Afgørelse

Spørgsmål om rente af låneforhøjelse i forbindelse med køb/salg af fast ejendom, ændring af fastforrentet realkreditlån til rentetilpasningslån.

Indledning.

Denne klage vedrører klagernes indsigelse mod renten på forhøjelsen af et boliglån i forbindelse med klagernes køb og salg af fast ejendom (I) samt beregningen af klagernes rådighedsbeløb i forbindelse med køb af en fast ejendom (II) og omlægningen af et fast forrentet realkreditlån til et rentetilpasningslån (III).

Sagens omstændigheder.

I

I forbindelse med klagernes salg og køb af fast ejendom i 1998 ydede indklagede en forhøjelse af klagernes eksisterende boliglån med 100.000 kr. til 253.709,02 kr.

Af gældsbrevet, hvoraf alene side 1 er fremlagt, fremgår, at stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 1.800 kr. (stiftelsesprovision, stempel og dokumentgebyr), og at lånet forfaldt til fuld indfrielse senest 1. november 1998 ved salg af klagernes hidtidige ejendom. Lånets rentesats er anført med for tiden 11,25 % p.a.

Af kontoudskrift for lånet fremgår, at saldoen den 31. august 1998 var 253.709,02 kr. Den 14. og 18. december 1998 blev der i alt indbetalt 223.511,97 kr., hvorefter restgælden var 27.562,38 kr.

Klagerne har anført, at låneforhøjelsen på 100.000 kr. blev anvendt til udbetaling på den nye ejendom og køb af bil. Indklagede glemte at fortælle, at renten på lånet var 11 %. Rådgiverne oplyste, at det kostede 1.800 kr. at få de 100.000 kr. af provenuet på forskud, men de fik oplysninger om renter i perioden.

Deres hidtidige ejendom blev solgt pr. 1. oktober 1998, men de modtog først provenuet herfra i december måned.

Indklagede har anført, at renten på 11,25 % fremgår af låneaftalen, ligesom etableringsomkostningerne på 1.800 kr.

Det var oplyst, at klagerne ville opnå et bruttoprovenu på 284.000 ved salget af ejendommen, men beløbet, der indgik i december, var alene på 224.000 kr.

II

Klagerne har anført, at de i januar 2001 rettede henvendelse til indklagede i forbindelse med deres overvejelser om køb af fast ejendom, efter at de i et år havde boet til leje. De ønskede en beregning af, hvor meget en ny ejendom måtte koste for, at de økonomisk kunne klare det. Indklagede anbefalede, at de først fandt en bolig og herefter vendte tilbage med henblik på at få udfærdiget en beregning.

Indklagede har anført, at man i maj 2001 bevilgede klagerne en forhøjelse af boliglånet på 104.500 kr. Lånets restgæld var pr. 30. april 2001 91.118,90 kr.

Af en beregning af 26. juni 2001 af klagerens rådighedsbeløb efter et køb af en fast ejendom fremgår, at det månedlige rådighedsbeløb ville være 7.018 kr. I beregningen er under indtægter medtaget børnefamilieydelse på 11.700 kr. (årligt).

Klagerne erhvervede ejendommen med overtagelse 1. juli 2001. På dette tidspunkt var saldoen på klagernes budgetkonto 841,52 kr. (positiv). Medio november 2001 var kontoens saldo 43.001,81 kr. (negativ).

I november 2001 blev klagernes boliglån forhøjet med 55.000 kr. Heraf overførtes 43.700 kr. til budgetkontoen ultimo november 2001. Boliglånets restgæld var 30. november 2001 på 237.175,31 kr.

Klagerne har anført, at de hævede 7.000 kr. om måneden til sig selv, men de havde ikke modtaget noget budget fra indklagede. Dette blev først færdiggjort i november 2001 efter adskillige rykkere. De havde allerede i maj 2001 anmodet om et specificeret budget.

Ved beregningen af rådighedsbeløbet tilkendegav de, at børnefamilieydelsen ikke skulle medregnes som indtægt, hvilket indklagede imidlertid alligevel gjorde.

Indklagede har anført, at klagerne og indklagede var enige om, at det beregnede rådighedsbeløb på 7.000 kr. månedligt var i den lave ende. Da klagerne imidlertid tidligere havde været ejere af fast ejendom og levet af et tilsvarende rådighedsbeløb, fandt man det realistisk, at klagerne kunne leve for beløbet.

Det bestrides, at klagerne anmodede om, at børnefamilieydelsen ikke skulle indgå i beregningen af årsbudgettet udfærdiget i maj 2001. Beløbet er i overensstemmelse med indklagedes sædvanlige praksis medtaget i indtægtsgrundlaget.

Klagerne modtog budgettet forholdsvis sent, man alle budgetposter indgik i det i maj 2001 udarbejdede årsbudget.

III

Ved købet af ejendommen i 2001 blev denne belånt med et 7 % obligationslån på nominelt 1.077.000 kr. I forbindelse med købet havde klagerne forespurgt, om realkreditlånet kunne være et rentetilpasningslån, men indklagede frarådede dette.

I begyndelsen af 2002 rettede klagerne henvendelse til indklagede og anførte, at de fandt deres rådighedsbeløb for lavt.

Indklagede indhentede primo februar 2002 et lånetilbud fra Totalkredit på et rentetilpasningslån på 1.094.000 kr. Indklagede har anført, at det af et internt program fremgår, at der den 23. november 2001 blev lavet en konsekvensberegning for klagerne; beregningen er ikke gemt, men klagerne fik beregningen udleveret.

På grundlag af lånetilbuddet fra primo februar 2002 besluttede klagerne sig for at omlægge det eksisterende obligationslån til et rentetilpasningslån. Renten på rentetilpasningslånet blev 3,778 % p.a.

Af en beregning af 10. april 2002 af klagerens årsbudget for 2002 fremgår, at rådighedsbeløbet var 7.413 kr. månedligt. Under indtægter er medtaget børnefamilieydelse på 12.500 kr.

Indklagede har anført, at klagernes årlige bruttoydelse på realkreditlånet og et pantebrev blev ændret fra 110.992 kr. til på 86.220 kr.

Klagerne har anført, at indklagede anbefalede omlægningen til rentetilpasningslånet, da det ville medføre en forhøjelse af deres rådighedsbeløb på 1.000 kr. månedligt. De besluttede derfor at indsætte besparelsen på 1.000 kr. på en særlig konto som en opsparing i tilfælde af, at lånets rente skulle stige.

De 1.000 kr. overføres fra budgetkontoen til opsparingskontoen, men indklagedes beregning viser, at de kun fik et yderligere rådighedsbeløb på 395 kr. månedligt, hvorfor budgetkontoen igen kører med et konstant underskud, der forøges med 600 kr. månedligt.

De finder det uforsvarligt, at indklagede rådgav dem til at omlægge et fastforrentet obligationslån til et rentetilpasningslån for at spare kun 395 kr. månedligt.

Indklagede har anført, at klagerne ved henvendelsen i år 2002 fastholdt, at de ikke kunne få økonomien til at hænge sammen, hvorfor man udarbejde årsbudgettet af 10. april 2002, hvori realkreditlånet er omlagt til et rentetilpasningslån.

Ved låneomlægningen gennemgik man nøje klagernes økonomi og tilkendegav, at en låneomlægning måtte betragtes som en midlertidig nødløsning. Indklagede opfordrede klagerne til at sælge ejendommen, men klagerne var af den opfattelse, at de kunne leve af det beregnede rådighedsbeløb.

Beregningen, der viser et månedligt rådighedsbeløb på 7.413 kr., indeholder en tilretning af klagernes øvrige udgiftsposter, af hvilken grund rådighedsbeløbet alene steg med kun 400 kr. månedligt. Nettobesparelsen på realkreditlånet var ca. 1.000 kr.

Parternes påstande.

Klagerne har den 7. juli 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en kompensation ved nedsættelse af gælden på deres boliglån med 150.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Af gældsbrevet udfærdiget i forbindelse med forhøjelsen af klagernes boliglån i efteråret 1998, som det lægges til grund, at klagerne da blev bekendt med, fremgår, at lånets rente var 11,25 % p.a. Det fremgår således, at lånet i sin helhed blev forrentet med denne rentesats.

Af beregningen af 26. juni 2001 udfærdiget i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom med overtagelse 1. juli 2001 fremgår, at klagernes rådighedsbeløb ville være 7.018 kr. månedligt. Klagerne har anført, at de hævede 7.000 kr. om måneden, men at der alligevel opstod underskud på deres budgetkonto. Ankenævnet finder, at det opståede underskud må tilskrives, at klagerne havde udgifter ud over de budgetterede, hvorfor der opstod underskud på budgetkontoen, således at dennes saldo medio november 2001 var på ca. 43.000 kr. (negativ). For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt børnefamilieydelsen skulle medtages i indtægtsgrundlaget ved beregningen, bemærkes, at det ikke er godtgjort af klagerne, at denne indtægt ikke skulle medtages.

Ved omprioriteringen af deres ejendom foretaget i foråret 2002 opnåede klagerne en bruttobesparelse på prioritetsudgifterne på ca. 24.000 kr. årligt. Det lægges til grund, at baggrunden for, at klagernes månedlige rådighedsbeløb alene steg 395 kr., må tilskrives, at andre af klagernes udgifter blev forøget. Ankenævnet finder derfor, at indklagede ikke har begået fejl i denne forbindelse.

Som følge af det anførte finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage klagernes påstand om en kompensation ved nedsættelse af restgælden på deres boliglån med 150.000 kr. til følge.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.