Indgåelse af kurssikringsaftale med køber gjort betinget af sælgers advokats indeståelse for anmærkningsfrit pantebrev.
| Sagsnummer: | 691/1994 |
| Dato: | 06-09-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Peter Nedergaard, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Indgåelse af kurssikringsaftale med køber gjort betinget af sælgers advokats indeståelse for anmærkningsfrit pantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 22. marts 1994 købte klagerne en fast ejendom af et dødsbo. Indklagede havde forinden givet klagerne tilsagn om lån til udbetalingen og anbefalet klagerne at hjemtage ejerskiftelånet via Unikredit, der er indklagedes datterselskab.
Ifølge slutsedlen skulle købesummen på 902.000 kr. berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån i BRF Kredit på 709.000 kr. på basis af 6% obligationer, udstedelse af et sælgerpantebrev på 133.000 kr. og en kontant udbetaling på 60.000 kr. Slutsedlen indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvorefter der skulle ske regulering af sælgerpantebrevet, såfremt den årlige ydelse på kontantlånet på lånetilbudstidspunktet havde ændret sig med mere end +/- 5%. Af slutsedlen fremgik i øvrigt bl.a.: "Køber erklærer med sin underskrift på slutsedlen at være gjort bekendt med, at kontantlånet kan kurssikres."
Klagerne ønskede at benytte det allerede foreliggende lånetilbud fra BRF Kredit, men da det den 17. marts 1994 blev meddelt, at klagerne ikke kunne godkendes som låntagere i BRF Kredit, iværksatte indklagede, der er klagernes pengeinstitut, en vurdering af ejendommen med henblik på optagelse af ejerskiftelån i Unikredit. Vurderingen blev modtaget den 22. marts 1994 og den 29. marts afgav Unikredit lånetilbud.
Den 5. april 1994 modtog indklagede lånetilbudet fra Unikredit. Af tilbudet fremgår bl.a.:
"Unikredit kan tilbyde Dem en fastrenteaftale, der fastlåser lånets pålydende rente ud fra kursniveauet ved aftalens indgåelse. Er De interesseret i at indgå en sådan aftale, beder vi Dem henvende Dem i det pengeinstitut, gennem hvilket låneansøgningen blev indsendt."
Tilbudet blev samme dag fremsendt til klagernes advokat. Af følgeskrivelsen fremgik bl.a.:
"........ Som aftalt bedes De venligst modtage underskrifter af [klagerne] og herefter videresende dokumenter m.v. til sælgers advokat.
De bedes venligst træffe aftale med sælgers advokat om, hvornår jeg sammen med [klagerne] kan aftale kurskontrakt til. Forinden lånet kan udbetales, skal jeg have modtaget en garanti fra advokaten om, at vi modtager pantebrevet stor kr. 709.000,- (Unikredit) anmærkningsfrit.
Følgende dokumenter bedes De venligst returnere til mig efter underskrift af [klagerne]
Udbetalingsformular Garantierklæring/Indeståelse Garantierklæring/Margingaranti Fastrenteaftale (skal herefter aftale pr. telefon) Tilmeldingsblanket til PBS."
Indklagede modtog de underskrevne dokumenter retur den 14. april 1994. Samtidig bekræftede klagernes advokat, at denne havde bedt sælgers advokat sende den ønskede indeståelse til indklagede.
Indklagede afslog at indgå kurskontrakt med klagerne, før sælgers advokat havde afgivet indeståelse for anmærkningsfrit pantebrev.
Sælgers advokat afslog at afgive indeståelsen, før skødet og sælgerpantebrevet var underskrevet. Skødet blev underskrevet den 27. april 1994 og af sælgers advokat fremsendt til tinglysning den 18. maj 1994 sammen med ejerskiftelånspantebrevet og sælgerpantebrevet.
Den 26. maj 1994 modtog indklagede indeståelsen fra sælgers advokat.
Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 1. juni 1994 på basis af 8% obligationer.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for kurstab.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de ønskede hjemtagelse af lånet eller kurssikring heraf, men at indklagede afslog deres anmodning herom. På grund af kursændring i perioden indtil hjemtagelsen af lånet er den årlige bruttohusleje blevet ca. 12.000 kr. højere end angivet i slutsedlen. Imod forventning skal de selv dække hele kurstabet. De har gjort, hvad der var muligt for at fremskynde handelens gennemførelse.
Indklagede har anført, at klagerne og deres advokat under hele forløbet var bekendt med, at indklagede ikke var indstillet på at hjemtage lånet eller indgå kurskontrakt, før der forelå en indeståelse for et anmærkningsfrit pantebrev. Indklagede forventede, at indeståelsen fra sælgers advokat forholdsvis hurtigt kunne indhentes. Da indeståelsen blev modtaget den 26. maj 1994, ønskede klagerne på grund af kurserne at se tiden an. Inden hjemtagelsen fik klagerne udregnet eksempler på, hvad det ville betyde, såfremt lånet blev hjemtaget i 6%, 7% eller 8% obligationer. Den 1. juni 1994 valgte klagerne hjemtagelse i 8% obligationer for at mindske obligationsrestgælden og i forventning om et rentefald i efteråret 1994. Det blev oplyst, hvad valget af den højere obligationsrente betød for ydelserne på ejerskiftelånet. Sagen blev ekspederet så hurtigt som muligt. Unikredit lavede og laver fortsat ikke fastrenteaftaler, idet disse indgås via et pengeinstitut, der påtager sig risikoen, såfremt fastrenteaftalen ikke effektueres. Fastrenteaftale kunne tidligst være indgået efter Unikredits afgivelse af lånetilbud, idet indklagedes produkt købersikring, hvorved kursen/renten låses fast inden afgivelse af lånetilbud, først blev udbudt i august 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
Såvel hjemtagelse af et ejerskiftelån mod garanti som kurssikring af lånet indebærer risiko for tab i tilfælde af, at handelen ikke gennemføres. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke at have grundlag for at kritisere, at indklagede som betingelse for at hjemtage eller kurssikre det i sagen omhandlede ejerskiftelån stillede krav om, at sælgerens advokat, som berigtigede handelen, skulle indestå for indklagedes modtagelse af tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Indklagede kan ikke gøres ansvarlig for, at en sådan indeståelse først blev modtaget den 26. maj 1994.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvist at erstatte klagerne det lidte kurstab.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.