Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med refi-nansiering af rentetilpasningslån og efterfølgende omlægning til et 30-årigt fast forrentet obligationslån.

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån og efterfølgende omlægning til et 30-årigt fast forrentet obligationslån.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H, der er ægtefæller, købte i 2009 en fast ejendom, der blev finansieret med et 30-årigt rentetilpasningslån på 1.180.000 kr. i et realkreditinstitut og et boliglån på 300.000 kr. i Almindelig Brand Bank, hvor de var kunder. Rentetilpasningslånet var med rentetilpasning hvert tredje år. Der var endvidere aftalt afdragsfrihed i tre år. Ydelsen var 3.356 kr. pr. måned og rentesatsen var 2,9145 % om året.

Realkreditinstituttet sendte den 8. december 2011 et brev til klagerne om rentetilpasning af lånet med virkning fra 1. april 2012. Af brevet fremgik bl.a.:

”…

Rentetilpasningen sker automatisk, og når den nye rente er fastlagt, sender vi oplysninger om lånets nye ydelse og rente.

…

Vær opmærksom på, at afdragsfriheden på dit lån ophører pr. 30. juni 2012. Det vil ændre ydelsen på lånet.

Det er muligt at ændre lånets vilkår

Fristen for ændring af lånet frem til rentetilpasning er ændret fra 1 måned til 2 måneder. Du skal kontakte din rådgiver i Alm. Brand Bank i god tid inden 31. januar 2012, hvis du ønsker at ændre lånet, perioden mellem rentetilpasningerne, rentetilpasningsmetoden eller indgå en fastkursaftale. Din rådgiver kan også oplyse dig om muligheden for at til- og fravælge afdragsfrihed.

…”

Realkreditinstituttet sendte den 16. marts 2012 et brev til klagerne om rentetilpasningen. Næste års ydelse udgjorde 4.027 kr. pr. måned og rentesatsen var 1,2250 % om året.

På baggrund af en henvendelse fra klagerne udarbejdede banken den 11. juni 2012 en vejledende beregning vedrørende en omlægning af rentetilpasningslånet til et 30-årigt fast forrentet obligationslån. Det var forudsat, at rentetilpasningslånet med hovedstol på 1.180.000 kr. kunne indfries til en kursværdi på 1.194.778 kr., og at obligationslånet med hovedstol på 1.256.000 kr. kunne hjemtages til en kursværdi på 1.212.316 kr. (kurs 96,52). De årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat var 1,31 for rentetilpasningslånet og 4,05 for obligationslånet. Omkostningerne ved låneoptagelsen blev i beregningen opgjort til i alt 12.718 kr. og omkostningerne ved indfrielsen blev opgjort til 2.542 kr.

På baggrund af en forespørgsel fra banken til R, som var klagernes eksterne rådgiver, oplyste R ved e-mail af 21. juni 2012 til banken, at: ”Jeg er næsten 100% sikker på at [klagerne] har bestemt sig for et 3% 30-årigt lån med afdrag.”

Under et møde den 26. juni 2012 underskrev klagerne en aftale med banken om ekspedition af omlægningen. Hovedstolen på omprioriteringslånet var 1.273.000 kr. eller 17.000 kr. højere end i den vejledende beregning. Et ejerpantebrev skulle rykke for omprioriteringslånet. ”Omkostninger i sagen” blev opgjort til i alt 14.200 kr. eksklusive omkostninger til realkreditinstitutter og afgifter til staten.

Klagerne underskrev endvidere et dokument om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heraf fremgik bl.a.:

”…

Om vores erfaring med at optage lån indenfor de seneste 10 år

Nogen erfaring – op til tre gange i perioden.

Omlægning af Totalkreditlån variabel rente uden afdrag til nyt fastforrentet lån med afdrag.

…

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån

Vi har valgt et obligationslån med fast rente. (top- og grundlån)

Banken har i den forbindelse oplyst os om følgende:

Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid. Lånet har også en friværdibeskyttende egenskab, hvis løbetiden på lånet er lang (15-30 år), da stigninger i renteniveauet medfører fald i kursen på lånets bagvedliggende obligation, hvorfor lånet kan indfries til en lavere kurs.

…

Vi er blevet oplyst om disse mulige udsving og at det endelige ydelsesforløb fremgår af Lånespecifikationen, som fremsendes efter lånenes udbetaling.

…

Vilkår ved optagelse

Lånet er et obligationslån og har en direkte sammenhæng med obligationer. Det endelige låneprovenue er derfor afhængig af obligationernes handelskurs. Vi er blevet anbefalet, at lånet som udgangspunkt kurssikres.

…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomiske situation

Ønsker at kende vores kvartårlige ydelse

Øvrige råd

I forbindelse med rådgivningen er vi opmærksom på, at BoligXlån(XR) kan udgøre et alternativ til det lån, som vi har indgået aftale om.

Det valgte Fast rente - obligationslån har 4,05 % i årlige omkostninger (ÅOP).

Det alternative BoligXlån(XR) har 2,05 % i årlige omkostninger (ÅOP)

…”

Omprioriteringen blev gennemført den 5. juli 2012. Rentetilpasningslånet blev indfriet til ved køb af obligationer for 1.206.690 kr., hvoraf ca. 7.800 var handelsrenter og kurtage. Obligationslånet blev hjemtaget til en kursværdi på 1.225.529 kr. (kurs 96,27) og et provenu på 1.219.691 kr.

I slutningen af 2014 og begyndelsen af 2015 henvendte klagerne sig til banken med krav om erstatning på baggrund af forløbet af omprioriteringen. Ved brev af 26. februar 2015 afviste banken kravet.

R har til brug for sagen udarbejdet en beregning, der sammenligner det eksisterende rentetilpasningslån med omprioriteringslånet i 2012-2015. Beregningen viser bl.a. renter i perioden på 58.389 kr. på rentetilpasningslånet og 133.109 kr. på omprioriteringslånet, svarende til en merrente på obligationslånet før skat på 74.720 kr. (efter skat 50.809 kr.). Afdrag i perioden bliver opgjort til 113.938 kr. på rentetilpasningslånet og 81.807 kr. på omprioriteringslånet.

Parternes påstande

Den 16. marts 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal enten stille dem som om omprioriteringen i 2012 ikke var foretaget eller betale erstatning.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning er erstatningsansvarlig for, at de i 2012 gennemførte en omprioritering, der ikke stemte med deres ønsker, og som var ufordelagtig for dem.

Banken var fuldt ud klar over, at de ønskede at afdrage mest muligt på banklånet, idet renten på dette var væsentligt højere end på realkreditlånet. Banken burde derfor have rådet dem til at forlænge afdragsfriheden på realkreditlånet.

Baggrunden for, at de i juni 2012 henvendte sig til banken om realkreditlånet var udelukkende, at de nu havde konstateret, at afdragsfriheden på realkreditlånet var ophørt. De var ikke klar over, at realkreditlånet netop var blevet rentetilpasset til en fordelagtig rente, og at der ville være uforholdsmæssigt store omkostninger forbundet med en eventuel omprioritering, og banken undlod at oplyse herom.

Realkreditinstituttets breve til dem medførte ikke, at banken var fritaget for sin oplysningspligt i forbindelse med deres henvendelse i juni 2012.

R blev heller ikke oplyst om, at det eksisterende lån netop var blevet rentetilpasset. Mailen, som R svarede på den 21. juni 2012, indeholdt kun tilbud på et 2 % og 3 % lån med afdrag.

Banken burde have frarådet dem at omprioritere eller i hvert faldt kraftigt have rådet dem til at vente til næste rentetilpasning. Den gennemførte omprioritering medførte unødige omkostninger og kurstab, merrenteudgifter på 50.809 kr. efter skat i de følgende tre år, og manglende nedbringelse af boliggælden.

Den vejledende beregning, som banken udarbejdede, var utilstrækkelig og uigennemskuelig. Det var ikke i orden at sammenligne to lån med helt forskellige afdragsprofiler. Sammenlignende oplysninger om renter og afdrag var udeladt.

Banken burde i hvert fald have oplyst, at omprioriteringen kostede mere en end normal omprioritering. Rentetilpasningen havde kort forinden kostet 4.770 kr. Banken beregnede sig et urimeligt højt gebyr på 4.000 kr. Omprioriteringslånet blev forhøjet med 17.000 kr. i forhold til den vejledende beregning tilsyneladende for at dække omkostninger, som banken ikke havde forudset.

Dokumentet om rådgivningen er en standardformular, som ikke indeholder oplysninger om den konkrete rådgivning. Dokumentet har tilsyneladende alene til formål at sikre, at banken ikke klandres for dårlig eller mangelfuld rådgivning.

Banken anfører, at den ikke anbefalede den gennemførte omlægning til obligationslånet, men har ikke anført, hvad den så faktisk anbefalede.

Alm. Brand Bankhar til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med refinansieringen af klagernes oprindelige lån eller ved den givne rådgivning i forbindelse med klagernes ønske om omlægning af det oprindelige lån med variabel rente til et lån med fast rente.

Det fremgik tydeligt af dokumenterne vedrørende rentetilpasningslånet, at der var aftalt en afdragsfri periode på tre år. Klagerne blev i god tid gjort opmærksom på den forestående refinansiering af lånet, og at den aftalte afdragsfrihed ville udløbe, samt at de skulle kontakte banken i god tid inden 31. januar 2012, såfremt de ville foretage ændringer i lånet.

Efterfølgende fik klagerne meddelelse om den nye rente efter refinansieringen.

Det nu anførte om, at klagerne skulle have ønsket at beholde afdragsfriheden stemmer ikke med, at de i forbindelse med omlægningen til det fastforrentede lån valgte et lån med afdrag.

Den vejledende beregning blev udarbejdet på baggrund af en henvendelse fra klagerne. Formålet med beregningen var at vise forskellene mellem de to lån.

Da omprioriteringen blev gennemført, havde kurserne udviklet sig til ugunst for klagerne i forhold til tidspunktet for den vejledende beregning.

Baggrunden for omlægningen var, at klagernes ønskede en ændret risikoprofil, hvilket også støttes af, at klagernes begrundelse for omlægningen var et ønske om at kende fremtidige ydelser.

Klagerne har ikke dokumenteret et tab og er allerede derfor ikke berettiget til erstatning. Differencen mellem renten på det oprindelige variabelt forrentede lån rente og det nye fastforrentede lån er ikke udtryk for et tab, som klagerne har lidt, men prisen for den større sikkerhed, som et fastforrentet lån har givet klagerne.

I forbindelse med den løbende dialog og på et møde med klagerne gjorde banken opmærksom på omkostningerne, herunder at omkostningerne var højere som følge af, at det eksisterende lån netop var blevet refinansieret. Omkostningerne fremgik endvidere af bl.a. den vejledende beregning. Klagerne blev endvidere oplyst om, at det ikke var bankens anbefaling at foretage en låneomlægning.

Klagerne har udvist retsfortabende passivitet. Lånet blev omlagt i juli 2012, hvor alle tilgængelige oplysninger og omkostninger blev gjort tilgængelige for dem, og klagerne fremsatte først deres indsigelse over for banken i slutningen af 2014, næsten 2 ½ år efter omlægningen.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at en vurdering af sagen vil kræve bevisførelse ved vidneafhøring, hvorfor sagen bør afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Ankenævnets bemærkninger

Klagernes ejendom var behæftet med et 30-årigt rentetilpasningslån med treårig rentetilpasning og afdragsfrihed. Klagerne reagerede ikke på et brev af 8. december 2011 fra realkreditinstituttet om en forestående rentetilpasning og ophør af den afdragsfrie periode samt om mulighederne for at ændre lånet.

Ved brev af 16. marts 2012 fra realkreditinstituttet blev klagerne informeret om den nye rentesats på lånet, som var 1,225 %.

Ankenævnet finder ikke, at banken af egen drift burde have kontaktet klagerne om rentetilpasningen og udløbet af afdragsfriheden.

Den efterfølgende omlægning af rentetilpasningslånet til et 30-årigt fast forrentet 3 % obligationslån skete på baggrund af en henvendelse i juni 2012 fra klagerne til banken.

Banken udarbejdede en vejledende beregning, der viste, at omprioriteringslånet var dyrere end det eksisterende lån. Dette kom til udtryk ved bl.a. de årlige omkostninger i procent (ÅOP). Ingen af lånene var med afdragsfrihed. Beregningen var ikke behæftet med fejl.

Klagerne underskrev en aftale med banken om omprioriteringen. Ankenævnet finder ikke, at de i aftalen opgjorte omkostninger på i alt 14.200 kr. eksklusive omkostninger til realkreditinstitutter og afgifter til staten kan tilsidesættes som urimelige.

Klagerne underskrev endvidere et dokument om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. I dokumentet var der en beskrivelse af forskelle mellem variabelt og fast forrentede lån, og det fremgik, at klagerne valgte et obligationslån med fast rente, og at de ønskede at kende deres kvartårlige ydelse.

Ankenævnet finder herefter, at det må lægges til grund, at klagerne ønskede at omlægge det eksisterende lån til fast rente, at de accepterede de omkostninger, der var forbundet hermed, og at den gennemførte omprioritering opfyldte formålet.

Ankenævnet finder ikke, at banken burde have frarådet omprioriteringen.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Klageren får ikke medhold i klagen.