Spørgsmål i forbindelse med udstedelse af pantebrev ved køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 339/2000 |
| Dato: | 06-12-2000 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Jette Kammer Jensen, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Tavshedspligt - øvrige spørgsmål
Pantebreve - forhold ved køb/salg af fast ejendom |
| Ledetekst: | Spørgsmål i forbindelse med udstedelse af pantebrev ved køb af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører et pantebrev til indklagede udstedt i forbindelse med klagerens køb af en ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale underskrevet af klageren den 13. december 1999 købte klageren en mindre landejendom til overtagelse den 31. december 1999. Købesummen var aftalt til 1.100.000 kr. og skulle berigtiges ved en udbetaling på 75.000 kr., et ejerskiftelån ydet af BRFkredit (kontantlån) på 762.000 kr. samt et EDC-boliglån etableret som et privat pantebrev på 263.000 kr. I købsaftalens bestemmelse om købesummen var de 263.000 kr. anført under pkt. 12 "Anden finansiering". Under pkt. 13 "Sælgerpantebrev" var anført "0,00".
Klageren har anført, at den ved handelen medvirkende ejendomsmægler oplyste at have forbindelse med indklagede, og at indklagede sikkert ville købe et privat pantebrev med sikkerhed i ejendommen. Han påtænkte at istandsætte ejendommen for ca. 500.000 kr. Dette beløb kunne fremskaffes ved at hjemtage et yderligere kreditforeningslån på 225.000 kr. samt ved udstedelse af et pantebrev til indklagede.
Klageren har yderligere anført, at i forbindelse med, at han overtog ejendommen, konstaterede han en række mangler, ligesom der var fjernet installationer fra ejendommen.
Indklagede har anført, at man af ejendomsmægleren blev tilbudt at købe sælgerpantebrevet på 263.000 kr. Man stillede som betingelse, at klagerens samlever afgav selvskyldnerkaution for pantebrevet. Betingelsen herom fremgik af en skrivelse af 17. januar 2000 til ejendomsmægleren.
Den 26. januar 2000 underskrev klageren et pantebrev på 263.000 kr. med indklagede som kreditor. Pantebrevet, hvoraf kopi er fremlagt, angiver at være et sælgerpantebrev. Pantebrevets prioritetsstilling er oprykkende næstefter 784.000 kr. og 224.000 kr., begge til BRFkredit.
Pantebrevet på 263.000 kr. blev tinglyst den 3. marts 2000 med retsanmærkning om eksisterende prioriteter. Den 21. s.m. blev retsanmærkningen annulleret.
Indklagede har oplyst, at man den 27. marts 2000 modtog pantebrevet fra sælgers pengeinstitut, der havde transport i pantebrevets provenu. Da pantebrevet ikke var forsynet med kautionserklæring fra klagerens samlever, blev pantebrevet den 28. marts 2000 returneret til ejendomsmægleren.
Ved skrivelse af 10. april 2000 til klageren anmodede indklagede om, at samleveren underskrev en kautionserklæring.
Efter yderligere korrespondance mellem klageren og indklagede vedrørende indhentelse af samleverens kautionserklæring returnerede indklagede den 14. juli 2000 pantebrevet til sælgers advokat forsynet med transport til sælger.
Parternes påstande.
Klageren har den 4. september 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende sin erstatningsforpligtelse samt anerkende at have tilsidesat sin tavshedspligt.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at ejendomsmægleren henledte hans opmærksomhed på, at indklagede sikkert ville købe et pantebrev i ejendommen. Da han ønskede at låne penge til istandsættelse, fattede han interesse herfor.
Pantebrevet på 263.000 kr. ville ikke have fuld sikkerhed i ejendommen, idet det ville få prioritet efter de to realkreditlån.
Som følge af de mangler, han konstaterede ved ejendommen, herunder at sælgeren havde fjernet inventar, ønskede han ikke at hjemtage lånet fra indklagede. Af samme grund accepterede han også, at hans samlever skulle kautionere.
Uanset, at det omhandlede pantebrev angiver at være et sælgerpantebrev, var der ikke tale herom. Pantebrevet blev udstedt af ham til indklagede, og provenuet skulle tilgå ham.
Indklagedes overgivelse af pantebrevet til sælgeren er uberettiget, idet indklagede skulle have returneret pantebrevet til ham.
Sælgers advokat har truet med indgivelse af tvangsauktionsbegæring. Han holder indklagede ansvarlig for følgerne heraf.
Han har på intet tidspunkt haft til hensigt at fragå købet af ejendommen. Han ønsker blot at få de aktiver, som rettelig tilhører ejendommen, samt at sikkerheden, jf. herved tinglysningslovens §§ 37 og 38, bliver opfyldt, således at han over for indklagede i god tro kan anmode om udbetaling af pantebrevet.
Indklagede videregav uberettiget oplysningen om, at man krævede en kautionist. Indklagede har orienteret sælgers pengeinstitut og sælgers advokat om, at man krævede en kautionist. Indklagede bør være erstatningsansvarlig herfor.
Han driver liberalt erhverv og er ofte i forhandlinger med pengeinstitutter i lokalområdet. Det vil være nedværdigende for ham i en forhandlingssituation, at forhandlingspartnere er vidende om, at han ikke har kunnet låne uden kaution.
Indklagede har anført, at det fremgår af købsaftalen, at der som et led i finansiering af handelen blev truffet aftale om udstedelse af et privat pantebrev på 263.000 kr.
Sælgeren af ejendommen ønskede at sælge pantebrevet, og indklagede accepterede at købe dette, dog under forudsætning af, at klagerens samlever afgav selvskyldnerkaution.
Der opstod problemer med at fremskaffe samleverens kaution, hvorfor indklagede i juli 2000 returnerede pantebrevet til sælgers advokat, idet betingelserne for dettes køb ikke længere var til stede.
Det af klageren anførte omkring eventuelle mangler ved ejendommen er uden betydning for spørgsmålet om, hvorvidt indklagede med rette transporterede pantebrevet til sælgeren. Da indklagede ikke ønskede at afregne pantebrevet som følge af, at betingelserne for dettes køb ikke var opfyldt, var indklagede forpligtet til at transportere pantebrevet til sælgeren.
Det bestrides, at indklagede har overtrådt sin tavshedspligt i sagen. Man har på forespørgsel fra sælgers pengeinstitut og advokat oplyst baggrunden for, at pantebrevet ikke blev afregnet.
Det bestrides, at indklagede har handlet ansvarspådragende.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klageren har ikke godtgjort, at det omhandlede pantebrev blev udstedt på grundlag af en mellem ham og indklagede indgået aftale, hvorefter indklagede skulle yde klageren et lån sikret ved et pantebrev med pant i den købte ejendom.
Allerede som følge heraf finder Ankenævnet ikke grundlag for at anse indklagede erstatningsansvarlig for det tab, som klageren oplyser at have lidt.
For så vidt angår klagerens påstand om, at indklagede skal anerkende at have tilsidesat sin tavshedspligt, bemærkes, at påstanden ikke vedrører et formueretlig krav, hvorfor Ankenævnet ikke har kompetence til at behandle denne del af påstanden.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Ankenævnet kan ikke behandle klagerens påstand om, at indklagede skal anerkende at have tilsidesat sin tavshedspligt.