Rådgivning om rentefastsættelse ved optagelse af fleksgarantilån.
| Sagsnummer: | 286 /2006 |
| Dato: | 22-06-2007 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lotte Aakjær Jensen, Jørn Ravn, Ole Simonsen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Rådgivning om rentefastsættelse ved optagelse af fleksgarantilån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod indklagedes rådgivning om rentefastsættelse i forbindelse med optagelse af et fleksgarantilån.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med et møde i august 2006 udarbejdede indklagede en formueprognose for klageren og dennes samlever. I prognosen indgik et realkreditlån på 2,7 mio. kr. med en månedlig ydelse på 9.790 kr. (før skat).
Klagerens ejendom var på daværende tidspunkt behæftet med et FlexGarantilån med et renteloft på 5 % og en hovedstol på 1.937.000 kr.
Den 13. september 2006 udstedte Realkredit Danmark et lånetilbud på et FleksGarantilån med et renteloft på 5 % og en hovedstol på 2,7 mio. kr. og med afdragsfrihed i 10 år med henblik på en omprioritering og tillægsbelåning af ejendommen. Af lånetilbuddet fremgår bl.a.:
" | Nuværende lån i DKK | Nyt lån i DKK |
… | ||
Obligationsrestgæld | 1.907.515 | 2.700.000 |
… | ||
Kurs (evt. vægtet) | 97,58500 | 96,08800 |
Kursværdi | 1.861.449 | 2.594.376 |
… | ||
Månedlig ydelse før skat | 10.411 | 9.806 |
… | ||
Månedlig ydelse efter32,65% skat | 8.182 | 6.604 |
… | ||
Rente pr. år | 3,81000% | 3,81000% |
… | ||
Konverteringsrente | - | 4,25000% |
Garantirente | - | 5,00000% |
· Lånets nøgletal er beregnet udfra lånets nuværende rente og vil således ændres i takt med at renten ændrer sig.
· Ydelserne er beregnet udfra lånets nuværende rente. Det betyder, at ydelserne efter første rentefastsættelse den 1. oktober 2006 er estimeret. Hvis der finder en rentefastsættelse sted inden forfald af 1. ydelse og 1. ordinære ydelse, er disse ydelser således også estimeret. Endvidere vil den 1. ydelse blive baseret på et vægtet gennemsnit af den nuværende rente, og den rente der vil være gældende efter den første rentefastsættelse.
· Den maksimale månedlige ydelse, så længe du benytter afdragsfriheden på dit lån, er 12.245 DKK før skat og 8.247 DKK efter skat, når garantirenten er 5,00%. Hvis du betaler afdrag på dit lån, efter endt afdragsfri periode, er den maksimale månedlige ydelse 18.799 DKK før skat og 14.820 DKK efter skat. Den maksimale ydelse bliver en realitet, hvis renten stiger så meget, at lånets garantirente træder i kraft. Hvis garantirenten træder i kraft, vil lånets årlige pålydende rente blive på 5,00% mod en pålydende rente dags dato på 3,81%."
Omprioriteringslånet blev ved skrivelse af 29. september 2006 fra Realkredit Danmark afregnet pr. den 2. oktober 2006. Afregningen skete på grundlag af et salg den 27. september 2006 af 30-årige obligationer med en kuponrente på 3,81 % til kurs 97,113. Første ydelse pr. den 30. november 2006 var på 19.199,91 kr., og første ordinære ydelse pr. den 31. december 2006 var på 9.919,95 kr. Under forudsætning af uændret rente blev de efterfølgende månedlige ydelser i den afdragsfri periode beregnet til 9.813 kr. før skat, 6.609 kr. efter skat. I øvrigt fremgår bl.a.:
"…
• | Uanset at kursen på lånet - og dermed lånets provenu - ligger fast, ændres lånets rente ved hver rentefastsættelse. Lånets nøgletal er beregnet udfra lånets nuværende rente og vil således ændres i takt med at renten ændrer sig. |
• | Ydelserne er beregnet udfra lånets nuværende rente. Det betyder, at ydelserne efter første rentefastsættelse den 1. oktober 2006 er estimeret. Hvis der findes en rentefastsættelse sted inden forfald af 1. ydelse og 1. ordinære ydelse, er disse ydelser således også estimeret. Endvidere vil den 1. ydelse blive baseret på vægtet gennemsnit af den nuværende rente, og den rente der vil være gældende efter den første rentefastsættelse. |
Ved rentetilpasning af lånet pr. den 1. oktober 2006 steg den månedlige ydelse til 11.151 kr. før skat, 7.510 kr. efter skat.
Parternes påstande.
Den 29. november 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale erstatning.
Indklagede har under sagen pr. kulance betalt 8.349,78 kr. til klageren.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af formuepro-gnosen og gennemførelsen af omprioriteringen ydede mangelfuld og fejlagtig rådgivning, hvorved han og samleveren er blevet påført et økonomisk tab.
Ved gennemgangen af det nye lån forklarede den pågældende medarbejder hos indklagede, at lånet var baseret på en rente på 4,41 %, og at renteloftet således ville blive nået ved en stigning på 0,6 procentpoint. Medarbejderen beregnede, at ydelsen ville stige 1.000 kr. pr. måned, hvis renten steg til 5 %. En eventuel ydelsesstigning af denne størrelse var acceptabel i forhold til deres budget, og de traf på dette grundlag beslutning om omprioriteringen.
Efterfølgende viste det sig, at beregningen var baseret på en rente på 3,8 % og ikke de 4,41 %, som blev oplyst. Deres låneøkonomi er derfor "offset" med 0,6 % over de næste 30 år. Indklagede bør yde en erstatning herfor.
Indklagede har anført, at ydelsen i formueprognosen er beregnet korrekt på grundlag af den rente, der var gældende inden rentetilpasningen pr. den 1. oktober 2006. Låneafregningen fra Realkredit Danmark var også korrekt.
Den ekspederende medarbejder erindrer ikke, at det som anført af klageren skulle være blevet beregnet, at ydelsen på lånet højst kunne stige med 1.000 kr. pr. måned.
Klageren var klar over, at lånet ville blive rentetilpasset to gange årligt, henholdsvis den 1. oktober og 1. april.
I erkendelse af, at det som følge af det tidsmæssige sammenfald mellem låneafregningen og rentetilpasningen kan have været uklart for klageren, hvilken ydelse der skulle betales i perioden 1. oktober 2006 til 1. april 2007, har man pr. kulance godtgjort 8.349,78 kr., hvilket beløb svarer til forskellen i den ydelse (før skat), der fremgår af låneafregningen og den ydelse (før skat), der faktisk skal betales i tiden frem til næste rentetilpasning den 1. april 2007.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har under sagen godtgjort klageren et beløb svarende til den ydelsesstigning, der indtraf ved rentetilpasningen umiddelbart efter hjemtagelsen af omprioriteringslånet og frem til rentetilpasningen den 1. april 2007, hvor klageren måtte påregne, at ydelsen ville kunne stige.
Ifølge lånetilbuddet kunne ydelsen i den afdragsfrie periode stige til 12.245 kr. før skat og 8.247 kr. efter skat.
Det findes ikke godtgjort, at indklagede tilsikrede klageren, at den i formueprognosen og lånetilbuddet anførte ydelse på ca. 9.800 kr. før skat og ca. 6.600 kr. efter skat højst kunne stige med 1.000 kr.
Som følge herafKlagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.