Afgørelse

Indsigelse om, at andelsboliglån blev ydet på forkert grundlag

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om, at hans andelsboliglån i Nykredit Bank som følge af en fejl i banken blev ydet på et forkert grundlag.

Sagens omstændigheder

Den 23. februar 2006 blev der afholdt stiftende generalforsamling i andelsboligforeningen A. Den 15. oktober samme år købte klageren en lejlighed i foreningen for 327.000 kr. Beløbet var vurderingssummen for lejligheden ifølge en valuarvurdering af 24. maj 2006.

Til delvis finansiering af købet optog klageren et 20-årigt lån i Nykredit Bank med en hovedstol på 265.000 kr. og variabel rente for tiden 5,5 % om året. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.850 kr., første gang den 31. oktober 2006. Klageren har fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af låneaftalen, der er udskrevet af banken den 4. oktober 2006.

Til sikkerhed for lånet fik banken håndpant i et ejerpantebrev på 265.000 kr. i klagerens andelslejlighed. I erklæringen vedrørende håndpantsætningen er der fejlagtigt anført navnet på en anden andelsforening (B) i stedet for korrekt A.

I 2009 blev lånet omlagt og forhøjet til en såkaldt friværdikonto med en kredit på 400.000 kr.

Banken har oplyst, at lejligheden på daværende tidspunkt blev vurderet til 560.000 kr. Klageren har bestridt dette og har anført, at lejlighederne i A allerede i 2009 var usælgelige på grund dårlig økonomi i foreningen. En nabolejlighed og en lejlighed overfor blev således solgt for 0 kr. efter at have været til salg igennem længere tid.

Efter anmodning fra klageren sendte banken den 1. marts 2013 en kopi af lånesagen fra 2006. Blandt papirerne var vedtægter og regnskab for andelsboligforeningen B, der var stiftet i 2005.

Klageren rejste et krav mod banken om erstatning for dårlig rådgivning, hvilket banken afslog.

Parternes påstande

Den 11. juni 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal frafalde 327.000 kr. af hans gæld til banken og nedsætte renten på restgælden.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken som følge af dårlig og forkert rådgivning i forbindelse med andelsboligkøbet bør godtgøre ham købesummen.

På købstidspunktet vidste han intet om andelsboliger og søgte derfor rådgivning hos banken, herunder rådgivning om, hvorvidt købet af lejlighed ville være en god investering, og om der var en sund økonomi i foreningen. Banken oplyste, at man var opmærksom på, at der var faldgruber i forhold til økonomien i nogle foreninger. Sagen ville blive sendt til en afdeling i banken, der var specialiseret inden for andelsboliger ”så man ikke købte katten i sækken”. Han overlod valuarvurderingen og foreningens budget til banken, der påtog sig at indhente øvrige dokumenter.

Ifølge banken kunne han roligt købe lejligheden. Det ville være en god investering. På baggrund af bankens oplysninger om sin specialviden om andelsboliger søgte han ikke yderligere rådgivning.

Først i 2013, hvor han rekvirerede akterne i lånesagen, kom det frem, at banken havde rådgivet på et forkert grundlag, nemlig på grundlag af regnskab og vedtægter for B, som var en større forening med en bedre økonomi. At bankens rådgivning fejlagtigt var baseret på oplysninger om B understøttes af, at banken har anført B’s navn i håndpantsætningserklæring. Banken burde have vidst, at der ikke allerede i 2006 kunne foreligge noget regnskab for A, der var stiftet samme år.

Hvis banken havde anvendt de korrekte oplysninger for andelsforeningen A, ville den have konstateret, at egenkapitalen var beskeden og ejendommen næsten fuldt ud belånt. Banken burde derfor have frarådet købet i stedet for at anbefale det. Banken havde i hvert fald ikke belæg for at betegne købet som en god investering uden problemer.

Han anfægter ikke værdiansættelsen af lejligheden, men bankens vurdering af foreningens økonomiske forhold.

Banken havde ret i, at en lejlighed i B, ville have været et fornuftigt køb.

Hans rådighedsbeløb var beskedent, og banken burde også derfor have frarådet købet.

Det af banken oplyste om, at A blev etableret med udgangspunkt i B’s vedtægter bestrides. De to foreninger havde på daværende tidspunkt ikke samme administrator. Det er kutyme ved køb af andelslejligheder, at dokumenter ikke udleveres af administrator, men hentes direkte på internettet. Banken har således tilsyneladende hentet forkerte dokumenter.

Det var en grov fejl, at banken rådgav på grundlag af forkerte økonomiske oplysninger, som banken selv havde indhentet.

Han har ikke haft indflydelse på foreningens lån, der var stiftet, da han blev andelshaver.

Bankens rådgivning har medført et stort tab. Hertil kommer, at hans lån, der har en urimeligt høj rente, ikke kan omlægges fordi lejligheden ikke er noget værd.

Nykredit Bank har anført, at klageren modtog sædvanlig rådgivning i forbindelse med hans overvejelser om boligkøb. Bankens vurdering af sagen skete på baggrund af de oplysninger, der blev fremlagt af klageren, administrator, valuar med flere. Ifølge administrator tog stiftelsen af andelsboligforening A udgangspunkt i dokumenterne for andelsboligforening B. Da andelsboligforeningen var nystiftet, forelå der ikke et årsregnskab.

Banken vurderede klagerens økonomiske forhold og fandt klagerens rådighedsbeløb tilfredsstillende.

Bankens vurdering blev foretaget på korrekt grundlag. Rådgivningen skete på grundlag af de tilstedeværende dokumenter, som banken fik forelagt, herunder dokumenterne vedrørende foreningen B. Klageren modtog vejledning om de økonomiske forhold i relation til hans ønske om at købe andelsbolig i foreningen A.

Den senere omlægning af klagerens lån bekræfter i sig selv, at lånet blev ydet på korrekt grundlag.

Det påhvilede klageren som køber at indhente de relevante dokumenter. I praksis sker det ofte via mægleren/administrator. Det er sandsynligt, at banken har indvilget i at hjælpe klageren hermed.

Det er en beklagelig fejl, at B’s navn er anført i håndpantsætningserklæringen. Lejlighedens adresse er imidlertid anført korrekt, og fejlen har ikke haft betydning for tinglysningen af ejerpantebrevet.

Det var almindelig praksis, at nystiftede andelsboligforeninger blev fuldt finansieret ved stiftelsen.

Det bestrides, at banken som anført af klageren skulle have oplyst, at han roligt kunne købe lejligheden, og at det ville være en god investering. Endvidere bestrides det af klageren anførte om en specialenhed i banken vedrørende andelsboliger.

Banken kunne ikke forudse udviklingen på ejendomsmarkedet. Klageren burde have søgt ekstern rådgivning, hvis han ønskede yderligere vejledning i forbindelse med købet.

Købesummen blev fastsat i overensstemmelse med praksis på området, og banken havde intet grundlag for at betvivle købesummens størrelse.

Klageren var i en periode fra 2007 medlem af bestyrelsen i andelsboligforeningen og havde således indflydelse på sammensætningen af lånene i ejendommen og værdiansættelsen af andelskronen. Selv om klageren har haft fuld indsigt i andelsforeningens økonomi og lånesammensætning, har han på intet tidspunkt hævdet, at der var noget galt.

Banken er uden ansvar for de økonomiske udfordringer, som andelsboligforeningen måtte være blevet udsat for.

Ankenævnets bemærkninger

Det kan ikke lægges til grund, at Nykredit Bank påtog sig at indestå for, at klagerens køb af en andelslejlighed i andelsboligforeningen A i 2006 ville være en god investering.

Klagerens andelsboligkøb blev finansieret med blandt andet et lån på 265.000 kr. i Nykredit Bank.

Dokumenterne i lånesagen og bankens fejlskrift af andelsboligforeningens navn i håndpantsætningserklæringen, hvor et ejerpantebrev i andelsboligen lægges til sikkerhed for lånet, tyder på, at banken baserede sin rådgivning til klageren på oplysninger vedrørende en andelsboligforening, B, i stedet for korrekt andelsboligforening A. Uanset dette finder Ankenævnet, at der ikke er grundlag for, hverken at pålægge banken et rådgivningsansvar eller at tilsidesætte låneaftalen, hverken helt eller delvist. Klageren får derfor ikke medhold i påstanden om, at Nykredit Bank skal frafalde 327.000 kr. af hans gæld til banken.

Det er uklart, om klagen tillige vedrører størrelsen af rentesatsen på klagerens friværdikonto med kredit i banken. Efter det foreliggende er der imidlertid ikke tilstrækkelige oplysninger til at træffe en afgørelse herom.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.