af en hovedstol pr. 11. marts 2015 på 590.925,10 kr., morarenter og gebyrer på 32.725,48 kr., restancer fra 11. september 2010 til 11. marts 2015 på 175.270,11 kr. og renter fra 11. marts 2015 til 1. juni 2015 på 6.809,86 kr. Af afviklingsaftalen fremgik også:

”…

Beløbet forrentes fra aftaledagen d.01-06-2015 med en fast rente udgør 16,5 % p.a. Renten beregnes og tilskrives månedlig bagud.

Gælden forpligter jeg mig til at afvikle med en månedlig ydelse på kr. 750,00, første gang den 01-07-2015.

Den01-07-2016 skal aftalen genforhandles med henblik på en forhøjelse af ydelsen og rentevilkår.

Såfremt betaling sker rettidigt vil banken ikke foretage renteberegning frem til genforhandlingstidspunktet.

…

Eventuelt provenu fra salget af ejendommen … der tilgår Alm. Brand Bank, vil blive anvendt til at nedbringe gælden.

…”

Klagerens lejlighed blev den 1. juni 2015 solgt for 1.205.000 kr.

Den 10. august 2015 skrev klageren en mail til banken, hvoraf følgende blandt andet fremgik:

”…

I am writing you now because the apartment at [adresse] has just been sold, the deal sealed and handed over and you have received your presumed part of the proceeds from the sales.

This is the moment of truth, because I cannot do/sign anything under durex anymore, just like I did to get your approval of the sale, I will be very surprise if you are not surprise that someone in his right mind can sign such paper in good faith.

I think it is time for us to sit down face each other and find out who pays what to who? And to close the case because this whole deal has taken a great toll on me and my family …

…”

Den 18. september 2015 sendte banken et brev til klageren og oplyste, at sagen var overdraget til bankens inkassoafdeling, da banken efter salget af lejligheden havde et udækket krav på 545.132,59 kr., svarende til restgæld på pantebrevene 503.601,38 kr. og renter af restgælden fra 24. marts til 18. september 2015 på 41.531,21 kr., som klageren fortsat hæftede for. Af brevet fremgik endvidere:

”…

Da beløbet stadig bliver forrentet med en rente på 16,50 % p.a., vil det være en fordel for dig at indgå en afviklingsaftale hurtigst muligt for at undgå, at gælden stiger unødigt.

Du har tidligere indgået aftale om at afvikle gælden med kr. 750,00 pr. måned.

Beløbet kan betales til konto …

Vi beder tekst derfor venligst – på vedlagte blanket – notere, hvilket beløb tekst har mulighed for at betale om måneden og derefter returnere blanketten til os i underskrevet stand.

…

Vi imødeser dit betalingsforslag senest den 2. november 2015.

Klageren indbragte den 7. december 2015 sagen for Ankenævnet.

Banken har den 31. maj 2016 opgjort klagerens gæld til samlet 611.380,69 kr., hvoraf 107.779,38 kr. udgør renter i perioden fra 24. marts 2015 til 31. maj 2016.

Banken har oplyst, at der fra gælden er fratrukket morarenter på 31.225 kr. og provenu fra salg af ejendommen på 270.903 kr. som banken modtog.

Parternes påstande

Ankenævnet forstår klagerens påstand således, at Alm. Brand Bank skal frigøre ham for hæftelserne i henhold til pantebrevene og yde ham kompensation.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Alm Brand Bank groft har udnyttet hans manglende kendskab til bolighandel.

Han underskrev købsaftalen på lejligheden og finansieringsdokumenterne for at hjælpe to bekendte, B1 og B2. Der var tale om et proforma-arrangement, som blev forhandlet på plads af B1 og B2. Banken vidste eller burde vide, at han ikke havde økonomi til at købe lejligheden, og at B1 og B2 var boligspekulanter, da de med bankens bistand gennem stråmænd havde købt yderligere tre ejendomme.

B1 og B2 fortalte ham, at han ikke ville komme til at betale eller hæfte for noget. Lejligheden var reelt deres, og de ville overtage den efter tre måneder.

B1 og B2 fortalte, at han ikke kunne blive kreditgodkendt til et realkreditlån. V og banken gik alligevel med til at låne ham pengene. Banken må, henset til hans økonomi, have været opmærksom på, at risikoen for at tabe deres penge var stor.

De eneste oplysninger om hans økonomi som banken og V har haft adgang til var tre lønsedler og en årsopgørelse, hvor det fremgik, at han havde en årlig indtægt på ca. 240.000 kr.

Banken samarbejdede med de to kreditorer, K1 og K2 og deres firma V.

B1 og B2 var boligspekulanter. Enten hjalp banken dem bevidst, eller også har banken ikke gjort sit arbejde ordentligt.

B1 og B2 overtog ikke lejligheden efter tre måneder som lovet.

I 2006, da finanskrisen ramte, havde B1 og B2 ikke likviditet til at betale terminerne på alle de ejendomme, som de havde købt i andre personers navne, og de indgik henstandsaftaler.

Han blev først senere opmærksom på, at B1 og B2 havde indgået en henstandsaftale med V, og at terminerne på pantebrevene, P1-P4 i syv måneder ikke var betalt. Han betalte i samme periode husleje til B1 og B2.

Da han blev opmærksom på situationens alvor, gik han til sin bank og et realkreditinstitut for at få hjælp. Det var baggrunden for indfrielsen af to af pantebrevene på samlet 1 mio. kr.

Efter banken overtog pantebrevene, P3 og P4, var den ikke indstillet på at medvirke til at løse situationen. Banken afviste at omlægge P3 og P4 til et såkaldt flexlån og behandlede ham i det hele taget på en sådan måde, at han ikke så anden udvej end at sælge lejligheden med et tab.

Afviklingsaftalen blev underskrevet under tvang, da banken ellers ikke ville frigive sit pant i lejligheden ved et salg til tredjemand.

Sagen handler ikke om dårlig rådgivning fra en advokat eller anden rådgiver. Den handler om Alm Brand Banks uansvarlige forretningsmetode, som var årsag til det tab, han har lidt.

Det er alene på grund af bankens uansvarlige handlinger, at han i dag skylder Alm Brand Bank penge. Han står derudover med gæld til familie og venner på 120.000 kr. og en gæld til B på 78.000 kr. Alm Brand Bank skal kompensere ham herfor, da banken i det hele er ansvarlig for, at det var nødvendigt at optage disse lån.

Alm. Brand Bank har anført, at den ikke er bekendt med eventuel rådgivning som klageren fik af advokater eller andre rådgivere forud for lejlighedskøbet, og at banken ikke er ansvarlig for eventuelle krav, som klageren måtte have i den anledning.

Banken er heller ikke ansvarlig for pantebrevslån, der blev ydet til klageren i forbindelse med dennes køb af lejligheden. Pantebrevslånene blev efter bankens opfattelse gyldigt indgået, udbetalt og anvendt til køb af den lejlighed klageren efterfølgende solgte med tab.

Det ændrer ikke herved, at pantebrevene lå i depot hos banken, at banken efterfølgende fik overdraget disse, og at banken godkendte en underskudshandel.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren købte i 2005 en ejerlejlighed for 1.598.000 kr., der blev finansieret ved udstedelse af fire pantebreve på samlet 1.643.737 kr. til kreditorerne, K1 og K2.

I 2008 indfriede klageren ekstraordinært to af pantebrevene på samlet 1 mio. kr. med provenuet fra et realkreditlån, et banklån og lån fra venner og familie. I 2011 blev de to øvrige pantebreve transporteret til banken.

Ejerlejligheden blev i 2015 solgt med et tab. Forud for salget havde klageren underskrevet en frivillig afviklingsaftale med banken vedrørende afvikling af gælden i henhold til de to pantebreve, som banken fik transporteret.

Ankenævnet finder, at klageren ved underskrift af købsaftalen og pantebrevene måtte indse, at han derved blev ejer af ejendommen og samtidig påtog sig en selvstændig hæftelse for gælden i henhold til pantebrevene.

Klageren har ikke godtgjort omstændigheder der gør, at han er frigjort for gælden til Alm Brand Bank eller omstændigheder der gør, at Alm Brand Bank skal yde klageren en kompensation.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold.