Afgørelse

Krav om erstatning som følge af manglende kurssikring.

Medhold klager

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af manglende kurssikring.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H var kunder i Københavns Andelskasse. Den 13. april 2015 rettede klagerne henvendelse til andelskassen for at drøfte finansieringen af en bestemt ejendom, som de ønskede at købe for 3,45 mio. kr. Efter det oplyste skulle udbetalingen deponeres seks dage efter aftalens underskrift, og garanti for restkøbesummen skulle stilles ni dage efter aftalens underskrift.

Efter et møde i andelskassen besluttede klagerne sig for at finansiere ejendommen med et 2 % fastforrentet realkreditlån med afdrag og en boligkredit i andelskassen på 400.000 kr.

På et nyt møde i andelskassen den 28. april 2015 kl. 11 accepterede klagerne et lånetilbud af 24. april 2015 på et 2 % fastforrentet realkreditlån på 2.820.000 kr. med en tilbudskurs på 97,77 og årlige omkostninger i procent på 3,0. Klagerne har anført, at de på mødet spurgte til kurssikring og fik at vide, at dette ikke var nødvendigt, da lånet skulle hjemtages med det samme, og da sagen derfor kom til at gå meget hurtigt. Lånetilbuddet indeholdt bl.a. følgende:

”… Beregningerne er baseret på kurserne den 23. april 2015. … Kursen fastsættes først endeligt ved indgåelse af aftale om kurssikring eller på lånets udbetalingstidspunkt. Ændring i kursen har … indflydelse … for obligationslån på provenuet.

Formidlende pengeinstitut kan oplyse hvilke muligheder, der er for kursikring …”

I en e-mail af 28. april 2015 til sælgers mægler bekræftede andelskassen, at udbetalingen var deponeret samme dag. Andelskassen meddelte endvidere:

”Til orientering ønsker kunderne at hjemtage finansieringen med det samme, så når vi har provenuet, så deponeres restkøbesummen i sælgers pengeinstitut. …”

I en e-mail af samme dag anmodede andelskassen klagernes juridiske rådgiver, der berigtigede handlen (herefter køberrådgiver), om at sørge for lysning af adkomst til klagerne så hurtigt som muligt, da klagerne ønskede at hjemtage ejerskiftelånet hurtigst muligt.

I en e-mail af 29. april 2015 til køberrådgiver meddelte andelskassen, at den kunne indestå for, at den ville deponere restkøbesummen, så snart provenuet af realkreditlånet var udbetalt, hvilket ville ske tre dage efter tinglysning af realkreditpantebrevet. Andelskassen anførte endvidere, at tinglysning af realkreditpantebrevet afventede tinglysning af klagernes adkomst. Køberrådgiver svarede, at det var ejendomsmægleren, der skulle give tilsagn om denne fremgangsmåde, og at sælgernes underskrift af skødet afventede en indeståelse fra andelskassen, samt at betaling af skødeafgift fra klagerne udestod.

I e-mails af 4. maj 2015 til andelskassen udtrykte klagerne bekymring over kursfaldet på realkreditobligationer og anmodede andelskassen om at udarbejde en alternativ beregning på et 2,5 % lån med og uden indledende afdragsfrihed.

Den 5. maj 2015 blev restkøbesummen på 3.340.000 kr. deponeret i sælgers pengeinstitut. Andelskassen har oplyst, at den påtog sig risikoen ved deponering af restkøbesummen uden tinglyst adkomst til klagerne for at fremme sagen.

På et møde i andelskassen den 5. maj 2015 accepterede klagerne et lånetilbud af samme dag på et 2,5 % fastforrentet realkreditlån på 2.797.000 kr. med en tilbudskurs på 98,57, fire års indledende afdragsfrihed og årlige omkostninger i procent på 3,5. Lånetilbuddet indeholdt en tilsvarende bestemmelse om kurssikring som det tidligere lånetilbud. Klagerne har anført, at de på mødet atter spurgte til kurssikring og fik at vide, at dette ville være meget dyrt, og at hjemtagning lånet ville gå meget hurtigt. Klagerne underskrev endvidere den 5. maj 2015 ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, hvori bl.a. var anført:

”… Ingen erfaring. … Kunderne bor pt. i andelsbolig. Det er første gang de køber ejerbolig. …

Risikovillighed

Vi ønsker, at ydelsen på lånet ikke påvirkes af renteændringer. …

Vilkår i forbindelse med optagelse af lånet

Lånet er et obligationslån og har direkte sammenhæng med obligationer. Det endelige låneprovenu er derfor afhængigt af obligationernes handelskurs. Vi er blevet anbefalet, at lånet som udgangspunkt kurssikres. …”

Samme aften fik klagerne meddelelse om, at skødet var anmeldt til tinglysning.

I en e-mail af 6. maj 2015 til andelskassen udtrykte klagerne bekymring over kursfaldet på realkreditobligationer og spurgte, hvornår kursen blev fastsat. I en e-mail af samme dag meddelte andelskassen, at tinglysning erfaringsmæssigt ville ske kort tid efter anmeldelsen af skødet til tinglysning, og at andelskassen tjekkede ejendommen i tingbogen hvert kvarter. I e-mails af samme dag til andelskassen spurgte klagerne, om det var muligt at kurssikre lånet til dagens kurs, og hvad omkostningerne hertil ville være. I en e-mail af 7. maj 2015 til andelskassen kl. 7.27 anførte klagerne:

”Det ser rigtig slemt ud her til morgen med kurserne. Og tinglysningen ikke er gået igennem endnu. Hvis det ikke vender bliver vi nødt til at tage lånet op til revidering endnu en gang. Men det er nok bare om at vente til tinglysning er på plads og så se på sagen. Det er dog ved at udvikle sig til en rigtig dyr fornøjelse for os.”

I en e-mail af samme dag til andelskassen kl. 11.11 meddelte klagerne, at tinglysningen havde oplyst, at sagen formentlig var udtaget til manuel behandling. Klagerne anmodede andelskassen om at udarbejde en alternativ beregning på et 3 % lån med afdragsfrihed, et 2,5 % % lån med afdrag og et lån med et 4 % renteloft. Endvidere anførte klagerne:

”… Hver dag koster virkelig en formue pt. Derfor, hvis det er muligt at få låst 3 % afdragsfrit tæt på kurs 100 så vil vi gerne gøre dette. Du gav bare generelle oplysninger i går omkring kurssikring, at de kun kunne lade sig gøre i nogle få dage, og at det kostede kassen hvis ikke tinglysning var gået igennem. Kan du udpensle mulighederne og omkostningerne for en kurssikring der ikke har risiko forbundet med en evt. længere sagsbehandlingstid hos tinglysningen? … Jeg ved der har været rigtig meget ekstra arbejde i denne proces, selvom det er første gang jeg køber hus. Det var ikke til at vide, at renter ville eksplodere mens vi gik og ventede på tinglysning … Tak for indsatsen. ”

Klagerne har oplyst, at de samme dag drøftede kurssikring telefonisk med andelskassen, som anbefalede, at de ventede på 3 % lånet, da kursen på 2,5 % lånet var tæt på 95. I en e-mail af samme dag meddelte andelskassen, at lånedokumenter og fastkursaftale vedrørende et 3 % lån ville blive udarbejdet til klagernes underskrift, så snart der blev mulighed for at optage et 3 % lån.

Den 12. maj 2015 blev der mulighed for at hjemtage 3 % lån, og samme dag fik klagerne meddelelse om, at deres adkomst var tinglyst. Samme dag accepterede klagerne et lånetilbud på et 3 % fastforrentet realkreditlån på 2.769.000 kr. med en tilbudskurs pr. den 11. maj 2015 på 99,57, fire års indledende afdragsfrihed og årlige omkostninger i procent på 3,9. Klagerne underskrev samtidig en fastkursaftale vedrørende lånet. Fastkursaftalen blev indgået kl. 10.29 til en aftalt kurs på 97,85 pr. 19. maj 2015, svarende til årlige omkostninger i procent på 4,1. Klagerne underskrev endvidere ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” med et tilsvarende indhold som den tidligere underskrevne ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” af 5. maj 2015.

I et brev til andelskassen af 19. maj 2015 rejste klagerne indsigelse mod andelskassens rådgivning og fremsatte krav om, at andelskassen skulle genetablere et realkreditlån på 2 % med afdrag og på de i lånetilbuddet af 24. april 2015 gældende vilkår, og med en tilknyttet, på markedet den 28. april 2015 kl. 11 tilgængelig fastkursaftale, at det hjemtagne realkreditlån afvikles uden omkostninger for klagerne, samt at boligkreditten bibeholdes på de aftalte vilkår, herunder med klagerne som eksklusiv kunder. Andelskassen afviste klagernes krav. Andelskassen meddelte den 4. juni 2015, at andelskassen pr. kulance ville refundere sit ekspeditionsgebyr på 4.000 kr. og et yderligere beløb på 6.000 kr.

Parternes påstande

Den 10. juni 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Københavns Andelskasse skal holde dem skadesløse for tabet ved manglende indgåelse af fastkursaftale den 28. april 2015 og hjemtagelse af lånet i henhold til det den samme dag underskrevne lånetilbud.

Københavns Andelskasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at andelskassens rådgivning var mangelfuld, misvisende og ansvarspådragende.

De havde ikke den nødvendige viden som førstegangskøbere og stolede gennem hele forløbet på andelskassens rådgivning.

Andelskassen forsømte at rådgive dem tilstrækkeligt om kurssikring. Andelskassen handlede ansvarspådragende ved at ikke at anbefale dem kurssikring. Muligvis sagde andelskassen ikke direkte, at de ikke skulle tage kurssikring, men andelskassen rådgav dem om, at kurssikring var unødvendigt og dyrt. Andelskassen forklarede dem ikke, hvordan kurssikring virker, hvad det koster, og hvordan det tegnes.

Ifølge den af andelskassen udarbejdede ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, som de skulle skrive under på, var de blevet rådet til at kurssikre. Dette var absolut ikke tilfældet. De ville straks have besluttet at foretage kurssikring, hvis de var blevet tilbudt dette.

Andelskassen foreslog, at den skulle deponere restkøbesummen i stedet for at stille garanti for denne, da dette ville gå hurtigere. På mødet den 28. april 2015 spurgte de til muligheden for kurssikring, men fik at vide, at det ikke var nødvendigt, da sagen ville blive ekspederet meget hurtigt, da lånet skulle hjemtages med det samme. De accepterede denne rådgivning, som de ikke havde anledning til at betvivle. Andelskassens plan kunne imidlertid ikke realiseres, da sælger ikke ville underskrive skødet, før restkøbesummen var deponeret.

På mødet den 5. maj 2015 spurgte de atter til kurssikring og fik uden nærmere forklaring at vide, at dette ville være meget dyrt, og at hjemtagning lånet ville gå meget hurtigt. De var skuffede over de tiltagende tab som følge af kursfaldet, men accepterede denne forklaring. Den 6. maj 2015 spurgte de atter til de faldende kurser og hvornår, kursen blev fastsat. Andelskassen svarede uden at nævne muligheden for kurssikring. Andelskassen anførte, at den tjekkede tingbogen hvert kvarter og gav ingen indikation om, at der var andet at gøre end at krydse fingre for, at der ikke ville blive yderligere tab som følge af kursfald. Samme dag spurgte de om muligheden for kurssikring. Andelskassen oplyste telefonisk, at situationen med de faldende kurser var uset i branchen i mange år, men de drøftede fortsat ikke kurssikring med andelskassen.

De fulgte løbende kurserne nøje. Selvom de bad om, at der skulle gøres noget for at begrænse tabet, tilbød andelskassen først kurssikring meget sent i forløbet. Andelskassen præsenterede første gang kurssikring som en mulig og ønskelig handling for dem i forbindelse med, at andelskassen anbefalede dem at afvente 3 % lånet.

Andelskassen har anført, at den ikke troede, at markedet ville rykke sig så voldsomt. Grunden til at foretage kurssikring er jo netop at gardere sig mod et uforudset tab.

Andelskassen har anført, at kurssikring var dyr, og at de gerne ville spare penge. De har på intet tidspunkt meddelt, at de ønskede at fravælge kurssikring for at spare penge.

Da de efterfølgende læste lånedokumenterne, herunder ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, blev de bekendt med, at andelskassen havde rådgivet dem i strid med det i dokumentet anførte om kurssikring.

Københavns Andelskasse har anført, at andelskassen ikke har handlet ansvarspådragende.

Rådgivningen blev givet ud fra den viden, der var om markedet på rådgivningstidspunktet.

Parterne drøftede kurssikring på mødet den 28. april 2015, og klagerne besluttede sig for ikke at kurssikre lånet. På mødet den 28. april 2015 oplyste andelskassen, at der var mulighed for at hjemtage lånet umiddelbart efter, at adkomst var tinglyst, og at denne ekspeditionsform ville medføre, at kursrisikoen kun var kortvarig. Andelskassen erindrer ikke at have sagt, ”at en kurssikring er unødvendig”. En kurssikring ville på det tidspunkt have kostet ca. 15.000 kr. Andelskassen havde indtryk af, at klagerne var meget omkostningsbevidste, hvorfor andelskassen foreslog at ekspedere sagen uden kurssikring med en kortvarig kursrisiko ved hjemtagelse af lånet hurtigst muligt og efterfølgende deponering af restkøbesummen fremfor garantistillelse overfor sælger.

At det efterfølgende viste sig, at skødet blev udtaget til manuel kontrol, og kurserne uventet begyndte at falde, var meget uheldigt. At det senere viste sig, at kurssikring evt. ville have været fordelagtig, kan ikke bebrejdes andelskassen, da det på daværende tidspunkt var forventeligt, at handlens dokumenter ville kunne tinglyses inden for meget kort tid.

Deponering af købesummen frem for garantistillelse havde ikke betydning for sagen, da fristen i købsaftalen blev overholdt. Andelskassen påtog sig risikoen ved deponering af restkøbesummen uden tinglyst adkomst til klagerne.

Andelskassens sagsbehandling var hurtig, hvilket gjorde, at klagerne kunne give et positivt svar til sælger og få handlen lukket. Andelskassen kunne ikke have handlet anderledes, men har dog godtgjort klagerne et beløb pr. kulance.

Ankenævnets bemærkninger

I foråret 2015 købte klagerne en ejendom for 3,45 mio. kr.

På et møde i Københavns Andelskasse den 28. april 2015 accepterede klagerne et lånetilbud på et 2 % fastforrentet realkreditlån til en tilbudskurs på 97,77 og årlige omkostninger i procent på 3,0. Klagerne har anført, at de på mødet spurgte til kurssikring og fik at vide, at dette ikke var nødvendigt, da lånet skulle hjemtages med det samme. Københavns Andelskasse har i brev af 4. juni 2015 til klagerne bl.a. anført, at den foreslog klagerne at undlade kurssikring, da den vurderede, at der var tale om en kortvarig kursrisiko.

Hjemtagelsen af lånet blev forsinket, bl.a. som følge af, at sælger ikke ønskede at underskrive skødet, før restkøbesummen var deponeret og som følge af, at skødet blev udtaget til manuel behandling i tinglysningen.

Klagerne har anført, at de på et møde i andelskassen den 5. maj 2015 atter spurgte til kurssikring og fik at vide, at dette ville være meget dyrt, og at hjemtagelse lånet ville ske meget hurtigt. På mødet accepterede klagerne et lånetilbud på et 2,5 % fastforrentet realkreditlån med en tilbudskurs på 98,57 og årlige omkostninger i procent på 3,5.

Den 12. maj 2015 accepterede klagerne et lånetilbud på et 3 % fastforrentet realkreditlån med en tilbudskurs pr. den 11. maj 2015 på 99,57 og årlige omkostninger i procent på 3,9. Klagerne underskrev samtidig en fastkursaftale vedrørende lånet til en aftalt kurs på 97,85, svarende til årlige omkostninger i procent på 4,1. Samme dag blev skødet tinglyst.

Klagerne var bekendt med muligheden for kurssikring. Ankenævnet lægger til grund, at andelskassen foreslog klagerne at undlade kurssikring, under henvisning til at kursrisikoen var kortvarig. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at denne oplysning var bestemmende for klagernes fravalg af kurssikring. Ankenævnet finder, at andelskassen burde have rådgivet klagerne om risikoen for, at hjemtagelsen af lånet kunne trække ud og betydningen heraf. Det påhviler herefter andelskassen at godtgøre, at klagerne ikke ville have kurssikret pr. 28. april 2015, hvis de havde modtaget fyldestgørende rådgivning om risikoen ved at undlade kurssikring.

Ankenævnet finder herefter, at andelskassen skal betale erstatning til klagerne svarende til differencen mellem kursværdien af et 2 % fastforrentet obligationslån med afdrag og med en tilknyttet fastkursaftale pr. den 28. april 2015 kl. 11 og kursværdien af et tilsvarende 2 % obligationslån med en tilknyttet fastkursaftale pr. den 12. maj 2015 kl. 10.29, begge fastkursaftaler til udbetaling pr. 19. maj 2015. I erstatningen fradrages beløbet på 6.000 kr., som andelskassen allerede betalt til klagerne.

Københavns Andelskasse skal inden 30 dage stille klagerne som ovenfor anført.

Klagerne får klagegebyret tilbage.