Krav om tilbagebetaling af renteindtægt opnået i forbindelse med klagernes deponering af midler til sikkerhed for sparekassens pantebrevsgaranti over for realkreditinstitut under mortifikation af ejerpantebrev.
| Sagsnummer: | 213/2024 |
| Dato: | 31-01-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Karin Sønderbæk, Jimmy Bak, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - omkostninger ved mortifikation
|
| Ledetekst: | Krav om tilbagebetaling af renteindtægt opnået i forbindelse med klagernes deponering af midler til sikkerhed for sparekassens pantebrevsgaranti over for realkreditinstitut under mortifikation af ejerpantebrev. |
| Indklagede: | Stadil Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om tilbagebetaling af renteindtægt opnået i forbindelse med klagernes deponering af midler til sikkerhed for sparekassens pantebrevsgaranti over for realkreditinstitut under mortifikation af ejerpantebrev.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H, der var kunder i pengeinstitut P1, solgte i 2022 en ejendom til 1.200.000 kr. til en køber, der var kunde i Stadil Sparekasse.
Ved e-mail af 4. oktober 2022 skrev klagernes ejendomsmægler E blandt andet til sparekassen, at skødet var tinglyst med anmærkninger og henviste til et vedhæftet tinglysningssvar. Tinglysningssvaret er ikke fremlagt i sagen.
Ved e-mail af 25. oktober 2022 skrev ejendomsmægler E til sparekassen, at denne havde skrevet til pengeinstitut P1 om et ejerpantebrev på 100.000 kr. vedrørende ejendommen. Pengeinstitut P1 svarede ejendomsmægler E samme dag, at ejerpantebrevet ikke var digitaliseret, og at pengeinstitut P1 var i færd med at undersøge, om det kunne findes fysisk, og at det i benægtende fald skulle mortificeres.
Ved e-mail af 25. oktober 2022 svarede sparekassen blandt andet ejendomsmægler E, at sælger i lignende sager kompenserer køber for garantistillelsen over for realkreditinstituttet, indtil der er endeligt skøde, og at provisionen udgjorde 1,75 % p.a.
Ved e-mail af 9. november 2022 spurgte sparekassen ejendomsmægler E, om der var styr på ejerpantebrevet, alternativt om denne havde talt med klagerne om kompensation til køberen.
Ved e-mail af 11. november 2022 svarede ejendomsmægler E blandt andet, at ejerpantebrevet skulle mortificeres, og at denne ville tilbageholde et beløb svarende til ejerpantebrevets størrelse på klagernes deponeringskonto. Ejendomsmægler E spurgte desuden sparekassen, hvilke udgifter køber havde i forbindelse med sagen.
Sparekassen svarede samme dag, at der løb en sagsgaranti i forbindelse med realkreditlånet, indtil sagen var afsluttet, og at sagen ikke kunne afsluttes uden anmærkningsfrit skøde og realkreditpantebrev. Sparekassen oplyste endvidere, at provisionen udgjorde 1,75 % og lånebeløbet 1.204.000 kr.
Ved e-mail af samme dag skrev ejendomsmægler E blandt andet:
”…
Det er da et meget voldsomt krav fra [realkreditinstitut R1].
Vi har kendskab til at andre pengeinstitutter i forbindelse med mortifikation af pantebreve, har fået accept fra kreditforeningen til, at lånet bliver udbetalt uden forbehold, bare de får dokumentation for at der på spærret konto er deponeret beløb til sikkerhed for eventuelle krav ved mortifikationen. Den omtalte sag jeg kender til, var et nyt lån hos [realkreditinstitut R2] og sælgers pantebrev var til [pengeinstitut P2], som så deponerede pantebrevets beløb samt 1 år rentes iflg. pantebrevet.
Vil I ikke undersøge det hos [realkreditinstitut R1] om det ikke kan lade sig gøre hos dem også
Jeg er sikker på, at [pengeinstitut P1] kan bekræfte, at beløbet står på en spærret konto.
…”
Ved e-mail af 14. november 2022 skrev sparekassen blandt andet til ejendomsmægler E, at realkreditinstitut R1 krævede fuld pantebrevsgaranti, så længe der ikke var et anmærkningsfrit skøde.
Ved e-mail af 17. november 2022 skrev pengeinstitut P1 blandt andet til sparekassen med kopi til ejendomsmægler E:
”…
I forlængelse af jeres krav om garantistillelse, så skal jeg bede jer om at informere mig om, hvornår køber forventer færdigmelding af ombygning.
Da I henviser til et lån i [realkreditinstitut R1] på kr. 1.204.000,- og handelsprisen er kr. 1.200.000,-, kan jeg konstatere, at der må være tale om et forhåndslån, og forsinkelse af frigivet sagsgaranti opstår først, når I har modtaget godkendt færdigmelding.
Da I vil opkræve garantiprovision på 1,75 % for en sagsgaranti med baggrund i, at det belaster jeres regnskab, så vil kunden gerne deponere hele beløbet på kr. 1.204.000,- til sikkerhed for den omtalte sagsgaranti i stedet for at betale provision.
…”
Ved e-mail af 18. november 2022 skrev ejendomsmægler E blandt andet til pengeinstitut P1 og sparekassen, at det lød som en fornuftig løsning, når sparekassen ønskede provision af hele pantebrevets hovedstol. Ejendomsmægler E skrev endvidere, at hvis ikke køberne havde fået færdigmeldt deres ombygning af ejendommen, skulle de nok betale garantiprovision, indtil arbejdet var færdigt, men naturligvis ikke efterfølgende.
Ved e-mail af samme dag svarede sparekassen pengeinstitut P1 og ejendomsmægler E:
”…
Jeg skal åbenbart skære du ud i pap for jer. Dette handler hverken om ombygningssag eller hvilke lån køber har optaget.
Det handler i al beskedenhed om, at vores kunde ikke kan få anmærkningsfrit skøde, idet sælger og sælgers rådgivere IKKE har været klar til at levere en ren tingbog.
Det korrekt, at vores kunde har en ombygningssag og et lån i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen [adresse] – den er vi færdige med, men i og med at der endnu ikke er anmærkningsfrit skøde, så kan denne heller ikke afsluttes.
Det vil sige at:
1) Vi som PI kan ikke få garantiprovision af det nye lån som køber har optaget, idet det ikke kan sagsafsluttes med [realkreditinstitut R1]
2) Vi kan ikke stille en tilsvarende garanti overfor andre kunder, idet vi har reserveret en sagsgaranti til [realkreditinstitut R1] for denne nuværende kunde, som ikke kan frigives grundet manglende anmærkningsfrit skøde og dermed mister vi ligeledes indtægter
I det oplæg vi er kommet med, har vi alene krævet at sælger holder køber skadesløs for provision af sagsgarantien – vi kunne for så vidt ligeledes have krævet at der også blev kompenseret for sparekassen manglende indtægter fra [realkreditinstitut R1], grundet forsinkelsen.
Vi tager gerne imod en deponering på DKK 1.204.000 fra sælger og så antager jeg at sælgers rådgivere dækker difference fra TOMNEXT renten som pt. er 1,395% op til de 1,75%.
Jeg vil gerne opfordre til, at [ejendomsmægler E] og [pengeinstitut P1] tager et ansvar i denne sag, i stedet for at begynde at blande sig i Stadil Sparekassens kredit- og prispolitik. Vi blander os ikke i jeres priser eller politiker, men vi gør opmærksom på, at der i denne sag er sket fejl fra jeres side.
…”
Den 9. januar 2023 deponerede klagerne 1.204.000 kr. i sparekassen på en almindelig spærret indlånskonto.
Sparekassen har oplyst, at almindeligt indlån ikke forrentes, særligt ikke i en sag, hvor der er usikkerhed om længden af indskud, og at der på daværende tidspunkt stadig var negative renter i Danmark.
Ved e-mail af 3. august 2023 skrev pengeinstitut P1 til sparekassen, at ejerpantebrevet på 100.000 kr. var blevet mortificeret og slettet i tingbogen, hvorfor det deponerede beløb på 1.204.000 kr. inklusive renter skulle tilbagebetales til klagerne.
Sparekassen har oplyst, at den med anmærkningsfrit skøde kunne afslutte sagen med realkreditinstitut R1. I den forbindelse beregnede sparekassen sig en garantiprovision på 21.711,60 kr., som den trak på klagernes indlånskonto, hvorefter den udbetalte den resterende del af det deponerede beløb til klagerne.
I september 2023 korresponderede klagerne og pengeinstitut P1 med sparekassen om sparekassens beregning af garantiprovisionen, og ved e-mail af 21. september 2023 skrev sparekassen blandt andet, at den havde afregnet det deponerede beløb minus det beløb, som køber havde betalt i garantiprovision, og at satsen i perioden op til den 1. januar 2023 var 1,75 %, hvorefter den var 2,50 % og:
”…
Provisioner bliver ikke indberettet og det er jo ikke sælger der betaler en provision, de godtgør alene køber for den omkostning, som køber har haft ifm. at de ikke kan få anmærkningsfrit skøde og alene denne del – Vi har som PI jo ikke kunnet modtage provision fra [realkreditinstitut R1] m.v. idet sagen ikke kunne afsluttes grundet manglende anmærkningsfrit skøde. Det har sælger ikke skulle udrede eller godtgøre os.
…”
Ved e-mail af 26. september 2023 henviste pengeinstitut P1 til sparekassens e-mail af 18. november 2022, hvori sparekassen skrev, at den gerne tog imod en deponering på 1.204.000 kr., og at differencen fra TOMNEXT renten skulle dækkes, hvilket pt. var 1,395 % op til de 1,75 %. Pengeinstitut P1 skrev endvidere:
”…
Dette tilbud tog vores kunder imod, og der blev den 10.1.2023 deponeret DKK 1.204.000.
Nu skriver du, at vores kunder har betalt garantiprovision på hhv. 1,75% og 2,5%.
Til dette skal vi anføre:
- Kunderne valgte at deponere DKK 1.204.000,-, hvorfor det var differencen mellem garantiprovisionssatsen og til TOMNEXT, som skulle betales for den garanti, som Stadil Sparekasse åbenbart skal stille fuldt ud (det skal vi ikke i [pengeinstitut P1], når de øvrige forhold er på plads).
- Stadil Sparekasse har således både modtaget renten på indestående på deponeringskontoren (indestående i Nationalbanken/TOMNEXT) og fuld garantiprovisionssats.
- Du skriver, at du kan sende en beregning af garantiprovisionen, men at det ikke bliver indberettet. Det er sælger, som betaler provisionen. Hvis sælger skal godtgøre en provision, som køber får fradrag for, så skal der udregnes et nettobeløb.
…”
Ved e-mails af 10. oktober og 17. november 2023 rykkede pengeinstitut P1 sparekassen for svar, og ved e-mails af 12. og 20. december 2023 bad klagerne sparekassen om en beregning og forklaring på sparekassens beregning af garantiprovisionen.
Den 20. december 2023 korresponderede klagerne og sparekassen om garantiprovisionen. Sparekassen skrev blandt andet, at beregningen var som følger:
”…
1,75% af DKK 1.204.000 i 59 dage = DKK 3.405,48
2,50% af DKK 1.204.000 i 222 dage = DKK 18.306,12
Total DKK 21.711,60
…”
Sparekassen har oplyst, at perioden for beregningen var den 3. november 2022 til og med den 11. august 2023.
Klagerne og sparekassen korresponderede herefter videre omkring garantiprovisionen, og ved e-mail af 21. februar 2024 gjorde klagerne indsigelse mod sparekassens beregning af garantiprovisionen.
Ved e-mail af 28. februar 2024 svarede sparekassen blandt andet, at klagerne burde henvende sig til ejendomsmægler E og pengeinstitut P1, der kunne forklare dem om konsekvenserne ved af sælge en ejendom, der ikke var klar til salg, herunder hvem der skulle afholde klagernes udgifter i forbindelse med sagen.
Ved brev af 12. marts 2024 til sparekassens bestyrelse skrev klagerne blandt andet, at de endnu ikke havde modtaget et fyldestgørende svar vedrørende beregningen af garantiprovisionen.
Ved e-mail af 20. marts 2024 henviste sparekassens bestyrelse klagerne til at sende en klage til sparekassens klageansvarlige.
Parternes påstande
Den 10. april 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Stadil Sparekasse skal refundere den renteindtægt, som Stadil Sparekasse har haft i deponeringsperioden (beregnet ud fra Nationalbankens foliorente i deponeringsperioden) fratrukket den dokumenterede indtægt, som Stadil Sparekasse ville have modtaget fra realkreditinstitut R1 i deponeringsperioden.
Stadil Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sparekassen den 18. november 2022 skrev, at provisionen skulle betales for at holde køberen af ejendommen skadesløs. Sparekassen anførte også, at den også kunne have krævet kompensation for manglende indtjening fra realkreditinstitut R1, hvilket sparekassen dog afstod fra. Sparekassen skrev ikke, at deponeringen ikke blev forrentet, herunder henviste sparekassen ikke til sin prisbog.
Eftersom sparekassen er en finansiel virksomhed, må den være bekendt med, at der er lang ekspeditionstid på en mortifikation, typisk op til et år, og at der derfor måtte forventes en længere deponeringsperiode. Dette sammenholdt med, at sparekassen i forbindelse med den aftalte løsning ikke oplyste specifikt om, at deres deponering ikke blev forrentet, ligesom sparekassen heller ikke henviste til sin prisbog gør, at sparekassen bør refundere den renteindtægt, som sparekassen har haft i deponeringsperioden.
De modtog ikke varsling fra sparekassen om, at provisionssatsen i den individuelt indgåede aftale (indgået mellem sparekassen og pengeinstitut P1 på deres vegne) skulle stige fra 1,75 % til 2,5 %. Sparekassen var derfor kun berettiget til at beregne provision med 1,75 %.
De var delkunder i sparekassen, da deponeringen formodentlig blev foretaget på en konto tilhørende dem. Sparekassen skulle derfor have varslet dem om stigningen i provisionssatsen, og sparekassen kunne ikke tage en højere provisionssats.
Desuden oplyste sparekassen ikke på noget tidspunkt dem om, at det deponerede beløb hverken blev forrentet, eller alternativt at provisionssatsen blev nedsat. Ergo kunne de lige så godt have undladt deponering og opnået forretning af 1.204.000 kr. i deres egen bank, og dermed nøjes med at have betalt provisionen til sparekassen.
Det bør ikke komme dem til skade, at sparekassen undlod at oplyse tilstrækkeligt om både stigningen i provisionssatsen og den manglende forrentning.
De tog imod sparekassens løsning og deponerede pengene den 9. januar 2023, hvor Nationalbankens rente var på 1,75%. Det er således ikke korrekt, som det anføres af sparekassen, at renten var negativ på deponeringstidspunktet.
Den 16. august 2023 modtog de 182.300 kr. retur fra sparekassen ud af det deponerede beløb. Sparekassen modtog herved både renteindtægter af det deponerede beløb og en provision på 21.700 kr.
De har således holdt køberen af ejendommen skadesløs via den betalte provision, og sparekassen har haft en indtjening, idet Nationalbankens rente på deponeringstidspunktet var positiv, og at den i løbet af deponeringsperioden (som sluttede den 16. august 2023) efterfølgende steg yderligere.
Eftersom sparekassen ikke haft nogen kapitalbelastning af den stillede garanti grundet deponeringen, skal sparekassen refundere dem den renteindtægt, som sparekassen har haft i deponeringsperioden (beregnet ud fra Nationalbankens foliorente i deponeringsperioden) fratrukket den dokumenterede indtægt, som sparekassen ville have modtaget fra realkreditinstitut R1 i deponeringsperioden.
De har forgæves udbedt sig en specifikation af sparekassens beregning af garantiprovisionen, herunder dokumentation for beregningsperioden. De har heller ikke modtaget en officiel nota fra sparekassen. Sparekassen skal give dem en provisionsberegning, en nota og dokumentation for beregningsperioden.
Stadil Sparekasse har anført, at den har gjort, hvad der var muligt i denne sag. Der blev fundet en god løsning for sparekassens egen kunde og for klagerne, når det tages i betragtning, at klagerne solgte en ejendom, der ikke var klar til salg. Klagernes rådgivere, ejendomsmægler E og pengeinstitut P1, burde have løftet et ansvar i sagen og ikke pålægge sparekassen hverken motiver eller omkostninger. Sparekassen har derfor ikke noget mellemværende med klagerne.
Klagerne og deres rådgivere var ikke opmærksomme på ejerpantebrevet, der ikke var blevet digitaliseret, og som formentlig var bortkommet i et depot i pengeinstitut P1. Et bortkommet ejerpantebrev skal mortificeres, hvilket burde være igangsat i forbindelse med salget og ikke efterfølgende. En mortifikationssag tager op til 12 måneder.
Sparekassens kunde (køberen af ejendommen) kunne ikke opnå anmærkningsfrit skøde på ejendommen på grund af det bortkomne ejerpantebrev. Køberen skulle have finansiering på ejendommen i forbindelse med købet i form af et realkreditlån hos realkreditinstitut R1 på 1.204.000 kr.
Fordi der ikke kunne opnås endeligt anmærkningsfrit skøde på grund af mortifikationen, skulle sparekassen stille en pantebrevsgaranti overfor realkreditinstitut R1, indtil der kunne opnås endeligt skøde. Sparekassen gjorde det klart fra starten, at den som købers pengeinstitut hverken kunne eller ville stille en garanti i denne størrelsesorden uden nogen form for sikkerhed fra sælger (klagerne).
Klagerne tilbød at deponere et beløb svarende til garantien, indtil der kunne opnås endeligt skøde, hvilket sparekassen accepterede. Sparekassen meddelte samtidig klagerne og deres rådgivere, at køber skulle holdes skadesløs, og at det måtte være klagernes rådgivere, der burde dække omkostningerne forbundet med løsningen, da de havde rådgivet klagerne i sagen og derfor burde have gjort dem opmærksomme på det ikke-digitaliserede ejerpantebrev.
Det deponerede beløb blev indsat på en almindelig spærret indlånskonto. Sparekassen tilbyder ikke rente på almindelige indlån, og slet ikke i en sag hvor der er usikkerhed om længden af indskud og det faktum, at der på daværende tidspunkt stadigvæk var negative renter i Danmark. Sparekassen tilbyder rente på indlån med binding – det ville være unfair at tilbyde indlån med binding i en sag, hvor der er usikkerhed om mortifikationssagens længde – konti med binding kan opsiges før tid mod dekort, men så ville klagerne have yderligere omkostninger hertil. I visse mortifikationssager foretages der hurtigere behandling af sagen end et år.
Klagerne var ikke kunder i sparekassen for så vidt angår garanti eller provision, og sparekassen varslede dem derfor ikke om stigningen i provisionssatsen. Sparekassen har ikke en prisbog – den har få og gode priser – alt ligger fuldt tilgængeligt på sparekassens hjemmeside.
Sparekassen sendte en beregning af provisionsbeløbet til klagerne ved e-mail af 20. december 2023, hvor antal dage og satsen blev oplyst. Perioden var den 3. november 2022 til og med den 11. august 2023. At sparekassen har haft forrentning af eventuelle indeståender i Nationalbanken er denne sag uvedkommende.
Sparekassen hverken kunne eller skulle have handlet anderledes. Den hjalp klagerne i en proces, hvor klagernes rådgivere fejlede totalt og samtidig har afvist at have et ansvar. Sparekassen har igennem hele sagen været den, der har fundet pragmatiske løsninger, der i sidste ende sparede både klagerne og køber for omkostninger.
Sparekassen har årligt op til 100 boligsager, der i 99 % af tilfældene kører glat igennem, og hvor købers og sælgers rådgivere har styr på deres sager. Denne sag er et klart eksempel på, at ejendomsmægler E og pengeinstitut P1 ønsker at tørre deres ”dårlige” rådgivning og manglende opmærksomhed på et bortkommet ejerpantebrev af på sparekassen.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H, der var kunder i pengeinstitut P1, solgte i 2022 en ejendom til 1.200.000 kr. til en køber, der var kunde i Stadil Sparekasse.
Efter salget af ejendommen skulle et bortkommet ejerpantebrev på ejendommen mortificeres, hvorfor køber ikke kunne opnå anmærkningsfrit skøde.
Sparekassen gjorde ejendomsmægler E opmærksom på, at sælger i lignende sager kompenserer køber for garantistillelsen over for realkreditinstituttet, indtil der er endeligt skøde, og at provisionen udgjorde 1,75 %. Ejendomsmægler E spurgte sparekassen om, hvilke udgifter køber havde i forbindelse med sagen, hvortil sparekassen svarede, at garantiprovisionen udgjorde 1,75 % og lånebeløbet 1.204.000 kr.
Den 14. november 2022 skrev sparekassen blandt andet til ejendomsmægler E, at realkreditinstitut R1 krævede fuld pantebrevsgaranti, indtil der var et anmærkningsfrit skøde.
Den 17. november 2022 skrev pengeinstitut P1 blandt andet til sparekassen med kopi til ejendomsmægler E, at ”Da I vil opkræve garantiprovision på 1,75 % for en sagsgaranti med baggrund i, at det belaster jeres regnskab, så vil kunden gerne deponere hele beløbet på kr. 1.204.000,- til sikkerhed for den omtalte sagsgaranti i stedet for at betale provision.”
Den 18. november 2022 skrev sparekassen blandt andet til ejendomsmægler E med kopi til pengeinstitut P1, at den gerne ville tage imod en deponering fra klagerne og ”så antager jeg at sælgers rådgivere dækker differencen fra TOMNEXT renten som pt. er 1,395 % op til de 1,75 %”.
Den 9. januar 2023 deponerede klagerne 1.204.000 kr. i sparekassen på en almindelig spærret indlånskonto. Sparekassen har oplyst, at almindeligt indlån ikke forrentes.
Den 3. august 2023 skrev pengeinstitut P1 til sparekassen, at ejerpantebrevet var blevet mortificeret, og at det deponerede beløb inklusive renter skulle tilbagebetales til klagerne. Sparekassen afsluttede derfor sagen med realkreditinstitut R1, og beregnede sig en garantiprovision på 21.711,60 kr., som den trak på klagernes indlånskonto og udbetalte den resterende del af det deponerede beløb til klagerne.
Ankenævnet bemærker, at det beror på klagernes og deres rådgiveres forhold, at ejendommen blev solgt til sparekassens kunde, inden ejerpantebrevet var mortificeret.
Ankenævnet lægger som oplyst af sparekassen til grund, at realkreditinstitut R1 krævede fuld pantebrevsgaranti, så længe der ikke var et anmærkningsfrit skøde.
Ankenævnet lægger endvidere som oplyst af sparekassen til grund, at det deponerede beløb ikke blev forrentet på den spærrede indlånskonto i sparekassen.
På baggrund af sagens oplysninger, herunder navnlig sparekassens e-mail af 18. november 2022, finder Ankenævnet, at det mellem klagerne, herunder deres rådgivere, og sparekassen blev aftalt, at klagerne skulle deponere 1.204.000 kr. i sparekassen, og at klagerne, eller deres rådgivere, skulle betale differencen fra TOMNEXT renten, som pr. den 18. november 2022 var 1,395 %, og garantiprovisionen som var 1,75 %.
Ankenævnet bemærker, at sparekassen imidlertid beregnede sig fuld garantiprovision fra klagerne i perioden fra den 3. november 2022 til den 11. august 2023.
Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort, at der var indgået en aftale om en fast garantiprovision på 1,75 %.
Ankenævnet finder herefter, at sparekassen skal godtgøre klagerne den del af garantiprovisionen, som sparekassen uretmæssigt har tilbageholdt, idet klagerne alene skal betale differencen mellem den dagældende TOMNEXT rente og dagældende garantiprovision på 1,75 % indtil den 1. januar 2023 og på 2,50 % fra den 1. januar 2023.
Ankenævnets afgørelse
Stadil Sparekasse skal inden 30 dage betale en godtgørelse til klagerne som beskrevet ovenfor med tillæg af procesrente fra klagernes indbringelse af klagen den 10. april 2024.
Klagerne får klagegebyret tilbage.