Tvist vedrørende manglende kurssikring begæret af køber. Kundeforhold. Afvisning, bevis.
| Sagsnummer: | 194/1995 |
| Dato: | 08-01-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Bjarne Lau Pedersen, Lars Pedersen, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Tvist vedrørende manglende kurssikring begæret af køber. Kundeforhold. Afvisning, bevis. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 3. og 5. april 1994 købte klageren en fast ejendom. Ved lånetilbud af 14. april 1994 tilbød BRFkredit et ejerskiftelån (kontantlån) på 501.000 kr. på basis af 6 % obligationer. Udbetaling af lånet var bl.a. betinget af, at visse krav vedrørende en samejekontrakt, der var tinglyst forud for al pantegæld i ejendommen, var opfyldt. Ifølge købsaftalen havde køberen (klageren) kursrisikoen for ejerskiftelånet fra lånetilbudstidspunktet. Såfremt køberen ønskede at kurssikre, var sælger forpligtet til at medvirke via sit pengeinstitut, mod at køber selv afholdt de derved forbundne omkostninger.
Ved den medvirkende ejendomsmæglers skrivelse af 21. april 1994 fremsendtes handelens dokumenter til indklagede med anmodning om hjemtagelse af ejerskiftelånet og indfrielse af to eksisterende prioriteter. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår bl.a.:
"Endelig vedlægges fastkursaftale, idet køberen ønsker straks at kurssikre lånet. Køberen skal i henhold til slutsedlen betale udgifterne hertil."
Indklagede har oplyst, at man ved telefonisk henvendelse til ejendomsmægleren den 22. april 1994 gjorde opmærksom på, at den fremsendte fastkursaftale ikke var underskrevet, og at lånetilbudet indeholdt usædvanlige betingelser vedrørende en samejekontrakt på ejendommen, hvorfor indklagede ikke så sig i stand til umiddelbart at kurssikre.
Ved skrivelse af 7. juni 1994 til indklagede bekræftede ejendomsmægleren telefonisk meddelelse om, at klageren havde meddelt ham, at han alligevel ikke ønskede at kurssikre.
Lånet blev hjemtaget den 8. juli 1994 på basis af 8% obligationer (kurs 88,80).
Klageren har indhentet en erklæring af 6. december 1994 fra ejendomsmægleren. Af erklæringen fremgår bl.a.:
"[Klageren] meddelte mig i forbindelse med købet, at han ønskede at kurssikre, og jeg oplyste ham om, at dette skulle gøres af sælgers pengeinstitut [indklagede], og at han, når han modtog kopi af min skrivelse til banken, straks skulle kontakte denne for at aftale de nærmere vilkår for kurssikring samt underskrive dokumenterne. Jeg sendte dokumenterne til [indklagede] ved skrivelse af 21-4-94 med kopi til [klageren].
Det næste jeg hørte til sagen var, da [klageren] nogen tid herefter kom til mit kontor og oplyste, at han havde problemer med banken, at de virkede meget lidt samarbejdsvillige og ikke ville kurssikre, uden at hans pengeinstitut stillede sikkerhed."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for de højere ydelser på lånet, som den manglende kurssikring har medført. Klageren har opgjort erstatningskravet til 86.520 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at undlade kurssikring af lånet trods hans udtrykkelige anmodning herom. Indklagede undlod endvidere at oplyse, at kurssikring ikke ville blive foretaget samt indklagedes betingelser for medvirken til kurssikring. Indklagedes afvisning af medvirken til kurssikring er en så indgribende disposition, at indklagede bør have bevisbyrden for, at der blev givet meddelelse herom. Ankenævnet har kompetence til at behandle sagen, idet der må anses at foreligge et kundeforhold. Som følge af den manglende kurssikring blev den årlige ydelse forøget med 2.884 kr. svarende til 86.520 kr. i lånets løbetid.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren ikke var eller er kunde hos indklagede, idet indklagede alene havde et kundeforhold til sælgeren af ejendommen. Klagen bør derfor afvises efter Ankenævnets vedtægters § 2, stk. 2, jf. herved § 3, stk. 1. Hvis det er fastslået, at sælger er erstatningsansvarlig over for køber, vil sælger kunne indbringe sagen for Ankenævnet og gøre et eventuelt regreskrav gældende. Anerkendes det, at køber på egen hånd kan indgive klage, vil sælger ikke kunne inddrages i sagen, hvilket skaber risiko for, at denne afgøres på et ufuldstændigt grundlag. Indklagede har subsidiært gjort gældende, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som må finde sted for domstolene, hvorfor sagen bør afvises i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man på grund af usædvanlige betingelser for udbetaling af lånet ikke ønskede at kurssikre. Dette blev straks meddelt ejendomsmægleren, fra hvem man havde modtaget lånetilbudet sammen med en ikke underskrevet begæring om indgåelse af fastkursaftale. Vedrørende klagerens tabsopgørelse har indklagede anført, at kurssikring tidligst kunne have været effektueret den 25. april 1994, hvor kursen på 6% obligationer var 80,85. Ved lånets hjemtagelse var kursen på 6% obligationer faldet til 75,10. Tabet kan højest opgøres til den forøgelse af obligationsgælden, som kursfaldet i perioden 25. april til 6. juli 1994 har medført, hvilket er beregnet til 35.639,80 kr.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelsen af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selv om et egentligt kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelser m.v. alene bestod mellem indklagede og sælgeren, findes det krav, klageren i sin egenskab af køber har gjort gældende mod indklagede, at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder, at indklagede på det grundlag, som forelå den 22. april 1994, var berettiget til at afslå klagerens anmodning om kurssikring med henvisning til de særlige betingelser, BRFkredit havde stillet for udbetaling af lånet.
Da indklagede ved modtagelsen af ejendomsmæglerens skrivelse af 21. april 1994 var bekendt med, at klageren ønskede kurssikring, finder Ankenævnet, at indklagede var forpligtet til at meddele klageren, at man ikke agtede at tegne en fastkursaftale på det foreliggende grundlag. Ankenævnet finder, at indklagede kunne opfylde denne forpligtelse ved at give meddelelse til ejendomsmægleren, som på klagerens vegne havde fremsat anmodningen. Ankenævnet finder, at en afgørelse af, om en sådan meddelelse er givet, og en bedømmelse af de kontakter, der i øvrigt måtte have været mellem parterne i tiden frem til den 7. juni 1994, vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene, hvorfor sagen afvises i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.