Afgørelse

Frivillig handel. Vilkår. Underskud. Personlig fordring.

21105062

Frivillig handel. Vilkår. Underskud. Personlig fordring.

Klageren havde sat sin ejendom, hvori der indestod lån til det indklagede realkreditinstitut, til salg. Instituttet bekræftede i marts 2010 over for den ejendomsmægler, som forestod salget, at instituttet ville medvirke til, at ejendommen blev solgt med underskud i fri handel inden en auktion. Instituttet stillede dog visse betingelser herfor, herunder at handlen skulle berigtiges af en advokat med bestalling, ligesom instituttet forbeholdt sig debitors personlige gældsansvar for den udækkede del af fordringen. Instituttet bad ejendomsmægleren om at returnere en kopi af brevet med kvittering for, at salget ville foregå som beskrevet. Klagerens advokat efterlyste i maj 2010 hos instituttet accepten af handelsbetingelserne fra ejendomsmægleren. Instituttet bad i juli 2010 ejendomsmægleren fremsende sin accept af handelsbetingelserne, hvilket skete i august 2010 med en bemærkning om, at handlen berigtigedes af en statsautoriseret ejendomsmægler, hvilket instituttet accepterede. Klagerens advokat rejste i september 2010 krav mod ejendomsmægleren om erstatning for den udækkede gæld til såvel realkreditinstituttet som det koncernforbundne pengeinstitut på baggrund af, at handelen ikke var berigtiget af en advokat. Ejendomsmæglerfirmaet videresendte det rejste krav til sit forsikringsselskab, som over for klagerens advokat afviste kravet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle give ham saldokvittering samt dække hans advokatudgifter, som på tidspunktet for klagens indbringelse var foreløbigt opgjort til 43.000 kr. Instituttet påstod frifindelse.

Over for Nævnet gjorde klageren gældende, at instituttet ikke uden hans samtykke gyldigt havde kunnet frafalde kravet om bestallingshavende advokat, ligesom klageren pegede på nogle personsammenhænge mellem ejendomsmægleren, køberne og den berigtigende ejendomsmægler, som gav anledning til overvejelser om selvindtræde. Klageren efterlyste endvidere en opgørelse af den personlige fordring. Instituttet afviste at have handlet ansvarspådragende ved at frafalde kravet om, at handlen blev berigtiget af en bestallingshavende advokat.

Nævnet kunne ikke tage stilling til den del af klagen, der angik den involverede ejendomsmægler. Nævnet fandt – som sagen forelå oplyst for Nævnet – ikke grundlag for at fastslå, at instituttet havde fortabt retten til at gøre en personlig fordring gældende mod klageren, men fastslog, at det påhvilede instituttet at udarbejde en beløbsmæssig opgørelse af den personlige fordring. Som følge af det anførte blev instituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 29. november 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-05-062-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Frivillig handel. Vilkår. Underskud. Personlig fordring.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Mads Laursen

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejede en ejendom, hvori der indestod lån til det indklagede realkreditinstitut.

Klageren havde primo 2010 sin ejendom til salg. Indklagede fremsendte den 2. marts 2010 følgende brev til ejendomsmæglerfirma A, som forestod salget:

”…Frivillig handel

Vi vil gerne medvirke til, at ejendommen bliver solgt i fri handel inden en auktion, sådan som I har skitseret det i jeres salgsbudget af: 01.02.2010, og købsaftale med overtagelsesdato 01.03.2010.

Pris, kontant 2.650.000 DKK

…(Indklagede)… stiller disse betingelser for at medvirke til at gennemføre handlen:

- at provenu ved ejendommens salg anvendes til dækning af sædvanlige handelsomkostninger, betaling af restancer og i øvrigt til dækning af panthaverne i prioritetsorden, som det ville være tilfældet ved en tvangsauktion
- at den/de nuværende ejer/e ikke må få andel i et eventuelt overskud fra salget, heller ikke i en refusionssaldo i nuværende ejers favør
- at alle efterstående pant- og udlægshavere skal give skriftlig accept af, at de vil kvittere deres panteret i ejendommen, hvis den bliver solgt
- at dokumentation for provenuets anvendelse forelægges os til godkendelse
- at handlen skal berigtiges af en advokat med bestalling

Da vi ikke får fuld dækning ved handelen, forbeholder vi os debitor/debitorernes personlige gældsansvar, for den udækkede del af vores fordring.

Vi beder jer venligst returnere en kopi af dette brev til os, hvor I har kvitteret for, at salget vil foregå som beskrevet i brevet. For god ordens skyld vil vi anbefale, at I informerer ejer/ne om indholdet af nærværende brev…”

Den 19. maj 2010 fremsendte klagerens advokat et brev til indklagede, hvori hun oplyste, at ejendommen pr. 1. marts 2010 var solgt med underskud, og at der var tinglyst skøde til de nye ejere, uanset at der ikke på tidspunktet for salget havde foreligget en accept fra indklagede af underskudshandlen. Advokaten bad indklagede om at oplyse, hvorvidt der forelå en accept af underskudshandlen, og i hvilken form accepten var givet.

En medarbejder fra indklagedes debitorsupport fremsendte den 27. juli 2010 følgende e-mail til ejendomsmæglerfirma A:

”…Efter gennemgang af denne ejendomshandel med underskud, kan vi konstatere, at vi ikke har modtaget jeres accept på handelsvilkår. Vi vil bede Jer underskrive og maile/sende Jeres accept af handelsvilkår…”

Indklagede rykkede den 6. august 2010 for ejendomsmæglerfirma A’s accept af handelsvilkårene.

Ejendomsmæglerfirma A fremsendte den 9. august 2010 følgende e-mail til indklagede:

”…Hermed returneres accept af handelsvilkårene. Dog gør vi for god ordens skyld opmærksom på, at handlen berigtiges af en statsaut. ejendomsmægler.

Endvidere gøres opmærksom på, at sælger havde et tilgodehavende hos os på kr. 13.818,71, som er afregnet over for …(pengeinstitut)…”

E-mailen var vedhæftet indklagedes brev af 2. marts 2010, som ejendomsmæglerfirma A den 9. august 2010 havde påført følgende erklæring:

”…(Ejendomsmæglerfirma A)… står indenfor, at salget af ejendommen vil foregå, som det er beskrevet i dette brev…”

Indklagedes debitorsupport fremsendte ligeledes den 9. august 2010 følgende e-mail til klagerens advokat:

”Hermed ejendomsmæglerens accept på …(indklagedes)… vilkår. Vi kan oplyse, at der den 12.02.2010 er indsat en værdi på ejendommen på 2,650 mio. kr. Om der er sket en faktisk besigtigelse eller værdi er sat på baggrund af systemdata vides ikke…”

Klagerens advokat fremsendte den 23. september 2010 følgende brev til ejendomsmæglerfirma A:

”…Jeg er advokat for sælger …(klageren og hans ægtefælle)…

De har som ejendomsmægler for sælger ført forhandlinger dels med …(indklagede)… og …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… og dels med køberne om vilkår for handlen og om pris på ejendommen.

Ejendommen blev solgt i fri handel til pris, kontant 2.650.000 kr. med overtagelsesdag den 15. marts 2010.

Da …(indklagede)… ikke ville få fuld dækning ved handelen, stillede …(indklagede)… betingelser for at ville medvirke til at gennemføre handlen.

En af disse betingelser var:

- At handlen skulle berigtiges af en advokat med bestalling

…(Ejendomsmægler 1)… har ved sin underskrift bekræftet, at ville stå inde for, at salget af ejendommen ville foregå, som beskrevet.

…(Ejendomsmæglerfirma A)… har ved sin underskrift accepteret at indestå for handlen og indestår for det tab, som måtte opstå ved handlen, såfremt handlen ikke blev gennemført på de betingelser, som …(indklagede)… har stillet.

Det har nu vist sig, at handlen ikke er blevet berigtiget af en advokat med bestalling, men af …(statsautoriseret ejendomsmægler 3)…

Som følge af, at handlen ikke er blevet berigtiget af en advokat med bestalling, gør mine klienter gældende, at …(ejendomsmæglerfirma A)… ifalder ansvar over for sælger for det tab, der er påført dem ved handlens gennemførelse svarende til den udækkede del af …(indklagedes)… fordring mod sælger og gæld til …(det koncernforbundne pengeinstitut)… sikret ved ejerpantebrev stort 300.000 kr.

Såfremt jeg ikke hører fra Dem senest den 7. oktober vil sagen blive indbragt for Klagenævnet for Ejendomsformidling, alternativt vil der blive udtaget stævning ved Retten i …”

Den 30. september 2010 bad ejendomsmæglerfirma A indklagede om at bekræfte, at indklagede i den nævnte ejendomshandel havde accepteret, at køberen benyttede en statsautoriseret ejendomsmægler frem for en bestallingshavende advokat. Indklagede besvarede samme dag henvendelse på følgende måde:

”Jeg kan bekræfte, at …(indklagede)… har frafaldet krav om bestallingshavende advokat.

Kravet om bestallingshavende advokat er og har været begrundet i ønsket om, at køber med assistance fra advokat opnår den bedste rådgivning og ekspeditionen i sager, hvor ejendommen alene kan sælges med …(indklagedes)… accept, idet salgssummen ikke giver fuld dækning til indfrielsen af det/de eksisterende lån til …(indklagede)…

Med udgangspunkt i denne begrundelse har vi i denne sag accepteret, at der ikke er benyttet bestallingshavende advokat…”

Efter det oplyste videresendte ejendomsmæglerfirma A det rejste krav til sit forsikringsselskab, som den 30. september over for klagerens advokat afviste kravet på følgende måde:

”…Efter aftale med …(ejendomsmæglerfirma A)… skal jeg herved besvare Deres henvendelse af 23. fm. til …(ejendomsmæglerfirma A)…

Jeg må i det hele bestride, at …(ejendomsmæglerfirma A)… har handlet ansvarspådragende ved håndtering af salget af deres klienters ejendom. Til dokumentation herfor vedhæfter jeg mail fra …(indklagede)…, som bekræfter, at …(indklagede)… frafalder at kravet om at det er en bestallingshavende advokat som berigtiger handlen.

Ydermere skal jeg minde om, at det i Danske ret en betingelse for at opnå erstatning, at der er lidt et tab, og da dette ikke er tilfældet i nærværende sag – Deres klienter har opnået – og accepteret markedsprisen på ejendommen.

Således afvises Deres krav i sin helhed…”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.






PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at give ham saldokvittering samt at dække hans advokatudgifter, som på tidspunktet for klagens indbringelse er foreløbigt opgjort til 43.000 kr.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at samtlige forhandlinger og handlens gennemførelse blev varetaget af ejendomsmægler 1, som foretog groft selvindtræde ved alene at varetage køber, ejendomsmægler 2’s, interesser, og ejendomsmægler 1 er samtidig ansat i og medejer af købers ejendomsmæglerforretninger. Ejendomsmægler 1 optræder samtidig sammen med den anden køber, som også er ejendomsmægler, i tv-programmet Hammerslag. Ejendomsmægler 1 oplyste ham om, at der var konstateret betydelige rørskader under husets gulve – en skade, som var ikke eksisterende ifølge tilstandsrapporten, men der blev af denne årsag gennemført et prisnedslag på 350.000 kr., altså bedrageri. Derudover bortfaldt handlen i sin helhed, da købers to skriftlige krav i købsaftalen ikke blev overholdt. 1) Sælger skulle underskrive købsaftalen inden fem dage, senest 7. februar 2010. Sælger underskrev købsaftalen 10. februar 2010. 2) Indklagede og pengeinstituttet skulle godkende handlen i sin helhed senest 12. februar 2010.

Indklagede godkendte aldrig handlen, og pengeinstituttet godkendte 1. marts 2010. Køberne overtog ejendommen 1. marts 2010. Indklagede stillede ligeledes fem skriftlige krav over for ejendomsmægler 1 for at medvirke til/godkende handlen. Ingen af disse krav blev overholdt. Man kan få opfattelsen af organiseret selvindtræde, idet to så store spillere som indklagede og pengeinstituttet ikke ønskede egne skriftlige krav overholdt. Den officielle handelspris var ifølge udskrift 4.238.000 kr., og ejendommen blev nybelånt på ca. 3.500.000 kr. Han har aldrig modtaget nogen form for korrespondance på, at handlen er afsluttet eller gennemført, og indklagede oplyser, at der kan gå flere år, før handlen sagsbehandles - måske for at tie sagen ihjel. Som en direkte konsekvens heraf kan han ikke tilbydes et egentligt kundeforhold i en bank, og han var boligløs i 8 måneder med store menneskelige og økonomiske konsekvenser. Denne udfordring blev kun større, da han lider af kronisk leddegigt, og en fast rytme i dagligdagen er helbredsmæssig nødvendig. Hans advokat har i nu et år ført sagen på hans vegne, desværre vil indklagede ikke tage stilling til sagen. Advokaten har udarbejdet og indsendt nærværende klagesag og repræsenterer ham. Han har tiltro til dansk retssikkerhed og forventer fuldt medhold i klagen. Alternativt bliver sagen afprøvet ved domstolene.

Ud over de ovenfor anførte krav, mener han, at ejendomsmæglerfirma A bør fortabe det fulde honorar.

Klagerens advokat oplyser, at hun i forbindelse med klagen til indklagede har været i kontakt med instituttets klageansvarlige og med en chief legal adviser hos indklagede.

Indklagede har konsekvent besvaret alle hendes henvendelser pr. telefon eller pr. mail. Indklagede har ikke på noget tidspunkt sendt brev som svar på hendes henvendelser.

I forbindelse med, at klagerens ejendom blev solgt i fri handel inden tvangsauktion, stillede indklagede fem betingelser for at medvirke til handlens gennemførelse. Et af vilkårene var, at handlen skulle berigtiges af en advokat med bestalling.

Da indklagede ikke ville få fuld dækning ved handelen, forbeholdt indklagede sig debitors personlige gældsansvar for den udækkede del af indklagedes fordring.

Ejendommen blev solgt til 2.650.000 kr. Pr. 31. december 2009 udgjorde pantgælden 4.091.994 kr. Indklagedes restfordring udgør ifølge salgsprovenuberegning ca. 1.598.209 kr. Klageren har ikke modtaget opgørelse af det endelig krav fra indklagede.

Ejendomsmæglerfirma A gennemførte salget af ejendommen i foråret 2010, uden at betingelsen om, at handlen skulle berigtiges af en advokat med bestalling, blev overholdt.

En rådgiver fra indklagede rykkede i mail af den 27. juli 2010 ejendomsmægleren for skriftlig accept af handelsvilkårene. Rådgiveren rykkede igen den 6. august 2010 for skriftlig accept af handelsvilkårene. Ejendomsmægleren kvitterede den 9. august 2010 for, at salget vil foregå som betinget af indklagede med bemærkning om, at handelen ville blive berigtiget af en statsautoriseret ejendomsmægler.

Efter at ejendommen var blevet overtaget af køberne, gjorde hun indsigelse til indklagede mod, at handlen var blevet berigtiget af en ejendomsmægler og ikke af en advokat med bestalling, således som krævet af indklagede selv.

Indklagede har over for hende erkendt, at handelen skulle have været berigtiget af en advokat med bestalling, men indklagede mener ikke, at hendes klient har lidt noget tab derved.

Indklagede har oplyst hende, at realkreditinstituttet i dag tillader, at underskudshandler berigtiges af blandt andet ejendomsmæglere, og indklagede stiller således ikke længere som betingelse, at der medvirker en bestallingshavende advokat ved berigtigelsen af handler.

I brev af 23. september 2010 rettede hun henvendelse til ejendomsmæglerfirma A og gjorde gældende, at ejendomsmæglerfirma A ifaldt ansvar over for klageren for det tab, der er påført klageren ved handlens gennemførelse, idet handlen blev gennemført uden bistand fra en bestallingshavende advokat.

Ejendomsmægleren videresendte klagerens krav til sit forsikringsselskab.

Det følger dog allerede af ejendomsmæglerfirma A’s indeståelse over for indklagede, at ejendomsmæglerfirma A indestår indklagede for den udækkede del af indklagedes fordring i forbindelse med gennemførelsen af den frivillige handel, såfremt handlen ikke overholder de stillede betingelser.

En navngiven sagsbehandler og advokat i forsikringsselskabet har via ejendomsmægleren formået indklagede til at bekræfte, at indklagede i den for længst afsluttede handel har accepteret, at køberen benyttede en statsautoriseret ejendomsmægler frem for en bestallingshavende advokat.

Den 30. september 2010 sendte ejendomsmæglerfirma A således en mail til indklagedes rådgiver, hvori ejendomsmægleren bad indklagede bekræfte, at indklagede havde accepteret, at køber benyttede en statsautoriseret ejendomsmægler frem for en bestallingshavende advokat. Samme dag bekræftede indklagedes rådgiver, at indklagede havde frafaldet kravet om bestallingshavende advokat.

Hun modtog herefter mail af 6. oktober 2010 fra ejendomsmæglerfirma A’s forsikringsselskab. Forsikringsselskabet afviste i mailen klagerens krav og henviste til, at indklagede i mail havde frafaldet kravet om bestallingshavende advokat.

Det var først lang tid efter handlens indgåelse, at klageren blev bekendt med, at indklagede stillede betingelser for at ville medvirke til den frivillige handel. Det må i givet fald være et retligt anliggende imellem den medvirkende ejendomsmægler og indklagede. Indklagede har fra købsaftalens underskrift i foråret 2010 til 30. september 2010 aldrig accepteret, at en ikke-bestallingshavende advokat, kunne medvirke til handlens gennemførelse. Tværtimod har indklagede udtrykkeligt betinget sig i aftalen, at der netop skulle være tale om en bestallingshavende advokat. Ydermere har indklagede rykket ejendomsmægleren for den skriftlige accept af vilkårene så sent som 6. august 2010.

Dertil kommer, at det ikke er ligegyldigt for klageren, om køber anvender en god ven, der er statsautoriseret ejendomsmægler, eller om køber anvender en advokat. Bestallingshavende advokater er således i lighed med andre professionelle rådgivere undergivet en forpligtelse til at være ansvarsforsikret. Denne ansvarsforsikring kan vise sig at være nyttig for en sælger, hvis berigtigende advokat begår fejl som led i handlen eller dens berigtigelse, der medfører et tab for den pågældende sælger.

Desuden har en bestallingshavende advokat har en vejlednings- og omsorgspligt over for en sælger, selv om den pågældende advokat primært skal varetage sin egen klients interesser. Den bestallingshavende advokat, der berigtiger en ejendomshandel for en køber, er ikke undergivet nogen rådgivningsforpligtelse over for den part, han ikke repræsenterer. Men der eksisterer helt klart en vejlednings- og omsorgspligt for den part, han ikke repræsenterer, som led i en ejendomshandel.

Når der, som i dette tilfælde, er tale om en underskudshandel, omfatter vejlednings- og omsorgspligten også hensynet til panthaverne i ejendommen, og derfor er det forståeligt, at indklagede stillede krav om anvendelse af en advokat med bestalling for at ville medvirke til handlen.

Klageren har udtrykt bekymring omkring handlen og de faktiske omstændigheder, hvorunder handlen er gennemført. Klageren har som sælger af ejendommen indgået formidlingsaftalen med ejendomsmægleren.

Ejendomsmægler 1, som var ansat hos ejendomsmæglerfirma A, som forestod salget af ejendommen, skrev den 26. februar 2010 en mail til indklagede om salg af ejendommen med underskud. Samme ejendomsmægler arbejder hos ejendomsmæglerfirma B, og han er ifølge avisannoncer medejer af sidstnævnte. Desuden er ejendomsmægler 1 registret i CVR med tilknytning til et ejendomsinvesteringsselskab.

Den ene køber af ejendommen - ejendomsmægler 2 - er ifølge CVR ejer/medejer af ejendomsmæglerfirma B, ligesom han er registret i CVR med tilknytning til det ovenfor anførte ejendomsinvesteringsselskab.

Ejendomsmægler 3, som berigtigede handlen, er ifølge CVR ejer/medejer af ejendomsmæglerfirma B, og han er registret i CVR med tilknytning til det ovenfor anførte ejendomsinvesteringsselskab.

Hvis disse oplysninger er korrekte, betyder det, at der er sket selvindtræde i forbindelse med handlen, idet ejendomsmægleren har medvirket ved salget af ejendommen til sin arbejdsgiver/kompagnon. Det er ikke tilladt. Det ville en advokat med bestalling have gennemskuet.

Hun gør gældende, at advokattitlen er en beskyttet titel, der indebærer, at vedkommende advokat er undergivet retsplejelovens regler for advokatvirksomhed og de advokatetiske regler, herunder er underlagt tilsyn, ligesom bestallingshavende advokater er pålagt at opretholde ansvarsforsikring, og i forbindelse med en handlens berigtigelse tillige har en række pligter over for sælgeren.

Hun må fastholde, at når der er stillet vilkår om anvendelse af en bestallingshavende advokat ved berigtigelse af handlen, så må indklagede også have en forventning om, at sælger vil kunne påberåbe sig, at handlen ikke er gennemført, således som betinget af indklagede og som indklagede har aftalt med ejendomsmægleren.

Det forhold, at mange andre end advokater i praksis berigtiger ejendomshandler, og at indklagede nu også tillader andre at berigtige underskudshandler, bør ikke føre til, at klageren ikke kan påberåbe sig, at betingelserne for at indklagede kunne medvirke til at gennemføre handlen, ikke er opfyldt.

Det er hendes opfattelse, at den frie aftaleret må respekteres. Heraf følger, at den gennemførte handel er ugyldig, og/eller at ejendomsmægleren indestår for den opståede restfordring.

Da handlen er fuldført, og køberen har overtaget ejendommen, har hun anmodet indklagede om saldokvittering, således at indklagedes restfordring er ophørt og ikke kan gøres gældende mod klageren. Indklagede har ikke ønsket at give klageren saldokvittering.

Indklagedes afkald på vilkåret om bestallingshavende advokat betyder, at klageren stadig er debitor for indklagedes restfordring. Hun mener, at indklagedes afkald er ugyldigt, idet der er tale om et ægte og uigenkaldeligt tredjemandsløfte, som giver sælger rettigheder, og som ikke kan frafaldes uden sælgers accept og samtykke. Klageren har som sælger har ikke samtykket i, at de stillede vilkår for handlen kan frafaldes af indklagede. Når handlen først er fuldført, kan hverken indklagede eller ejendomsmægleren træde tilbage fra aftalen med de fem vilkår.

Desuden er hun af den opfattelse, at indklagede må rette kravet om indfrielse af restfordringen mod ejendomsmægleren, som har solgt ejendommen, uden at betingelserne herfor var opfyldt og derved har pådraget sig et ansvar for restfordringens opståen og indfrielse.

Ejendomsmægleren har ved aftalen med indklagede lovet at indestå sælger for det tab, som sælger måtte lide ved, at sælgers underskud ved handlen ikke måtte blive indfriet i forbindelse med handlens gennemførelse, såfremt handlen ikke blev solgt, således som betinget af indklagede.

Hvis indklagede vælger ikke at gøre kravet gældende over for ejendomsmægleren, er det realkreditinstituttets eget valg, og dette valg kan ikke medføre, at klageren fortsat skal være indklagede noget som helst beløb skyldig.


Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand, gør klageren gældende,

at det imellem indklagede og ejendomsmæglerfirma A var aftalt, og tillige en betingelse for indklagedes medvirken, at køber skulle anvende bestallingshavende advokat,

at indklagedes afkald på vilkåret er ugyldigt og ikke kan frafaldes uden klagerens accept og samtykke,

at handlen er fuldført, og at hverken indklagede eller ejendomsmæglerfirma A derfor kan træde tilbage fra aftalen om vilkår for den frivillige handel,

at købers rådgiver var statsautoriseret ejendomsmægler, og ikke bestallingshavende advokat,

at klageren ikke modtog oplysning om, at købers rådgiver ikke var bestallingshavende advokat, hverken forud for handlens indgåelse eller i tiden derefter, og som følge heraf ej heller nogen sinde har accepteret, at vedkommende kunne forestå handlens berigtigelse,

at et advokatforbehold alene kan anvendes af en advokat, der ifølge retsplejelovens § 120 er berettiget til at optræde som sådan,

at der ikke var indsat noget ”rådgiverforbehold”, som kunne være udnyttet af hvem som helst, det vil sige over for en bredere skare af rådgivere,

at forståelse af et advokatforbehold som anført ovenfor særligt må gælde, når det desuden af indklagedes vilkår fremgår, at handlen skal berigtiges af en bestallingshavende advokat,

at forståelsen af et advokatforbehold på ovennævnte måde i almindelighed er velbegrundet, ligesom det i den konkrete sag var aftalt, hvorfor advokatforbeholdet i den konkrete sag ikke kan forstås på anden måde, end at det alene kan benyttes af advokater,

at en bestallingshavende advokat har en vejlednings- og omsorgspligt over for klageren/sælger, ligesom en bestallingshavende advokat i forhold til begge en ejendomshandles parter er forpligtet til at sikre, at handlen fremmes og færdiggøres på korrekt vis over for en sælger,

at en frivillig underskudshandel i særlig grad fordrer, at der medvirker en advokat med bestalling,

at en advokat i kraft af sin bestalling er undergivet tilsyn og kontrol fra advokatmyndighederne, hvor en sælger kan henvende sig, hvis ejendomshandlen ikke berigtiges i overensstemmelse med god advokatskik, ligesom en bestallingshavende advokat har en ansvarsforsikring, der dækker en sælgers tab, som følge af advokatens ansvarspådragende handlinger som led i udførelsen af sit hverv som advokat. Der er således rigelige og velbegrundede årsager til, at et advokatforbehold må være reserveret til at alene at angå en advokat, ligesom indklagedes betingelse om anvendelsen af en bestallingshavende advokat er velbegrundet, kendeligt og rimeligt i forhold til klageren,

at indklagede har erkendt, at handlen skulle have været sket under iagttagelse af de stillede vilkår,

at indklagede må gøre kravet på restfordringen gældende over for ejendomsmæglerfirma A,

at indklagede må være den af parterne, der er nærmest til at bære risikoen for ikke at have sikret sig, at de stillede vilkår blev overholdt, forinden handlen blev gennemført,

at indklagede har udvist egen skyld. Ved tillige ikke at have sikret sig, at en bestallingshavende advokat - som aftalt og betinget af indklagede - medvirkede for køber, har indklagede tilsidesat sin loyale tabsbegrænsningspligt, hvis kravet anses som erstatningskrav, hvorefter et sådant krav må bortfalde helt eller delvist over for klageren,

at indklagede kan vælge ikke at gøre kravet gældende over for ejendomsmæglerfirma A. Det er i så fald indklagedes egen løsning, men dette valg kan ikke medføre, at klageren fortsat skal være indklagede noget som helst beløb skyldig.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at indklagede den 2. marts 2010 indgik aftale med ejendomsmæglerfirma A om, at indklagede ville medvirke til at klagerens daværende ejendom blev solgt i fri handel inden auktion til en kontantpris på 2.650.000 kr. Det fremgik desuden af aftalen, at handlen skulle berigtiges af en bestallingshavende advokat.

Indklagede frafaldt senere kravet om, at handlen skulle berigtiges af en bestallingshavende advokat.

Klagerens ejendom blev solgt pr. 1. marts 2010 til 2.650.000 kr. Klageren accepterede prisen for ejendommen.

ANBRINGENDER:
Til støtte for påstanden gøres gældende,

at den frivillige handel ikke er bortfaldet som følge af, at sælger ikke underskrev inden for den i købsaftalen fastsatte frist, og

at den frivillige handel heller ikke er bortfaldet som følge af, at indklagede og pengeinstituttet ikke godkendte handlen inden den i købsaftalen fastsatte frist,

at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende ved at frafalde kravet om, at handlen skulle berigtiges af en bestallingshavende advokat,

at klageren opnåede og accepterede markedsprisen for ejendommen i forbindelse med det frivillige salg,

at klageren således ikke har lidt noget tab,

at klageren ikke kan lægge til grund, at han har lidt et tab, alene fordi handlen ikke er berigtiget af en bestallingshavende advokat,

at klageren ikke har dokumenteret endsige sandsynliggjort, at han ville have opnået en højere pris, såfremt handlen var berigtiget af en bestallingshavende advokat, og

at såfremt klageren er af den opfattelse, at den statsautoriserede ejendomsmægler, der berigtigede handlen, har handlet ansvarspådragende, bør sagen anlægges ved Klagenævnet for Ejendomsformidling.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerens advokat har i sagen fremlagt udskrifter fra Det Centrale Virksomhedsregister, der viser, at den ene køber af ejendommen – ejendomsmægler 2 - samt den berigtigende ejendomsmægler 3 er tilknyttet ejendomsmæglerfirma B, og at såvel ejendomsmægler 1, som forestod salget, samt ejendomsmægler 2 og 3 alle er tilknyttet det samme investeringsselskab.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet kan ikke tage stilling til den del af klagen, der angår den/de involverede ejendomsmægler(e).

Nævnet finder – som sagen foreligger oplyst for Nævnet – ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har fortabt retten til at gøre en personlig fordring gældende mod klageren.

Det påhviler indklagede at udarbejde en beløbsmæssig opgørelse af den personlige fordring.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.






Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen