Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med garantistillelse. Indsigelse om proforma.
| Sagsnummer: | 318 /2017 |
| Dato: | 18-10-2018 |
| Ankenævn: | |
| Klageemne: |
Garanti - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med garantistillelse. Indsigelse om proforma. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod rådgivning i forbindelse med garantistillelse samt indsigelse om proforma.
Sagens omstændigheder
I starten af 2008 købte klageren en ejerlejlighed, der blev finansieret af Danske Bank i januar 2008.
Klagerens stedfar, F, opførte i regi af sit anpartsselskab, S, andelsboliger for en nystiftet andelsboligforening, AB. I sommeren 2008 stillede banken en garanti på 384.316 kr. over for AB til sikkerhed for klagerens betaling af restkøbesummen for en andel i AB. Garantien skulle erstattes af en betaling på overtagelsesdagen, som var den 1. juli 2009. Klageren har anført, at hun var en af tre stråmænd, der skulle stå som garantistillere, og at banken ved rådgiveren, R, var bekendt hermed. Banken har bestridt dette og har anført, at klageren havde indgået aftale om køb af andelen, inden hun kontaktede banken, og at klageren ifølge bankens oplysninger havde til hensigt at videresælge eller udleje andelsboligen i forbindelse med overtagelsen.
Banken har endvidere anført, at andelsboligbyggeriet ikke var færdiggjort som planlagt den 1. juli 2009. Klageren har bestridt dette og har anført, at den pågældende andelsbolig var klar til indflytning som planlagt.
Den 3. februar 2010 udstedte banken på vegne klageren en ny garanti nr. -974 på 384.316 kr. over for AB ”til sikkerhed for ethvert krav, som følger af den mellem sælger og køber indgåede købsaftale vedrørende andel/bolig i [AB]”. Af garantien fremgik blandt andet:
”… Garantien erstattes af betaling på overtagelsesdagen den 28/2 2012 til andelsboligforeningen på de vilkår, der er bestemt i købsaftalen/salgsaftalen. Hvis betalingsdagen ændres, skal pengeinstituttet orienteres herom. …”
Den 24. marts 2010 underskrev klageren en kontragaranti nr. -974, hvoraf blandt andet fremgik:
”… Jeg/Vi anmoder Dem om for min/vor regning at afgive ovennævnte garanti med den ordlyd, der fremgår af vedhæftede kopi af garantibrevet …
Så længe garantien er i kraft, er jeg/vi indforstået med
at beløb udbetalt under garantien hæves på min/vor konto nr. -413. …
Jeg/Vi indestår banken for enhver følge af garantiens afgivelse og refunderer på bankens skriftlige anmodning ethvert beløb, som banken betaler som følge af denne garanti.
Jeg/Vi er bekendt med, at der er tale om en anfordringsgaranti, som forpligter banken til at betale under garantien uden forudgående henvendelse til mig/os. Jeg/Vi er endvidere bekendt med, at jeg/vi ikke kan fremkomme med indsigelser over for banken i den anledning.
Jeg/Vi er bekendt med, at banken på mine/vore vegne indbetaler et beløb svarende til garantibeløbet i andelsboligforeningen på betalingsdagen….”
Konto nr. -413 tilhørte efter det oplyste S.
Banken har oplyst, at garantien den 2. marts 2012 blev forlænget til udløb den 28. februar 2015. I sagen er fremlagt et brev af 27. februar 2012 fra banken til klageren indeholdende en ikke underskrevet anmodning fra klageren til banken om ændring af garantien til ny udløbsdato den 28. februar 2015. Ved et brev af 2. marts 2012 til AB meddelte banken:
”… Betalingsdagen er ændret: Garantien erstattes af betaling den 28. februar 2015 (betalingsdagen) til andelsboligforeningen på de vilkår, der er bestemt i købsaftalen/salgsaftalen. Hvis betalingsdagen ændres, skal pengeinstituttet orienteres herom. Garantiens øvrige bestemmelser er fortsat uændret gældende.”
Den 12. marts 2015 blev garantien forlænget til udløb den 1. marts 2017. I sagen er fremlagt et brev af 27. februar 2015 fra banken til klageren indeholdende en af klageren den 12. marts 2015 underskrevet anmodning om forlængelse af garantien til ny udløbsdato den 1. marts 2017. Af anmodningen fremgik, at gebyr og provision skulle hæves på klagerens konto nr. - 911. I sagen er endvidere fremlagt en e-mail af 13. marts 2015, hvori banken rykkede klageren for hendes underskrift af anmodningen om forlængelse af garantien. Banken meddelte, at den ved manglende underskrift var nødt til at betale garantibeløbet fra klagerens konto til AB’s bank. Ved et brev af 19. marts 2015 orienterede banken AB om forlængelsen.
Ved e-mail af den 20. februar 2017 anmodede AB banken om at udbetale garantien senest den 1. marts 2017. Ved brev af 21. februar 2017 orienterede banken klageren om dette, og om at garantibeløbet ville blive hævet på klagerens konto nr. -911. Den 28. februar 2017 betalte banken garantibeløbet på 384.013 kr. og trak beløbet fra klagerens konto, der herved kom i overtræk med 385.493,68 kr. Den 24. marts 2017 opsagde banken klagerens konto. Den 26. april 2017 opgjorde banken gælden til 396.130,96 kr. inklusive renter på for tiden 8,05 % p.a. Den 1. maj 2017 afviste klageren bankens krav. Klageren gjorde blandt andet gældende, at hendes tegning af andel var proforma, og at banken var bekendt med dette. Banken afviste dette i brev af 6. juli 2017.
Klagerens mor, M, og en person, C, der var involveret i opførelsen af andelsboligerne som direktør i et entreprenørselskab, havde stillet tilsvarende garantier over for AB via Danske Bank til udløb den 1. juli 2009.
I sagen er fremlagt en byretsdom af 21. juli 2017 samt Østre Landsrets dom af 14. marts 2018 vedrørende bankens krav mod M. Af domsudskrifterne fremgik, at M var ejer og direktør i S’s moderselskab, og at garantien ved breve af 19. juli 2009, 2. oktober 2009 og 2. februar 2010 fra Danske Bank til AB var blevet forlænget til henholdsvis 30. september 2009, 2. oktober 2010 og 28. februar 2012. Det fremgik endvidere, at M den 24. februar 2012 underskrev en anmodning om forlængelse af garantien frem til den 28. februar 2015. Den 10. juni 2015 underskrev M en anmodning om forlængelse frem til den 30. maj 2016. Af sidstnævnte ændring fremgik, at hævning af gebyrer ikke som tidligere anført skulle ske fra konto nr. -413, men fra M’s konto. Den 30. maj 2016 blev garantien erstattet af en betaling til AB, og beløbet blev hævet på M’s konto. Af dombogsudskriften fra byretten fremgik endvidere:
”… [M] har som part forklaret, at … at [F] bad hende tage med til Danske Bank .., da der manglede andelshavere i [AB]. I mødet i juni 2008 deltog [R], [F] og muligvis selskabets advokat … [R] sagde, at hun ikke løb en risiko ved at skrive under på garantien, da der var sikringskonto. [R] vidste, at hun var stråmand for [S], da han var erhvervsrådgiver for [S] … Hun har ikke anmodet Danske Bank om at forlænge garantien af den 16. juli 2009, den 2. oktober 2009 og den 2. februar 2010. Hun har skrevet under på forlængelsen den 22. februar 2012 …
[R] har som vidne forklaret, at … Det var ikke Danske Bank der finansierede projektet. … Det var [M] der skulle stille garantien, og hun skulle være ejer. Han fik at vide, at hun ikke skulle bo i andelsboligen. Man forventede, at garantien kun skulle stilles i kort tid, da det var hensigten, at andelsboligen skulle sælges hurtigst muligt. [S] kunne ikke stille garantien og måtte ikke være ejer af andelen. Der blev ikke talt om, at [M] var stråmand. Hun fik oplyst, at der var en risiko ved en garanti. … Det har hele tiden være bestemt, at boligen skulle udlejes, hvis den ikke kunne sælges. … Det var [F, S] der anmodede om en forlængelse af garantierne. Ved en forlængelse er det normalt at sende et brev om forlængelse til den, der har stillet kontragarantien. … Hvis garantien ikke var blevet forlænget, ville Danske Bank have anmodet [M] om at indfri garantien. … [Klageren] tegnede også en andel i [AB] med salg for øje, som Danske Bank stillede sikkerhed for på samme måde som for [M]. Han var ikke rådgiver for [klageren], men han mener, at [klageren] købte en ejendom. Danske Bank foretog en kreditvurdering, da de stillede garantien for [klageren].
Garanti af 6. august 2008 udløb den 1. juli 2009 … Han ved ikke, hvorfor der først kom en anmodning om ændring af garantien den 22. februar 2010 og ikke da garantien udløb. …
…
[Klageren] har som vidne forklaret … Hun talte med [R] om en garanti, Han virkede meget tillidsfuld og sagde, at der ikke var nogen risiko for hende, Det var rent proforma, hvor man ikke kunne komme i gang med projektet før hun skrev under, … Da hun underskrev … havde hun ingen formue. Hun overtog sin nuværende ejerlejlighed i 2008, efter at hun var færdig med sin uddannelse i 2006. …
Rettens begrundelse og afgørelse
… Garantien er løbende og uden afbrydelser blevet forlænget af Danske Bank til den 28. februar 2012, idet det er uoplyst, hvem der anmodede om forlængelse, og fra den 22.februar 2012 til den 30. maj 2016 efter anmodninger fra [M]. Retten finder herefter ikke, at garantien kan anses for ophørt ved at være løbet ud.
Efter forklaringerne fra [R og en anden medarbejder i banken] deltog [M] i møder om [S’s] engagement med Danske Bank, og på mødet med Danske Bank, og på mødet i februar 2015 blev garantien også drøftet, Under disse omstændigheder, og da [M] er ejer af og bestyrelsesmedlem i [S’s moderselskab], er garantien ikke stillet proforma af [M], og hun må anses for at være fuldt ud klar over, at hun hæftede for garantien, … Det forhold, at gebyr for garantien indtil 28. februar 2015 med Danske Banks vidende blev hævet på [S’s] konto, kan ikke føre til andet resultat. Under disse omstændigheder hæfter M] for garantien …”
Østre Landsret stadfæstede dommen og anførte blandt andet:
”… Efter bevisførelsen for landsretten, herunder navnlig [R’s] forklaring, lægger landsretten til grund, at der inden udløbet af den oprindelige garanti den 1. juli 2009 havde været drøftelser mellem Danske Bank og andelsboligforeningen, og at der var en fælles forståelse om, at garantien enten skulle forlænges, eller der skulle ske betaling i henhold til garantien. Efter ordlyden af brevet af 16. juli 2009 skete der en forlængelse af den oprindelige aftale med tre måneder frem til den 30. september 2009. På den baggrund og henset til, at parterne også efterfølgende har forlænget aftalen, finder landsretten at det må lægges til grund, at der med brevet af 16. juli 2009 alene skete en formalisering af en forudgående aftale om forlængelse af garantistillelsen mellem andelsboligforeningen og Danske Bank, og at det samme var tilfældet ved de kortvarige fristoverskridelser, der fandt sted ved senere forlængelser. Landsretten tiltræder på den baggrund, at garantien ikke kan anses for ophørt ved at være løbet ud. …”
I sagen er endvidere fremlagt en byretsdom af 28. oktober 2013 samt Vestre Landsrets dom af 5. april 2016 vedrørende bankens krav mod C. C blev frifundet for garantiforpligtelsen overfor Danske Bank, da banken havde ikke dokumenteret, at garantien blev forlænget ved dens udløb den 1. juli 2009. Bankens forpligtelse over for andelsboligforeningen var udløbet og kunne ikke vækkes til live igen ved en ”forlængelse”. Da bankens forpligtelse over for andelsboligforeningen var udløbet, fandt retten, at også C’s forpligtelse over for banken i henhold til kontragarantien var ophørt. Af dombogsudskriften fra Vestre Landsret fremgik endvidere:
”[C] har supplerende forklaret, at han aldrig har været til møde med Danske Bank, og Danske Bank har aldrig bedt ham om nogen form for oplysninger om ham eller hans økonomi. … han handlede i god tro i forhold til [F], da denne sagde, at han kun skulle fungere som stråmand, og at det hele var proforma. Det var ikke noget, han tænkte på at fortælle Danske Bank, idet han gik ud fra, at banken som [F’s] og [S’s] bankforbindelse var bekendt hermed. …
[R] har supplerende forklaret, at det aldrig har været på tale, at der skulle stilles sikkerhed i forbindelse med de garantier, som banken stillede på vegne bl.a. [C]. Garantierne blev stillet for, at andelsboligforeningen kunne få finansieringen i kreditforeningen på plads. … Han vidste godt, at de personer, der blev stillet garanti for, ikke selv skulle bo i lejlighederne. Da Danske Bank stillede garantierne, var det meningen, at garantierne skulle være midlertidige og kortvarige, men … det viste sig, at lejlighederne ikke kunne sælges. …
[Andelsboligforeningens formand] har supplerende forklaret, … Langt hovedparten af beboerne flyttede ind i 2009, men alle boligerne var først færdige i 2010 eller 2011. …
… For at garantien kunne holdes i kraft efter den 1. juli 2009, må kræves, at garantien fra denne dato og derefter uden tidsmæssige ophold løbende er blevet forlænget. Danske Bank har ikke dokumenteret, at garantien blev forlænget ved dens udløb den 1. juli 2009. Det tidligste brev om forlængelse af garantien, der er fremlagt under sagen, er således Danske Banks brev af 2. februar 2010. På dette tidspunkt var garantien imidlertid efter sit indhold udløbet og kunne ikke vækkes til live igen ved en ”forlængelse” …”.
I sagen er yderligere fremlagt en e-mail af 27. september 2016 fra AB’s formand til Danske Bank, hvor formanden oplyser nærmere om baggrunden for klagerens, M’s og C’s garantistillelse.
Klageren har anført, at hun har været stråmand på et andet andelsboligbyggeri, og at hun i den forbindelse også har været ”garant” hos banken. Banken har bestridt dette. Klageren har fremlagt diverse korrespondance og andre bilag vedrørende det andet andelsboligbyggeri, som blev forestået af S, som blandt andet havde en skødekonto i banken.
Parternes påstande
Den 3. oktober 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frafalde sit krav mod hende vedrørende garantien.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved at lade hende stå som garant og ved ikke at have informeret hende i fornødent omfang om risici og konsekvenser ved garantistillelsen. Hun havde ikke et møde med banken, hvor hun fik forklaret garantiens omfang og risiko, men alene en kort telefonsamtale med R. R forklarede, at hun ikke løb nogen risiko, da der var en sikringskonto, og at hun ikke havde noget at være bekymret for, da ”stråmandssituationen” var helt almindelig og rent proforma.
Hun er uenig i bankens opfattelse af sagens faktiske omstændigheder. Banken var vidende om, at garantistillelsen var proforma. Hun var hverken medlem af foreningen eller fik et andelsbevis. Formålet med garantien var at få byggeriet startet. Boligerne var klar til overtagelse i april 2009. ”Hendes” bolig blev lejet ud. Lejen blev overført til banken, der også overførte beløb fra S’s konti og som betalte lejen til AB. Økonomien i forbindelse med boligen kørte uden om hende og var hende uvedkommende. Der var således ikke tale om, at hun erhvervede boligen som et investeringsobjekt. Havde dette været tilfældet, burde banken have frarådet dette. Hun har ligeledes fungeret som stråmand og ”garant” hos Danske Bank på et andet byggeprojekt, hvilket banken også var bekendt med. Dette fremgår af den fremlagte korrespondance vedrørende dette projekt, hvor R på vegne banken var involveret.
Den økonomiske forpligtelse stod i betydeligt misforhold til hendes økonomi. Hun havde en begrænset økonomi og en studiegæld. Hun havde ikke friværdi af betydning. Hun havde lige erhvervet en ejerlejlighed, som blev finansieret af banken. Banken var derfor bekendt med hendes økonomiske situation. Banken har ikke fremlagt dokumentation i form af f.eks. en kreditvurdering. Banken har handlet ansvarspådragende ved at lade en ung pige som hende med en begrænset økonomi fungere som stråmand på to større byggeprojekter. Bestemmelserne i lov om finansiel virksomhed § 48 om kaution bør anvendes analogt. Retssagen om M’s garanti adskiller sig væsentligt fra nærværende sag, da M havde helt andre økonomiske forudsætninger for at stille en garanti.
Banken har handlet i strid med god skik reglerne eller i strid med almindelig hæderlighed eller rimelighed ved at gøre garantien gældende.
Garantien blev ikke forlænget efter dens udløb, hvorfor bankens krav allerede af denne årsag bør afvises. Garantien udløb den 1. juli 2009, men blev ikke fornyet forud herfor. Som følge heraf blev der lavet en ny garanti den 3. februar 2010. Garantien fra 2010 udløb den 28. februar 2010, men blev først forlænget den 2. marts 2012 to dage efter udløbet. Garantien fra 2012 udløb den 28. februar 2015, men blev først forlænget den 12. marts 2015, 14 dage efter udløb.
Danske Bank har blandt andet anført, at det var klagerens egen beslutning at tegne en andel i andelsboligforeningen. Klageren havde allerede tegnet andelen og havde dermed allerede påtaget sig en juridisk bindende forpligtelse til betaling af købesum og garantistillelse, da hun bad banken om at stille garanti. Bankens garantistillelse skete som konsekvens af klagerens køb. Garantistillelsen og de efterfølgende forlængelser skete i klagerens interesse og på hendes foranledning, idet alternativet var, at klageren indbetalte købesummen til foreningen. På den baggrund var det ikke relevant for banken hverken at fraråde klageren købet eller at foretage en misforholdsvurdering. Bestemmelserne i lov om finansiel virksomhed § 48 kan ikke anvendes analogt i sagen.
Klageren underskrev en kontragaranti, hvoraf det fremgik, at hun indestod for enhver følge af garantiens afgivelse og at hun på bankens skriftlige anmodning ville refundere ethvert beløb, som banken betalte som følge af garantien. Banken var i kraft af den stillede garanti forpligtet til at foretage betaling af garantibeløbet til P den 1. marts 2017. Banken var i medfør af kontragarantien berettiget til at hæve de aftalte garantibeløb på klagerens konto.
Det er udokumenteret, at der foreligger proforma, og at banken skulle være bekendt hermed. R kan ikke genkende klagerens beskrivelse af telefonsamtalen forud for garantistillelsen i 2008, herunder at der skulle være stillet en sikringskonto. R var ikke bekendt med, at klageren angiveligt ikke skulle være medlem af AB, og at hun ikke skulle have modtaget et andelsbevis. Tværtimod blev banken i sommeren 2008 anmodet om at stille garanti for klageren, netop fordi hun havde tegnet en andel i AB. Eventulle aftaler mellem klageren og AB om udlejning er banken uvedkommende, og det forhold, at klageren ikke havde til hensigt at bebo boligen, er heller ikke tilstrækkeligt til at statuere proforma og ændrer ikke ved, at klageren hæfter for sin forpligtelse over for banken. Klageren fremsatte først sin proforma indsigelse i maj 2017. Indsigelsen er derved fortabt ved passivitet. Indsigelse om proforma blev i øvrigt afvist i retssagerne vedrørende M’s og C’s garantier. For så vidt angår det andet byggeri, som klageren omtaler, omfattede bankens engagement med klageren ikke en garantistillelse, og banken er ikke bekendt med, at klageren har fungeret som ”stråmand”.
Banken har betalt for en andelsbolig, som klageren er ejer af. Det er klagerens eget ansvar, at hun blev skuffet i sin forventning til muligheden for at videresælge eller udleje andelsboligen.
Klagerens garanti blev løbende forlænget, jf. tilsvarende dommen vedrørende M’s garantistillelse. Det fremgår af denne dom, at forlængelse alene kan ske på baggrund af en aftale mellem garantistiller og garantibeneficiant. Forlængelse af klagerens garanti blev aftalt mellem banken og AB og bekræftet ved fremsendelse af tillæg til AB den 2. marts 2012 og den 19. marts 2015. AB’s e-mail af den 20. februar 2017, hvori AB anmodede banken om at udbetale garantien senest den 1. marts 2017, var et udtryk for, at garantien stadig var i kraft. Klagerens sag adskiller sig dermed fra C’s. C havde ikke siden garantiudstedelsen underskrevet en ny garantianmodning eller anmodning om forlængelse og derved anerkendt garantiens eksistens. På den baggrund fandt landsretten, at et tidsmæssigt ophold på syv måneder mellem garantiens udløb og bankens ensidige forlængelse førte til garantiens udløb.
Banken har ikke handlet i strid med god skik reglerne eller i strid med almindelig hæderlighed eller rimelighed.
Ankenævnets bemærkninger
På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en yderligere bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 5, stk. 3 nr. 4 i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.